Labdien! Gribētos uzzināt citu pieredzi, vai mājas novērtēšanas cena atbilst pārdošanas cenai? Piemēram, neatkarīgs vērtētājs, kura vērtējumu pieņem arī banka, novērtēja māju par 20% zemāk, nekā mēs gribējām pirkt. Vai tas nozīmē, ka cena ir par augustu? Vai tā ir visiem? Iepriekš paldies

Pārfrāzējot zināmo teicienu - ir meli, lieli meli un nekustamā īpašuma vērtējums :)
Vērtējumus veic pēc noteiktas metodoloģijas un principiem, bet tas neizslēdz to, ka dažādiem vērtētājiem iznākums atšķirsies. Visvienkāršākā ir salīdzināmo darījumu metode - vērtība tiek salīdzināta ar konkrētā reģionā veiktiem darījumiem + ņemot vērā īpašuma individuālās nianses. Ar ko salīdzināts var izlasīt vērtējumā. Pēc citām metodēm vērtējot rezultāts ir - mistika.
Tirgus cena veidojas citādāk - tur darbojas daudz subjektīvu faktoru. Tā ka pārdevēju tas papīrītis varbūt var ietekmēt tikai tad, ja viņš steidzas pārdot. Tā teikt, arguments kaulēšanās procesā.

Kopumā novērtējums ir laba lieta - var racionāli apzināties vērtības mērauklas bez visādiem subjektīviem "uzaugumiem". Ja nevarēsi maksāt kredītu, īpašums izsolē tiks pārdots ne dārgāk kā 4/5 no novērtējuma (piespiedu atsavināšanas vērtība).

Bla, bla, bla... Protams, var cerēt uz pircēju, kas pārmaksās par netālu esošās stārķa ligzdas esamību, bet, ja vērtējumu nav taisījis kaktu kantoris, tad tas atspoguļo realitāti.

.............................Piemēram, neatkarīgs vērtētājs, kura vērtējumu pieņem arī banka, novērtēja māju par 20% zemāk, nekā mēs gribējām pirkt..................
.....................
Mēs gribējām pirkt dārgāk - pilnīgi noteikti skan diezgan blondīniski. Tuvāk īstenībai droši vien skanētu - neizdevās no bankas izvilkt tik daudz skaidras naudas, kā bija cerēts. Tāds radinieku tipa pasākums, kad māte pērk māju no dēla, abi turpina dzīvot iekšā un kopīgi tērēt bankas pārskaitījumu, gaidot mājas cenas celšanos. DDDD
Faktiski jau tas nozīmē tikai to, ka bankai ir savs skatījums uz peļņas un riska prognozēm, bet viņa tak neliedz pirkt dārgāk, jeb pat piemest vēl pārdesmit tūkstošus pārdevēja kabatā.

Nu mums vērtētājs pateica, ka rajonā pēdējos gados gluži vienkārši līdzīgi darījumi nebija notikuši, līdz ar to nebija darījumu, ar ko salīdzināt. Protams, novērtējums jātaisa un uz kaut kā jābāzē, tāpēc tika paņemti kaut kādi trīs darījumi, bet nu tie visi bija citādāki. Pat novada ietvaros cenas ir pietiekami atšķirīgas atkarībā no tā, kurā vietā tas NĪ atrodas. Salīdzināt divgadīgu būdu ar divdesmitgadīgu - arī kaut kā nekorekti. Salīdzināt būdu bez saimniecības ēkām ar būdu, kam ir vēl kaut kādas saimniecības ēkas, pagrabs utt - arī nekorekti. Paķeram klāt zemes platību - vēl viens viens mainīgais, kas traucē salīdzināšanu. Grozies kā gribi, ja vien netiek salīdzinātas blakus stāvošas "dvīņu mājas", kaut ko objektīvi novērtēt ir diezgan pagrūti.

Nu jā, "objektīvais vērtējums" beigās bija zemāks par pirkuma summu (ar visu to, ka vērtētājs centās iespēju robežās pavilkt ciparu uz augšu). Vai jūtamies, ka būtu pārmaksājuši? Nu it kā nē - vismaz ss.lv tolaik nebija nekā cita, kas kaut cik atbilstu vēlmēm, iespējām un par ko būtu bijuši gatavi naudu tērēt.

Ja nav darījumu attiecīgajā rajonā, tad tas vien norāda uz rajona problemātiskumu, jo pārdošanas gadījumā, likviditāte zema, tātad cena uz leju.

Arī man trekno gadu norietā zemes "objektīvais vērtējums" likās pārlieku piesardzīgs. Bet patiesībā, tas bija pārlieku optimistisks, jo zeme tajā vietā krīzes dibenā bija 4 reiz lētāka :) Tagad ir apmēram 40% no 2008. gada cenas.
Tā ka tas ir kā uz to skatās. Jārēķinās, ka arī piesardzīgais vērtējums kādā laika momentā var izrādīties nepiedodami optimistisks.

Bankas interesēs protams ir saprast cenu īpašumam par ko riska iestāšanās gadījumā varētu pārdot tirgū. Lai nesanāktu tā, ka īpašums pārvērtēts un kad jāpārdod, tad tādu cenu nav iespējams dabūt un banka paliek stiprā mīnusā.

Tas, ka vērtējums var tieši nesakrist ar darījuma cenu ir normāli, jo ir tirgū mazliet pacēlumi un kritumi, kā arī māksla tirgoties.

Banku atlasītos vērtētājus varētu uzskatīt par tā kā mazliet labākiem, bet tāpat jau plus mīnus vērtējumi svārstīsies. Vieglāk ir novērtēt tipveida ciematos un grūtāk vērtēt visu netipisko.

specs Wrote:
-------------------------------------------------------
> Ja nav darījumu attiecīgajā rajonā, tad tas
> vien norāda uz rajona problemātiskumu, jo
> pārdošanas gadījumā, likviditāte zema, tātad
> cena uz leju.

Darījumi ir, tikai katrs darījums ir unikāls. Kā jau teicu, kaut ko "objektīvi" salīdzināt var vien blakus stāvošām dvīņu mājām. Pat vienas mājas dzīvokļiem cena tiek runāta ar katru pircēju atsevišķi. Pat biroju ēkās ar katru nomnieku tiek runāti savi noteikumi un cenas. Nu nav visi darījumi bāžami vienā maisā, nav!

Pat blakus stāvošiem zemes gabaliem reālā cena var atšķirties, lai arī rajons viens. Bet, redz, vienam mežs tuvāk, otram upe tuvāk, trešam grāvis apkārt, ceturtam plašums apkārt, piektajam virsū saplūst visu pārējo četru gabalu ūdeņi.



Labots 1 reizes. Pēdējo reizi labots 14/06/2016 07:09, labojis binary.

Binary, vērtēšana nav raķešzinātne un lauku apvidos arī cenu var salīdzinoši labi novērtēt. Nav tā, ka atsevišķu metru skaits līdz mežam tik ļoti ietekmēs cenu. Lauku apvidū izdala uzreiz lauks. zemi, mežu, apbūvi, ēkas, nolietojumu. Visām trim kategorijām cena ir aptuveni jau zināma. Pat rupji rēķinot kļūda nebūs īpaši lielāka par 20%, kas jau ir tuvu pietiekami. Tāpēc vērtētājs jau ir vērtētājs, ka viņš ar to lietu nodarbojas ikdienā un seko līdzi darījumiem, lai apskatītu it kā unikālu vietu un noteiktu cenu. Cita lieta, ja īpašumā ir piemēram izrakteņi utml. - tad tas ir specifisks vērtējums. Zemes gabali dzīvošanai ir salīdzinoši viegli novērtējami.