Latvijas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas tendences un perspektīvas
Kompānijas NIRA Fonds viceprezidenta Eduarda Krūmiņa ziņojums konferencē "Nekustamā īpašuma apsaimniekošana un pārvaldīšana krīzes laikā"
| Latvijas
daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas tendences un perspektīvas |
||
Kompānijas
NIRA Fonds viceprezidenta Eduarda Krūmiņa ziņojums konferencē
"Nekustamā īpašuma apsaimniekošana un pārvaldīšana krīzes laikā".
Šobrīd daudz kur mēdijos ir sastopams lozungs "Sasildīsim Latviju!". Mēs visi esam tur, kur esam un vienīgā iespēja izķepuroties ir kopīgi meklēt tās nišas, perspektīvas un iespējas, ar kuru palīdzību varētu atdzīvināt mūsu valsts ekonomiku un līdz ar to arī uzlabot mūsu katra finansiālās iespējas. Ir svarīgi izprast, kādas perspektīvas un iespējas ir nozarei, kurai vēsturiski bija izveidojies vairāk sociāls raksturs, tas ir, visas funkcijas bija uzņēmusies valsts vai pašvaldība. Šodien mēs par apsaimniekošanas jomu varam sākt runāt uzņēmējdarbības jeb Latvijas ekonomikas sildītāja kontekstā, kas skar ikvienu mūsu valsts iedzīvotāju! Taču, lai arī ir grūti iedomāties kādu uzņēmējdarbības veidu, kas skartu lielāku Latvijas iedzīvotāju skaitu, ir jāsecina, ka šobrīd nozarē problēmu, diemžēl, ir vairāk kā iespēju. Kopš deviņdesmito gadu sākuma, kad mēs visi bijām valstij piederošo dzīvokļu īrnieki, likumdošana apsaimniekošanas nozarē ir mainījusies visai gausi. Ja neskaita dažus MK noteikumus, tad pēc būtības mūsu nozari regulē pāris likumu. Perspektīvas būtu saskatāmas tad, kad tiktu atrisinātas virkne problēmu. Šodien aktuālākie neatrisinātie jautājumi ir sekojoši: 1. Pagājušajā būvniecības buma laikā, kad daudzdzīvokļu mājas tika izpārdotas vēl būvbedres stadijā, diemžēl, ir pieļautas pietiekoši daudz kļūdas gan projektēšanas, gan arī būvniecības stadijā. Šajos mazāk kā 10 procentos atjaunotā dzīvojamā fonda, ir jāsaskaras ar tādām banālām problēmām kā, piemēram, lietus kanalizācijas notekcauruļu neesamība, gaismas sensoru neesamība, ir novērotas stikla fasādes, kuras nav iespējams nomazgāt, apsaimniekošanas piederumu uzglabāšanas telpu neesamība lielos dzīvojamos kompleksos, nekvalitatīvas būvniecības radītās sekas u.c. tehniskas problēmas, kuras varēja apzināt un novērst jau mājas projektēšanas stadijā, taču faktiski ir jānovērš apsaimniekotājam par dzīvokļu īpašnieku naudu. 2. No šīs problēmas izriet nākamā – komunikācija ar desmitiem vai pat simtiem daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem. Ļoti bieži jautājumi, kas saistīti ar mājas ekspluatāciju un tehnisko stāvokli ir risināmi ārkārtīgi steidzami, taču iedzīvotāju kopsapulces ir pierādījušas sevi kā absolūti neefektīvs komunicēšanas veids. NIRA Fonds prakse rāda, ka mājas, kurās ir izveidotas valdes, komunikācijā ir daudz efektīvākas, taču nav nekādu sankciju, ja valde mājā netiek izveidota. 3. Vēl viens jautājums, kurš būtu jāregulē ar likumu ir uzkrājumu fonda veidošana daudzdzīvokļu mājās. Ne vienmēr apsaimniekotājam, kas apsaimnieko konkrēto māju ir pietiekoši liels uzkrājumu fonds, lai finansētu ārkārtas vai ļoti steidzamus remontdarbus, ja tādi ir nepieciešami. Dzīvokļu īpašnieku pienākumos ietilpst segt izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas, tās komunikāciju un iekārtu uzturēšanu, ekspluatāciju un remontu, taču ārkārtas situācijā, būtu jāizmanto rezerves fonda līdzekļi. Īpašnieki dažreiz atsakās vai vilcinās veidot rezerves fonda uzkrājumus, kas var radīt neatgriezeniskas sekas ārkārtas remontdarbu nepieciešamības gadījumos. Varētu runāt par ļoti daudzām ikdienas problēmām, taču viena no neatrisināmām problēmām ir iedzīvotāju parādi. Lai varētu saprast, cik būtisks ir parādnieku jautājums šajā nozarē, piedāvājam aplūkot kompānijas NIRA Fonds izstrādāto shēmu, kurā uzskatāmi attēlots apsaimniekotāja aptuvenā ieņēmumu izdevumu struktūra šajā nozarē. Iedomāsimies, ka šis taisnstūris ir apsaimniekotāja viss apgrozījums, piemēram, kādā ziemas mēnesī, apkures sezonā: |
||
|
||
|
Apsaimniekotāja
ieņēmumi sastāv no iedzīvotāju maksas par komunāliem pakalpojumiem
(dzeltenajā) un apsaimniekošanas maksas (zaļā un sarkanā). Sadalījums
starp šiem ieņēmumu posteņiem vidēji ziemā ir 75% pret 25% (vasarā
50%/50%).
Katru mēnesi apsaimniekotājam ir jānorēķinās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem (Rīgas Siltums, Rīgas ūdens, Latvijas Gāze utt.), jo tas ir uzņēmies saistības iedzīvotāju vārdā apmaksāt rēķinus komunālo pakalpojumu sniedzējiem katru mēnesi pilnā apjomā. Tas ir, taisnstūra dzeltenā daļa tiek maksāta tālāk pilnā apjomā komunālo pakalpojumu sniedzējiem: |
||
|
||
|
Taisnstūra
atlikušos 25% veido ieņēmumi no apsaimniekošanas maksas. No šiem
ieņēmumiem apsaimniekotājiem jāsamaksā algas visiem darbiniekiem –
apkopēji, tehniskais personāls, pāvaldnieks, jānopērk visi
nepieciešamie materiāli, iekārtas un jāveic kārtējie remonti (zaļajā
krāsā). Par visu darbu vadību apsaimniekotājam būtu jāsaņem arī augļi.
Vidēji statistiskā peļņas norma, ko vajadzētu saņemt šajā nozarē ir 10%
no apsaimniekošanas maksas (sarkanajā). Jāpiebilst, ka šī ir nozare ar
zemu rentabilitāti, jo, salīdzināšanai, bankās noguldot naudu, ir
iespējams saņemt tos pašus 10% neko nedarot.
Bet tagad aplūkojiet situāciju, kad mājā ir parādnieki, kuri neapmaksā savu rēķinu apsaimniekotājam: |
||
|
Rodas loģisks jautājums – "Kāpēc Latvijā nodarbojas ar šādu biznesu?"
Pirmkārt, atcerēsimies, ka šī nozare Latvijā ir salīdzinoši jauna. Turklāt, ~60% apsaimniekotāju ir pašvaldību organizācijas ar pašvaldībai pieejamiem resursiem. Privātajos uzņēmumos budžeta veidošanas principi tomēr ir mazliet dzelžaināki, taču tā kā apgrozījums šajā biznesā ir liels, arī privātajam sektoram nozare šķita pievilcīga.
Pirmskrīzes gados, skrupulozi sekojot iedzīvotāju maksājumu disciplīnai, apsaimniekotāja peļņa varēja būt stabila un pietiekoša. Šobrīd, kad maksājumu disciplīna katostrofāli pasliktinās ar katru mēnesi, jo nemaksā ne tikai apsaimniekotājam, bet arī bankām, VID u.c., darbošanās šajā nozarē kļūst par pagaidu avantūru. Tas ir burbulis, kas līdzīgi nekustamā īpašuma nozarei var pārsprāgt, ja valstiskā līmenī netiks atrisināts jautājums, kurš šobrīd ir absolūti embrionālā stadijā. Tā ir kārtība par parādu piedziņu!
Šobrīd pastāv vairākas pārādu piedziņas prakses: pārrunas ar parādnieku, vēstules, tikšanās, lūgšanās, zvanīšanās, kredītreformi u.t.t. Ja tas nepalīdz, un visbiežāk nepalīdz, apsaimniekotājs ir spiests vērsties tiesā.
Apsaimniekotājam pastāv divas iespējas, vēršoties tiesā pret dzīvokļu īpašniekiem, lai piedzītu apsaimniekošanas un komunālo maksājumu parādu.
Pirmā iespēja:
Pieteikums par saistību piespiedu izpildīšanu brīdinājuma kārtībā (Civilprocesa likuma 50.1 nodaļa)
Šajā variantā, protams, ir pozitīvie aspekti, piemēram,:
1. Salīdzinoši zemi tiesāšanās izdevumi:
* valsts nodeva 2 procenti no parāda summas, bet ne vairāk par 200 latiem;
* ar brīdinājuma izsniegšanu saistītie izdevumi 5,72 lati.
2. Vienkāršots process:
1. pieteikums noformējams atbilstoši MK apstiprinātajam paraugam;
2. pieteikumam nav jāpievieno dokumentāli pierādījumi, kas pamato prasījumu.
3. Saīsināti procesuālie termiņi:
kopumā, vadoties no līdzšinējās nelielās tiesu praskes, no pieteikuma iesniegšnas dienas līdz tiesas lēmumam paiet apmēram divi mēneši.
4. Tiek saglabāta iespēja prasības celšanai tiesā vispārīgā kārtībā:
Taču, šos teorētiskos pozitīvos aspektus nomāc realitāte:
1.Iesniegums tiesā:
Pieteikums brīdinājuma kārtībā iesniedzams tiesai pēc parādnieka deklarētās dzīvesvietas. Praksē tas nozīmē to, ka apsaimniekotājam ir jāvelta nedēļas, lai pēc pieprasījuma iesniegšanas Pilsonības un migrācijas dienestā saņemtu ļaunprātīgā parādnieka deklarētās dzīves vietas adresi.
NIRA Fonds priekšlikums ir – ļaut prasības iesniegt tiesai pēc tā nekustamā īpašuma adreses, par kuru parādniekam ir izveidojies parāds, kas ievērojami samazinātu pieteikuma iesniegšanas laiku.
2.Brīdinājuma izsniegšana:
Pēc esošā regulējuma: ja brīdinājuma izsniegšana parādniekam nav iespējama, tiesnesis pieņem lēmumu par pieteikuma atstāšanu bez izskatīšanas. Bieži vien parādnieki nedzīvo deklarētajā adresē vai apzināti izvairās no ierakstītu sūtījumu saņemšanas vai arī sūtījumu viņa vietā saņem cita persona, un šī iemesla dēļ tiesas pieteikumu atstāj bez izkstīšanas.
NIRA Fonds priekšlikums: noteikt ar likumu, ka tiesas brīdinājums tiek uzskatīts par izsniegtu un tā saturs par paziņotu parādniekam septītajā dienā no nosūtīšanas dienas ar pasta sūtījumu.
3.Parādnieka iebildumu iesniegšana:
Esošais regulējums: ja tiesas brīdinājumā noteikto 14 dienu laikā parādnieks neiesniedz tiesā iebildumus, tas ir pamats tiesvedības izbeigšanai saistības piespiedu izpildīšanai brīdinājuma kārtībā. Praksē tiesas neprasa, lai parādnieks iesniegtu pamatotus iebildumus, bet aprobežojas ar to, ka parādnieks atbildes veidlapā atzīmē, ka viņš parādu neatzīst, un šī iemesla dēļ tiesas pieņem lēmumu par tiesvedības izbeigšanu.
Rodas loģisks jautājums – kāpēc apsaimniekotājam, kurš jau ir nomaksājis visu parādnieka vietā, jāpierāda savs prasījums? Kāpēc ļaunprātīgs parādnieks nevar iesniegt apelāciju, bet pēc lēmuma, ja viņš jūtas drošs par savu taisnību?
NIRA Fonds priekšlikums: izveidot valstiska mēroga komisiju, kurā tiktu izskatīta šāda rakstura prasību pamatotība, tas ir, komisija īsā termiņā (ne ilgāk kā 14 dienu laikā) sniegtu atzinumu par apsaimniekotāja piestādīto rēķinu un aprēķinu pareizumu. Pēc šādas komisijas atzinuma tiesa varētu pieņemt pamatotu lēmumu un nodot lietu tiesu izpildītājam.
Taču pagaidām, diemžēl, pieteikums par saistību piespiedu izpildīšanu brīdinājuma kārtībā ir vien laika vilcināšana un iespēja parādniekam turpināt nemaksāt par saņemtajiem pakalpojumiem.
Otrā iespēja:
Prasības celšana vispārīgā kārtībā (Civilprocesa likuma Ceturtā sadaļa)
Pozitīvie aspekti (faktiski nav, bet, ja tomēr būtu jāuzrāda):
* vienlaikus ar prasības celšanu tiesā prasītājs var pieteikt lūgumu nodrošināt prasību, vēršot prasības nodrošinājuma atzīmi uz parādniekam piederošo nekustamo īpašumu vai apķīlājot kustamo mantu;
* pieteikumu par prasības nodrošināšanu tiesa izlemj ne vēlāk kā nākamajā dienā pēc lietas ierosināšanas, iepriekš nepaziņojot atbildētājam un citiem lietas dalībniekiem.
* Lēmums par prasības nodrošināšanu (140.panta pirmā daļa) un lēmums par prasības nodrošinājuma atcelšanu (140.panta piektā daļa) izpildāms nekavējoties pēc tā pieņemšanas.
Negatīvie aspekti:
1. Ievērojami tiesāšanās izdevumi:
* valsts nodeva tiek diferencēta atkarībā noprasības summas; ņemot vērā, ka apsaimniekošanas un komunālo maksājumu parādi parasti nepārsniedz 5000 latus, valsts nodeva atkarībā no summas prasības summa ir šāda:
a) līdz 1000 latiem — 15 procenti no prasības summas, bet ne mazāk par 50 latiem; piemēram, ja prasības summa ir 700 latu, valsts nodeva ir 105 lati,
b) no 1001 lata līdz 5000 latiem — 150 latu plus 2,5 procenti no prasības summas, kas pārsniedz 1000 latus; piemēram, ja prasības summa ir 1700 latu, valsts nodeva ir 167,50 lati;
* valsts nodeva par prasības nodrošinājuma pieteikumu ir 0,5 procenti no prasības summas, bet ne mazāk par 50 latiem; piemēram, neatkarīgi no tā, vai prasības summa ir 700 latu vai 1700 lati, valsts nodeva ir 50 lati.
2. Neprognozējams procesa ilgums:
* Parasti lietas pirmreizējai izskatīšnai Rīgā tiek nozīmētas ne ātrāk kā pēc sešiem mēnešiem no prasības celšanas dienas;
* lietas izskatīšana bieži vien tiek atlikta, jo parādnieks uz pirmo tiesas sēdi parasti neierodas, un atlikšnas gadījumā lieta tiek nolikta izskatīšnai ātrākais pēc diviem līdz pat sešiem mēnešiem, atkarībā no tieneša noslogotības;
* tiesas lēmumu puses ir tiesīgas pārsūdzēt apaelācijas un kasācijas kārtībā, līdz ar to process līdz galīgajam tiesas nolēmuam var ieilgt uz vairākiem gadiem.
Procesa rezultativitāte:
Piedzenot parādu prasības kārtībā, principā, nevajadzētu būt nekādu tiesisku šķēršļu prasības apmierināšanai, ja ir iesniegti visi nepieciešamie pierādījumi. Taču līdz tiesas galīgā nolēmuma pieņemšanai var paiet vairāki gadi, līdz ar to nav iepsējama efektīva un ātra parāda piedziņa no parādnieka. Neraugoties uz to apsaimniekotājam ir jāturpina apsaimniekot parādniekam piederošais nekustamais īpašums.
Secinājumi:
No augstāk minētā ir redzams, ka ne pieteikums par saistību piespiedu izpildīšanu brīdinājuma kārtībā, ne arī prasības celšana vispārīgā kārtībā, lai arī tiem ir savi pozitīvie aspekti, nenodrošina ātru un efektīvu apsaimniekošanas un komunālo maksājumu parādu piedziņu tiesā.
Pēc savas būtības apsaimniekošnas un komunālo maksājumu parādu piedziņai būtu jānotiek bezstrīdus kārtībā, kā to pašlaik paredz Civilprocesa likuma 50.nodaļa, piemēram attiecībā uz saistībām pēc zemesgrāmatā ierakstītiem nomas līgumiem, nomniekam, kavētu maksājumu gadījumā, ir jāatbrīvo telpas un jāsamaksā parāds bezstrīdus kārtībā bez papildu pierādījumiem. Līdzīgu praksi, tās risinājuma vienkāršuma un reakcijas ātruma dēļ, būtu jāpiemēro arī attiecībā uz parādiem par komunāliem pakalpojumiem un apsaimniekošanas maksu. Tai pat laikā, patērētāju tiesību aizsardzības nolūkos, parādnieku jautājumu izskatīšanai, piedāvājam nodibināt iepriekš norādīto komisiju
Aktuālā problēma par parādu piedziņas kārtību būtu jārisina iespējami ātrāk. Vilcināšanās gadījumā, tai var izveidoties plīsuša burbuļa efekts, kad problēma skars ne tikai apsaimniekotājus, bet arī daudzdzīvokļu māju iedzīvotājus, kuri, piemēram, paliks bez apkures, kā arī pašvaldību uzņēmumus (komunālo pakalpojumu sniedzējus), kuriem būs jānoraksta ļoti lieli zaudējumi.