5 būtiskas lietas, kam pievērst uzmanību, iegādājoties nekustamo īpašumu: Iesaka eksperte

Neskatoties uz globālo pandēmiju un saspīlēto ģeopolitisko situāciju, nekustamo īpašumu tirgus Latvijā turpina būt aktīvs. Kas ir piecas būtiskākās lietas, kam būtu jāpievērš uzmanība, iegādājoties nekustamo īpašumu, skaidro advokātu biroja “TGS Baltic” zvērināta advokāte Aija Kreicberga.

1.  Noskaidro informāciju par īpašumu un tā tiesisko statusu

Vispirms noteikti jāpārbauda, vai tavam potenciālajam pirkumam – nekustamajam īpašumam – nav apgrūtinājumu. Noskaidro informāciju par īpašumu, ko vēlies iegādāties, un tā tiesisko statusu. Noskaidro, kas ir tā īpašnieks, vai īpašums nav ieķīlāts, vai tam nav reģistrēta hipotēka, citi aizliegumi, aresti vai piedziņas atzīmes. Jebkurš par maksu var ielūkoties Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā un iegūt informāciju par īpašuma sastāvu, īpašnieku un nostiprinātajām ķīlām un citiem apgrūtinājumiem. Tāpat jebkurš autorizējoties var ieskatīties arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, lai pārbaudītu kadastrā reģistrēto nekustamā īpašuma sastāvu un apgrūtinājumus.

Otrkārt, noteikti ir vērts ieskatīties attiecīgās pašvaldības, kurā atrodas īpašums, mājaslapā. Tur jābūt pieejamiem teritorijas attīstības plānošanas dokumentiem. Pārbaudi, vai izmantošanas mērķis, kādam vēlies īpašumu iegādāties, atbilst teritorijas plānošanas dokumentu prasībām, piemēram, gadījumā, ja iegādājies nekustamo īpašumu apbūvei.

Tikpat svarīgi saprast, vai iegādājies patstāvīgu nekustamo īpašumu vai tikai domājamās daļas no kāda īpašuma. Ja iegādājies tikai domājamās daļas, tad ir būtiski, lai zemesgrāmatā būtu reģistrētas pārdevēja atsevišķas lietošanas tiesības attiecībā uz konkrētu īpašuma daļu (piemēram, zemes, ēkas daļu vai dzīvokli), un šīs lietošanas tiesības kopā ar īpašuma tiesībām jāpārreģistrē uz pircēju. Jāatzīmē gan, ka nekustamā īpašuma domājamo daļu iegāde ir nestabilāks īpašuma tiesību veids, nekā patstāvīga nekustama īpašuma iegāde.

Vēl viena lieta, kam pievērst uzmanību, ja iegādājies ēku vai dzīvokli, ir tas, vai īpašuma sastāvā ietilpst arī zeme zem attiecīgā ēkas. Ja zeme neietilpst noskatītā īpašuma sastāvā, tā, visdrīzāk, pieder trešajai personai, un šādā gadījumā papildus citiem īpašuma uzturēšanas maksājumiem būs regulāri jāmaksā noma zemes īpašniekam. Šādā gadījumā noskaidro, kāds ir nomas maksas apmērs, kam un kādā kārtībā tā tiek maksāta. Jāatceras arī, ka, pat ja konkrētajā brīdī nomas maksājums par zemi netiek maksāts, tas nenozīmē, ka zemes īpašnieks nevar sākt to pieprasīt, turklāt arī par līdzšinējo periodu.

Visbeidzot, pievērs uzmanību, vai īpašumā nav veikta patvaļīga būvniecība vai nelikumīgas pārbūves, un vai visa tajā veiktā būvniecība ir bijusi likumīga un objekti ir nodoti ekspluatācijā. Tāpat pārbaudi, vai īpašumam ir tieša piekļuve no publiskas ielas vai ceļa, un, ja šādas piekļuves nav, tad, lai izvairītos no iespējamiem strīdiem nākotnē, zemesgrāmatā būtu jābūt pienācīgi reģistrētam ceļa servitūtam īpašuma labā.

2. Rūpīgi izlasi piedāvātā līguma tekstu

Rūpīgi izlasi piedāvātā līguma projekta tekstu. Pirkuma līgums nav tikai formalitāte, kam var piekrist, to rūpīgi vispirms neizlasot. Līgumā jābūt atrunātai darījuma būtībai un darījuma norises kārtībai. Ja kaut kas no līgumā norādītā tevi neapmierina vai ir neskaidrs, grozi to vai lūdz izskaidrot un precizē līguma tekstā. Pamata lietas, kam būtu jābūt atrunātām nekustamā īpašuma pirkuma līgumā:

• skaidrs definējums, kas tiek pirkts;
• pirkuma maksa;
• pirkuma maksas samaksas kārtība;
• īpašuma tiesību pārejas (reģistrācija zemesgrāmatā) un īpašuma faktiskā nodošana kārtība;
• iespējamā vienpusējā atkāpšanās no līguma, piemēram, gadījumā ja otra puse nepilda savas saistības. Ņemot vērā, ka līgumi par darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem nereti kalpo kā instruments krāpnieku rokās, vislabāk, ja līgumu pārskata kāds juridisko lietu eksperts, kuram uzticaties. Drošs paliek nedrošs.

3. Pievērs īpašu uzmanību pirkuma apmaksas un īpašuma tiesību pārejas kārtībai

Ceļā uz līguma slēgšanu pievērs īpašu uzmanību kārtībai, kādā tiek veikta pirkuma maksas samaksa un kā notiek īpašuma tiesību pārejas. Pirkuma līgums ir konkrēta īpašuma atsavināšana pret konkrētu naudas summu – pirkuma maksu. Attiecīgi viena no būtiskākajām lietām pirkuma darījumā ir kārtība, kādā tiek samaksāta pirkuma maksa un veikta īpašuma tiesību pāreja. Ja pircēja īpašuma tiesības tiek reģistrētas zemesgrāmatā vispirms un pirkuma maksu pārdevējam pircējs samaksā pēc īpašuma tiesību reģistrēšanas, pārdevējam pastāv risks, ka pircējs naudu tomēr varētu nesamaksāt. Savukārt ja pirkuma maksa tiek samaksāta pirms pircēja īpašuma tiesību reģistrēšanas zemesgrāmatā, tad attiecīgi īpašuma tiesību nepārreģistrēšanas risks rodas pircējam. Lai pušu risku mazinātu un līdzsvarotu, var tikt izmantots bankas darījuma konts vai notāra glabājums. Bankas darījuma konts un notāra glabājuma būtība ir šāda: pircējs iemaksā bankas darījuma kontā vai notāra glabājuma kontā pirkuma maksas summu, kas tiek izmaksāta, kad pircēja īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā un nekustamajam īpašumam nav nostiprināti jauni ar pārdevēju saistīti apgrūtinājumi.

Gadījumā, ja pircējs pirkuma maksas samaksai izmanto kredītu vai arī uz īpašumu ir nostiprināta hipotēka pārdevēja saistību nodrošināšanai (kā minēts iepriekš – par to var pārliecināties, ieskatoties Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā), tad pirkuma maksas samaksas un īpašuma tiesību pārejas nosacījumos attiecīgi jāparedz pircēja hipotēkas nostiprināšana un pārdevēja hipotēkas dzēšana.

4. Iekļauj līguma tekstā arī specifiskos darījuma noteikumus, ja puses par tādiem vienojušās

Domājot vēl par pirkšanas–pārdošanas līgumu, der atcerēties, ka ir būtiski iekļaut līguma tekstā arī specifiskos darījuma noteikumus, ja tādi pastāv. Puses mēdz savstarpēji vienoties par kādiem specifiskiem noteikumiem, piemēram, attiecībā uz konkrētu stāvokli, kādā īpašumam jābūt, tajā skaitā pārdēvēja pienākumu līdz īpašuma pārdošanai pircējam veikt kādus īpašuma pielāgošanas vai remonta darbus, vai arī puses vienojušās, ka dzīvoklis vai ēka tiek pārdota kopā ar tajā esošajām iekārtām, sadzīves tehniku vai mēbelēm.

Ja puses vienojušās par kādiem specifiskiem noteikumiem, tad arī šos noteikumus iekļauj pirkuma līguma tekstā, pretējā gadījumā būs stipri apgrūtinoši pieprasīt šādu noteikumu izpildi. Turklāt gadījumā, ja kopā ar nekustamo īpašumu tiek pārdotas arī iekārtas, sadzīves tehnika vai mēbeles, vai kāda cita kustama manta, ieteicams pirkuma līgumā norādīt, ka kopējā pirkuma cenā ietilpst ne tika nekustamā īpašuma cena, bet arī maksa par šīm kustamajām mantām, norādot konkrētu šo kustamo mantu cenu.

5. Lieki nevilcinies ar īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā

Ar īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā nevajadzētu lieki vilcināties, jo par nekustamā īpašuma īpašnieku uzskatāma tikai tā persona, kas kā īpašnieks reģistrēta zemesgrāmatā. Pat ja pie notāra parakstīts nostiprinājuma lūgums un pirkuma maksa samaksāta pārdevējam, nekavējies ar pircēja īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā. Kamēr kā īpašuma īpašnieks zemesgrāmatā reģistrēts pārdevējs, viņam formāli ir visas tiesības rīkoties ar īpašumu. Pat ja uzticies pārdevējam, ka viņš šo īpašumu negodprātīgi nepārdos citam, neieķīlās vai citādi neapgrūtinās, īpašums var tikt atsavināts vai apgrūtināts arī bez pārdevēja piekrišanas piespiedu kārtā, piemēram, ja pret pārdevēja mantu tiek vērsta piedziņa vai pret pārdevēju ierosināta tiesvedība, kā rezultātā īpašums tiek apķīlāts. Tā kā par īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā maksājama arī valsts nodeva, jāņem vērā, ka gadījumā, ja īpašuma tiesības tiek reģistrētas zemesgrāmatā vēlāk nekā sešus mēnešus no pirkuma līguma parakstīšanas (ja reģistrācijai nav bijuši citi šķēršļi), tad maksājama lielāka valsts nodeva, proti, bāzes valsts nodevas apmēram tiek piemērots koeficients 1,5. Valsts nodeva par īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā tiek aprēķināta no nekustamā īpašuma pirkuma cenas vai nekustamā īpašuma kadastrālā novērtējuma – tas atkarīgs no tā, kurš no abiem ir lielāks.