Būvniecības formalitātes
Foto: Būvniecības formalitātes; autors: Būvniecības formalitātesFormalitātes, pārbūvējot dzīvokli
Formalitātes, būvējot jaunu privātmāju
Nedzīvojamo, saimniecības ēku būvniecība, nojaukšana
Kur meklēt plašāku, individuālu informāciju?
Kāpēc jākārto formalitātes?
Ikvienam, kurš kaut reizi ir sācis kārtot būvniecības formalitātes pirms mājas vai dzīvokļa būvniecības vai remonta, ir skaidrs, ka šis process nav vienkāršs. Finanšu, pacietības un laika resursus nāksies patērēt krietni vien. Mūsu valsts birokrātija (ne jau tikai būvniecībā vien) ir smaga. Un gandrīz par veiksminiekiem jāsauc tos, kas visu nokārto veikli un bez starpgadījumiem.
Tas, cik bieži saņemam dažāda tipa jautājumus par projektiem, to saskaņošanu, atļaujām u.tt. liecina, ka lielai daļai individuālo būvētāju, kuru ikdiena nav saistīta ar būvniecības birokrātiju, šī ir neskaidra "bilde". Tāpēc lūdzām konsultāciju Latvijas Būvinspektoru un būvuzraugu asociācijas prezidentam, sertificētam būvinženierim Raitim Gultniekam. Noskaidrojām, kur, kas un galu galā- kāpēc jāsaskaņo pārveidojot dzīvokli vai būvējot privātmāju.
Būvniecības process patiesībā sākas brīdī, kad rodas būvniecības iecere. Pašu būvniecību izdala 4 veidos, atkarībā no kuriem notiek arī formalitāšu saskaņošana. Vienkāršotā valodā skaidrojot, šie 4 veidi ir:
1)jaunbūve- ēkas būvniecība pilnīgi no jauna;
2)rekonstrukcija- būvdarbu rezultātā tiek izmainīts būves apjoms vai funkcijas (piemēram, divus dzīvokļus apvieno vienā vai dzīvokļa vietā izveido friziersalonu u.tml.);
3)renovācija- neizejot no esošajiem telpu apjomiem, pārbūvē, modernizē māju vai dzīvokli (piemēram, izveido jaunu apkures sistēmu, nomaina logus, durvis u.tml.)
4)restaurācija- attiecas uz kultūras pieminekļiem, vēsturiski nozīmīgām ekām, tās pārbūvējot, remontējot, jāņem vērā vēsturiskais aspekts (Valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspekcijas norādījumi).
Formalitātes, pārbūvējot dzīvokli
Pēdējā laikā arvien biežāk cilvēki rekonstruē savus dzīvokļus, apvienojot divus vertikāli vai horizontāli blakus esošus dzīvokļus (izveidojot aili starpsienā horizontāli blakus esošiem dzīvokļiem vai veidojot kāpnes vienam virs otra esošiem dzīvokļiem).
Pirms iepriekšminēto darbu uzsākšanas dzīvoklim (dzīvokļiem) nepieciešams tehniskais apsekojums, ko var veikt sertificēts tehniskais apsekotājs (pilns sertificēto speciālistu saraksts atrodams, piemēram, katalogos "Būvniecības ABC"). Apsekotājs izvērtēs dzīvokļa stāvokli, konstatēs, vai paredzētie būvdarbi konkrētajā situācijā ir pieļaujami. Apzināti tiks arī tuvākie kaimiņu dzīvokļi, lai noskaidrotu, vai tur nav veikti līdzīga veida darbi.
Kad apsekojums ir veikts, jāgriežas būvvaldē ar iesniegumu (visās būvvaldēs ir vienota veidlapas forma), kurā jānorāda kādi darbi ir paredzēti un jāpievieno pieprasītie dokumenti (katram būvdarbu veidam tie būs atšķirīgi), parasti- īpašuma dokumenti, inventarizācijas lieta, arhitekta izstrādāta skice (neliels plānoto darbu uzmetums apmēram uz vienas lapas) u.c.
Pēc iesnieguma izskatīšanas būvvalde dos savu atzinumu, vai darbus iespējams veikt. Ja būvvaldei, saskaņā ar likumdošanu, nekādu pretenziju vai iebildumu nebūs, tiks izdots plānošanas- arhitektūras uzdevums, kurā būs norādes, kādās instancēs vēl nepieciešams izņemt būvniecības tehniskos noteikumus (visbiežāk noteikumi būs jāizņem Valsts ugunsdzēsības un glabšanas dienestā, Sabiedrības veselības aģentūrā u.c.).
Kad saņemts plānošanas- arhitektūras uzdevums, jāsameklē sertificēts arhitekts (arhitektu birojs), kas var uzsākt izstrādāt skiču projektu. Skiču projektu pēc tam jāsaskaņo (ja tas pieprasīts plānošanas uzdevumā) būvvaldē.
Vairākās valstīs (piemēram, Zviedrijā) pastāv noteikumi, ka, veicot būvdarbus līdz 10 kvadrātmetru platībā, arhitekts nav nepieciešams. Latvijā šādu normu diemžēl nav. Iespējams, mūsu cilvēki nav tik apzinīgi un godprātīgi. Gultnieka kungs atzīst, ka praksē bieži nākas saskarties ar gadījumiem, kad kādā dzīvoklī ir patvaļīgi izgāztas sienas, protams, par daudziem nelikumīgiem darbiem kontrolējošās iestādes pat neuzzina (ja kaimiņi neizmanto savas tiesības sūdzēties vai dzīvoklim nemainās saimnieki). Būvniecības process var būt ļoti bīstams, apdraudot gan pašu, gan kaimiņu veselību un pat dzīvību. Ja visu būs izplānojis profesionāls arhitekts, vadoties pēc valstī noteiktajām normām, problēmas neradīsies. Bez arhitekta projekta atļauts veikt tikai minimālus darbus dzīvoklī- piemēram, veikt kosmētisko remontu, nomainīt apdares materiālus, neskarot nesošās konstrukcijas.
Latvijā pastāv likums par dzīvokļa īpašumu, kurā norādīts, ka visa pārbūve daudzdzīvokļu namos jāsaskaņo arī ar mājas īpašniekiem.
Ja visā mājā dzīvokļi ir privatizēti, jābūt apsaimniekošanas kooperatīvam vai namu pārvaldei, kurā jāsaskaņo skice.
Ja ir izveidots dzīvokļu kooperatīvs, jāgriežas pie kooperatīva vadītāja.
Ja mājai vispār nav juridiski noteikta apsaimniekotāja, jāsavāc paraksti no pilnīgi visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.
Kad skiču projekts ir saskaņots būvvaldē, arhitekts var sākt izstrādāt tehnisko projektu. Projekta izstrādē viņam jāņem vērā visi tehniskie noteikumi (ja kādus noteikumus nav iespējams izpildīt, jādomā citi risinājumi, kas ir jāsaskaņo ar atbildīgo dienestu- piemēram, ja nav iespējams izveidot ugunsdzēsēju pieprasītās kāpnes, jāgriežas Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienestā).
Tehniskajā projektā (atšķirībā no skices) visi aprēķini būs precīzi, t.sk. tāmes, ja tādas ir pasūtītas izstrādāt. Kad saskaņots arī tehniskais projekts, uz speciālas veidlapas jāraksta iesniegums būvvaldei, lai saņemtu būvatļauju. Būvatļauja ir rakstisks dokuments, kuru saņemot var sākt būvdarbus.
Ja būvdarbu laikā tiks skartas nesošās sienas vai citas būtiskas konstrukcijas, būvvalde pieprasīs licencētu būvfirmu vai sertificētu būvdarbu vadītāju darbu veikšanai. Ja būvvalde saskaņā ar normatīvajiem dokumentiem izvērtēs, ka darbi nav bīstami, tos varēs veikt pats dzīvokļa īpašnieks.
Formalitātes, būvējot jaunu privātmāju
Būvvaldēs, atkarībā no pašvaldības atrašanās vietas, tās īpatnībām, ir samērā dažādi apbūves noteikumi un prasības privātmāju būvniecībā. Piemēram, Jūrmalā ir noteikts, ka visām sētām jābūt 50% caurskatāmām, lai gājēji un braucēji varētu aplūkot unikālo arhitektūru.
Parasti viens īpašnieks savā zemes gabalā vēlas būvēt vienu dzīvojamo un dažas saimniecības ēkas. Viens no pirmajiem un grūtākajiem pārbaudījumiem- noskaidrot, cik piemērots būvniecībai ir īpašumā esošais zemes gabals. Nereti gadās, ka ir nopirks zemes gabals bez apbūves tiesībām.
No 2004. gada 1. janvāra spēkā stājušies Būvniecības likuma pārejas noteikumi, kas paredz, ka vietās, kur nav izstrādāts teritoriālais plānojums, būvniecības ieceres jānodod publiskai apspriešanai. Šādi noteikumi savulaik tapuši, lai veicinātu pagastu un novadu ātrāku teritoriālo plānojumu izveidi. Teritoriālais plānojums ir liels, pa zonām sadalīts plānojums kādam pagastam vai novadam. Ja iegādātajam zemes gabals atrodas vietā, kur ir izstrādāts teritoriālais plānojums un detālplānojums un tajā paredzēts, ka konkrētajā vietā būvdarbus atļauts veikt, var rīkoties tālāk. Ja saskaņā ar teritoriālo plānojumu īpašuma vieta paredzēta, piemēram, izmantošanai lauksaimniecībā, īpašniekam ir tiesības vērsties pašvaldībā, lai izskata viņa priekšlikumu par apbūves iespējām konkrētajā vietā.
Kad pagastam, novadam ir gatavs teritoriālais plānojums, var izstrādāt detālplānojumu kādai konkrētai vietai, kas ieinteresējusi īpašniekus. Detālplānojumā tiek norādīts paredzētais ielu, ceļu un ēku izvietojums, ņemot vērā aizsargzonas un cilvēku nepieciešamības (piemēram, Jūrmalā jāparedz iespēja cilvēkiem nokļūt pie jūras). Ja konkrētajam zemes gabalam ir izstrādāts detālplānojums, arhitektam ir iespēja māju būvēt tikai atļautajā vietā, virzienā, apjomos u.tt.
Šie būtībā ir pirmsprojekta jautājumi.
Tālākais notiek līdzīgi kā iepriekš aplūkotajā tēmā par dzīvokli, protams, jaunbūvei nebūs nepieciešams tehniskais apsekojums. Process sākas ar iesniegumu būvvaldei, kam pievienots zemes plāns un skice ar atzīmētām plānotajām ēku atrašanās vietām, informācija, cik lielas un kādas būs ēkas. Ja būvvaldei nebūs pretenziju pret būvniecību konkrētajā vietā, tā izsniegs arhitektūras- plānošanas uzdevumu (tapat kā dzīvoklim- ar norādēm, kur jāizņēm tehniskie noteikumi).
Projektēšanas, projekta saskaņošanas process arī sakrīt ar iepriekš aprakstīto- skiču projektu saskaņošana, tehniskā projekta akceptēšana, būvatļaujas izņemšana.
Individuālo dzīvojamo māju būvniecības atbildību par visu normatīvu ievērošanu var uzņemties pats īpašnieks bez būvprakses sertifikāta, ja vien mājas platība nav lielāka par 400 kvadrātmetriem vai 3 000 kubikmetriem, līdz 2 stāvus augsta. Ja atbildību ir gatavs uzņemties pats īpašnieks, iesniegumam par būvatļaujas saņemšanu jāpievieno saistībraksts par atbildības uzņemšanos. Gadījumā, ja būvdarbus veiks licencēta būvfirma, visu atbildību uzņemsies viņi. Vēl lielākas drošības garantijas saņemsiet, ja algosiet būvuzraugu (īpaši, ja pašam īpašniekam nav atbilstošas pieredzes, izglītības un laika). Var nolīgt arī autoruzraugu (tad būvniecības gaitu uzraudzīs arī projekta autors). Protams, gadījumos, kad ēka nav lielāka par minētajiem 400 kvadrātmetriem, būvuzraudzība nav obligāta prasība. Jārēķinās, ka gadījumos, ja notiks liela mēroga būvdarbi, par to var ieinteresēties arī, piemēram, Valsts darba inspekcija, kā arī Valsts Ieņēmumu dienests un pārbaudīt vai viss notiek likumīgi. Visas šīs prasības radītas, lai iespējami apkarotu negodīgu konkurenci. Arī mājas īpašniekam ir jārēķinās, ka, nolīgstot apsaubāmu darbaspēku, pastāv risks iegūt produktu, kas neatbilst paša un valsts noteiktajām prasībām.
Kad būvdarbi ir pabeigti, jāizsauc attiecīgie dienesti (parasti tie, kuros bija jaizņem tehniskie noteikumi) un inženierkomunikāciju apsaimniekotāji, kas dod atzinumus, vai ir ievērotas visas normatīvās prasības, uzbūvēts pēc akceptētā projekta un ēka ir gatava pieņemšanai ekspluatācijā.
Nedzīvojamo, saimniecības ēku būvniecība, nojaukšana
Līdz 2004. gada 1. janvārim bija noteikts, ka līdz 25 kvadrātmetrus lielu māju koka stāvbūvē varēja būvēt bez būvatļaujas un projekta, bet tagad- kopš 1. janvāra, bez būvatļaujas un projekta var būvēt jebkura materiāla ēku līdz 25 kvadrātmetru platībā. Protams, būvvaldē noteikti jāsaskaņo ēkas atrašanās vieta, lielums, ēku skaits. Tas nepieciešams, lai noskaidrotu, vai būvapjoms un ēkas novietne nav ieplānota vietā, kur nav pieļaujama būvniecība. 25 kvadrātmetru apjomā visbiežāk iekļaujas siltumnīcas un garāžas. Citādi ir ar pirtīm- tur obligāti jāievēro daudzas prasības, jo šajās ēkās ir paaugstināta ugunsbīstamība. Jebkurā gadījumā formalitāšu nepieciešamība ir atkarīga no ēkas bīstamības, ugunsdrošības un iespējamā vides piesārņojuma.
Savukārt pilsētās ir jāsaskaņo arī katrs šķūnītis, katra garāža. Saskaņošana un projekts nepieciešami arī nojaucot, lai vēlak nerastos problēmas ar zemes grāmatu. Arī ēkas nojaukšana tiek traktēta kā būvdarbi. Nereti valstī ir dzirdēti gadījumi, kad grūstoša, nojaucama ēka apdraud cilvēku veselību, drošību. Īpaši svarīgi saskaņošanas jautājumi ir blīvi apdzīvotās vietās.
Protams, ja esat paredzējuši būvēt māju, projektā paredzēts nojaukt esošos šķūnīšus, viss būs likumīgi.
Kur meklēt plašāku, individuālu informāciju?
Vieta, kur ikviens var saņemt konsultācijas, ieteikumus, atbilstošos dokumentus ir būvvalde. Katrā pilsēta un pagastā vajadzētu būt būvvaldei (ja tās nav pagasta, jāvēršas rajona būvvaldē) vai tās funkcijas pildošai organizācijai.
Negatīvākais mūsu valstī šajā ziņā- būvvalde gan pārzina, gan aŗī kontrole būvniecības procesus, līdz ar to cilvēki nereti baidās tur vērsties. Jāsaka gan, ka "kas vainīgs, tas bailīgs"- ja visi noteikumi ir ievēroti, uztraukumam nav pamata.
Būvniecībā ir jāievēro virkne sarežģītu likumu un noteikumu, tiem ir sava hierarhija. Individuālajam būvniekam vajadzētu zināt, ka augstākais ir Būvniecības likums, tam seko visparīgie būvnoteikumi, Latvijas būvnormatīvi, apbūves noteikumi konkrētā pašvaldībā. Ar Būvniecības likumu un normatīviem iespējams iepazīties LR Ekonomikas ministrijas interneta mājas lapā www.em.gov.lv .
Kāpēc jākārto formalitātes?
Visas formalitātes jākārto tapēc, lai novērstu negodīgumu un būvniecības tirgū valdītu kārtība.
Gultnieka kungs saka, ka formalitāšu kārtošana ir atkarīga no katra īpašnieka uzņēmības un izstrādātā būvprojekta atbilstības normatīvu prasībām- dažiem visu izdodas nokārtot nedēļas laikā, citi to dara vairākus gadus.
Gadījumos, kad nebūsiet visu saskaņojuši atbilstoši mūsu valsts likumdošanai, sekas būs jāizjūt pašiem- šobrīd par dažādiem būvniecības pārkāpumiem saskaņā ar Latvijas administratīvo pārkāpumu kodeksu var uzlikt sodu 50- 500 latu apmērā. Pie tam sods ir tikai sabiedrības piemērots līdzeklīs, kā cīnīties pret negodīgumu un tā samaksāšana nebūt neatrisinās visu. Visas pieļautās kļūdas nāksies izlabot un izdevumi var būt pat ļoti lieli. Dažkārt nelikumīgas būvniecības gadījumu izskatīšana nokļūst arī līdz tiesai.
Der atcerēties, ka nelikumīgi uzbūvētas ēkas nevarēs ierakstīt zemes grāmatā. Nekustamajam īpašumam būs apgrūtinājumi- to nevarēs ne pārdot, ne ieķīlāt. Agri vai vēlu tas radīs problēmas- bērni mantos nelikumīgas būves.
Katrs īpašnieks pats ir atbildīgs par savu īpašumu un jebkuras nepatikšanas skars tieši viņu.
* Pateicamies par konsultāciju materiāla tapšanā Latvijas Būvinspektoru un Būvuzraugu asociācijas prezidentam Raitim Gultniekam.