Dzīvokļu pieejamības radītājs – mīts un realitāte
Īpaši tagad, kad dzīvojamo platību tirgū ir iestājusies krīze, daudz tiek runāts par dzīvokļu pieejamību. Visiem šī rādītāja jēga ir saprotama, bet nekustāmā īpašuma tirgus ekspertiem nav vienota priekšstata par to, kā to izmērīt un salīdzināt ar iepriekšējiem gadiem.
Īpaši tagad, kad dzīvojamo platību tirgū ir iestājusies krīze, daudz tiek runāts par dzīvokļu pieejamību. Visiem šī rādītāja jēga ir saprotama, bet nekustāmā īpašuma tirgus ekspertiem nav vienota priekšstata par to, kā to izmērīt un salīdzināt ar iepriekšējiem gadiem.
Pieeja, kad tiek salīdzināta kvadrātmetra cena tagad un iepriekšējos gados, jau no paša sākuma ir neobjektīva, jo nav zināms cik lielā mērā dzīvokļu cenu kāpums ir pamatots ar algu pieaugumu. "Daži eksperti dzīvokļu pieejamības izmērīšanai izmanto attiecību starp vidējo kvadrātmetra cenu un vidējo algu pēc nodokļu nomaksas, bet šis rādītājs var radīt maldīgu priekšstatu", tā SIA BaltHaus analītikas nodaļas vadītāja Ludmila Zommere. Piemēram: 2005. gada martā viens kvadrātmetrs otrreizējā tirgū (Rīgā), kura vidējā cena bija 780 EUR/m2, iedzīvotājam maksāja 2.9 neto algas (780/275=2.84), tik pat daudz kvadrātmetrs maksāja arī šī gada maijā, kad vidējā piedāvājuma cena sasniedza 1380 EUR/m2 (1380/482=2.86). Vēl viens šīs metodes trūkums it tāds, ka tā apskata kvadrātmetra iegādes iespējas, bet lēmums par dzīvokļa pirkšanu tiek pieņemts, vadoties no tā kopējās cenas un procentmaksājumu summas.
Kompānijas BaltHaus izrēķinātais dzīvokļa pieejamības rādītājs (it īpaši tā dinamika) ļauj objektīvi salīdzināt pircēju maksātspēju šobrīd un iepriekšējos gados, ņemot vērā algu pieauguma, inflācijas un kredīta procentu likmes ietekmi. Šim nolūkam tiks aprēķināts, cik gadi mājsaimniecībai ir nepieciešami naudas sakrāšanai pēc kredīta procentu nomaksas, lai nopirktu 60 m2 lielu dzīvokli Rīgā. Pieņemsim, ka mājsaimniecībā ir 2 strādājošie, kas saņem Centrālās statistikas pārvaldes oficiāli aprēķināto vidējo neto algu. Šīs platības izvēle nav nejauša, tā atbilst vidējā darījuma platībai Rīgā.
2005. gada martā par dzīvokli otrreizējā tirgū, kas vidēji maksāja 46.8 tūkst. EUR, mājsaimniecības ikmēneša procentu maksājums veidoja 187 EUR. Lai nopirktu šo dzīvokli, mājsaimniecība krātu aptuveni 11 gadus. Šī paša lieluma dzīvokļa iegādei tikai jaunajā projektā ar pilno apdari ģimenei būtu nepieciešami 20 gadi naudas sakrāšanai. Jau 2006. gadā dzīvokļa pieejamība pasliktinājās 2 reizes gan jauno projektu segmentā, gan otrreizējā tirgū. Arī 2007. gadā situācija turpināja pasliktināties - marta mēnesī tika fiksēti vissliktākie rādītāji. Šo procesu ietekmēja ne tikai cenu kāpums dzīvojamā tirgū, bet arī procentmaksājumu summas būtisks pieaugums, kas palielinājās gandrīz 2.3 reizes, kā arī inflācijas straujš kāpums - pēdējo 3 gadu laikā uzkrātā cenu inflācija sasniedza 34%.
Pašlaik dzīvokļu iegādes iespējas otrreizējā tirgū ir salīdzināmas ar 2006. gada sākumu (dzīvokļa pieejamības rādītājs 2008. gada jūnijā - 17.0 gadi, bet 2006. gada martā - 19.5 gadi), kad cilvēki aktīvi ņēma kredītus jauna mājokļa iegādei. Tomēr vispārējās ekonomiskās situācijas pasliktināšanās un iedzīvotāju nestabilitātes sajūtas pieaugums, kuru ietekmē gan darba vietu skaita samazināšanās, gan augstais inflācijas līmenis, gan augošais kredītmaksājumu slogs, attur cilvēkus uzņemties jaunas ilgtermiņa kredītsaistības.
Jauno projektu segmentā dzīvokļu iegāde ar pilno apdari saglabājās pagājušā gada līmenī, kad bija visneizdevīgākie apstākļi dzīvokļa pirkšanai. Uz otrreizējā tirgus fona dzīvokļa iegāde jaunceltnē izskatās nesasniedzama: lai iegādātos dzīvokli jaunajā projektā ar pilno apdari ir nepieciešams 2.3 reizes vairāk resursu nekā otrreizējā tirgū, neskatoties uz to kopēja dzīvokļa cena būs tikai par 45% lielāka. Cenu samazinājums vairākos projektos ar balto apdari pavasara beigās sekmēja arī pamanāmo dzīvokļa pieejamības radītāja uzlabošanos. Izveidojusies cenu starpība starp jaunajiem projektiem un otrreizējo tirgu vēl vairāk novirza potenciālo pircēju interesi uz otrreizējo tirgu vai ekonomiskās klases jaunajiem projektiem, kur turpmākajos mēnešos notiks galvenā tirgus aktivitāte.
Tā kā turpmākajos mēnešos nav sagaidāms algu pieaugums (Centrālās statistikas pārvaldes dati liecina, ka šī gada 1. ceturksnī strādājošā vidējā alga palielinājās tikai par 2%), kā arī inflācijas un kredītprocentu līmeņa samazinājums, tad vienīgais veids, ka dzīvokļa iegādes iespējas var uzlaboties ir cenu pazeminājums. Lai izietu uz 2005. gada rādītājiem, vidējai cenai otrreizējā tirgū jābūt vienādai ar 1 000 EUR/m2, jaunajos projektos ar pilno apdari - ap 1 550 EUR/m2 , bet ar balto apdari - ap 1 200 EUR/m2.
Pieeja, kad tiek salīdzināta kvadrātmetra cena tagad un iepriekšējos gados, jau no paša sākuma ir neobjektīva, jo nav zināms cik lielā mērā dzīvokļu cenu kāpums ir pamatots ar algu pieaugumu. "Daži eksperti dzīvokļu pieejamības izmērīšanai izmanto attiecību starp vidējo kvadrātmetra cenu un vidējo algu pēc nodokļu nomaksas, bet šis rādītājs var radīt maldīgu priekšstatu", tā SIA BaltHaus analītikas nodaļas vadītāja Ludmila Zommere. Piemēram: 2005. gada martā viens kvadrātmetrs otrreizējā tirgū (Rīgā), kura vidējā cena bija 780 EUR/m2, iedzīvotājam maksāja 2.9 neto algas (780/275=2.84), tik pat daudz kvadrātmetrs maksāja arī šī gada maijā, kad vidējā piedāvājuma cena sasniedza 1380 EUR/m2 (1380/482=2.86). Vēl viens šīs metodes trūkums it tāds, ka tā apskata kvadrātmetra iegādes iespējas, bet lēmums par dzīvokļa pirkšanu tiek pieņemts, vadoties no tā kopējās cenas un procentmaksājumu summas.
Kompānijas BaltHaus izrēķinātais dzīvokļa pieejamības rādītājs (it īpaši tā dinamika) ļauj objektīvi salīdzināt pircēju maksātspēju šobrīd un iepriekšējos gados, ņemot vērā algu pieauguma, inflācijas un kredīta procentu likmes ietekmi. Šim nolūkam tiks aprēķināts, cik gadi mājsaimniecībai ir nepieciešami naudas sakrāšanai pēc kredīta procentu nomaksas, lai nopirktu 60 m2 lielu dzīvokli Rīgā. Pieņemsim, ka mājsaimniecībā ir 2 strādājošie, kas saņem Centrālās statistikas pārvaldes oficiāli aprēķināto vidējo neto algu. Šīs platības izvēle nav nejauša, tā atbilst vidējā darījuma platībai Rīgā.
2005. gada martā par dzīvokli otrreizējā tirgū, kas vidēji maksāja 46.8 tūkst. EUR, mājsaimniecības ikmēneša procentu maksājums veidoja 187 EUR. Lai nopirktu šo dzīvokli, mājsaimniecība krātu aptuveni 11 gadus. Šī paša lieluma dzīvokļa iegādei tikai jaunajā projektā ar pilno apdari ģimenei būtu nepieciešami 20 gadi naudas sakrāšanai. Jau 2006. gadā dzīvokļa pieejamība pasliktinājās 2 reizes gan jauno projektu segmentā, gan otrreizējā tirgū. Arī 2007. gadā situācija turpināja pasliktināties - marta mēnesī tika fiksēti vissliktākie rādītāji. Šo procesu ietekmēja ne tikai cenu kāpums dzīvojamā tirgū, bet arī procentmaksājumu summas būtisks pieaugums, kas palielinājās gandrīz 2.3 reizes, kā arī inflācijas straujš kāpums - pēdējo 3 gadu laikā uzkrātā cenu inflācija sasniedza 34%.
Pašlaik dzīvokļu iegādes iespējas otrreizējā tirgū ir salīdzināmas ar 2006. gada sākumu (dzīvokļa pieejamības rādītājs 2008. gada jūnijā - 17.0 gadi, bet 2006. gada martā - 19.5 gadi), kad cilvēki aktīvi ņēma kredītus jauna mājokļa iegādei. Tomēr vispārējās ekonomiskās situācijas pasliktināšanās un iedzīvotāju nestabilitātes sajūtas pieaugums, kuru ietekmē gan darba vietu skaita samazināšanās, gan augstais inflācijas līmenis, gan augošais kredītmaksājumu slogs, attur cilvēkus uzņemties jaunas ilgtermiņa kredītsaistības.
Jauno projektu segmentā dzīvokļu iegāde ar pilno apdari saglabājās pagājušā gada līmenī, kad bija visneizdevīgākie apstākļi dzīvokļa pirkšanai. Uz otrreizējā tirgus fona dzīvokļa iegāde jaunceltnē izskatās nesasniedzama: lai iegādātos dzīvokli jaunajā projektā ar pilno apdari ir nepieciešams 2.3 reizes vairāk resursu nekā otrreizējā tirgū, neskatoties uz to kopēja dzīvokļa cena būs tikai par 45% lielāka. Cenu samazinājums vairākos projektos ar balto apdari pavasara beigās sekmēja arī pamanāmo dzīvokļa pieejamības radītāja uzlabošanos. Izveidojusies cenu starpība starp jaunajiem projektiem un otrreizējo tirgu vēl vairāk novirza potenciālo pircēju interesi uz otrreizējo tirgu vai ekonomiskās klases jaunajiem projektiem, kur turpmākajos mēnešos notiks galvenā tirgus aktivitāte.
Tā kā turpmākajos mēnešos nav sagaidāms algu pieaugums (Centrālās statistikas pārvaldes dati liecina, ka šī gada 1. ceturksnī strādājošā vidējā alga palielinājās tikai par 2%), kā arī inflācijas un kredītprocentu līmeņa samazinājums, tad vienīgais veids, ka dzīvokļa iegādes iespējas var uzlaboties ir cenu pazeminājums. Lai izietu uz 2005. gada rādītājiem, vidējai cenai otrreizējā tirgū jābūt vienādai ar 1 000 EUR/m2, jaunajos projektos ar pilno apdari - ap 1 550 EUR/m2 , bet ar balto apdari - ap 1 200 EUR/m2.