Eksperti: situācija attiecībā uz veco māju un jaunceltņu kvalitāti tiek dramatizēta
Sabiedrībā ir vērojama neapmierinātība ar pēdējos gados uzcelto ēku kvalitāti. Masu saziņas līdzekļos regulāri atskan jauno projektu iemītnieku sūdzības.
Sabiedrībā ir vērojama neapmierinātība ar pēdējos gados uzcelto ēku kvalitāti. Masu saziņas līdzekļos regulāri atskan jauno projektu iemītnieku sūdzības. Aktuāla ir arī veco māju dzīvojamā fonda problēma, šajos namos mīt 93,8% Latvijas iedzīvotāju. SIA "Manutent Latvia" ir veikusi celtniecības, nekustamā īpašuma un arhitektūras ekspertu aptauju ar mērķi noskaidrot, cik aktuāla patiesībā ir jaunā un vecā dzīvojamā fonda kvalitātes problēma, noskaidrot problēmu cēloņus, iespējamos risinājumus un uzzināt arī par citu valstu pieredzi.
"Aptauja parādīja, ka situācija attiecībā uz jauno un veco dzīvojamo namu kvalitāti tiek pārāk dramatizēta, tomēr visiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem – mākleriem, attīstītājiem, celtniekiem, veco namu īpašniekiem un iemītniekiem nepieciešams mainīt domāšanas veidu un apzināties, ka uz katru no mums gulstas atbildība par to, kāda izrādīsies Latvijas dzīvojamā fonda nākotne", aptaujas rezultātus komentē Tēts Kallasve, uzņēmuma "Manutent Latvia" valdes loceklis.
Galvenie secinājumi:
* Sabiedrības bažas attiecībā uz vecajām dzīvojamajām mājām nav pamatotas. Lielākā daļa ekspertu neuzskata par traģisku situāciju, kāda izveidojusies attiecībā uz veco dzīvojamo fondu, jo pēdējā laikā īpašnieku attieksme mainās, liela daļa ēku tiek remontētas un sakārtotas, tas ļauj šiem īpašumiem konkurēt ar jaunajiem projektiem. Ja ēka ir uzcelta pirms 100 gadiem, tajā nepieciešams investēt summu, kas ir 6 reizes lielāka par tās sākotnējo vērtību. Veco namu iedzīvotājiem remonta veikšanai tiek piedāvāts ņemt kredītu. Labākā stāvoklī ir denacionalizētie nami un nami, kuru iedzīvotāji izveidojuši kooperatīvus, sliktākā stāvoklī ir pašvaldību un privātie nami. Papildus tam, dzīvokļu cenas vecajās mājās ir neadekvāti augstas.
* Kvalitātes problēmas ir aktuālas visos Latvijas reģionos, daudzos gadījumos tās ir līdzīgas. Atsevišķos gadījumos reģionos situācija dzīvojamā fondā ir pat labāka nekā galvaspilsētā, tā kā tur ir cita attieksme pret īpašumu.
* Eksperti ieskicēja virkni problēmu un uzzīmēja ne pārāk pievilcīgu attīstītāju portretu. Īsie celtniecības termiņi, nekvalificētais darbaspēks, taupīšana uz būvmateriālu rēķina, kā arī neattīstītā celtniecības kontroles sistēma – sākot no projekta apstiprināšanas līdz ēkas nodošanai. Būvētājs ne vienmēr rūpējas par projekta apkalpošanas ērtumu un bieži piedāvā sliktu plānojumu, kā arī vēlas pēc iespējas ātrāk un vairāk nopelnīt. Lielu uzmanību nepieciešams pievērst būvinspektoru un projektētāju kvalifikācijas paaugstināšanai. Latvijā jau ir manāma situācijas uzlabošanās tendence, tirgū tiek piedāvāts arvien lielāks skaits kvalitatīvu projektu, par kuriem cilvēki ir gatavi maksāt vairāk.
* Pagājušajā gadā Patērētāju tiesību aizsardzības centrs saņēma aptuveni 100 sūdzības, kas saistītas ar jaunajiem projektiem. Pamatā sūdzības skar siltumizolāciju, plaisas sienās, līgumus, kas ierobežo patērētāju tiesības, komunikāciju trūkumu (piemēram, nav gāzes). Tomēr, liela daļa sūdzību izrādās nepamatotas.
* Praktiski visi aptaujātie speciālisti atzīst valsts standartu trūkumu celtniecības jomā. Padomju valsts standarti atbilda Eiropas standartiem, tomēr šodien tos nepieciešams modernizēt.
* Latvijas iedzīvotāji ir pietiekami informēti par jauno projektu kvalitāti. Pateicoties "celtniecības drudzim", sabiedrība uzzina par arvien jauniem nekustamā īpašuma kvalitātes kritērijiem, kas ļauj cilvēkiem pareizi un atbilstoši novērtēt piedāvājamo mājokli. Tomēr, specifiskos jautājumos vēl ir nepieciešama speciālistu palīdzība.
* Patlaban Latvijā vēl joprojām ir aktuāla tendence iegādāties dzīvokli vēl pirms tā nodošanas ekspluatācijā, jo tas taupa pircēja līdzekļus. Pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, cilvēki ir spiesti steigties. Tāda prakse jau ilgu laiku pastāv ASV un Eiropā, tomēr eksperti prognozē, ka tuvāko gadu laikā šī tendence pārstās būs aktuāla.
* Nekustamā īpašuma problēmas ir aktuālas visā pasaulē. 117 miljoni eiropiešu dzīvo paneļu mājās.
* Eksperti prognozē, ka nākotnē liela nozīme būs attīstītāja pieredzei un reputācijai, tiks pastiprināta kvalitātes kontrole un apstiprināta virkne likumprojektu. Kā viens no iespējamajiem attīstības scenārijiem tiek piedāvāta pāreja uz Eiropas tradīcijām, kur nozīmīga loma ir īrētiem dzīvokļiem.
Nepieciešama rūpīga kontrole
Eksperti atzīmēja, ka pamata problēmas saistībā ar jaunceltņu kvalitāti ir saistītas ar kvalificēta darbaspēka trūkumu, īsiem celtniecības termiņiem, kā arī ar taupīšanu uz būvmateriālu rēķina. Tomēr, tika atzīmēts, ka pamatā jaunceltnēm Latvijā ir laba kvalitāte, pie tam, kontrole nepieciešama visas būvniecības laikā gan no valsts, no gan pasūtītāju puses.
Tika norādīts arī uz citām problēmām. Latvijas Arhitektu Savienības priekšsēdētājs Sergejs Ņikiforovs uzskata, ka jauno projektu galvenā problēma ir tā, ka būvētājs nerūpējas par tālākas ekspluatācijas ērtumu, kā arī tas, ka pircējiem tiek piedāvāts slikts plānojums.
Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors Jānis Briņķis uzskata, ka pēdējā laikā nodotajām mājām lielākoties ir laba kvalitāte un ar tām var lepoties. "Tomēr, nepieciešama stingra kontrole no būvinspektoru un pasūtītāju puses. Pasūtītāji patlaban slikti kontrolē būvniecības procesu. Bieži brāķis tiek pieļauts steigas dēļ, bet tas vairāk skar ēkas ārējo izskatu, nevis tās drošumu", atzīst J.Briņķis.
Pēc Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesora Jēkaba Trušiņa domām, nekustamā īpašuma kvalitāti ietekmē kopējas stratēģijas neesamība. "Ir ļoti daudz dažādu jaunceltņu. Kāda ir kvalitatīva, kāda – nekvalitatīva: attiecība ir 50 pret 50. Valsts nav izstrādājusi stratēģiju un politiku, kā celt un ko darīt nākotnē, tādēļ arhitekts dara to, ko vēlas pasūtītājs. Tomēr ļoti bieži pasūtītājs nezin, ko konkrēti vēlas, jo viņa galvenā vēlme – labi nopelnīt. Tāda pieeja neveicina kvalitātes paaugstināšanos. Domāju, valsts var izstrādāt stratēģiskās rekomendācijas celtniecībai un finansiāli palīdzēt", uzsver J.Trušiņš.
SIA "Rīgas Pilsētbūvnieks" ģenerāldirektora konsultants Valdis Trops uzsver, ka kopumā situācija attiecībā uz jauno projektu kvalitāti pasliktinās, jo trūkst darbaspēka, bet projektētāju līmenis varētu būs augstāks. "Pie mums tikai 6% strādājošo ir nodarbināti celtniecības nozarē, Īrijā šajā jomā darbojas 12%", uzsver V.Trops.
Sūdzības ne vienmēr ir pamatotas
Pēc Patērētāja tiesību aizsardzības centra datiem, pagājušajā gadā saņemtas aptuveni 100 sūdzības, kas saistītas ar jaunceltnēm. Pamatā tās ir saistītas ar siltumizolāciju, plaisām sienās, līgumiem, kas ierobežo patērētāju tiesības, komunikāciju trūkumu (piemēram, nav gāzes).
Latvijas Namīpašnieku asociācijas prezidents Dmitrijs Trofimovs apgalvo, ka Latvijā aktuālās jauno ēku problēmas pastāv visā pasaulē, pie tam, pircēju sūdzības bieži nav pamatotas. "Piemēram, reti kurš zina, ka ēkai nepieciešams nosēsties pirmajos gados pēc celtniecības, tādēļ parādās plaisas", uzsver D.Trofimovs.
Patērētāji kļuvuši izvēlīgāki
Eksperti uzskata, ka cilvēki kļuvuši daudz erudītāki un zinošāki nekustamā īpašuma jomā, salīdzinot ar situāciju pirms trīs gadiem. "Vienīgais, kas dara piesardzīgu – cilvēkiem bieži nav kur vērsties, lai novērstu defektus, jo pastāv firmas, kas tiek dibinātas vienam projektam", uzsver Līga Plaude, LANĪDA valdes locekle.
Ir arī pretējs viedoklis. Pēc Jēkaba Trušiņa vārdiem, patērētāji ir slikti informēti: "Iespējams, pieprasījuma pēc kvalitatīva mājokļa nav, jo cilvēki īsti nezina, kas tas ir".
Pircējiem tiek ieteikts arī vērsties pēc palīdzības pie ekspertiem. "Speciālists palīdzēs analizēt tehnisko dokumentāciju. Ir tehniskie dienesti, kur var nolīgt inženieri, bet viņam nepieciešams arī atbilstoši maksāt: sākumā 50 latus stundā, pēc tam – 35, vēlāk – 20", stāsta Viktors Puriņš, Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents.
Vecās mājas nesabruks
Speciālisti ir vienisprātis, ka situācija attiecībā uz vecajām mājām tiek dramatizēta. Ēkas, kas uzceltas pirms daudziem gadiem, nesabruks tuvākajā laikā. Labākā stāvoklī ir denacionalizētie nami, sliktākā – pašvaldības un privātie nami.
"Daļa ēku, protams, ir sliktā stāvoklī, tās nepieciešams nojaukt tuvākajā laikā. Lielākā daļa – tās, kuras tika remontētas un restaurētas, var tikt arī turpmāk izmantotas. Pat paneļu mājas tiek restaurētas un izskatās ne sliktāk kā jaunās ēkas. Kā lēts dzīvojamais fonds tās var saglabāties vēl kādu laiku, līdz tam brīdim, kad parādīsies pietiekami liels skaits jauno projektu", uzskata Jēkabs Trušiņš.
"Kopumā tik smagu problēmu, par kādām pašreiz pieņemts runāt, nav. Padomju laikā būvēja, domājot par to, ka ēka nostāvēs 25–30 gadus, pie tam, pastāvēja drošības koeficients, kas salīdzināms ar 10 – viens gads kā 10. Tas, protams, nenozīmē, ka māja nostāvēs 250 gadus, tomēr tā ir pietiekami droša. Problēma ir tā, ka vecās mājās nav veikti pat elementāri kosmētiskie remonti", - uzsver Aigars Zariņš, LANĪDA valdes loceklis, atzīmējot, ka atsevišķu jauno projektu kvalitāte neatšķiras no vecajām ēkām.
Jānis Briņķis uzskata: "Ir saimnieks – ir arī rūpēšanās par īpašumu. Denacionalizētajos namos saimnieki rūpējas par savām ēkām – nav atkritumu, sasistu stiklu. Pašvaldību namos nepietiek līdzekļu pilnīgai ēkas sakopšanai. Arī remontam paredzētie līdzekļi dažreiz tiek izmantoti neatbilstoši mērķim". Sergejs Ņikiforovs uzsver, ka sliktā stāvoklī ir arī privātās mājas, jo to īpašnieki nevar paļauties uz palīdzību no valsts vai pašvaldības puses. "Pašā sliktākajā stāvoklī ir privatizētie nami. Labākā stāvoklī ir nami, kuros nodibināti kooperatīvi", atzīmē Ilvars Metnieks, Latvijas Nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas valdes priekšsēdētājs.
Mainās īpašnieku attieksme. "Mājas tiek sakārtotas, īpašnieki sāk saprast, ka nepieciešams investēt savos mājokļos. Problēma ir tā, ka mūsu Saeimas un pašvaldības deputāti baidījās no sabiedrības viedokļa attiecībā uz maksas par ekspluatāciju palielināšanu. Rietumos maksa par īri ir aptuveni 4 reizes lielāka nekā maksa par komunālajiem pakalpojumiem, bet pie mums dažus gadus atpakaļ īres maksa bija 4 reizes mazāka", stāsta Valdis Trops. Pie tam Līga Plaude uzskata, ka veco māju cenas ir neadekvāti augstas.
Veco dzīvojamo fondu glābs valsts un kredīti
Speciālisti ir vienisprātis, ka atbildība par veco dzīvojamo fondu gulstas uz valsti, kurai jābūvē jaunas ēkas, kā arī jāatbalsta tos, kuri būvē. Veco māju saimniekiem tiek piedāvāts arī ņemt kredītu un sakārtot ēkas. "Pašvaldība ir pieļāvusi lielu muļķību, ļaujot lielu daļu nekustamā īpašuma privatizēt. Ja tā nebūtu izdarīts, tagad dzīvokļus varētu izīrēt, būtu līdzekļi remontam. Pie pašreizējās īres maksas ēku kvalitāti uzlabot nav iespējams, īres maksu nepieciešams paaugstināt. Ja ēka stāv 100 gadus, tajā nepieciešams investēt līdzekļus, kas 6 reizes pārsniedz ēkas sākotnējo vērtību, tas ietver gan īres maksu, gan regulāru remontu. Jāatceras, ka māja – tas ir paaugstinātas bīstamības objekts un to vienmēr nepieciešams uzturēt kārtībā. Pašvaldības uzdevums – uzbūvēt lētas mājas īrei", atzīmē V.Trops. Svarīga ir arī privātpersonu atbalstīšana. "Nepieciešams atbalstīt tos, kuri būvē sev", - uzsver Juris Tervits, SIA "LBS Konsultants" izpilddirektors.
Citu valstu pieredze
Mājokļa kvalitātes problēma ir aktuāla visā pasaulē. Tomēr, šīs problēmas risina dažādi. Ilvars Metnieks pastāstīja, ka problēmas pastāv visā Austrumeiropā, jo trūkst nepieciešamās nekustamā īpašuma apsaimniekošanas pieredzes, nav standartu. "No jauna cenšas iemācīties to, ko iepriekšējās paaudzes jau bija iemācījušās", - uzsver I.Metnieks.
Pēc Aigara Zariņa vārdiem, Lietuvā un Vācijā vecā dzīvojamā fonda atjaunošanas problēmu risina, paaugstinot maksu par mājas apkalpošanu. Uz Vācijas pieredzi atsaucas arī Valdis Trops, paskaidrojot, ka vācieši nedarbojas pēc pie mums populāras sistēmas: ātri uzcelt, pārdot un pazust, kad sākas problēmas. "117 miljoni eiropiešu dzīvo paneļu mājās, tas liecina par jautājuma nopietnumu. Vācijas valdība savā laikā vecā dzīvojamā fonda kvalitātes problēmas risināšanai ieguldīja 8 miljardus marku renovācijā un sakārtoja aptuveni 500 000 dzīvokļu. Pēc tam cilvēkiem tika piedāvāts dzīvokļus privatizēt vai arī nopirkt par 2000 markām kvadrātmetrā. Privatizēti tika 5% dzīvokļu, jo Vācijā ir ļoti izplatīta mājokļa īrēšanas sistēma – Berlīnē aptuveni 90% iedzīvotāju dzīvo īrētos dzīvokļos. Vācieši parādīja, ka vecās ēkas nav nepieciešams nolīdzināt līdz ar pamatiem, tās vēl stāvēs", - stāsta V.Trops.
Jānis Briņķis stāsta: "Maskavā jau nebūvē sešstāvu ēkas, bet gan būvē augstceltnes, lai izvietotu lielāku cilvēku skaitu. Zviedrijā un Somijā 60-tajos gados būvēja mājas, lai izvietotu cilvēkus. Šīs ēkas tiek remontētas un kļūst ne sliktākas par jaunām, bet tam nepieciešami patiešām lieli līdzekļi."
Pēc Jēkaba Trušiņa domām, Eiropā problēma numur viens ir veco pilsētas centru rekonstrukcija, kas ir tukši. Tiek ieguldīti lieli līdzekļi, lai cilvēki atgrieztos pilsētas centrā no nomalēm.
Reģionos domā pareizāk
Aptaujātie eksperti uzskata, ka kvalitātes problēmas ir aktuālas visos Latvijas reģionos un lielā mērā ir līdzīgas. Daži speciālisti uzsvēra, ka reģionos dzīvojamais fonds ir labākā stāvoklī nekā galvaspilsētā. Daudz kas ir atkarīgs no sabiedrības kultūras. Svarīgi, kāda ir vērtību sistēma, vai katrs seko savam īpašumam, lai nebojātu kopējo ainavu. Valdis Trops uzskata: "Reģionos veco dzīvojamo fondu saved kārtībā, jaunie saimnieki rūpējas par savu nekustamo īpašumu. Rīgā diemžēl pagaidām nav atsaucības uz aicinājumiem patstāvīgi rūpēties par savu mājokli." Rīgas domes Pilsētplānošanas pārvaldes priekšnieks Gvido Princis uzskata, ka: "ja Rīgā līdzekļu apgrozījums ir liels, tad reģionos ar to var būt problēmas. Attīstība ir aktīvāka galvaspilsētā".
Nepieciešami mūsdienīgi valsts standarti
Patērētāju tiesību aizsardzības centra pārstāve Santa Bikseniece uzskata: lai mājoklis būtu kvalitatīvs un tiktu ievērotas nākamo iemītnieku tiesības, nepieciešams izstrādāt un ieviest celtniecības standartus, kas regulētu būvkonstrukciju kvalitātes normas. Līga Plaude papildina: "Nepieciešams paaugstināt prasības attiecībā pret tehnisko projektēšanu, kā arī prasības projekta nodošanas laikā. Ir vērts kontrolēt projektu arī tā būvniecības laikā, nevis tikai sākuma un beigu stadijā".
Gvido Princis uzskata, ka stingra standartizācija bieži vien indivīdam pilsētā nenodrošina kvalitatīvu komfortablu vidi, tādēļ jābūt arī izvēles iespējai, jo tas, kas ir piemērots vienam, nav derīgs citam. Tomēr, minimāliem standartiem ir jābūt. "Patlaban spēkā ir Rīgas apbūves noteikumi, insolācijas standarti, ugunsdrošības prasības un citi nosacījumi – tie ir piemērojami jebkuram projektam. Jautājums ir par to, vai piemērojamie standarti nodrošina indivīdam pieņemamu vides kvalitāti", - uzsver G.Princis.
Ilvars Metnieks uzskata, ka standartu neesamība neļauj noteikt celtniecības kvalitātes līmeni. "Patlaban viss tiek celts un nodots ekspluatācijā, vadoties no celtniecības normatīviem, kas nav galarezultāta kvalitātes garantija. Padomju valsts standarti neder mūsdienu kvalitātes problēmu risināšanai, tie jau ir arhaiski. Eksistē jaunas metodes, materiāli, tendences", - uzsver I.Metnieks.
Jēkabs Trušiņš atzīmē, ka padomju standarti atbilda Eiropas līmenim. "Valsts standartus izdomāja nevis PSRS, bet gan Eiropā. Paneļu mājas arī ir ienākušas no Eiropas, precīzāk, no Francijas. Tādēļ šie standarti tik labi bija pielietojami", - skaidro J.Trušiņš.
Viktors Puriņš uzskata, ka valsts standarti nav nepieciešami – pietiek, ja ir dokumenti, kuros ir norādītas tehniskās normas, kā arī pastāv sertifikāti, bez kuriem Latvijā ir aizliegts veikt būvniecību.
Pērk, vadoties no attēla
Tendence iegādāties mājokli līdz celtniecības sākumam vēl joprojām ir aktuāla Latvijā, bet tā pakāpeniski samazinās. Eksperti uzsver, ka pagaidām nav bijis neviens projekts, kurā būtu brīvi dzīvokļi uz būvniecības pabeigšanas brīdi. "Projekti tiek pārdoti ļoti īsos termiņos. Domāju, ka vēl gadu dzīvokļi tiks rezervēti vēl pirms celtniecības beigām", - prognozē Līga Plaude.
"Domāju, tas ir normāli. ASV, Vācijā un Spānijā īpašumu pārdod celtniecības sākumā. Pateicoties tam, būvētājiem ir līdzekļi projektu tālākai attīstībai un arī mājokļa cenas tajā brīdī ir zemākas", - stāsta Aigars Zariņš. Minētā tendence ir aktuāla gadījumos, kad attīstītājam ir pieredze un laba reputācija. Pretējā gadījumā cilvēki būs piesardzīgāki. "Cilvēki arvien biežāk vēlas redzēt jau gatavu mājokli, vēlas to aplūkot, pataustīt, pārbaudīt", - stāsta Jānis Briņķis.
Nākotnē
Runājot par nākotni, eksperti ir noskaņoti optimistiski. "Domāju, ka nekvalitatīvu projektu skaits nepieaugs. Dotajā brīdī bankām ir ļoti stingras prasības attiecībā uz projekta kvalitāti, patērētāji kļūst izvēlīgāki. Tieši nekvalitatīvie projekti tuvākajā laikā atstās tirgu", - uzskata Līga Plaude. Nākotnē eksperti gaida uzlabojumus likumdošanas jomā. "Nepieciešams tikt skaidrībā ar speciālistu sertifikāciju, projektu ekspertīzi", - atzīmē Juris Tervits.
Papildus tam, kā viens no attīstības variantiem tiek piedāvāta pāreja uz dzīvesveidu, kas raksturīgs daudzām Eiropas valstīm. "Eiropā cilvēks vispirms dzīvo pie vecākiem, pēc tam kopmītnēs, tad nodibina ģimeni un īrē dzīvokli, pēc tam pārceļas uz piepilsētu, kur dzīvos viņa bērni. Vecumdienās viņš atgriežas pilsētā. Tāda sistēma pastāv, bet tā ir efektīva, ja valstī ir aptuveni 7% brīvu mājokļu", - uzsver Valdis Trops.
Aptaujātie eksperti:
1.Aigars Zariņš, LANĪDA valdes loceklis.
2.Dmitrijs Trofimovs, Latvijas Namīpašnieku asociācijas prezidents.
3.Gvido Princis, Rīgas domes Pilsētplānošanas pārvaldes priekšnieks.
4.Ilvars Metnieks, Latvijas Nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas valdes priekšsēdētājs.
5.Jānis Briņķis, Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors.
6.Jēkabs Trušiņš, Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors.
7.Juris Tervits, Tервидс, SIA "LBS-Konsultants" izpilddirektors.
8.Līga Plaude, LANĪDA valdes locekle.
9.Sanita Biksiniece, Latvijas Patērētāja tiesību aizsardzības centra pārstāve.
10.Sergejs Ņikiforovs, Latvijas Arhitektu Savienības priekšsēdētājs.
11.Valdis Trops, SIA "Rīgas Pilsētbūvnieks" ģenerāldirektora konsultants.
12.Viktors Puriņš, Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents.
Kompānija "Manutent OÜ" izveidota 2001.gadā Igaunijā un šobrīd tās meitas uzņēmumi darbojas Latvijas un Krievijas (St.Pēterburga) nekustamo īpašumu tirgos. Latvijā "Manutent" īsteno divus projektus: dzīvojamo kompleksu "Jaunā Jūrmala", Majoros, Lielupes krastā un ekskluzīvu dzīvojamo namu Ķīpsalā, Balasta dambī 11.
Papildus informācija:
Olga Kazaka
Sabiedrisko attiecību konsultante
SIA "Manutent Latvia"
Tālr. +371 7213052; Mob. +371 26183386
E-pasts: olga@olsen.lv
"Aptauja parādīja, ka situācija attiecībā uz jauno un veco dzīvojamo namu kvalitāti tiek pārāk dramatizēta, tomēr visiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem – mākleriem, attīstītājiem, celtniekiem, veco namu īpašniekiem un iemītniekiem nepieciešams mainīt domāšanas veidu un apzināties, ka uz katru no mums gulstas atbildība par to, kāda izrādīsies Latvijas dzīvojamā fonda nākotne", aptaujas rezultātus komentē Tēts Kallasve, uzņēmuma "Manutent Latvia" valdes loceklis.
Galvenie secinājumi:
* Sabiedrības bažas attiecībā uz vecajām dzīvojamajām mājām nav pamatotas. Lielākā daļa ekspertu neuzskata par traģisku situāciju, kāda izveidojusies attiecībā uz veco dzīvojamo fondu, jo pēdējā laikā īpašnieku attieksme mainās, liela daļa ēku tiek remontētas un sakārtotas, tas ļauj šiem īpašumiem konkurēt ar jaunajiem projektiem. Ja ēka ir uzcelta pirms 100 gadiem, tajā nepieciešams investēt summu, kas ir 6 reizes lielāka par tās sākotnējo vērtību. Veco namu iedzīvotājiem remonta veikšanai tiek piedāvāts ņemt kredītu. Labākā stāvoklī ir denacionalizētie nami un nami, kuru iedzīvotāji izveidojuši kooperatīvus, sliktākā stāvoklī ir pašvaldību un privātie nami. Papildus tam, dzīvokļu cenas vecajās mājās ir neadekvāti augstas.
* Kvalitātes problēmas ir aktuālas visos Latvijas reģionos, daudzos gadījumos tās ir līdzīgas. Atsevišķos gadījumos reģionos situācija dzīvojamā fondā ir pat labāka nekā galvaspilsētā, tā kā tur ir cita attieksme pret īpašumu.
* Eksperti ieskicēja virkni problēmu un uzzīmēja ne pārāk pievilcīgu attīstītāju portretu. Īsie celtniecības termiņi, nekvalificētais darbaspēks, taupīšana uz būvmateriālu rēķina, kā arī neattīstītā celtniecības kontroles sistēma – sākot no projekta apstiprināšanas līdz ēkas nodošanai. Būvētājs ne vienmēr rūpējas par projekta apkalpošanas ērtumu un bieži piedāvā sliktu plānojumu, kā arī vēlas pēc iespējas ātrāk un vairāk nopelnīt. Lielu uzmanību nepieciešams pievērst būvinspektoru un projektētāju kvalifikācijas paaugstināšanai. Latvijā jau ir manāma situācijas uzlabošanās tendence, tirgū tiek piedāvāts arvien lielāks skaits kvalitatīvu projektu, par kuriem cilvēki ir gatavi maksāt vairāk.
* Pagājušajā gadā Patērētāju tiesību aizsardzības centrs saņēma aptuveni 100 sūdzības, kas saistītas ar jaunajiem projektiem. Pamatā sūdzības skar siltumizolāciju, plaisas sienās, līgumus, kas ierobežo patērētāju tiesības, komunikāciju trūkumu (piemēram, nav gāzes). Tomēr, liela daļa sūdzību izrādās nepamatotas.
* Praktiski visi aptaujātie speciālisti atzīst valsts standartu trūkumu celtniecības jomā. Padomju valsts standarti atbilda Eiropas standartiem, tomēr šodien tos nepieciešams modernizēt.
* Latvijas iedzīvotāji ir pietiekami informēti par jauno projektu kvalitāti. Pateicoties "celtniecības drudzim", sabiedrība uzzina par arvien jauniem nekustamā īpašuma kvalitātes kritērijiem, kas ļauj cilvēkiem pareizi un atbilstoši novērtēt piedāvājamo mājokli. Tomēr, specifiskos jautājumos vēl ir nepieciešama speciālistu palīdzība.
* Patlaban Latvijā vēl joprojām ir aktuāla tendence iegādāties dzīvokli vēl pirms tā nodošanas ekspluatācijā, jo tas taupa pircēja līdzekļus. Pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, cilvēki ir spiesti steigties. Tāda prakse jau ilgu laiku pastāv ASV un Eiropā, tomēr eksperti prognozē, ka tuvāko gadu laikā šī tendence pārstās būs aktuāla.
* Nekustamā īpašuma problēmas ir aktuālas visā pasaulē. 117 miljoni eiropiešu dzīvo paneļu mājās.
* Eksperti prognozē, ka nākotnē liela nozīme būs attīstītāja pieredzei un reputācijai, tiks pastiprināta kvalitātes kontrole un apstiprināta virkne likumprojektu. Kā viens no iespējamajiem attīstības scenārijiem tiek piedāvāta pāreja uz Eiropas tradīcijām, kur nozīmīga loma ir īrētiem dzīvokļiem.
Nepieciešama rūpīga kontrole
Eksperti atzīmēja, ka pamata problēmas saistībā ar jaunceltņu kvalitāti ir saistītas ar kvalificēta darbaspēka trūkumu, īsiem celtniecības termiņiem, kā arī ar taupīšanu uz būvmateriālu rēķina. Tomēr, tika atzīmēts, ka pamatā jaunceltnēm Latvijā ir laba kvalitāte, pie tam, kontrole nepieciešama visas būvniecības laikā gan no valsts, no gan pasūtītāju puses.
Tika norādīts arī uz citām problēmām. Latvijas Arhitektu Savienības priekšsēdētājs Sergejs Ņikiforovs uzskata, ka jauno projektu galvenā problēma ir tā, ka būvētājs nerūpējas par tālākas ekspluatācijas ērtumu, kā arī tas, ka pircējiem tiek piedāvāts slikts plānojums.
Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors Jānis Briņķis uzskata, ka pēdējā laikā nodotajām mājām lielākoties ir laba kvalitāte un ar tām var lepoties. "Tomēr, nepieciešama stingra kontrole no būvinspektoru un pasūtītāju puses. Pasūtītāji patlaban slikti kontrolē būvniecības procesu. Bieži brāķis tiek pieļauts steigas dēļ, bet tas vairāk skar ēkas ārējo izskatu, nevis tās drošumu", atzīst J.Briņķis.
Pēc Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesora Jēkaba Trušiņa domām, nekustamā īpašuma kvalitāti ietekmē kopējas stratēģijas neesamība. "Ir ļoti daudz dažādu jaunceltņu. Kāda ir kvalitatīva, kāda – nekvalitatīva: attiecība ir 50 pret 50. Valsts nav izstrādājusi stratēģiju un politiku, kā celt un ko darīt nākotnē, tādēļ arhitekts dara to, ko vēlas pasūtītājs. Tomēr ļoti bieži pasūtītājs nezin, ko konkrēti vēlas, jo viņa galvenā vēlme – labi nopelnīt. Tāda pieeja neveicina kvalitātes paaugstināšanos. Domāju, valsts var izstrādāt stratēģiskās rekomendācijas celtniecībai un finansiāli palīdzēt", uzsver J.Trušiņš.
SIA "Rīgas Pilsētbūvnieks" ģenerāldirektora konsultants Valdis Trops uzsver, ka kopumā situācija attiecībā uz jauno projektu kvalitāti pasliktinās, jo trūkst darbaspēka, bet projektētāju līmenis varētu būs augstāks. "Pie mums tikai 6% strādājošo ir nodarbināti celtniecības nozarē, Īrijā šajā jomā darbojas 12%", uzsver V.Trops.
Sūdzības ne vienmēr ir pamatotas
Pēc Patērētāja tiesību aizsardzības centra datiem, pagājušajā gadā saņemtas aptuveni 100 sūdzības, kas saistītas ar jaunceltnēm. Pamatā tās ir saistītas ar siltumizolāciju, plaisām sienās, līgumiem, kas ierobežo patērētāju tiesības, komunikāciju trūkumu (piemēram, nav gāzes).
Latvijas Namīpašnieku asociācijas prezidents Dmitrijs Trofimovs apgalvo, ka Latvijā aktuālās jauno ēku problēmas pastāv visā pasaulē, pie tam, pircēju sūdzības bieži nav pamatotas. "Piemēram, reti kurš zina, ka ēkai nepieciešams nosēsties pirmajos gados pēc celtniecības, tādēļ parādās plaisas", uzsver D.Trofimovs.
Patērētāji kļuvuši izvēlīgāki
Eksperti uzskata, ka cilvēki kļuvuši daudz erudītāki un zinošāki nekustamā īpašuma jomā, salīdzinot ar situāciju pirms trīs gadiem. "Vienīgais, kas dara piesardzīgu – cilvēkiem bieži nav kur vērsties, lai novērstu defektus, jo pastāv firmas, kas tiek dibinātas vienam projektam", uzsver Līga Plaude, LANĪDA valdes locekle.
Ir arī pretējs viedoklis. Pēc Jēkaba Trušiņa vārdiem, patērētāji ir slikti informēti: "Iespējams, pieprasījuma pēc kvalitatīva mājokļa nav, jo cilvēki īsti nezina, kas tas ir".
Pircējiem tiek ieteikts arī vērsties pēc palīdzības pie ekspertiem. "Speciālists palīdzēs analizēt tehnisko dokumentāciju. Ir tehniskie dienesti, kur var nolīgt inženieri, bet viņam nepieciešams arī atbilstoši maksāt: sākumā 50 latus stundā, pēc tam – 35, vēlāk – 20", stāsta Viktors Puriņš, Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents.
Vecās mājas nesabruks
Speciālisti ir vienisprātis, ka situācija attiecībā uz vecajām mājām tiek dramatizēta. Ēkas, kas uzceltas pirms daudziem gadiem, nesabruks tuvākajā laikā. Labākā stāvoklī ir denacionalizētie nami, sliktākā – pašvaldības un privātie nami.
"Daļa ēku, protams, ir sliktā stāvoklī, tās nepieciešams nojaukt tuvākajā laikā. Lielākā daļa – tās, kuras tika remontētas un restaurētas, var tikt arī turpmāk izmantotas. Pat paneļu mājas tiek restaurētas un izskatās ne sliktāk kā jaunās ēkas. Kā lēts dzīvojamais fonds tās var saglabāties vēl kādu laiku, līdz tam brīdim, kad parādīsies pietiekami liels skaits jauno projektu", uzskata Jēkabs Trušiņš.
"Kopumā tik smagu problēmu, par kādām pašreiz pieņemts runāt, nav. Padomju laikā būvēja, domājot par to, ka ēka nostāvēs 25–30 gadus, pie tam, pastāvēja drošības koeficients, kas salīdzināms ar 10 – viens gads kā 10. Tas, protams, nenozīmē, ka māja nostāvēs 250 gadus, tomēr tā ir pietiekami droša. Problēma ir tā, ka vecās mājās nav veikti pat elementāri kosmētiskie remonti", - uzsver Aigars Zariņš, LANĪDA valdes loceklis, atzīmējot, ka atsevišķu jauno projektu kvalitāte neatšķiras no vecajām ēkām.
Jānis Briņķis uzskata: "Ir saimnieks – ir arī rūpēšanās par īpašumu. Denacionalizētajos namos saimnieki rūpējas par savām ēkām – nav atkritumu, sasistu stiklu. Pašvaldību namos nepietiek līdzekļu pilnīgai ēkas sakopšanai. Arī remontam paredzētie līdzekļi dažreiz tiek izmantoti neatbilstoši mērķim". Sergejs Ņikiforovs uzsver, ka sliktā stāvoklī ir arī privātās mājas, jo to īpašnieki nevar paļauties uz palīdzību no valsts vai pašvaldības puses. "Pašā sliktākajā stāvoklī ir privatizētie nami. Labākā stāvoklī ir nami, kuros nodibināti kooperatīvi", atzīmē Ilvars Metnieks, Latvijas Nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas valdes priekšsēdētājs.
Mainās īpašnieku attieksme. "Mājas tiek sakārtotas, īpašnieki sāk saprast, ka nepieciešams investēt savos mājokļos. Problēma ir tā, ka mūsu Saeimas un pašvaldības deputāti baidījās no sabiedrības viedokļa attiecībā uz maksas par ekspluatāciju palielināšanu. Rietumos maksa par īri ir aptuveni 4 reizes lielāka nekā maksa par komunālajiem pakalpojumiem, bet pie mums dažus gadus atpakaļ īres maksa bija 4 reizes mazāka", stāsta Valdis Trops. Pie tam Līga Plaude uzskata, ka veco māju cenas ir neadekvāti augstas.
Veco dzīvojamo fondu glābs valsts un kredīti
Speciālisti ir vienisprātis, ka atbildība par veco dzīvojamo fondu gulstas uz valsti, kurai jābūvē jaunas ēkas, kā arī jāatbalsta tos, kuri būvē. Veco māju saimniekiem tiek piedāvāts arī ņemt kredītu un sakārtot ēkas. "Pašvaldība ir pieļāvusi lielu muļķību, ļaujot lielu daļu nekustamā īpašuma privatizēt. Ja tā nebūtu izdarīts, tagad dzīvokļus varētu izīrēt, būtu līdzekļi remontam. Pie pašreizējās īres maksas ēku kvalitāti uzlabot nav iespējams, īres maksu nepieciešams paaugstināt. Ja ēka stāv 100 gadus, tajā nepieciešams investēt līdzekļus, kas 6 reizes pārsniedz ēkas sākotnējo vērtību, tas ietver gan īres maksu, gan regulāru remontu. Jāatceras, ka māja – tas ir paaugstinātas bīstamības objekts un to vienmēr nepieciešams uzturēt kārtībā. Pašvaldības uzdevums – uzbūvēt lētas mājas īrei", atzīmē V.Trops. Svarīga ir arī privātpersonu atbalstīšana. "Nepieciešams atbalstīt tos, kuri būvē sev", - uzsver Juris Tervits, SIA "LBS Konsultants" izpilddirektors.
Citu valstu pieredze
Mājokļa kvalitātes problēma ir aktuāla visā pasaulē. Tomēr, šīs problēmas risina dažādi. Ilvars Metnieks pastāstīja, ka problēmas pastāv visā Austrumeiropā, jo trūkst nepieciešamās nekustamā īpašuma apsaimniekošanas pieredzes, nav standartu. "No jauna cenšas iemācīties to, ko iepriekšējās paaudzes jau bija iemācījušās", - uzsver I.Metnieks.
Pēc Aigara Zariņa vārdiem, Lietuvā un Vācijā vecā dzīvojamā fonda atjaunošanas problēmu risina, paaugstinot maksu par mājas apkalpošanu. Uz Vācijas pieredzi atsaucas arī Valdis Trops, paskaidrojot, ka vācieši nedarbojas pēc pie mums populāras sistēmas: ātri uzcelt, pārdot un pazust, kad sākas problēmas. "117 miljoni eiropiešu dzīvo paneļu mājās, tas liecina par jautājuma nopietnumu. Vācijas valdība savā laikā vecā dzīvojamā fonda kvalitātes problēmas risināšanai ieguldīja 8 miljardus marku renovācijā un sakārtoja aptuveni 500 000 dzīvokļu. Pēc tam cilvēkiem tika piedāvāts dzīvokļus privatizēt vai arī nopirkt par 2000 markām kvadrātmetrā. Privatizēti tika 5% dzīvokļu, jo Vācijā ir ļoti izplatīta mājokļa īrēšanas sistēma – Berlīnē aptuveni 90% iedzīvotāju dzīvo īrētos dzīvokļos. Vācieši parādīja, ka vecās ēkas nav nepieciešams nolīdzināt līdz ar pamatiem, tās vēl stāvēs", - stāsta V.Trops.
Jānis Briņķis stāsta: "Maskavā jau nebūvē sešstāvu ēkas, bet gan būvē augstceltnes, lai izvietotu lielāku cilvēku skaitu. Zviedrijā un Somijā 60-tajos gados būvēja mājas, lai izvietotu cilvēkus. Šīs ēkas tiek remontētas un kļūst ne sliktākas par jaunām, bet tam nepieciešami patiešām lieli līdzekļi."
Pēc Jēkaba Trušiņa domām, Eiropā problēma numur viens ir veco pilsētas centru rekonstrukcija, kas ir tukši. Tiek ieguldīti lieli līdzekļi, lai cilvēki atgrieztos pilsētas centrā no nomalēm.
Reģionos domā pareizāk
Aptaujātie eksperti uzskata, ka kvalitātes problēmas ir aktuālas visos Latvijas reģionos un lielā mērā ir līdzīgas. Daži speciālisti uzsvēra, ka reģionos dzīvojamais fonds ir labākā stāvoklī nekā galvaspilsētā. Daudz kas ir atkarīgs no sabiedrības kultūras. Svarīgi, kāda ir vērtību sistēma, vai katrs seko savam īpašumam, lai nebojātu kopējo ainavu. Valdis Trops uzskata: "Reģionos veco dzīvojamo fondu saved kārtībā, jaunie saimnieki rūpējas par savu nekustamo īpašumu. Rīgā diemžēl pagaidām nav atsaucības uz aicinājumiem patstāvīgi rūpēties par savu mājokli." Rīgas domes Pilsētplānošanas pārvaldes priekšnieks Gvido Princis uzskata, ka: "ja Rīgā līdzekļu apgrozījums ir liels, tad reģionos ar to var būt problēmas. Attīstība ir aktīvāka galvaspilsētā".
Nepieciešami mūsdienīgi valsts standarti
Patērētāju tiesību aizsardzības centra pārstāve Santa Bikseniece uzskata: lai mājoklis būtu kvalitatīvs un tiktu ievērotas nākamo iemītnieku tiesības, nepieciešams izstrādāt un ieviest celtniecības standartus, kas regulētu būvkonstrukciju kvalitātes normas. Līga Plaude papildina: "Nepieciešams paaugstināt prasības attiecībā pret tehnisko projektēšanu, kā arī prasības projekta nodošanas laikā. Ir vērts kontrolēt projektu arī tā būvniecības laikā, nevis tikai sākuma un beigu stadijā".
Gvido Princis uzskata, ka stingra standartizācija bieži vien indivīdam pilsētā nenodrošina kvalitatīvu komfortablu vidi, tādēļ jābūt arī izvēles iespējai, jo tas, kas ir piemērots vienam, nav derīgs citam. Tomēr, minimāliem standartiem ir jābūt. "Patlaban spēkā ir Rīgas apbūves noteikumi, insolācijas standarti, ugunsdrošības prasības un citi nosacījumi – tie ir piemērojami jebkuram projektam. Jautājums ir par to, vai piemērojamie standarti nodrošina indivīdam pieņemamu vides kvalitāti", - uzsver G.Princis.
Ilvars Metnieks uzskata, ka standartu neesamība neļauj noteikt celtniecības kvalitātes līmeni. "Patlaban viss tiek celts un nodots ekspluatācijā, vadoties no celtniecības normatīviem, kas nav galarezultāta kvalitātes garantija. Padomju valsts standarti neder mūsdienu kvalitātes problēmu risināšanai, tie jau ir arhaiski. Eksistē jaunas metodes, materiāli, tendences", - uzsver I.Metnieks.
Jēkabs Trušiņš atzīmē, ka padomju standarti atbilda Eiropas līmenim. "Valsts standartus izdomāja nevis PSRS, bet gan Eiropā. Paneļu mājas arī ir ienākušas no Eiropas, precīzāk, no Francijas. Tādēļ šie standarti tik labi bija pielietojami", - skaidro J.Trušiņš.
Viktors Puriņš uzskata, ka valsts standarti nav nepieciešami – pietiek, ja ir dokumenti, kuros ir norādītas tehniskās normas, kā arī pastāv sertifikāti, bez kuriem Latvijā ir aizliegts veikt būvniecību.
Pērk, vadoties no attēla
Tendence iegādāties mājokli līdz celtniecības sākumam vēl joprojām ir aktuāla Latvijā, bet tā pakāpeniski samazinās. Eksperti uzsver, ka pagaidām nav bijis neviens projekts, kurā būtu brīvi dzīvokļi uz būvniecības pabeigšanas brīdi. "Projekti tiek pārdoti ļoti īsos termiņos. Domāju, ka vēl gadu dzīvokļi tiks rezervēti vēl pirms celtniecības beigām", - prognozē Līga Plaude.
"Domāju, tas ir normāli. ASV, Vācijā un Spānijā īpašumu pārdod celtniecības sākumā. Pateicoties tam, būvētājiem ir līdzekļi projektu tālākai attīstībai un arī mājokļa cenas tajā brīdī ir zemākas", - stāsta Aigars Zariņš. Minētā tendence ir aktuāla gadījumos, kad attīstītājam ir pieredze un laba reputācija. Pretējā gadījumā cilvēki būs piesardzīgāki. "Cilvēki arvien biežāk vēlas redzēt jau gatavu mājokli, vēlas to aplūkot, pataustīt, pārbaudīt", - stāsta Jānis Briņķis.
Nākotnē
Runājot par nākotni, eksperti ir noskaņoti optimistiski. "Domāju, ka nekvalitatīvu projektu skaits nepieaugs. Dotajā brīdī bankām ir ļoti stingras prasības attiecībā uz projekta kvalitāti, patērētāji kļūst izvēlīgāki. Tieši nekvalitatīvie projekti tuvākajā laikā atstās tirgu", - uzskata Līga Plaude. Nākotnē eksperti gaida uzlabojumus likumdošanas jomā. "Nepieciešams tikt skaidrībā ar speciālistu sertifikāciju, projektu ekspertīzi", - atzīmē Juris Tervits.
Papildus tam, kā viens no attīstības variantiem tiek piedāvāta pāreja uz dzīvesveidu, kas raksturīgs daudzām Eiropas valstīm. "Eiropā cilvēks vispirms dzīvo pie vecākiem, pēc tam kopmītnēs, tad nodibina ģimeni un īrē dzīvokli, pēc tam pārceļas uz piepilsētu, kur dzīvos viņa bērni. Vecumdienās viņš atgriežas pilsētā. Tāda sistēma pastāv, bet tā ir efektīva, ja valstī ir aptuveni 7% brīvu mājokļu", - uzsver Valdis Trops.
Aptaujātie eksperti:
1.Aigars Zariņš, LANĪDA valdes loceklis.
2.Dmitrijs Trofimovs, Latvijas Namīpašnieku asociācijas prezidents.
3.Gvido Princis, Rīgas domes Pilsētplānošanas pārvaldes priekšnieks.
4.Ilvars Metnieks, Latvijas Nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas valdes priekšsēdētājs.
5.Jānis Briņķis, Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors.
6.Jēkabs Trušiņš, Rīgas Tehniskās universitātes Arhitektūras un pilsētbūvniecības fakultātes profesors.
7.Juris Tervits, Tервидс, SIA "LBS-Konsultants" izpilddirektors.
8.Līga Plaude, LANĪDA valdes locekle.
9.Sanita Biksiniece, Latvijas Patērētāja tiesību aizsardzības centra pārstāve.
10.Sergejs Ņikiforovs, Latvijas Arhitektu Savienības priekšsēdētājs.
11.Valdis Trops, SIA "Rīgas Pilsētbūvnieks" ģenerāldirektora konsultants.
12.Viktors Puriņš, Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents.
Kompānija "Manutent OÜ" izveidota 2001.gadā Igaunijā un šobrīd tās meitas uzņēmumi darbojas Latvijas un Krievijas (St.Pēterburga) nekustamo īpašumu tirgos. Latvijā "Manutent" īsteno divus projektus: dzīvojamo kompleksu "Jaunā Jūrmala", Majoros, Lielupes krastā un ekskluzīvu dzīvojamo namu Ķīpsalā, Balasta dambī 11.
Papildus informācija:
Olga Kazaka
Sabiedrisko attiecību konsultante
SIA "Manutent Latvia"
Tālr. +371 7213052; Mob. +371 26183386
E-pasts: olga@olsen.lv