Ēku apsaimniekošana

Foto: Ēku apsaimniekošana; autors: Ēku apsaimniekošana

Būvniecības tempi joprojām ir strauji, kas nozīmē arī pietiekamu darbu namu apsaimniekotājiem. Ko tad sevī ietver pakalpojums: ēku apsaimniekošana? Kāda ir šābrīža kompāniju darba kvalitāte? Kāds ir namu pārvalžu liktenis? Uz šiem un citiem jautājumiem centīsimies atbildēt aktuālas tēmas ietvaros.

Arvien vairāk namu apsaimniekošana nonāk privātu kompāniju rokās, mazinot namu pārvalžu lomu, iedzīvotājiem ir izvēles iespējas (vismaz lielākajās pilsētās), lai atrastu sev vēlamāko un izdevīgāko apsaimniekošanu. Par būvniecību medijos runā daudz, apsaimniekošanu- retāk, bet būtībā šie jēdzieni iet roku rokā.

Jau pagājušā gadā portālā rakstījām par apsaimniekošanas tēmu, tobrīd kompānijas "Māju Serviss KSA" pārstāvis akcentēja vairākas tirgus problēmas jaunajos ciematos.

Līgumu ar apsaimniekotāju parasti definē projekta attīstītājs pārdošanas stadijā. Pie tam konkrēts apsaimniekošanas uzņēmums tiek izvēlēts brīdī, kad notirgota puse no objektiem – dzīvokļiem vai mājām. Tas ir labākajā gadījumā. Sliktākajā – pirkuma līgumos tiek minēts tikai datums, līdz kuram jānoslēdz apsaimniekošanas līgums, bet netiek noradīts konkrēts uzņēmums, kā arī netiek iedoti apsaimniekošanas līguma paraugi. Bez tam ir vēl viens vājais punkts - nākamajam pircējam vairs nav saistoši iepriekš noslēgtie līgumi. Protams, ja noslēgts apsaimniekošanas līgums ar iepriekšējo īpašnieku, ir daudz vieglāk noslēgt līgumu arī ar nākamo īpašnieku. Taču, ko un kā darīt apsaimniekotājam mājā vai ciematā, kur daļa no īpašniekiem noslēguši līgumus, bet daļa ne? Tīrīt vienu ceļa pusi vai uzturēt kanalizācijas sistēmu kārtībā katru otro mēnesi?

Liela daļa īpašnieku līgumus ar apsaimniekotājiem slēdz tikai reālās situācijas piespiesti – rodas liela problēma, kuru novērst var tikai profesionāļi. Šādos brīžos īpašnieki ir gatavi darīt jebko, lai tikai novērstu problēmu. Lai gan gribētos piebilst – problēmas nerodas, ja laicīgi un pietiekami tiek veikti dažādi profilaktiskie pasākumi, par kuriem nākas maksāt mazāk kā par lielu defektu likvidēšanu.

Foto: Ēku apsaimniekošana; autors: Ēku apsaimniekošana

Namu apsaimniekošana šobrīd

Interesanti, ka Latvijā šobrīd neeksistē normatīvie akti, kas nosaka, kam jāietilpst biroju ēku apsaimniekošanas pakalpojumu grozā, savukārt jaunuzceltos daudzdzīvokļu namos kompānijas strādā pēc universālas Ministru kabineta izdotas shēmas, kas arī uzskatāma par novecojušu. Šajā pamata pakalpojumu grozā ietilpst inženiertehnisko tīklu apkalpošana, kāpņu telpu uzkopšana, ārējās teritorijas uzkopšana. Papildus var būt diennakts avārijas dienests, ēku kopīpašuma apdrošināšana, dežurantu serviss un daudzi citi. Papildu pakalpojumus izvēlas nama iedzīvotāji, kopējā sapulcē pieņemot par to lēmumus.

Sergejs Ņevoļskis, SIA "Labo Namu Aģentūra" valdes loceklis vērtē pašreizējo tirgus situāciju: "Pēdējā pus gada laikā ir daudz jauno projektu iedzīvotāju, kas nav apmierināti ar piespiedu apsaimniekotāju, kas bija jau iekļauti līgumā pērkot dzīvokli. Pašlaik daudzi cilvēki paši grib rīkot nama iedzīvotāju kooperatīvās biedrības un kontrolēt savas mājas apsaimniekotāja izvēli. Tomēr, ir likuma nepilnības un daļa nespēj sasaukt mājas iedzīvotāju kvorumu un tāpēc nespēj nobalsot par apsaimniekotāja maiņu. Parasti šajos projektos pakalpojumu cena ir normāla, taču apsaimniekošanas pakalpojumu kvalitāte neapmierinoša.

Pieredzējušās kompānijas strādā labi un piedāvā pilnu pakalpojumu klāstu. Šeit minami pamata pakalpojumi - inženiertehnisko tīklu apkalpošana, kāpņu telpu uzkopšana, ārējās teritorijas uzkopšana, kā arī papildu pakalpojumi, kas ir ļoti dažādi un atkarīgi no iedzīvotāju vēlmēm."

Mūsdienās daudz kas ir pašu ēkas iedzīvotāju ziņā, arī apsaimniekošanas jautājumu nostādīšana. Ēku iedzīvotājiem jāizvērtē apsaimniekošanas līgums, kurā būs iekļauts pakalpojumu apraksts. Gadījumā, ja cilvēks ir nopircis dzīvokli jaunā projektā un neapmierina apsaimniekotāja darbs, jāmēģina apsaimniekotāja firmu mainīt.

Iedzīvotāja pienākumi ir fiksēti likumā, kas pieņemts 1995. gadā un ir novecojis. Šajā likumā minēts, ka iedzīvotāja pienākums ir piedalīties mājas apsaimniekošanā, taču nav precizējumu ko var un nevar darīt. Piemēram, ka nevar izvest suni piemājas zālienā. Tāpēc apsaimniekotāji gaida jauno likumu, kas skaidrāk noteiks iedzīvotāja pienākumus.

Sergejam Ņevoļskim jautājām arī par ikdienišķām situācijām, piemēram, tekošu jumtu daudzdzīvokļu namā. Kam to jālabo un kā tiek risināti šāda tipa jautājumi? - Gadījumā, ja ēkai tek jumts, tas ir jālabo apsaimniekotājam, kas saņēmis iedzīvotāju vairākuma lēmumu par jumta labošanu. Šos darbus veic par iedzīvotāju līdzekļiem, mājas uzkrājumu fonda vai arī iespējams ņemt kredītu. Visas darbības apsaimniekotājs veic saskaņā ar ēkas iedzīvotāju lēmumu. Jumta remontam tiek izsludināts būvdarbu konkurss, labāko piedāvājumu realizē.

Foto: Ēku apsaimniekošana; autors: Ēku apsaimniekošana

Apsaimniekošanas prognozes

Viens no pirmajiem jautājumiem, par ko interesējas ikviens nama īpašnieks ir izmaksas. Pēdējā laikā iedzīvotāju rēķinos parādās arvien lielākas summas. Vai tiešām šādam izmaksu kāpumam nebūs beigu?

Sergejs Ņevoļeskis situāciju skaidro ar kopējo valsts politiku: "Izmaksu pieaugums būs tik ilgi, cik ilgi celsies darba samaksa valstī. Atkarībā no tā, cik bieži valsts mainīs minimālo algu, arī celsies darbinieku algas. Apsaimniekotāja darba izmaksās 60% ir darbinieku algas, tāpēc tieši algu kāpums ir pamatā apsaimniekošanas sadārdzinājumam."

Lielu daļu esošo namu apsaimnieko valsts pārvaldes, par kuru darba kvalitāti un efektivitāti tiek diskutēts nereti. Sergejs Ņevoļeskis uzskata, ka esošās namu pārvaldes vajadzētu privatizēt 100% apmērā. "Mans viedoklis ir, ka privāto apsaimniekošanas uzņēmumu pakalpojumu cena ir reāla. Līdzšinējā prakse, kad valsts subsidēja namu pārvaldes ir radījusi mākslīgu starpību starp privāto un valsts namu apsaimniekotāju. Paredzu, ka tuvākajā laikā strauji paceļot cenas namu pārvaldes pakalpojumiem, cilvēki būs neizpratnē. Elektrības vai gāzes cena nekāpj divas reizes pāris gadu laikā, taču namu pārvalžu pakalpojumiem tā būs. Līdzšinējā cena 0,15 LVL namu pārvaldē un 0,40 LVL privātajam apsaimniekotājam izlīdzināsies, kas arī būs atbilstoša izmaksām."

Apsaimniekošanas kompānijas pamazām kļūst ne tikai par galvaspilsētas biznesu un risinājumu. 2000. gadā pirmie savus daudzdzīvokļu namu kooperatīvus izveidoja dažu namu iedzīvotāji Talsos un Ventspilī, viņi ņēma kredītus ēku siltināšanai un labiekārtošanai. Šie pirmie piemēri bija nevis Rīgā, bet tieši reģionos.

"Mans viedoklis ir, ka katra uzņēmuma darba kvalitāte ir atkarīga no tā vadības. Zinu, ka veiksmīgi strādā apsaimniekošanas uzņēmums Cēsīs, kas sācis darbību arī Siguldā. Tāpēc jāsecina, ka visā Latvijā ir profesionāli apsaimniekotāji un uzņēmīgi iedzīvotāji," Sergejs Ņevoļskis (SIA "Labo Namu Aģentūra").