Kas aktuāls nekustamo īpašumu tirgū?

Foto: Kas aktuāls nekustamo īpašumu tirgū?; autors: Kas aktuāls nekustamo īpašumu tirgū?

Nekustamo īpašumu tirgus pašlaik restrukturējas – spekulētāju vietā īpašumus arvien vairāk sāk iegādāties ilgtermiņa investori, nomas cenas ļoti būtiski vairs nemainīsies, tiks būvētas jaunas, modernas noliktavas, attīstīsies reģioni... Par būtiskāko nekustamo īpašumu tirgū portālam stāsta Dina Lukjanska, "Latio" komercīpašumu nodaļas vadītāja.

Mainās investoru tipi
Ja iepriekšējos gados investori vienkārši ieguldīja savus līdzekļus nekustamo īpašumu tirgū, cerot uz cenu pieaugumu un savas peļņas palielināšanu, tad tagad viņi meklē objektus, kas nodrošina stabilu naudas plūsmu. Aizvadītā gada laikā mainījusies investoru filozofija. Lielākoties tie ir starptautiskie fondi, kas iegulda, lai vēlāk savu ienesīgumu atgūtu. Mājokļu segments pašlaik pierimst, jo to spēcīgi ietekmē banku kreditēšanas nosacījumi. Investoriem aizvien interesantāks kļūst komercīpašumu segments, kurā cenu svārstības pagaidām nav novērojamas. Tas notiek tādēļ, ka līdz 2005. gadam komercīpašumu niša Latvijā vispār neeksistēja. Bet pieprasījums pēc dažādām biroja telpām ir ļoti augsts. Jau trešo gadu pēc kārtas pieprasījums pēc komerctelpām pārsniedz piedāvājumu vairākas reizes.

Pagājušajā gadā biroja platību nomas cenas palielinājās par diviem līdz četriem eiro kvadrātmetrā (pašlaik vidēji tās svārstās A klasei no 20 līdz 22 eiro kvadrātmetrā par mēnesi, B klasei – 12 līdz 18 eiro kvadrātmetrā). Tomēr visbūtiskāk nomas cenas birojiem pieaugušas tieši Rīgas centrā. Sekundārajā biroju tirgū (piemēram, rekonstruētajās ēkās) cenu kāpums bijis pat par 100 procentiem. Taču tas nav uzskatāms par šķērsli, jo pēdējos gadus apmēram 80 procentu no pieprasījuma pēc biroja telpām ir tieši centrā, kas skaidrojams ar augsto infrastruktūru – tuvu izvietotas valsts iestādes, bankas un kafejnīcas.

Nomas cenas pieaugs pārsvarā centrā
Visvairāk darījumu pēdējā gada laikā bija saistīti ar nomu. Pēdējo trīs gadu laikā šajā segmentā vērojams nomas cenu kāpums, kas tiek prognozēts arī turpmāk, taču ne vairs tik izteikti, kā bija līdz šim. Bet būs izņēmumi.

Tirdzniecības platību jomā pēdējos mēnešos konstatēts mazumtirdzniecības apjoma samazināšanās. Tiek uzskatīts, ka sācis darboties pretinflācijas plāns. Tirgotājiem būs grūtāk izdzīvot. Varētu tikt lauzti esošie nomas līgumi, jo nomnieki nebūs spējīgi tos nomaksāt. Tomēr prestižās un labās vietās (Baronu, Tērbatas, Audēju un Vaļņu ielās Rīgā) nomas telpu skaits tikai palielināsies. Dažkārt to cenas jau sasniegušas pat 100 eiro par kvadrātmetru, bet tas nebūt nemazina lielo interesi par nomas ēkām tieši centrā. Tiek prognozēts vēl lielāks nomas pieaugums tieši prestižajās, par labām atzītajās vietās. Vidējas kvalitātes telpām cenas vairs nepieaugs.

Trūkst modernu noliktavu
Kopš esam iestājušies Eiropas Savienībā, ir paaugstinājušās prasības pret noliktavām un ražošanas telpām. Tās noliktavas, kuras darbojās līdz šim, ir novecojušas un šiem standartiem neatbilst, tādēļ šī niša ir salīdzinoši neaizpildīta. Par šādu īpašumu iegādi bieži interesējas starptautiski korporatīvie klienti.

Pašlaik nomas cenas par industriālajām būvēm ir ļoti pieaugušas. Taču tas ir īslaicīgi, jo vidējā cena Eiropā par noliktavām ir 3 līdz 5 eiro kvadrātmetrā. Pie mums atsevišķos gadījumos tā sasniedz pat septiņus eiro, kas vēlreiz apliecina, ka Latvijā pašlaik vērojams noliktavu platību trūkums. Īpašnieki, kas noslēdz līgumu ar šādām cenām, savu projektu pakļauj riskam, jo, palielinoties piedāvājumam, nomniekiem būs izvēle, kuru noliktavu iznomāt. Vēl lielāks cenu kāpums industriālajā segmentā gan nav gaidāms. Tieši pretēji – tuvākajā laikā tiek prognozēts cenu kritums.

Mājokļu segmentā cenas krītas
Joprojām daudzos jaunajos projektos 40 līdz 50 % ēkas nav aizpildīti ar klasiskiem iedzīvotājiem. Dzīvokļus izpirka spekulanti, kas grib manipulēt ar cenu svārstībām. Ja visi Rīgas spekulanti vienlaikus izliks pārdošanā dzīvokļus, piedāvājums būs ļoti liels un cenas kritīsies. Taču, vai tas tā notiks, grūti prognozēt. Skaidrs ir tikai viens – liels cenu kāpums gan šajā sfērā vairs nav gaidāms.

Īrēt kļūs vēl dārgāk
Palēninoties mājokļu pirkumu un pārdošanas darījumu tempiem, pieaug īres nomas tirgus. Arī cenas dzīvojamo platību īrēšanai ir palielinājušās. Pieprasītas ir dzīvojamās platības ne tikai centrā, bet arī mikrorajonos. Pasaulē pieņemtais standarts – izīrējot īpašumu, 10 gados tam jāatpelnās. Šo standartu izvēlēsies arī Latvijā, tādēļ arī īres cenu pielāgos atbilstoši šim standartam. Pie mums disproporcija ir ļoti liela. Ar pašlaik pastāvošajām īres cenām, iespējams, īpašums neatpelnās pat 20 gados, tādēļ var droši rēķināties ar pamatīgu īres cenu kāpumu.

Attīstās reģioni
Pēdējā pusotra gada laikā vērojama darījumu skaita ar nekustamajiem īpašumiem aktivitātes pieaugums reģionos. Pirmais, ar ko reģionu attīstība ir aizsākusies – tirdzniecības centru būvniecība. Tas ir drošs ieguldījums investoriem, jo mēs visi iepērkamies.

Dzīvojamo kompleksu cenu kritums reģionos gan nav tik ievērojams, kā tas vērojams galvaspilsētā. Tas sākotnēji nebija tik pārvērtēts, tādēļ arī cenu pazeminājums nav iespējams.

Žurnāliste Krista Akmentiņa
Konsultēja Dina Lukjanska, "Latio" komercīpašumu nodaļas vadītāja.