Kā kļūt par biznesa centra vai kinoteātra īpašnieku?
Foto: Kā kļūt par biznesa centra vai kinoteātra īpašnieku?
Nekustamā īpašuma iegāde īres platībām ir viena no Igaunijas/Latvijas/Lietuvas vispopulārākajiem investīciju veidiem papildus vienkāršai naudas uzkrāšanai kontā. Tomēr bieži vien investīcijas aprobežojas ar kārtējā īres dzīvokļa iegādi, lai gan privātpersonas ar nekustamā īpašuma fonda starpniecību var kļūt arī par biznesa centru un kinoteātru ēku īpašniekiem.
Par iespēju kā privātpersonai (vai arī kā uzņēmumam) ar nekustamo īpašumu fonda starpniecību kļūt par lielāku objektu īpašnieku, zina diezgan maz. Lielākoties nekustamajā īpašumā tiek investēts pašrocīgi un nelielās daļās, t.s. tiešo investīciju veidā, kuru griesti naudas izteiksmē ir bankas nodrošināts aizdevums vai esoša brīva nauda. Tādēļ arī investīcijas nekustamajā īpašumā aprobežojas ar personīgo iespēju robežās kārtējā īres dzīvokļa vai kādas citas īres platības iegādi.
Tajā pašā laikā arī Igaunijā darbojas nekustamā īpašuma fondi, kas ir specializējušies uz investīcijām komerciālos īpašumos, kas interesentiem piedāvā iespēju ar brīvi izvēlēta ieguldījuma palīdzību piedalīties ievērojami lielāku objektu iegūšanā, neraugoties uz to vai tas būtu Rimi tirdzniecības centrs Viļņā, biroju ēka Rīgā vai Tallinas centrā esošais kinoteātris.
Plaši aptverti darījumi samazina riskus
Parasti nekustamā īpašuma portfeļi ir nokomplektēti tā, lai objekti atrastos dažādās atrašanās vietās, t.sk. dažādās valstīs, un būtu pārstāvētas dažādās īpašuma klasēs ietilpstošas ēkas. Tādējādi tiek samazināts arī t.s. "vienas pilsētas" un "vienas ēkas risks", kura pievilcība ar laiku ekonomiskās vides izmaiņu dēļ var mainīties.
Iesaistītās ekspertu zināšanas
Investoriem risku samazina tas, ka fondam ir eksperta zināšanas, gan par vietējā gan globālajā nekustamā īpašuma tirgū notiekošo, kas palielina priekšnoteikumu ieplānot investīciju iegādi-pārdošanu pievilcīgu periodu ekonomiskajos ciklos.
Fondi savus objektus izvēlas ļoti rūpīgi, balstoties uz profesionālu nekustamā īpašuma analīzi, kā arī ar nekustamā īpašuma pārvaldītāju atbalstu organizē arī objekta turpmāku pārvaldību tā, lai investīcijas vērtība ar laiku drīzāk pieaugtu. Ēkas uzturēšana u.c. ar ikdienišķu pārvaldību saistīti jautājumi vairs nav investora rūpes, bet gan gulstas uz nekustamā īpašuma fonda pārvaldītāja pleciem. Investors tiek atbrīvots arī no pienākuma pašam nodarboties ar nekustamā īpašuma attīstību, un var šim nolūkam izmantot savas nozares profesionāļus ar jau iestrādātu īrnieku un banku kontaktinformāciju.
Fonds pieņem lēmumus, bet uz tā pleciem gulstas arī atbildība
Otrkārt, veicot investīcijas ar nekustamā īpašuma fonda starpniecību, investoram būs iespēja ar tiešo investīciju iegūt līdzvērtīgu kontroli pār investīcijām un pieņemt ātrus pirkšanas –pārdošanas lēmumus. Fonda nekustamā īpašuma investīcijas lēmumus atbilstoši precīziem fonda noteikumiem pieņem un atbildību par paveikto fonda vārdā uzņemas fonda pārvaldītājs, kuram ir jāņem vērā tieši investoru intereses. Taču investors otrreizējā tirgū var brīvi pārdot fonda akcijas. Balss tiesības ir visiem investoriem, bet ir ļoti uzmanīgi jāiepazīstas ar fonda noteikumiem, lai redzētu kādas tiesības un pienākumi pusēm ir. Lieliem investoriem papildus ir arī tiesības pieteikt pārstāvību arī nekustamā īpašuma padomē vai piedalīties lēmumu pieņemšanas procesos, kas ievērojami palielina savas naudas vadības jaudu.
Ar mazākiem līdzekļiem vairāk
Parasti pievilcīga komerciāla nekustamā īpašuma cena ir mērāma miljonos eiro, kas atsevišķu personu un arī uzņēmumu ienākšanu padara par ļoti sarežģītu, jo tādas privātpersonas un uzņēmumi, kuriem šādas summas investēšana būtu iespējama bez nopietnu problēmu radīšanas savā naudas plūsmā, ir saskaitāmi uz vienas rokas pirkstiem.
Tajā pašā laikā, veicot investīcijas ar nekustamā īpašuma fonda starpniecību, naudas barjera ir krietni zemāka. Piemēram, slēgta fonda gadījumā minimālā investējamā summa sākas no 100 000 eiro, kas šobrīd ir cena par labā stāvoklī esošu divistabu dzīvokli Tallinas centrā.
Zemāka ieejas barjera padara komerciāla nekustamā īpašuma iegādi reālāku tieši tām privātpersonām, kam nav finansiālu līdzekļu pievilcīga komerciāla nekustamā īpašuma iegādei, kā arī nav intereses nodarboties ar jautājumiem, kas ir saistīti ar ikdienas nekustamā īpašuma pārvaldību un naudas plūsmas vadību.
Tā kā ietaupījumu summa bankās pieaug, tad piezīmēšu arī uzkrājumu produktivitātes salīdzinājumu ar investīcijām komerciālajā nekustamajā īpašumā. Ja labākās uzkrājumu procentu likmes sasniedz 3,05 %, tad komerciāla nekustamā īpašuma gadījumā investoram ir visas iespējas veiksmīgas investīcijas gadījumā nopelnīt kopējo produktivitāti 13-18% apmērā, no kuras apmēram pusi parasti veido dividendes. Tas izskaidro arī to, kādēļ zinoši investori mīl nekustamos īpašumus.
Izvēlieties fondu, atbilstoši savām vēlmēm
Izvēloties nekustamā īpašuma fondus, vispirms ir jāiepazīstas ar konkrēta fonda stratēģiju jeb ar to, uz ko balstoties objekti tiek izvēlēti, un kā investīcijas tiek vadītas, kā arī ar riskiem, kas ir saistīti ar šādu investīciju. Ir svarīgi, lai izvēle sakristu ar investētāja riska toleranci un priekšstatu par to, kā tiek audzēta viņa īpašuma vērtība. Nav mazsvarīga arī informēšana par administratīvajām un fonda maksām. Atšķirībā no tiešo investīciju veikšanas, ar nekustamā īpašuma fondu ir saistīti arī ar īpašuma pārvaldi saistītie izdevumi. Vienlaikus nevar uzskatīt, ka arī tiešajās investīcijās nav nekādu izdevumu, jo darbs, ko citādi veic fonda pārvaldītājs un nekustamā īpašuma pārvaldītājs, ir jādara pašam nekustamā īpašuma īpašniekam. Tā kā nekustamā īpašuma pārvalde ir pietiekošu darbietilpīga, tad vadības izmaksas sastāda apmēram 1,8-2,2% no fonda pašu kapitāla. Ar vadības izmaksām un citiem administratīvajiem izdevumiem var iepazīties katrā fondā atsevišķi, un uzzināt vai rezultāts arī pēc fonda maksājumu veikšanas ir investoram pievilcīgs.
Kā investēt līdzekļus nekustamajā īpašumā?
Daudzi nekustamā īpašuma investori veic tiešās investīcijas, iegādājoties papildus dzīvojamās telpas vai citas iznomājamas telpas. Tomēr kā privātpersonām, tā arī uzņēmumiem, kuri ir ieinteresēti investīcijās nekustamajā īpašumā, ar nekustamā īpašuma fondu starpniecību ir iespējams piedalīties arī būtiski lielākos projektos un tas viss ar brīvi izvēlētu ieguldījumu.
Tiešo investīciju priekšrocība ir iespēja pašam kontrolēt savas investīcijas, bet tas savukārt prasa apņemšanos nodarboties ar īpašuma apsaimniekošanu un naudas plūsmas optimizēšanu. Papildus tam, tiešajām investīcijām ir nepieciešamas lielas brīvo līdzekļu summas. Turklāt arī objektu daudzums un izvēle vienmēr ir atkarīga no personīgajiem resursiem.
Investējot ar nekustamā īpašuma fonda starpniecību, investors var mazināt nekustamā īpašuma risku gan ģeogrāfiski, gan arī īpašuma aktīvu griezumā. Nekustamā īpašuma fonds apvieno reģiona pievilcīgākos nekustamā īpašuma objektus un maksimizē objekta vērtību ar aktīvas īpašuma apsaimniekošanas palīdzību. Kā arī pats investors tiek atbrīvots no pienākuma pašam nodarboties ar nekustamā īpašuma apsaimniekošanu un attīstīšanu, un šim darbam var izmantot savas nozares profesionāļus ar pastāvīgu nomnieku un bankas kontaktiem. Lieliem investoriem papildus ir tiesības pieteikt pārstāvniecību arī nekustamā īpašuma fonda padomē vai piedalīties lēmumu pieņemšanas procesos, kas ievērojami palielina savu līdzekļu vadības prasmes. Profesionālam nekustamā īpašuma fondam, pamatojoties uz analīzi, pastāv arī lielākas iespējas ieplānot investīcijas pievilcīgākos ekonomisko ciklu periodos. Atšķirībā no tiešajām investīcijām, nekustamā īpašuma fondam var būt lielākas administrācijas izmaksas, kas sedz īpašuma apsaimniekošanas radītos izdevumus. Katram investoram ir jānovērtē konkrēta nekustamā īpašuma fonda stratēģijas atbilstība viņa vēlmēm.
Salīdzinot divas iespējas, nekustamā īpašuma investīciju interesenti var piemeklēt tieši sev piemērotāko iespēju, lai piedalītos komerciālo nekustamo īpašumu attīstīšanā.
Vai investēt patstāvīgi, vai ar nekustamā īpašuma fonda starpniecību?
Tiešās investīcijas
Tieša kontrole pār investīcijām;
Iespēja koncentrēties uz mazākiem objektiem/telpām;
Netraucēta iespēja pieņemt lēmumus par savu investīciju likteni;
Pirkšanas/pārdošanas process vispārējā gadījumā ir ātrāks;
Liels tā saucamais "viena" objekta risks;
Lielākajiem objektiem ir nepieciešama liela brīvo līdzekļu summa, jo parasti pievilcīgo objektu cenas parasti ir miljonos eiro;
Priekšnoteikums, ka ir jānodarbojas ar īpašumu pārvaldības un naudas plūsmas optimizēšanu.
Netiešās investīcijas (nekustamā īpašuma fonds)
Nekustamā īpašuma risks sadalās ģeogrāfiskā un īpašumu griezumā;
Profesionāla nekustamā īpašuma apsaimniekošana, plaši nomnieku un banku/investoru kontakti;
Aktīva īpašuma apsaimniekošana objekta vērtības maksimizēšanai;
Jāņem vērā fonda administratīvās izmaksas;
Uz fonda apjomu balstīti labākie finansēšanas nosacījumi tirgū;
Lieliem investoriem pastāv iespēja pieteikt pārstāvniecību padomē un piedalīties lēmumu pieņemšanas procesos;
Minimālas investīcijas slēgtā fondā ir 100 000 EUR robežās.
Informāciju sagatavoja:
Tarmo Karotam
Northern Horizon Capital fonda vadītājs