Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats 2009.gada decembris-2010.gada janvāris
Decembris-janvāris. Jaunie projekti kļūst dārgāki.
Decembris-janvāris. Jaunie projekti kļūst dārgāki.
Svarīgākā informācija:
Janvārī darījumi ar kvalitatīvi izremontētiem dzīvokļiem notika, ja to cena bija 570 līdz 650 eiro kvadrātmetrā.
Dzīvokļi, kuru cena ir 500 eiro kvadrātmetrā, atrod pircēju pāris stundu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas pārdošanai.
Dārgākajā dzīvoklī no 2009. gada decembrī reģistrētajiem dzīvokļu pārdošanas darījumiem, kvadrātmetra cena nepārsniedza 2 100 eiro.
Paaugstinās cenas populārajās jaunbūvēs.
Komercplatības Rīgas labākajās tirdzniecības ielās tiek piedāvātas par 8 līdz 25 eiro kvadrātmetrā.
Biroju telpu nomas likmes A un B birojos Rīgas centrā ir no 5 līdz 12 eiro kvadrātmetrā. Tikai 25 līdz 30% biroju platības ir brīvi.
Dzīvokļi sērijveida mājās. To cenas pamazām turpina pieaugt. Tas ir saistīts ar to, ka vislētākie dzīvokļi jau ir izpirkti un ievērojami samazinās piedāvājuma skaits. Rezultātā pircēji, kas meklē konkrētu dzīvokli konkrētā mikrorajonā, ir gatavi maksāt par viņiem iepatikušos dzīvokli summu, kas ir tuva pārdevēja pieprasītajai, pat ja tā ir ievērojami augstāka par tirgus cenu. "Pēc kāda pircēja pasūtījuma sagatavojām novērtējumu visai kvalitatīvi izremontētam trīsistabu dzīvoklim sērijveida mājā Imantas mikrorajonā. Mēs to novērtējām par 35 000 eiro (600 eiro/m2). Klients bija pārsteigts, kāpēc tik lēti, jo saimnieks prasot 48 000 eiro. Savukārt viņš pats esot bijis gatavs šo dzīvoki pirkt pat par 43 līdz 45 tūkstošiem eiro. Vienkārši analoģisku piedāvājumu par zemāku cenu nebija," kompānijas "NIRA Fonds" viceprezidents Eduards Krūmiņš stāsta gadījumu no ikdienas pieredzes.
Decembris bija visai aktīvs mēnesis dzīvokļu pārdošanas ziņā. Janvāra pirmajā nedēļā klientu plūsma krasi samazinājās, bet mēneša otrajā pusē klientu pieprasījumu un dzīvokļu prezentāciju un darījumu skaita līmenis jau atkal sasniedza decembra līmeni.
Janvāra beigās dzīvokļu cena sērijveida mājās Rīgā bija robežās no 570 līdz 650 eiro kvadrātmetrā, kas atbilst 2002. gada decembrī reģistrētajam līmenim. Jāatzīmē, ka tās nav piedāvājuma cenas. Tās ir cenas, par kurām notiek reāli pirkšanas un pārdošanas darījumi ar dzīvokļiem Rīgas sērijveida daudzdzīvokļu mājās. Ja parādās dzīvokļa piedāvājums (ar remontu) par cenu aptuveni 500 eiro kvadrātmetrā, pircējs tiek atrasts pāris stundu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas pārdošanai.
Janvārī kļuva pieejama oficiālā statistika par 2009. gada decembrī notikušajiem darījumiem ar nekustamiem īpašumiem. Saskaņā ar šo informāciju visdārgākais dzīvoklis Rīgas sērijveida mājās tika pārdots par 850 eiro kvadrātmetrā. Tajā pat laikā kompānijas "NIRA Fonds" analītiķi neizslēdz iespēju, ka, ņemot vērā kvalitatīvo un lēto piedāvājumu pazušanu no tirgus, sērijveida dzīvokļu tirdzniecībā varētu iestāties zināma stagnācija. Ja tas notiks, šai parādībai ir psiholoģisks raksturs – pircējiem ir vajadzīgs laiks, lai aptvertu, ka labu dzīvokli par 470 līdz 500 eiro kvadrātmetrā vairs neatrast.
Jaunie projekti. Salīdzinot šodienas situāciju ar 2009. gada pavasari vai vasaru, var runāt par būtisku pieprasījuma palielināšanos pēc dzīvokļiem jaunajos projektos. To ir stimulējusi cenu pazemināšanās. Tam ir vairāki iemesli. Uz vieniem attīstītājiem 2009. gada vasaras beigās "uzspieda" bankas, pieprasot pazemināt pārdošanas cenas un tādējādi nodrošinot ienākumus kredītu apkalpošanai, citi par šo pareizo mārketinga soli izšķīrās paši. Taču ieguvēji bija gan vieni, gan otri. Spilgtākais piemērs, kas apstiprina šāda soļa pareizību, ir projekts "Skanstes Virsotnes". Visus pēdējos mēnešus tas ir pārdošanas statistikas priekšgalā. Labais aizpildījums attīstītajam ļāva pat paaugstināt cenu: rudens sākumā dzīvokļus pārdeva vidēji par 900 eiro kvadrātmetrā, bet pēdējos mēnešos tie tiek pārdoti jau par 1 200 eiro kvadrātmetrā. Savukārt projektā "Jasmuižas nams" rudenī dzīvokļi bez apdares tika piedāvāti vēl par 600 eiro kvadrātmetrā, bet mazliet vēlāk pēc rezultatīvas tirdzniecības to cena paaugstinājās līdz 900 eiro kvadrātmetrā.
"Daudzdzīvokļu māju būvniecības "līdz atslēgai" pašizmaksa pašlaik ir 700-800 eiro kvadrātmetrā. Reālā tirdzniecība tirgū notiek par cenu, kas pārsniedz 1 000 eiro kvadrātmetrā līmeni, un ir izaugsmes potenciāls. Šī vienkāršā matemātika motivē attīstītājus. Daži, kuru "portfelī" ir gruntsgabali, apsver jaunu projektu uzsākšanu vai arī iekonservēto objektu turpināšanu. Tik lētas būvniecības izmaksas kā šobrīd diez vai kādreiz būs," uzskata "NIRA Fonds" valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa.
Kompānijas "NIRA Fonds" Analītiskā nodaļa ir izpētījusi esošo jauno daudzdzīvokļu projektu dzīvokļu piedāvājuma statistiku (ar 20 un vairāk dzīvokļiem) vairākos Rīgas populārajos mikrorajonos. Atklājās, ka lielākā jauno projektu piedāvājuma daļa ir sekundārā piedāvājumā. Piemēram, Purvciemā tikai piecās jaunbūvēs no divdesmit attīstītājs vai bankas, kas ir pārņēmušas objektu, pirmreizējā pārdošanā piedāvā vairāk kā piecus dzīvokļus. Piecpadsmit citos jaunajos projektos tiek piedāvāti vien pāris dzīvokļu katrā projektā, pie kam sekundārajā piedāvājumā. Sekundārajā mājokļu tirgū jauno projektu dzīvokļu cena sniedzas no 1 500 līdz 1 700 eiro kvadrātmetrā, un tā ir augstāka nekā primārā tirgus piedāvājumos.
Pļavniekos tikai divos no astoņiem jaunajiem projektiem tiek piedāvāti vairāk nekā piecus dzīvokļi. Tāda pati proporcija ir vērojama arī Ziepniekkalnā un Zolitūdē. Imantā pirmreizējā dzīvokļu tirdzniecība notiek 6 projektos. Savukārt Rīgas centrā ir 21 projekts, kuros esošie dzīvokļi pašlaik tiek aktīvi piedāvāti pircējiem. Puse no tiem ir sekundārā tirgus piedāvājumi.
Svarīgi, ka Rīgā ir vairāk nekā divi desmiti jaunu māju, kuros dzīvokļi netiek tirgoti. To attīstītāju kredītsaistības ir krietni lielākas par pašreizējo tirgus situāciju. Šādi projekti parasti pāriet banku bilancē un tiek iesaldēti līdz labākiem laikiem.
Kompānijas "NIRA Fonds" klienti, kas darījumu kārto, piesaistot hipotekāro kredītu, biežāk izvēlas jaunus projektus ar pabeigtu apdari. Tas saistīts ar to, ka, iedalot līdzekļus pirkumam, bankas nelabprāt piešķir papildu līdzekļus remontam.
Kompānijas "NIRA Fonds" rīcībā esošie dati liecina, ka ievērojami ir samazinājusies cenu starpība jaunbūvēm. 2006. gadā par jauniem dzīvokļiem mikrorajonos attīstītāji prasīja no 1 600 līdz 3 100 eiro kvadrātmetrā, tagad - no 1 000 līdz 1 200 eiro kvadrātmetrā.
Ekskluzīvie mājokļi un Rīgas centrs. Šajos tirgus segmentos īpašas izmaiņas nav notikušas. Pilnībā renovētās mājās Rīgas prestižās vietās, piemēram, vēstniecību rajonā tiek prasīti 3 000 līdz 4 000 eiro kvadrātmetrā. Tomēr jāsaka, ka darījumi pat par 2 500 eiro kvadrātmetrā šeit ir retums. Tas ir saistīts ar to, ka vispirms tiek izpirkti kvalitatīvi un relatīvi lēti piedāvājumi.
Kompānijas "NIRA Fonds" speciālisti, izmantojot Zemesgrāmatas datus, ir izveidojuši 2009. gada decembrī reģistrēto visdārgāko dzīvokļu darījumu "Top 5", un tas izskatās šādi:
--Dzirnavu iela, 209 m2. Darījuma summa - 300 000 latu, kvadrātmetra cena - 1 435 lati (2 042 eiro);
--Rūpniecības iela, 150 m2. Darījuma summa - 210 000 latu, kvadrātmetra cena - 1 400 latu (1 992 eiro);
--Grēcinieku iela, 168 m2. Darījuma summa – 186 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 107 lati (1 575 eiro);
--Kuģu iela, 102 m2. Darījuma summa – 130 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 275 lati (1 814 eiro);
-- Tomsona iela, 85 m2. Darījuma summa – 123 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 447 lati (2 059 eiro).
Redzams, ka decembrī nevienā darījumā kvadrātmetra cena nepārsniedza 2 100 eiro.
Rīgas centrā pircēji interesējas par dzīvokļiem, kuru cena ir 800 līdz 1 100 eiro kvadrātmetrā. Tikai neliels skaits klientu piekritīs pirkt dzīvokli, kura platība ir 150 kvadrātmetri vai lielāka, pat ja dzīvoklim būs pievilcīga kvadrātmetra cena.
Manāma Krievijas iedzīvotāju intereses palielināšanās par Latvijas nekustamiem īpašumiem. Galvenokārt tiek pirkti objekti, kuru cenu nepārsniedz 150 000 eiro līdz 200 000 eiro. Tajā pat laikā daudzi īpašnieki, kas par saviem apartamentiem prasīja 3 000 eiro kvadrātmetrā un vairāk, tos izņem no pārdošanas un mēģina atrast īrniekus.
Tirdzniecības platības. Brīvu vietu Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās – Vaļņu, Audēju, Tērbatas, Elizabetes, Krišjāņa Barona, Merķeļa un Brīvības ielā – kļūst aizvien mazāk. To veicina zemās nomas likmes. Vispieprasītākajās vietās likme ir 8 līdz 25 eiro kvadrātmetrā. Jāpiezīmē, ka laikposmā no 2002. līdz 2007. gadam pat viszemākā nomas maksa nenoslīdēja zemāk par 20 eiro kvadrātmetrā. Maksimālās likmes, par kurām notika reāli darījumi, sniedzās līdz 90 eiro kvadrātmetrā.
Starpība starp maksimālo un minimālo nomas likmi tagad ir neliela, un nomnieki, samaksājot divus trīs eiro kvadrātmetrā vairāk, var iegūt sev vietas, kas viņiem ir pievilcīgākas izvietojuma un cilvēku plūsmas ziņā.
Joprojām turpinās nomnieku rotācija. Pirmkārt, aktīvi ir tie, kuri nemaksā lielu naudu, ienākot jaunās tirdzniecības telpās. Ir uzņēmumi, kuru tirdzniecības punkti gada laikā ir mainījuši savu adresi divas trīs reizes. Tirdzniecības vietu atver, tad tiek konstatēts, ka ir parādījusies cita – interesantāka vieta, un tirdzniecība tiek pārcelta uz jaunu vietu. Tomēr ne visiem uzņēmējiem izdodas izmantot zemās likmes. Uzņēmējiem, kas ir – iesācēji, ne vienmēr pietiek zināšanu, lai pareizi organizētu savu biznesu un strādātu ar peļņu. Tajā pat laikā pieredzējušie uzņēmēji, saglabājot vai pat samazinot apgrozījumu, pamanās peļņu pat palielināt, jo agrāk ievērojamu ieņēmumu daļu viņi bija spiesti tērēt, maksājot nomas maksu un augstās darbinieku algas. Tagad šie izdevumu posteņi ir samazinājušies.
Biroju telpas. Ir apstājusies biroju cenu lejupslīde. Tirgus ir stabilizējies, ir parādījušās pat vājas izaugsmes pazīmes. Vēl 2009. gada pavasarī un vasarā B klases biroju telpas Vecrīgā un Rīgas centrā varēja sameklēt par 4 eiro kvadrātmetrā, tagad piedāvājumu, kas ir lētāki par 5 eiro kvadrātmetrā, ir ļoti maz. Zemāka cena nozīmēs arī zemāku ēkas klasi.
Vidējās biroju telpu mēneša nomas likmes A un B klases birojiem Rīgas centrā ir no 5 līdz 12 eiro kvadrātmetrā. Tas ir divas reizes zemāk par nomas likmēm, kas bija vērojamas tirgū laikposmā no 2002. līdz 2007. gadam. Stabilitātes skaidrojums ir vienkāršs: sākumā Rīgā nebija piedāvājuma. Augot ekonomikai, bija jāpaaugstinās arī nomas likmēm. Tomēr attīstītāju aktivitātes dēļ tirgū ienāca liels daudzums jaunu biroju telpu. To skaits pārsniedza pieprasījumu, un likmes palika iepriekšējā līmenī. 2010. gada sākumā brīvi ir 25-30% Rīgas biroju platības, un tas atspoguļojās arī nomas likmēs.
Mājokļa nodoklis. Mājokļu tirdzniecībā janvāra rezultāti varētu būt visai pieticīgi. Tā iemesls ir mājokļa nodoklis, kas stājās spēkā ar 1. janvāri. Saskaņā ar to, reģistrējot darījumu Zemesgrāmatā, pārdevējam ir jāiesniedz uzziņa par samaksātu mājokļa nodokli. Precīzu nodokļa summu, kas ir jāmaksā par objektu, var uzzināt, iesniedzot rakstisku pieprasījumu. Atbilde tiek nosūtīta septiņu līdz četrpadsmit dienu laikā. Tikai tad, kad ir saņemts apstiprinājums par noteiktās summas samaksāšanu (maksājums tiek iegrāmatots kā avansa maksājums), Zemesgrāmatas nodaļa atļauj turpināt darījumu. Tas pirkšanas pārdošanas procedūru paildzina par vairākām nedēļām. Darījumi, kas reāli tika sākti janvārī, Zemesgrāmatā visdrīzāk tiks reģistrēti tikai februārī.
Par kompāniju NIRA Fonds (www.nirafonds.lv)
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.
Papildu informācija:
Ar visiem jautājumiem, kas saistīti ar kompānijas NIRA Fonds darbību, kā arī lai saņemtu papildu komentārus sakarā ar mūsu kompānijas sagatavotajiem ikmēneša analītiskajiem apskatiem, Jūs varat vērsties pa tālruni 67216678.
Jevgēnija Markova-Krūmiņa, uzņēmuma NIRA Fonds valdes locekle
Tel.: 67216678, e-pasts – jevgenija.markova@nirafonds.com
Ļevs Fainveics, sabiedrisko attiecību konsultants (kompānija Rezonanse Plus)
Tel.. 67045835, 29538469, e-pasts – lev@rezonanseplus.lv
Svarīgākā informācija:
Janvārī darījumi ar kvalitatīvi izremontētiem dzīvokļiem notika, ja to cena bija 570 līdz 650 eiro kvadrātmetrā.
Dzīvokļi, kuru cena ir 500 eiro kvadrātmetrā, atrod pircēju pāris stundu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas pārdošanai.
Dārgākajā dzīvoklī no 2009. gada decembrī reģistrētajiem dzīvokļu pārdošanas darījumiem, kvadrātmetra cena nepārsniedza 2 100 eiro.
Paaugstinās cenas populārajās jaunbūvēs.
Komercplatības Rīgas labākajās tirdzniecības ielās tiek piedāvātas par 8 līdz 25 eiro kvadrātmetrā.
Biroju telpu nomas likmes A un B birojos Rīgas centrā ir no 5 līdz 12 eiro kvadrātmetrā. Tikai 25 līdz 30% biroju platības ir brīvi.
Dzīvokļi sērijveida mājās. To cenas pamazām turpina pieaugt. Tas ir saistīts ar to, ka vislētākie dzīvokļi jau ir izpirkti un ievērojami samazinās piedāvājuma skaits. Rezultātā pircēji, kas meklē konkrētu dzīvokli konkrētā mikrorajonā, ir gatavi maksāt par viņiem iepatikušos dzīvokli summu, kas ir tuva pārdevēja pieprasītajai, pat ja tā ir ievērojami augstāka par tirgus cenu. "Pēc kāda pircēja pasūtījuma sagatavojām novērtējumu visai kvalitatīvi izremontētam trīsistabu dzīvoklim sērijveida mājā Imantas mikrorajonā. Mēs to novērtējām par 35 000 eiro (600 eiro/m2). Klients bija pārsteigts, kāpēc tik lēti, jo saimnieks prasot 48 000 eiro. Savukārt viņš pats esot bijis gatavs šo dzīvoki pirkt pat par 43 līdz 45 tūkstošiem eiro. Vienkārši analoģisku piedāvājumu par zemāku cenu nebija," kompānijas "NIRA Fonds" viceprezidents Eduards Krūmiņš stāsta gadījumu no ikdienas pieredzes.
Decembris bija visai aktīvs mēnesis dzīvokļu pārdošanas ziņā. Janvāra pirmajā nedēļā klientu plūsma krasi samazinājās, bet mēneša otrajā pusē klientu pieprasījumu un dzīvokļu prezentāciju un darījumu skaita līmenis jau atkal sasniedza decembra līmeni.
Janvāra beigās dzīvokļu cena sērijveida mājās Rīgā bija robežās no 570 līdz 650 eiro kvadrātmetrā, kas atbilst 2002. gada decembrī reģistrētajam līmenim. Jāatzīmē, ka tās nav piedāvājuma cenas. Tās ir cenas, par kurām notiek reāli pirkšanas un pārdošanas darījumi ar dzīvokļiem Rīgas sērijveida daudzdzīvokļu mājās. Ja parādās dzīvokļa piedāvājums (ar remontu) par cenu aptuveni 500 eiro kvadrātmetrā, pircējs tiek atrasts pāris stundu laikā pēc dzīvokļa izlikšanas pārdošanai.
Janvārī kļuva pieejama oficiālā statistika par 2009. gada decembrī notikušajiem darījumiem ar nekustamiem īpašumiem. Saskaņā ar šo informāciju visdārgākais dzīvoklis Rīgas sērijveida mājās tika pārdots par 850 eiro kvadrātmetrā. Tajā pat laikā kompānijas "NIRA Fonds" analītiķi neizslēdz iespēju, ka, ņemot vērā kvalitatīvo un lēto piedāvājumu pazušanu no tirgus, sērijveida dzīvokļu tirdzniecībā varētu iestāties zināma stagnācija. Ja tas notiks, šai parādībai ir psiholoģisks raksturs – pircējiem ir vajadzīgs laiks, lai aptvertu, ka labu dzīvokli par 470 līdz 500 eiro kvadrātmetrā vairs neatrast.
Jaunie projekti. Salīdzinot šodienas situāciju ar 2009. gada pavasari vai vasaru, var runāt par būtisku pieprasījuma palielināšanos pēc dzīvokļiem jaunajos projektos. To ir stimulējusi cenu pazemināšanās. Tam ir vairāki iemesli. Uz vieniem attīstītājiem 2009. gada vasaras beigās "uzspieda" bankas, pieprasot pazemināt pārdošanas cenas un tādējādi nodrošinot ienākumus kredītu apkalpošanai, citi par šo pareizo mārketinga soli izšķīrās paši. Taču ieguvēji bija gan vieni, gan otri. Spilgtākais piemērs, kas apstiprina šāda soļa pareizību, ir projekts "Skanstes Virsotnes". Visus pēdējos mēnešus tas ir pārdošanas statistikas priekšgalā. Labais aizpildījums attīstītajam ļāva pat paaugstināt cenu: rudens sākumā dzīvokļus pārdeva vidēji par 900 eiro kvadrātmetrā, bet pēdējos mēnešos tie tiek pārdoti jau par 1 200 eiro kvadrātmetrā. Savukārt projektā "Jasmuižas nams" rudenī dzīvokļi bez apdares tika piedāvāti vēl par 600 eiro kvadrātmetrā, bet mazliet vēlāk pēc rezultatīvas tirdzniecības to cena paaugstinājās līdz 900 eiro kvadrātmetrā.
"Daudzdzīvokļu māju būvniecības "līdz atslēgai" pašizmaksa pašlaik ir 700-800 eiro kvadrātmetrā. Reālā tirdzniecība tirgū notiek par cenu, kas pārsniedz 1 000 eiro kvadrātmetrā līmeni, un ir izaugsmes potenciāls. Šī vienkāršā matemātika motivē attīstītājus. Daži, kuru "portfelī" ir gruntsgabali, apsver jaunu projektu uzsākšanu vai arī iekonservēto objektu turpināšanu. Tik lētas būvniecības izmaksas kā šobrīd diez vai kādreiz būs," uzskata "NIRA Fonds" valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa.
Kompānijas "NIRA Fonds" Analītiskā nodaļa ir izpētījusi esošo jauno daudzdzīvokļu projektu dzīvokļu piedāvājuma statistiku (ar 20 un vairāk dzīvokļiem) vairākos Rīgas populārajos mikrorajonos. Atklājās, ka lielākā jauno projektu piedāvājuma daļa ir sekundārā piedāvājumā. Piemēram, Purvciemā tikai piecās jaunbūvēs no divdesmit attīstītājs vai bankas, kas ir pārņēmušas objektu, pirmreizējā pārdošanā piedāvā vairāk kā piecus dzīvokļus. Piecpadsmit citos jaunajos projektos tiek piedāvāti vien pāris dzīvokļu katrā projektā, pie kam sekundārajā piedāvājumā. Sekundārajā mājokļu tirgū jauno projektu dzīvokļu cena sniedzas no 1 500 līdz 1 700 eiro kvadrātmetrā, un tā ir augstāka nekā primārā tirgus piedāvājumos.
Pļavniekos tikai divos no astoņiem jaunajiem projektiem tiek piedāvāti vairāk nekā piecus dzīvokļi. Tāda pati proporcija ir vērojama arī Ziepniekkalnā un Zolitūdē. Imantā pirmreizējā dzīvokļu tirdzniecība notiek 6 projektos. Savukārt Rīgas centrā ir 21 projekts, kuros esošie dzīvokļi pašlaik tiek aktīvi piedāvāti pircējiem. Puse no tiem ir sekundārā tirgus piedāvājumi.
Svarīgi, ka Rīgā ir vairāk nekā divi desmiti jaunu māju, kuros dzīvokļi netiek tirgoti. To attīstītāju kredītsaistības ir krietni lielākas par pašreizējo tirgus situāciju. Šādi projekti parasti pāriet banku bilancē un tiek iesaldēti līdz labākiem laikiem.
Kompānijas "NIRA Fonds" klienti, kas darījumu kārto, piesaistot hipotekāro kredītu, biežāk izvēlas jaunus projektus ar pabeigtu apdari. Tas saistīts ar to, ka, iedalot līdzekļus pirkumam, bankas nelabprāt piešķir papildu līdzekļus remontam.
Kompānijas "NIRA Fonds" rīcībā esošie dati liecina, ka ievērojami ir samazinājusies cenu starpība jaunbūvēm. 2006. gadā par jauniem dzīvokļiem mikrorajonos attīstītāji prasīja no 1 600 līdz 3 100 eiro kvadrātmetrā, tagad - no 1 000 līdz 1 200 eiro kvadrātmetrā.
Ekskluzīvie mājokļi un Rīgas centrs. Šajos tirgus segmentos īpašas izmaiņas nav notikušas. Pilnībā renovētās mājās Rīgas prestižās vietās, piemēram, vēstniecību rajonā tiek prasīti 3 000 līdz 4 000 eiro kvadrātmetrā. Tomēr jāsaka, ka darījumi pat par 2 500 eiro kvadrātmetrā šeit ir retums. Tas ir saistīts ar to, ka vispirms tiek izpirkti kvalitatīvi un relatīvi lēti piedāvājumi.
Kompānijas "NIRA Fonds" speciālisti, izmantojot Zemesgrāmatas datus, ir izveidojuši 2009. gada decembrī reģistrēto visdārgāko dzīvokļu darījumu "Top 5", un tas izskatās šādi:
--Dzirnavu iela, 209 m2. Darījuma summa - 300 000 latu, kvadrātmetra cena - 1 435 lati (2 042 eiro);
--Rūpniecības iela, 150 m2. Darījuma summa - 210 000 latu, kvadrātmetra cena - 1 400 latu (1 992 eiro);
--Grēcinieku iela, 168 m2. Darījuma summa – 186 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 107 lati (1 575 eiro);
--Kuģu iela, 102 m2. Darījuma summa – 130 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 275 lati (1 814 eiro);
-- Tomsona iela, 85 m2. Darījuma summa – 123 000 latu, kvadrātmetra cena – 1 447 lati (2 059 eiro).
Redzams, ka decembrī nevienā darījumā kvadrātmetra cena nepārsniedza 2 100 eiro.
Rīgas centrā pircēji interesējas par dzīvokļiem, kuru cena ir 800 līdz 1 100 eiro kvadrātmetrā. Tikai neliels skaits klientu piekritīs pirkt dzīvokli, kura platība ir 150 kvadrātmetri vai lielāka, pat ja dzīvoklim būs pievilcīga kvadrātmetra cena.
Manāma Krievijas iedzīvotāju intereses palielināšanās par Latvijas nekustamiem īpašumiem. Galvenokārt tiek pirkti objekti, kuru cenu nepārsniedz 150 000 eiro līdz 200 000 eiro. Tajā pat laikā daudzi īpašnieki, kas par saviem apartamentiem prasīja 3 000 eiro kvadrātmetrā un vairāk, tos izņem no pārdošanas un mēģina atrast īrniekus.
Tirdzniecības platības. Brīvu vietu Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās – Vaļņu, Audēju, Tērbatas, Elizabetes, Krišjāņa Barona, Merķeļa un Brīvības ielā – kļūst aizvien mazāk. To veicina zemās nomas likmes. Vispieprasītākajās vietās likme ir 8 līdz 25 eiro kvadrātmetrā. Jāpiezīmē, ka laikposmā no 2002. līdz 2007. gadam pat viszemākā nomas maksa nenoslīdēja zemāk par 20 eiro kvadrātmetrā. Maksimālās likmes, par kurām notika reāli darījumi, sniedzās līdz 90 eiro kvadrātmetrā.
Starpība starp maksimālo un minimālo nomas likmi tagad ir neliela, un nomnieki, samaksājot divus trīs eiro kvadrātmetrā vairāk, var iegūt sev vietas, kas viņiem ir pievilcīgākas izvietojuma un cilvēku plūsmas ziņā.
Joprojām turpinās nomnieku rotācija. Pirmkārt, aktīvi ir tie, kuri nemaksā lielu naudu, ienākot jaunās tirdzniecības telpās. Ir uzņēmumi, kuru tirdzniecības punkti gada laikā ir mainījuši savu adresi divas trīs reizes. Tirdzniecības vietu atver, tad tiek konstatēts, ka ir parādījusies cita – interesantāka vieta, un tirdzniecība tiek pārcelta uz jaunu vietu. Tomēr ne visiem uzņēmējiem izdodas izmantot zemās likmes. Uzņēmējiem, kas ir – iesācēji, ne vienmēr pietiek zināšanu, lai pareizi organizētu savu biznesu un strādātu ar peļņu. Tajā pat laikā pieredzējušie uzņēmēji, saglabājot vai pat samazinot apgrozījumu, pamanās peļņu pat palielināt, jo agrāk ievērojamu ieņēmumu daļu viņi bija spiesti tērēt, maksājot nomas maksu un augstās darbinieku algas. Tagad šie izdevumu posteņi ir samazinājušies.
Biroju telpas. Ir apstājusies biroju cenu lejupslīde. Tirgus ir stabilizējies, ir parādījušās pat vājas izaugsmes pazīmes. Vēl 2009. gada pavasarī un vasarā B klases biroju telpas Vecrīgā un Rīgas centrā varēja sameklēt par 4 eiro kvadrātmetrā, tagad piedāvājumu, kas ir lētāki par 5 eiro kvadrātmetrā, ir ļoti maz. Zemāka cena nozīmēs arī zemāku ēkas klasi.
Vidējās biroju telpu mēneša nomas likmes A un B klases birojiem Rīgas centrā ir no 5 līdz 12 eiro kvadrātmetrā. Tas ir divas reizes zemāk par nomas likmēm, kas bija vērojamas tirgū laikposmā no 2002. līdz 2007. gadam. Stabilitātes skaidrojums ir vienkāršs: sākumā Rīgā nebija piedāvājuma. Augot ekonomikai, bija jāpaaugstinās arī nomas likmēm. Tomēr attīstītāju aktivitātes dēļ tirgū ienāca liels daudzums jaunu biroju telpu. To skaits pārsniedza pieprasījumu, un likmes palika iepriekšējā līmenī. 2010. gada sākumā brīvi ir 25-30% Rīgas biroju platības, un tas atspoguļojās arī nomas likmēs.
Mājokļa nodoklis. Mājokļu tirdzniecībā janvāra rezultāti varētu būt visai pieticīgi. Tā iemesls ir mājokļa nodoklis, kas stājās spēkā ar 1. janvāri. Saskaņā ar to, reģistrējot darījumu Zemesgrāmatā, pārdevējam ir jāiesniedz uzziņa par samaksātu mājokļa nodokli. Precīzu nodokļa summu, kas ir jāmaksā par objektu, var uzzināt, iesniedzot rakstisku pieprasījumu. Atbilde tiek nosūtīta septiņu līdz četrpadsmit dienu laikā. Tikai tad, kad ir saņemts apstiprinājums par noteiktās summas samaksāšanu (maksājums tiek iegrāmatots kā avansa maksājums), Zemesgrāmatas nodaļa atļauj turpināt darījumu. Tas pirkšanas pārdošanas procedūru paildzina par vairākām nedēļām. Darījumi, kas reāli tika sākti janvārī, Zemesgrāmatā visdrīzāk tiks reģistrēti tikai februārī.
Par kompāniju NIRA Fonds (www.nirafonds.lv)
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.
Papildu informācija:
Ar visiem jautājumiem, kas saistīti ar kompānijas NIRA Fonds darbību, kā arī lai saņemtu papildu komentārus sakarā ar mūsu kompānijas sagatavotajiem ikmēneša analītiskajiem apskatiem, Jūs varat vērsties pa tālruni 67216678.
Jevgēnija Markova-Krūmiņa, uzņēmuma NIRA Fonds valdes locekle
Tel.: 67216678, e-pasts – jevgenija.markova@nirafonds.com
Ļevs Fainveics, sabiedrisko attiecību konsultants (kompānija Rezonanse Plus)
Tel.. 67045835, 29538469, e-pasts – lev@rezonanseplus.lv