Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats 2010.gada februāris
Pēc nekustamā īpašuma kompānijas NIRA Fonds speciālistu novērojumiem, ziemas beigās dzīvokļu cenu pieaugums Rīgā uz laiku ir stabilizējies. Tirgus aktivitāte ir par 30-40% zemāka par to, kādai tai būtu jābūt, ņemot vērā iepriekšējo gadu pieredzi.
Svarīgākā informācija:
Pēc nekustamā īpašuma kompānijas NIRA Fonds speciālistu novērojumiem, ziemas beigās dzīvokļu cenu pieaugums Rīgā uz laiku ir stabilizējies. Tirgus aktivitāte ir par 30-40% zemāka par to, kādai tai būtu jābūt, ņemot vērā iepriekšējo gadu pieredzi.
Februārī sērijveida dzīvokļu cenas praktiski nav mainījušās. Labi izremontēti dzīvokļi sērijveida mājās Rīgā tika pārdoti par 570-650 EUR/kvm.
Rīgas centrā dzīvokļi piedāvājumā ir par 1200-2000 EUR/kvm. Darījumi pagaidām visbiežāk notiek par 1000-1200 EUR/kvm.
Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās vakantas galvenokārt lielu platību tirdzniecības telpas.
Biroju telpu un tirdzniecības telpu nomas maksa stabilizējusies.
Darījumu statistika.
Pēc zemajiem janvāra rādītājiem februāra statistika uzrādīja nekustamo īpašumu darījumu skaita pieaugumu. Tikai februāra pirmajās trīs ar pus nedēļās vien (visa mēneša rādītāji kļuva pieejami jau pēc "NIRA Fonds" februāra apskata sagatavošanas) Zemesgrāmatā Rīgā bija reģistrēti 706 nekustamā īpašumu pirkšanas un pārdošanas līgumi. Janvārī tādu bija tikai 405, kas ir pēdējos gados viszemākā darījumu aktivitāte. Jāsaka, šāda notikumu attīstība arī bija gaidāma. Kompānija "NIRA Fonds" jau agrāk brīdināja, ka janvārī iesāktie darījumi ievelkas uz divām un pat trim nedēļām. Tā iemesls ir nepieciešamība pārdevējam iesniegt izziņu par nomaksātu mājokļa nodokli, kas tika ieviests gada sākumā. Labi, ka valsts iestādes šo problēmu atrisināja visai operatīvi, jo tagad uzzināt nodokļa apmēru un to samaksāt var, izmantojot interneta portālu www.epakalpojumi.lv. Pateicoties tam, izziņas saņemšana aizņem tikai divas-trīs dienas.
Rīgas nekustamo īpašumu tirgus februāra aktivitātes rādītājs ir visai līdzīgs pagājušā gada rādītājiem. Saskaņā ar "NIRA Fonds" fonds aprēķiniem 2009. gadā galvaspilsētā katru mēnesi tika reģistrēti vidēji 792 dažādu nekustamā īpašuma objektu pirkšanas un pārdošanas darījumi. Tas ir par mazliet mazāk, nekā 2001. gadā, kad ik mēnesi notika vidēji 839 darījumi.
Ik mēnesi reģistrēto pirkuma līgumu vidējā skaita statistika pa gadiem ir šāda: 2002. gads – 1 112 darījumi, 2003.g. – 1 238, 2004.g. – 1 585, 2005.g. – 1 674, 2006.g. – 1 861 darījums. 2007. gadā sākās kritums un mēneša vidējais darījumu skaits nokritās līdz 1 370 darījumiem. 2008. gadā ik mēnesi notika vidēji 853 darījumi. Rīgas nekustamo īpašumu tirgus mēneša reģistrēto pirkuma līgumu skaita rekords tika reģistrēts 2006. gada decembrī – 2 353.
Īpaši atzīmēsim faktu, ka laikā no 2001. līdz 2003. gadam galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgus attīstījās apstākļos, kad kreditēšanas noteikumi bija visnotaļ konservatīvi – gluži kā tagad. Tas ļauj izteikt pieņēmumu, ka, tiklīdz sāks uzlaboties valsts ekonomikas rādītāji un bankas sāks liberālāk finansēt aizņēmējus, noslēgto darījumu skaits Rīgas nekustamo īpašumu tirgū varētu pārsniegt 1 100 – 1 200 vienības. Taču pagaidām tirgus aktivitāte ir par 30-40% zemāka nekā tā varētu būt, ņemot vērā iepriekšējo gadu pieredzi.
Dzīvokļi sērijveida mājās.
Februārī cenas dzīvokļiem sērijveida mājās palika praktiski nemainīgas. Cenu svārstības viena procenta robežās nedod pamatu runāt par to kāpumu vai lejupslīdi. Pareizāks situācijas raksturojums būtu sekojošs - pēc pusgadu ilga dzīvokļu cenu kāpuma, tirgus uz laiku ir stabilizējies. Tomēr tendence ir palikusi iepriekšējā – tiek izpirkti cenas un kvalitātes attiecības ziņā pievilcīgie objekti. Dzīvokļi sērijveida mājās mikrorajonos par cenu līdz 500 eiro kvadrātmetrā ir liels retums. Gluži kā ieprēkšējos mēnešos, saimnieka maiņa šādiem īpašumiem notiek ļoti operatīvi. Tie parasti ir darījumi piespiedu apstākļos. Visbiežāk šādos gadījumos pārdevēji negrib gaidīt, kad potenciālais pircējs noformēs hipotekāro kredītu, un dod priekšroku tiem pircējiem, kas ir gatavi uzreiz pārskaitīt visu summu. Ne par kādām papildu atlaidēm zemo cenu segmentā nav ne runas.
Dzīvokļi ar kvalitatīvi veiktu remontu Rīgas sērijveida mājās februārī, tāpat kā janvārī, tika pārdoti par 570-650 eiro kvadrātmetrā. Ja īpašuma cena ir 650 eiro/kv.m., tad tā pārdošana ievelkas uz pusotru līdz trim mēnešiem, kas ir pilnīgi normāls rādītājs gadījumos, kad īpašnieks dzīvokli vēlas pārdot par tirgus cenu. Minētais laika periods ietver:
- īpašuma reālās tirgus vērtības novērtējums;
- pareiza mārketinga organizēšana;
- objekta demonstrēšanu daudziem potenciālajiem pircējiem;
- pārrunu organizēšana starp īpašuma pārdevēju un potenciālo pircēju, kurās tiek precizētas visas darījuma detaļas;
- līguma parakstīšanu un īpašuma tiesību pārreģistrēšanu.
Ekskluzīvie mājokļi Rīgas centrā.
Cenas šajā segmentā jau otro mēnesi pēc kārtas saglabā stabilitāti. Pircēji joprojām cenšas panākt no prestižu dzīvokļu īpašniekiem ievērojamas atlaides, taču tie stingri turas pie sava. Par dzīvokļiem pilnībā renovētās mājās Vecrīgā un vēstniecību rajonā tiek prasīti 2 000 līdz 4 000 eiro par kvadrātmetru, bet pircēji ir ar mieru maksāt "tikai" 1 700 līdz 2 500 eiro par kvadrātmetru.
Rīgas centrā par labiem standarta dzīvokļiem, kas nepieder pie luksusa klases, to pārdevēji prasa 1 200 līdz 2 000 eiro/kv.m. Tomēr pagaidām darījumi šajā segmentā visbiežāk notiek par cenu robežās no 1 000 līdz 1 200 eiro/kv.m. Šeit jāpiezīmē, ka par kvalitātes un atrašanās ziņā pievilcīgākiem dzīvokļiem tiek maksāts arī vairāk.
Tirdzniecības telpas.
Nomas likmes tirdzniecības telpām ar platību līdz 200 kv.m. Rīgas labākajās tirdzniecības ielās ir saglabājušās 12-25 eiro/kv.m. robežās. Piedāvājums šajā tirgus segmentā ar katru mēnesi kļūst aizvien mazāks. Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās (Audēju, Vaļņu, Brīvības, Kr. Barona, Tērbatas, Elizabetes, Dzirnavu u.c.) galvenokārt ir pieejamas telpas ar lielu platību. "NIRA Fonds" speciālisti izanalizēja pilsētas centrā esošo lielāko brīvo tirdzniecības platību nomas piedāvājumus:
1. Nesen atbrīvojies divstāvu veikals Lāčplēša un Tērbatas ielu stūrī; platība – 1 040 kv.m. Telpas šeit tiek piedāvātas vidēji par 13 eiro/kv.m. (pirmajā stāvā – 16 eiro/kv.m., otrajā stāvā – 12 eiro/kv.m.).
2. Telpas Brīvības un Bruņinieku ielu stūrī (bijušais ekskluzīvo gaismas ķermeņu veikals); platība – 800 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6,5 eiro/kv.m.
3. Telpas Kr. Barona un Blaumaņa ielu stūrī (bijušais apavu veikals "Danija"): 553 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6,3 eiro/kv.m.
4. Kādreizējās spēļu zāles telpas Blaumaņa ielā (starp Čaka un Kr. Barona ielu): 550 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 5 eiro/kv.m.
5. Merķeļa un Kr. Barona ielu stūris (tā arī neatvērtā veikala "Richmond" bijušās telpas): 550 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 15 eiro/kv.m.
6. Terbatas un Martas ielu stūris (kādreizējās "Champion" telpas): 540 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6 eiro/kv.m.
7. Dzirnavu un Brīvības ielu stūris (bijušās veikala "Samsung" telpas): 376 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 16 eiro/kv.m.
Ņemot vērā zemo ekonomisko aktivitāti, jādomā, ka, telpu īpašniekiem saglabājot pašreizējo nomas likmju līmeni, nomnieku meklējumi var ievilkties. Tas, protams, ja tie orientējas tikai uz tirdzniecības un pakalpojumu sfēru. "NIRA Fonds" eksperti uzskata, ka, īpašumi ar pieejamām autostāvvietām varētu ieinteresēt kompānijas, kas meklē sev biroju telpas, tostarp arī reprezentācijas mērķiem, jo tirdzniecības telpu nomas likmes visai maz atšķiras no biroju telpu nomas likmēm. Šādi piedāvājumi sniedz noteiktas priekšrocības atrašanās vietas ziņā, jo atrodas ielās ar lielu gājēju plūsmu.
Biroju telpas.
Arī šajā segmentā ir vērojam nomas likmju stabilizācija. Pieejamu, lētu un labu piedāvājumu kļūst aizvien mazāk. Vidējās likmes A un B klases kompleksos ir 5 līdz 12 eiro/kv.m. Lielākā daļa potenciālo nomnieku lūdz sameklēt viņiem telpas par cenām, kas tuvas apakšējai robežai, t.i., ap 5 eiro/kv.m.
No jauniem un pievilcīgiem īpašumiem, kas parādījušies tirgū un zināmā mērā to ietkmēs, ir telpas jaunajā DnB Nord bankas kompleksā Skanstes ielā, kura nodošana ekspluatācijā ir gaidāma šī gada vasarā. Pašlaik telpas šajā kompleksā tiek piedāvātas par 8 eiro/kv.m. Tā ir cena, kas ir pat vairāk nekā pievilcīga.
Par kompāniju NIRA Fonds (www.nirafonds.lv)
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.
Papildu informācija:
Ar visiem jautājumiem, kas saistīti ar kompānijas NIRA Fonds darbību, kā arī lai saņemtu papildu komentārus sakarā ar mūsu kompānijas sagatavotajiem ikmēneša analītiskajiem apskatiem, Jūs varat vērsties pa tālruni 67216678.
Jevgēnija Markova-Krūmiņa, uzņēmuma NIRA Fonds valdes locekle
Tel.: 67216678, e-pasts – jevgenija.markova@nirafonds.com
Ļevs Fainveics, sabiedrisko attiecību konsultants (kompānija Rezonanse Plus)
Tel.. 67045835, 29538469, e-pasts – lev@rezonanseplus.lv
Pēc nekustamā īpašuma kompānijas NIRA Fonds speciālistu novērojumiem, ziemas beigās dzīvokļu cenu pieaugums Rīgā uz laiku ir stabilizējies. Tirgus aktivitāte ir par 30-40% zemāka par to, kādai tai būtu jābūt, ņemot vērā iepriekšējo gadu pieredzi.
Februārī sērijveida dzīvokļu cenas praktiski nav mainījušās. Labi izremontēti dzīvokļi sērijveida mājās Rīgā tika pārdoti par 570-650 EUR/kvm.
Rīgas centrā dzīvokļi piedāvājumā ir par 1200-2000 EUR/kvm. Darījumi pagaidām visbiežāk notiek par 1000-1200 EUR/kvm.
Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās vakantas galvenokārt lielu platību tirdzniecības telpas.
Biroju telpu un tirdzniecības telpu nomas maksa stabilizējusies.
Darījumu statistika.
Pēc zemajiem janvāra rādītājiem februāra statistika uzrādīja nekustamo īpašumu darījumu skaita pieaugumu. Tikai februāra pirmajās trīs ar pus nedēļās vien (visa mēneša rādītāji kļuva pieejami jau pēc "NIRA Fonds" februāra apskata sagatavošanas) Zemesgrāmatā Rīgā bija reģistrēti 706 nekustamā īpašumu pirkšanas un pārdošanas līgumi. Janvārī tādu bija tikai 405, kas ir pēdējos gados viszemākā darījumu aktivitāte. Jāsaka, šāda notikumu attīstība arī bija gaidāma. Kompānija "NIRA Fonds" jau agrāk brīdināja, ka janvārī iesāktie darījumi ievelkas uz divām un pat trim nedēļām. Tā iemesls ir nepieciešamība pārdevējam iesniegt izziņu par nomaksātu mājokļa nodokli, kas tika ieviests gada sākumā. Labi, ka valsts iestādes šo problēmu atrisināja visai operatīvi, jo tagad uzzināt nodokļa apmēru un to samaksāt var, izmantojot interneta portālu www.epakalpojumi.lv. Pateicoties tam, izziņas saņemšana aizņem tikai divas-trīs dienas.
Rīgas nekustamo īpašumu tirgus februāra aktivitātes rādītājs ir visai līdzīgs pagājušā gada rādītājiem. Saskaņā ar "NIRA Fonds" fonds aprēķiniem 2009. gadā galvaspilsētā katru mēnesi tika reģistrēti vidēji 792 dažādu nekustamā īpašuma objektu pirkšanas un pārdošanas darījumi. Tas ir par mazliet mazāk, nekā 2001. gadā, kad ik mēnesi notika vidēji 839 darījumi.
Ik mēnesi reģistrēto pirkuma līgumu vidējā skaita statistika pa gadiem ir šāda: 2002. gads – 1 112 darījumi, 2003.g. – 1 238, 2004.g. – 1 585, 2005.g. – 1 674, 2006.g. – 1 861 darījums. 2007. gadā sākās kritums un mēneša vidējais darījumu skaits nokritās līdz 1 370 darījumiem. 2008. gadā ik mēnesi notika vidēji 853 darījumi. Rīgas nekustamo īpašumu tirgus mēneša reģistrēto pirkuma līgumu skaita rekords tika reģistrēts 2006. gada decembrī – 2 353.
Īpaši atzīmēsim faktu, ka laikā no 2001. līdz 2003. gadam galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgus attīstījās apstākļos, kad kreditēšanas noteikumi bija visnotaļ konservatīvi – gluži kā tagad. Tas ļauj izteikt pieņēmumu, ka, tiklīdz sāks uzlaboties valsts ekonomikas rādītāji un bankas sāks liberālāk finansēt aizņēmējus, noslēgto darījumu skaits Rīgas nekustamo īpašumu tirgū varētu pārsniegt 1 100 – 1 200 vienības. Taču pagaidām tirgus aktivitāte ir par 30-40% zemāka nekā tā varētu būt, ņemot vērā iepriekšējo gadu pieredzi.
Dzīvokļi sērijveida mājās.
Februārī cenas dzīvokļiem sērijveida mājās palika praktiski nemainīgas. Cenu svārstības viena procenta robežās nedod pamatu runāt par to kāpumu vai lejupslīdi. Pareizāks situācijas raksturojums būtu sekojošs - pēc pusgadu ilga dzīvokļu cenu kāpuma, tirgus uz laiku ir stabilizējies. Tomēr tendence ir palikusi iepriekšējā – tiek izpirkti cenas un kvalitātes attiecības ziņā pievilcīgie objekti. Dzīvokļi sērijveida mājās mikrorajonos par cenu līdz 500 eiro kvadrātmetrā ir liels retums. Gluži kā ieprēkšējos mēnešos, saimnieka maiņa šādiem īpašumiem notiek ļoti operatīvi. Tie parasti ir darījumi piespiedu apstākļos. Visbiežāk šādos gadījumos pārdevēji negrib gaidīt, kad potenciālais pircējs noformēs hipotekāro kredītu, un dod priekšroku tiem pircējiem, kas ir gatavi uzreiz pārskaitīt visu summu. Ne par kādām papildu atlaidēm zemo cenu segmentā nav ne runas.
Dzīvokļi ar kvalitatīvi veiktu remontu Rīgas sērijveida mājās februārī, tāpat kā janvārī, tika pārdoti par 570-650 eiro kvadrātmetrā. Ja īpašuma cena ir 650 eiro/kv.m., tad tā pārdošana ievelkas uz pusotru līdz trim mēnešiem, kas ir pilnīgi normāls rādītājs gadījumos, kad īpašnieks dzīvokli vēlas pārdot par tirgus cenu. Minētais laika periods ietver:
- īpašuma reālās tirgus vērtības novērtējums;
- pareiza mārketinga organizēšana;
- objekta demonstrēšanu daudziem potenciālajiem pircējiem;
- pārrunu organizēšana starp īpašuma pārdevēju un potenciālo pircēju, kurās tiek precizētas visas darījuma detaļas;
- līguma parakstīšanu un īpašuma tiesību pārreģistrēšanu.
Ekskluzīvie mājokļi Rīgas centrā.
Cenas šajā segmentā jau otro mēnesi pēc kārtas saglabā stabilitāti. Pircēji joprojām cenšas panākt no prestižu dzīvokļu īpašniekiem ievērojamas atlaides, taču tie stingri turas pie sava. Par dzīvokļiem pilnībā renovētās mājās Vecrīgā un vēstniecību rajonā tiek prasīti 2 000 līdz 4 000 eiro par kvadrātmetru, bet pircēji ir ar mieru maksāt "tikai" 1 700 līdz 2 500 eiro par kvadrātmetru.
Rīgas centrā par labiem standarta dzīvokļiem, kas nepieder pie luksusa klases, to pārdevēji prasa 1 200 līdz 2 000 eiro/kv.m. Tomēr pagaidām darījumi šajā segmentā visbiežāk notiek par cenu robežās no 1 000 līdz 1 200 eiro/kv.m. Šeit jāpiezīmē, ka par kvalitātes un atrašanās ziņā pievilcīgākiem dzīvokļiem tiek maksāts arī vairāk.
Tirdzniecības telpas.
Nomas likmes tirdzniecības telpām ar platību līdz 200 kv.m. Rīgas labākajās tirdzniecības ielās ir saglabājušās 12-25 eiro/kv.m. robežās. Piedāvājums šajā tirgus segmentā ar katru mēnesi kļūst aizvien mazāks. Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās (Audēju, Vaļņu, Brīvības, Kr. Barona, Tērbatas, Elizabetes, Dzirnavu u.c.) galvenokārt ir pieejamas telpas ar lielu platību. "NIRA Fonds" speciālisti izanalizēja pilsētas centrā esošo lielāko brīvo tirdzniecības platību nomas piedāvājumus:
1. Nesen atbrīvojies divstāvu veikals Lāčplēša un Tērbatas ielu stūrī; platība – 1 040 kv.m. Telpas šeit tiek piedāvātas vidēji par 13 eiro/kv.m. (pirmajā stāvā – 16 eiro/kv.m., otrajā stāvā – 12 eiro/kv.m.).
2. Telpas Brīvības un Bruņinieku ielu stūrī (bijušais ekskluzīvo gaismas ķermeņu veikals); platība – 800 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6,5 eiro/kv.m.
3. Telpas Kr. Barona un Blaumaņa ielu stūrī (bijušais apavu veikals "Danija"): 553 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6,3 eiro/kv.m.
4. Kādreizējās spēļu zāles telpas Blaumaņa ielā (starp Čaka un Kr. Barona ielu): 550 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 5 eiro/kv.m.
5. Merķeļa un Kr. Barona ielu stūris (tā arī neatvērtā veikala "Richmond" bijušās telpas): 550 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 15 eiro/kv.m.
6. Terbatas un Martas ielu stūris (kādreizējās "Champion" telpas): 540 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 6 eiro/kv.m.
7. Dzirnavu un Brīvības ielu stūris (bijušās veikala "Samsung" telpas): 376 kv.m., pieprasītā nomas maksa – 16 eiro/kv.m.
Ņemot vērā zemo ekonomisko aktivitāti, jādomā, ka, telpu īpašniekiem saglabājot pašreizējo nomas likmju līmeni, nomnieku meklējumi var ievilkties. Tas, protams, ja tie orientējas tikai uz tirdzniecības un pakalpojumu sfēru. "NIRA Fonds" eksperti uzskata, ka, īpašumi ar pieejamām autostāvvietām varētu ieinteresēt kompānijas, kas meklē sev biroju telpas, tostarp arī reprezentācijas mērķiem, jo tirdzniecības telpu nomas likmes visai maz atšķiras no biroju telpu nomas likmēm. Šādi piedāvājumi sniedz noteiktas priekšrocības atrašanās vietas ziņā, jo atrodas ielās ar lielu gājēju plūsmu.
Biroju telpas.
Arī šajā segmentā ir vērojam nomas likmju stabilizācija. Pieejamu, lētu un labu piedāvājumu kļūst aizvien mazāk. Vidējās likmes A un B klases kompleksos ir 5 līdz 12 eiro/kv.m. Lielākā daļa potenciālo nomnieku lūdz sameklēt viņiem telpas par cenām, kas tuvas apakšējai robežai, t.i., ap 5 eiro/kv.m.
No jauniem un pievilcīgiem īpašumiem, kas parādījušies tirgū un zināmā mērā to ietkmēs, ir telpas jaunajā DnB Nord bankas kompleksā Skanstes ielā, kura nodošana ekspluatācijā ir gaidāma šī gada vasarā. Pašlaik telpas šajā kompleksā tiek piedāvātas par 8 eiro/kv.m. Tā ir cena, kas ir pat vairāk nekā pievilcīga.
Par kompāniju NIRA Fonds (www.nirafonds.lv)
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.
Papildu informācija:
Ar visiem jautājumiem, kas saistīti ar kompānijas NIRA Fonds darbību, kā arī lai saņemtu papildu komentārus sakarā ar mūsu kompānijas sagatavotajiem ikmēneša analītiskajiem apskatiem, Jūs varat vērsties pa tālruni 67216678.
Jevgēnija Markova-Krūmiņa, uzņēmuma NIRA Fonds valdes locekle
Tel.: 67216678, e-pasts – jevgenija.markova@nirafonds.com
Ļevs Fainveics, sabiedrisko attiecību konsultants (kompānija Rezonanse Plus)
Tel.. 67045835, 29538469, e-pasts – lev@rezonanseplus.lv