Mājokļa renovācijas projekta virzīšana

Foto: Mājokļa renovācijas projekta virzīšana; autors: Mājokļa renovācijas projekta virzīšana

Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūra jau gadu administrē ERAF aktivitāti "Daudzdzīvokļu māju siltuma noturības uzlabošanas pasākumi". Protams, gribētos, lai renovācija ritētu gludāk, bez aizķeršanās un liekām diskusijām. Kā to panākt, stāsta aģentūras vecākā konsultante Signe Kajaka.

Aģentūras speciālisti aktivitātes administrēšanas uzdevumu neuztver tikai birokrātiski, bet ar praktiskiem padomiem palīdz visiem, kas vēršas aģentūrā ar problēmām un jautājumiem. Turklāt aģentūras mājas lapā (http://esfondi.bema.gov.lv) ir iespējams iepazīties ar visiem veiksmīgi realizētajiem renovācijas projektiem un iegūt informāciju par speciālistiem, kas piedalījušies tehniskajā apsekošanā, veikuši energoauditu un izpildījuši būvdarbus.

Lēmums jāpieņem dzīvokļu īpašniekiem

Lai provizoriski ieplānotu ēkas renovāciju, lēmums jāpieņem iedzīvotāju kopsapulcē, 50 procentam plus viena balss no kopējā ēkas dzīvokļu īpašnieku skaita nobalsojot "par" renovācijas ieceri – piemēram, ēkā ir 20 dzīvokļi, renovācijas virzīšanu var sākt, ja to ar parakstiem kopsapulces protokolā apliecina 11 dzīvokļu īpašnieki. Tas ir labvēlīgas situācija gadījumā, ja iedzīvotājiem principiāli ir skaidrs, ko nozīmē dzīvokļu ēkas renovācija un kādi labumi no tās gaidāmi.

Biežākas gan ir situācijas, kad iedzīvotāji ir visai vāji informēti par iespējamo ēkas renovāciju un no tās iegūstamiem reāliem labumiem. Tādā gadījumā jāveic izskaidrojošs darbs. Metodika – elastīga, nav vienas noteiktas, visiem gadījumiem derīgas receptes. Jārēķinās ar dzīvokļu īpašnieku kontingentu un iespēju, ka informāciju vecāka gada gājuma un jaunāki cilvēki uztver atšķirīgi, līdz ar to atbilstoši jāizvēlas informācijas pasniegšanas veidi.

Informēt iedzīvotājus par renovācijas ieceri var dažādi:

1.Izplatot informatīvas lapiņas ar viegli uztveramiem skaidrojumiem.

2.Organizējot sapulci, kuras laikā atbildētu uz iedzīvotājiem aktuāliem jautājumiem – Kas ir renovācija? Kā tā paveicama? Kādu ietekmi renovācija atstās uz katra individuālo ģimenes budžetu? Labas prakses piemēri, kas atspoguļotu apkures izmaksas pirms un pēc renovācijas.

3.Individuālas sarunas ar iedzīvotājiem.

Viegli saprotamas un adekvātas informācijas izplatīšana ir būtiska, lai renovācijas iecere nepaliktu tikai uz papīra, bet iegūtu reālas aprises. Publika ir "jāiekustina", lai katrs savā ģimenes lokā pārrunātu ar renovāciju saistītos jautājumus, apspriestu, ko process no katra prasīs, kā uzlabosies dzīves kvalitāte un ar kādām izmaksām jārēķinās.

Ja informācija par renovāciju ir bijusi pietiekami kvalitatīva, izsmeļoša un saprotama, iedzīvotājiem kopsapulcē būs izkristalizējušies jautājumi par lietas būtību, nevis tiks tērēts laiks nesaistītu problēmu apspriešanai.

Ja sagatavošanas darbs ir veikts pavirši, bieži vien kopsapulces pārvēršas par globālu apsaimniekošanas problēmu teorētisku risināšanu, nevis tiek izskatīti reālie jautājumi par siltināšanas procesu. Mēdz būt arī divas, trīs, pat piecas iedzīvotāju sapulces, bet mērķis tik un tā netiek sasniegts, jo biedrības vadītājs vai cits renovācijas procesa iniciators ir novests līdz nervu sabrukumam. Ir bijušas situācijas, kurās emociju uzplūdā apsaimniekotājs pēc kādas augstos toņos aizvadītas sapulces saka, ka noliek pilnvaras, "jo tas nav izturams". Tik ekstrēmu situāciju vienīgais iemesls ir informācijas vakuums un nespēja organizēt racionālas sarunas, jo iedzīvotāji tā arī nav sapratuši, kāpēc tiek aicināti uz kopsapulci un ko viņiem piedāvā.

Dokumentācijas pasūtīšana

Ja kopsapulcē panākts pozitīvs lēmums un lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku atbalsta renovācijas veikšanu, speciālistiem jāpasūta:
ēkas tehniskās apsekošanas dokumentācija, kurā tiek atspoguļotas ēkas konstruktīvās problēmas un veicamie pasākumi,
energoaudita pārskats, kurā uzrādītas siltumenerģijas patēriņš, siltuma zuduma vietas un veicamie pasākumi,
renovācija projekts.

Kopsapulces taustāmais rezultāts ir kopsapulces protokols, kurā dzīvokļu īpašnieki parakstījušies vai izteikuši lēmumu par sapulcē pieņemtajiem lēmumiem.

Dokumentācijas izstrāde notiek par maksu un tiek apmaksāta pēc vienošanās - no iedzīvotāju personīgajiem līdzekļiem, kopsummu izdalot uz "galviņām", vai arī labākajā gadījumā – no apsaimniekošanas uzkrājuma fonda.

Šos izdevumus ERAF aktivitātes ietvaros var atgūt 50 % vai pat 60 % apmērā vai arī no Valsts atbalsta programmas pat 80 % (2008.gada 5.februāra Ministru kabineta noteikumi, www.em.gov.lv).

Ēkas apsekošana, energoaudita veikšana, renovācijas projekta izstrāde aizņem zināmu laiku:
jāatrod speciālisti, kas spēj kvalitatīvi sagatavot nepieciešamos dokumentus,
jāvienojas par dokumentācijas sagatavošanas laiku un apmaksas kārtību – ir iespēja samaksāt nelielu daļu avansā un pārējo tad, kad dokumenti ir parakstīti,
jāpārbauda izstrādātā dokumentācija.

Speciālistu pārbaude

Tirgū rosās daudzi speciālisti, kas piedāvā izstrādāt projektus, veikt energoauditu, ēku apsekošanu, ir sliktāki un labāki speciālisti, lētāki un dārgāki. Pirmais šķirošanas filtrs ir būvkomersanta vai energoaudita sertifikāta esamība un tā īstuma pārbaude Latvijas Būvinženieru savienībā (http://www.building.lv/lbs/showsub.php?sub_id=80676; http://buvkomersanti.bema.gov.lv/?module=3&action=20) vai Ekonomikas ministrijas mājas lapā Energoauditoru reģistrā (http://www.em.gov.lv/em/2nd/?cat=22649). Otrs šķirošanas filtrs būtu atsauksmju apkopošana, aptaujājot tos, kam šie speciālisti jau snieguši savus pakalpojumus, jo sertifikāta esamība ne vienmēr garantē arī reālo darbu kvalitāti.

Apsekojumu un energoauditu kvalitāte - biežāk sastopamās paviršības un iespēja no tām izvairīties

Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūra speciālisti, pārbaudot iesniegtos projektus, ir sastapušies ar pavirši veiktiem energoauditiem, tehniskajiem apsekojumiem un renovācijas projektiem renovācijai, kas piedāvāti pasūtītājiem kā kvalitatīvi. Piemēram, realizēts "copy-paste" variants, kur informācijas vietā par konkrēto māju, ierakstīti iepriekš apsekotas kādas citas ēkas tehniskie parametri.

Pret paviršību, ja nav slinkums, ir iespējams nodrošināties. Lai izvairītos no nekvalitatīvi izstrādātiem ēku tehniskajiem apsekojumiem un energoauditiem, pirms dokumentu pieņemšanas un speciālistu pakalpojumu apmaksas būtu jāvēršas pie aģentūras konsultantiem, iesniedzot izstrādnes novērtēšanai. Kopīgi ar konsultantiem ir iespējams pārliecināties, vai risinājumi izstrādāti konkrētajai ēkai, vai dokumenti patiešām kalpos kā reāls pamats, lai renovācijas procesu virzītu tālāk un kāds ir sagaidāmais ietaupījums. Nereti, apspriežoties ar aģentūras konsultantu, tiek atrasti veidi, kā papildināt esošo izstrādni – tas ļauj pēc tam vērsties pie pakalpojumu sniedzēja ar lūgumu dokumentu precizēt.

Energoauditori nereti, strādājot pēc konveijera principa, dokumentos iekļauj tikai tradicionāli veicamos pasākumus – ārsienu siltināšanu, logu un durvju nomaiņu kāpņutelpās, bēniņu pārseguma siltināšanu. ERAF aktivitātes noteikumi paredz līdzfinansējumu tikai energoauditoru norādītajiem energoefektivitātes pasākumiem un tehniskās apsekošanas atzinumā konstatētajiem renovācijas darbiem, tāpēc sevišķi rūpīgi jāizpēta energoauditoru slēdziens un tas būtu jāpiemēro individuāli konkrētās ēkas tehniskajām īpatnībām. Piemēram, termoregulatoru uzstādīšanu energoauditors, bez apspriedes ar ēkas renovācijas projekta virzītāju, uzskata par dārgu pasākumu un par tā nepieciešamību norāda tikai kā alternatīvus pasākumu, bet bez nepieciešamajiem risinājumiem, kas nozīmē, ka termoregulatoru uzstādīšana vairs netiek iekļauta attiecināmo izmaksu ailē, lai gan to varētu izdarīt.

Bankas iesaistīšana

Bankas apmeklējums noteikti jāveic drīz vien pēc pirmās kopsapulces organizēšanas, kurā izlemts par labu renovācijas veikšanai. Tas ir paralēli veicams pasākums tehniskajai apsekošanai un energoauditam, jo paņem laiku un par aizdevuma nosacījumiem bankā nevar vienoties vienā dienā. Ar bankas speciālistiem jāizpēta ēkas naudas plūsma un iespēja saņemt kredītu renovācijas pasākumu veikšanai. Banku noteikumi paredz piešķirt kredītu, ja ir saņemts kopsapulces lēmums, kuru parakstījuši 51 – 75 procenti (atkarībā no bankas) dzīvokļu īpašnieki. Bankas piedāvā dažādas iesp, ja ēkai ir pozitīva naudas plūsma un salīdzinoši maz komunālo maksājumu parādnieku.

Taču tas nav viss, banka reizēm pieprasa arī parakstītu dokumentu, kas apliecina iedzīvotāju informētību par apsaimniekošanas maksas palielināšanos sakarā ar renovācijas darbu veikšanu. Apsaimniekošanas maksa nepieaug astronomiski – tie varētu būt 8-15 lati no dzīvokļa mēnesī, bet kopējais komunālo maksājumu rēķins pēc renovācijas samazināsies, jo maksa par apkuri būs krietni mazāka.

Daudzdzīvokļu ēku siltuma noturības palielināšanai kredītus izsniedz 3 bankas – Dnb Nord, SEB Banka, Swedbank. Šajās bankās ir pieejama jau gatava dokumentācija kredīta saņemšanai, kā arī izstrādāta shēma kredīta izsniegšanai un atmaksai.

Mīts – lai saņemtu kredītu siltināšanai, iedzīvotājiem jāieķīlā bankā savi dzīvokļi, dzīvokli nevarēs pārdot un mainīt.
Patiesība – dzīvoklis nav jāieķīlā, to var mainīt un pārdot, jo kredīts seko dzīvoklim un ir saistošs jaunajiem īpašniekiem.
Jārēķinās – ja kopsapulcē ar balsu vairākumu pieņemts lēmums par renovāciju, atbilstoši uzņemoties atbildību par kredītu, lēmums ir saistošs visiem ēkas dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kas nav piedalījušies kopsapulcē un nav parakstījuši lēmumu.

Projekta apstiprināšana

Ēkas siluma noturības paaugstināšanas projekta apstiprināšana notiek Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūrā, kur to 1-2 mēnešu laikā izvērtē aģentūras un piesaistītie speciālisti.

Dokumentu paketē jābūt:

kopsapulces protokolam, kurā atspoguļots lēmums par renovāciju, lēmums par renovācijas kopējo summu, lēmums par pilnvaroto personu,

parakstītam pilnvarojuma līgumam ar personu, kas organizēs ēkas renovācijas procesu,

ēkas tehniskās apsekošanas atzinumam,

energoaudita pārskatam,

vienkāršotas renovācijas projektam un tāmei,

bankas izziņai kā apliecinājumam par iespēju saņemt kredītu,

mājas inventarizācijas lietai.

Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūras adrese Mucenieku iela 3, Rīga, LV – 1010, konsultācijām tālrunis: 67041956, 29675742; e-pasts: signe.kajaka@bema.gov.lv, fakss:7041934. Darba laiks: katru darba dienu no 8:30 līdz 17:00.

Turpmāk vēl:

Kāpēc nepieciešama dzīvokļu ēku renovācija?

Galvenās kļūdas iesniegtajos siltināšanas projektos, kuri pretendē uz ERAF aktivitātes līdzfinansējumu siltumnoturības palielināšanai.

Aktuālie grozījumi Ministru kabineta noteikumos.

Māju pārņemšana valdījumā, kopsapulču organizēšana.