Mājokļu tirgus 2009.gadā un prognozes 2010.gadam
Valsts zemais kredītreitings, ekonomiskā un politiskā situācija, banku darbība turpināja ietekmēt nekustamo īpašumu cenu kritumu 2009.gadā.
Informāciju sagatavoja Dita Gūtmane, "Latio" mārketinga speciāliste.
Valsts zemais kredītreitings, ekonomiskā un politiskā situācija, banku darbība turpināja ietekmēt nekustamo īpašumu cenu kritumu 2009.gadā. Cenu kritums, zema tirgus dalībnieku aktivitāte, kas atspoguļojas zemā darījumu skaitā un samazinātā piedāvājumā, novērojams visos nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Cenu kritums jo īpaši izteikts zemes tirgū un mājokļu īres tirgū, savukārt stabilizācija vērojama sērijveida dzīvokļu pārdošanas cenām Rīgā. Ņemot vērā iedzīvotāju zemo maksātspēju un nedrošību, visticamāk, 2010.gads būs īres aktivitātes gads. Kopumā cenu krituma temps gada nogalē samazinājies, tas ļauj prognozēt, ka 2010.gads būs cenu stabilizācijas gads visos segmentos.
Kredītiestāžu darbības ietekme
Turpinoties ekonomikas lejupslīdei, 2009.gadā nekustamo īpašumu tirgū turpinājās darījumu aktivitātes, pieprasījuma un piedāvājuma, īpašuma cenu kritums. Tirgus pieauguma gados veiktās liberālās kreditēšanas vietā nākuši nopietni kreditēšanas ierobežojumi. Pieaugot finansiālās grūtībās nonākušo skaitam, pasliktinās arī banku kapitāla pietiekamības rādītāji. Kreditēšanas apjoms būtiski samazinājies – komercbankas mājsaimniecībām izsniegtos kredītus vairāk saņem atpakaļ, kā izsniedz jaunus. Faktiski visu 2009.gadu no tautsaimniecības tika izņemti 30 – 40 miljoni LVL mēnesī, pretēji "treknajiem" gadiem - kad katru mēnesi kredītos tika izsniegti vismaz 150 miljoni LVL.
2009. gadā komercbankas, kas "treknajos" gados aktīvi izsniedza kredītus, to dēļ šodien ciešot zaudējumus, ir nodibinājušas saistītos uzņēmumus - fondus jeb "sliktās bankas", kuras pārņem problemātiskos, ar nekustamiem īpašumiem saistītos aktīvus.
Valsts regulācijas
2009.gadā valdībai neizdevās rast atbildības līdzsvaru starp kredīta ņēmējiem, valsti un kredīta devējiem kredīta ņēmēja maksātnespējas gadījumā.
Dažas likumdevēju un valsts varas veiktās izmaiņas ar būvniecību un teritorijas attīstības plānošanu saistītos regulējumos padarīs šīs procedūras vienkāršākas un projektu saskaņošanas laiku prognozējamu.
Īpašuma nodokļa piemērošana dzīvojamai platībai sākot ar 2010.gadu, kā arī kapitāla pieauguma nodokļa ieviešana uzskatāma par soli sakārtošanās virzienā, lai arī maksātājiem smagā un nepiemērotā brīdī.
Sasniegts zemākais punkts
2009.gada vasarā fiksēts zemākais punkts dzīvokļu pārdošanas tirgū, vidējai sērijveida dzīvokļa cenai Rīgā sasniedzot 490 EUR/kv.m. ar 71,5% kritumu no augstākā cenu punkta 2007.gada pavasarī (1720 EUR/kv.m). 2009.gada laikā vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā samazinājusies par 40%. Pēc divu gadu ilga cenu krituma novērota cenu stabilizācija šajā segmentā. Cenu līmenis ir sasniegts tāds kā 2004.gadā, pirms sākās vairāk kā divus gadus ilga nekustamo īpašumu cenu strauja augšupeja.
Cenu kāpums mājokļu tirgū
2009.gada 4.ceturksnī atsevišķos mājokļu segmentos vērojams cenu kāpums. Vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā 2009.gada nogalē attiecībā pret vasaru piedzīvoja 9% pieaugumu, sasniedzot 538 EUR/kv.m.
Nekustamais īpašums atkal kļūst par investīciju objektu, bet ārvalstu investori nogaida - augti riski. Visdrīzāk šī tendence turpināsies arī 2010.gadā.
Cenu kāpums skaidrojams ar ierobežoto piedāvājuma skaitu, nevis ar pieaugošo tirgus aktivitāti un pieprasījuma pieaugumu.
Pēdējā 2009.gada ceturkšņa darījumu skaits joprojām nav audzis un ir par 67% zemāks nekā 2007.gadā. Tikai 5-10% pirkšanas gadījumos pircēji ņem aizdevumu kredītiestādēs. Lielākā daļa darījumu notiek par skaidru naudu.
Jauno projektu segmentā gada garumā cenas nav būtiski kritušās. Atsevišķi projektu attīstītāji, kuri varēja atļauties pazemināt cenas, jo viņiem nebija kredītsaistību bankās, to arī darīja un izpārdeva savus projektus. Citi, cerot uz samazinājušos piedāvājuma skaitu, cenas joprojām notur. Pieprasījums jauno projektu segmentā mikrorajonos un tālajā centrā ir par 900 EUR.kv.m. pēc dzīvokļiem ar pilnu apdari, savukārt piedāvājums ir vidēji par 1200 EUR/kv.m.
Privātmāju un privātās apbūves zemes gabalu tirgus
Privātmāju tirgū pircēju aktivitāte bijusi uz pusi zemāka kā 2008.gadā. Rīgā darījumu skaits diezgan stabili turējies ap 30 darījumiem mēnesī. Tā ir zemākā tirgus aktivitāte vismaz pēdējo desmit gadu laikā. 2009.gadā darījumi notikuši par 75% mazāk kā 2007.gadā.
Kopumā savrupmāju cenas Rīgā, salīdzinot ar 2007.gada pirmo pusi ir kritušas vidēji par 40-60%. Pircēju uzmanību saista jaunas, pabeigtas mājas par cenu aptuveni 80 000-120 000 LVL. Ņemot vērā lielo jaunu savrupmāju piedāvājumu ļoti maza interese ir par padomju laikā celtām savrupmājām.
Uz nelielā darījumu skaita fona izceļas ekskluzīvu savrupmāju darījumi Jūrmalā, Mežaparkā un Baltezerā. Šādu īpašumu cenas svārstās no 300 000 līdz 700 000 LVL.
2009.gada laikā realizējusies arī potenciālo pircēju interese par privātmājām lauku teritorijās Rīgas tuvumā, kam agrāk neadekvāti augsto cenu dēļ darījumi nenotika. Šī brīža cenu kategorija 15 000 – 30 000 LVL ļauj tās iegādāties plašākam pircēju lokam.
Pieaug īres tirgus aktivitāte
2009.gads ir bijis ievērojams ar dzīvokļu īres tirgus aktivitātes palielināšanos, piedāvājuma būtisku pieaugumu gan dzīvokļu, gan privātmāju segmentā un strauju īres cenu kritumu. Tas ir izskaidrojams gan ar pārdevēju nevēlēšanos pārdot par zemu cenu, gan iespējamo papildus līdzekļu iegūšanu esošo saistību apkalpošanai. Īres cenas krīt līdz ar ekonomiku.
2009.gada sākumā piedzīvojusi dramatisku kritumu, īres cena mājokļiem pamazām stabilizējusies gada nogalē. 2009.gada laikā vidējās īres maksas indekss samazinājies par 60%. Kopš īres cenu maksimuma 2007.gada novembrī, samazinājums ir par 70%. Šobrīd īres maksa ir būtiski zemāka kā līdzvērtīga īpašuma iegādes ikmēneša kredītmaksājums. Tas daudzām mājsaimniecībām liek izšķirties par mājokļa īri nevis iegādi.
Īres tirgū lielākas platības īres dzīvokļi mikrorajonu jaunajos projektos cenu ziņā konkurē ar privātmājām Rīgas rajonā. Potenciālie īrnieki meklē labas privātmājas cenu robežās 300-500 LVL/mēnesī. Gada nogalē sērijveida dzīvokļiem mikrorajonos īres maksājumi sastāda vidēji 80-100 LVL mēnesī bez komunāliem maksājumiem.
Prognozes 2010.gadam
Saglabājoties 2009.gada tendencēm ekonomikā, paredzams, ka 2010.gadā cenas stabilizēsies visos nekustamā īpašuma segmentos un varētu turpināties cenu pieaugums mājokļu segmentā. Pieauguma temps būs atkarīgs no Latvijas vispārējā ekonomiskā stāvokļa, daudz būs atkarīgs no bankām, banku kreditēšanas politikas, investoru intereses un fondu pārņemto īpašumu nonākšanas tirgū. "Latio" tirgus analītiķis Māris Grīnbergs norāda, ja atjaunosies kreditēšana, cena varētu uzkāpt ātri līdz 700 EUR/kv.m, pēc tam gan cenu izmaiņām vajadzētu būt lēnākām un neatrauties no ekonomikas attīstības.
Nekustamā īpašuma tirgu gan tuvākā, gan tālākā nākotnē būtiski varētu ietekmēt banku fondu lēmumi par to, ko darīt ar to rīcībā esošiem nekustamiem īpašumiem. Visdrīzāk 2010.gadā vairāk parādīsies konkrēta rīcība – izīrēšana vai pārdošana tuvākā vai tālākā laikā. Līdz šim lielākā daļa no šiem īpašumiem faktiski bija izņemti no tirgus. Palielinoties piedāvājumam varētu gaidīt darījumu apjoma pieaugumu, sevišķi īres segmentā.
Īres tirgū paredzama ilgtermiņa attīstība. Īres cenas varētu stabilizēties. Potenciālo pircēju finansiālā situācija ir neskaidra. "Daudzām mājsaimniecībām tuvākajos gados hipotekārie kredīti nebūs pieejami, tās priekšroku varētu dot dzīvokļa īrēšanai nevis pirkšanai. Saglabājoties pašreizējai īres maksas un ikmēneša kredītmaksājumu attiecībai, argumenti par labu iegādei noteikti nav finansiālas dabas," norāda Edgars Šīns, "Latio" valdes priekšsēdētājs. Līdz ar to 2010.gadā īres tirgus saglabās savu aktivitāti. Īres cenas varētu pieredzēt savu zemāko punktu un stabilizēties līdz ar vispārējiem ekonomiskajiem rādītājiem.
"Ārvalstu stratēģiskie investori joprojām gaida skaidrību Latvijas ekonomikā un politikā, kas ļautu pieņemt lēmumus par tik nepieciešamajām tiešajām ārvalstu investīcijām Latvijas tautsaimniecībā," atzīmē Edgars Šīns.
Papildu informācija: Tālr.: 67032315, 26595563; e-pasts: dita.gutmane@latio.lv;
www.latio.lv
Valsts zemais kredītreitings, ekonomiskā un politiskā situācija, banku darbība turpināja ietekmēt nekustamo īpašumu cenu kritumu 2009.gadā. Cenu kritums, zema tirgus dalībnieku aktivitāte, kas atspoguļojas zemā darījumu skaitā un samazinātā piedāvājumā, novērojams visos nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Cenu kritums jo īpaši izteikts zemes tirgū un mājokļu īres tirgū, savukārt stabilizācija vērojama sērijveida dzīvokļu pārdošanas cenām Rīgā. Ņemot vērā iedzīvotāju zemo maksātspēju un nedrošību, visticamāk, 2010.gads būs īres aktivitātes gads. Kopumā cenu krituma temps gada nogalē samazinājies, tas ļauj prognozēt, ka 2010.gads būs cenu stabilizācijas gads visos segmentos.
Kredītiestāžu darbības ietekme
Turpinoties ekonomikas lejupslīdei, 2009.gadā nekustamo īpašumu tirgū turpinājās darījumu aktivitātes, pieprasījuma un piedāvājuma, īpašuma cenu kritums. Tirgus pieauguma gados veiktās liberālās kreditēšanas vietā nākuši nopietni kreditēšanas ierobežojumi. Pieaugot finansiālās grūtībās nonākušo skaitam, pasliktinās arī banku kapitāla pietiekamības rādītāji. Kreditēšanas apjoms būtiski samazinājies – komercbankas mājsaimniecībām izsniegtos kredītus vairāk saņem atpakaļ, kā izsniedz jaunus. Faktiski visu 2009.gadu no tautsaimniecības tika izņemti 30 – 40 miljoni LVL mēnesī, pretēji "treknajiem" gadiem - kad katru mēnesi kredītos tika izsniegti vismaz 150 miljoni LVL.
2009. gadā komercbankas, kas "treknajos" gados aktīvi izsniedza kredītus, to dēļ šodien ciešot zaudējumus, ir nodibinājušas saistītos uzņēmumus - fondus jeb "sliktās bankas", kuras pārņem problemātiskos, ar nekustamiem īpašumiem saistītos aktīvus.
Valsts regulācijas
2009.gadā valdībai neizdevās rast atbildības līdzsvaru starp kredīta ņēmējiem, valsti un kredīta devējiem kredīta ņēmēja maksātnespējas gadījumā.
Dažas likumdevēju un valsts varas veiktās izmaiņas ar būvniecību un teritorijas attīstības plānošanu saistītos regulējumos padarīs šīs procedūras vienkāršākas un projektu saskaņošanas laiku prognozējamu.
Īpašuma nodokļa piemērošana dzīvojamai platībai sākot ar 2010.gadu, kā arī kapitāla pieauguma nodokļa ieviešana uzskatāma par soli sakārtošanās virzienā, lai arī maksātājiem smagā un nepiemērotā brīdī.
Sasniegts zemākais punkts
2009.gada vasarā fiksēts zemākais punkts dzīvokļu pārdošanas tirgū, vidējai sērijveida dzīvokļa cenai Rīgā sasniedzot 490 EUR/kv.m. ar 71,5% kritumu no augstākā cenu punkta 2007.gada pavasarī (1720 EUR/kv.m). 2009.gada laikā vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā samazinājusies par 40%. Pēc divu gadu ilga cenu krituma novērota cenu stabilizācija šajā segmentā. Cenu līmenis ir sasniegts tāds kā 2004.gadā, pirms sākās vairāk kā divus gadus ilga nekustamo īpašumu cenu strauja augšupeja.
Cenu kāpums mājokļu tirgū
2009.gada 4.ceturksnī atsevišķos mājokļu segmentos vērojams cenu kāpums. Vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā 2009.gada nogalē attiecībā pret vasaru piedzīvoja 9% pieaugumu, sasniedzot 538 EUR/kv.m.
Nekustamais īpašums atkal kļūst par investīciju objektu, bet ārvalstu investori nogaida - augti riski. Visdrīzāk šī tendence turpināsies arī 2010.gadā.
Cenu kāpums skaidrojams ar ierobežoto piedāvājuma skaitu, nevis ar pieaugošo tirgus aktivitāti un pieprasījuma pieaugumu.
Pēdējā 2009.gada ceturkšņa darījumu skaits joprojām nav audzis un ir par 67% zemāks nekā 2007.gadā. Tikai 5-10% pirkšanas gadījumos pircēji ņem aizdevumu kredītiestādēs. Lielākā daļa darījumu notiek par skaidru naudu.
Jauno projektu segmentā gada garumā cenas nav būtiski kritušās. Atsevišķi projektu attīstītāji, kuri varēja atļauties pazemināt cenas, jo viņiem nebija kredītsaistību bankās, to arī darīja un izpārdeva savus projektus. Citi, cerot uz samazinājušos piedāvājuma skaitu, cenas joprojām notur. Pieprasījums jauno projektu segmentā mikrorajonos un tālajā centrā ir par 900 EUR.kv.m. pēc dzīvokļiem ar pilnu apdari, savukārt piedāvājums ir vidēji par 1200 EUR/kv.m.
Privātmāju un privātās apbūves zemes gabalu tirgus
Privātmāju tirgū pircēju aktivitāte bijusi uz pusi zemāka kā 2008.gadā. Rīgā darījumu skaits diezgan stabili turējies ap 30 darījumiem mēnesī. Tā ir zemākā tirgus aktivitāte vismaz pēdējo desmit gadu laikā. 2009.gadā darījumi notikuši par 75% mazāk kā 2007.gadā.
Kopumā savrupmāju cenas Rīgā, salīdzinot ar 2007.gada pirmo pusi ir kritušas vidēji par 40-60%. Pircēju uzmanību saista jaunas, pabeigtas mājas par cenu aptuveni 80 000-120 000 LVL. Ņemot vērā lielo jaunu savrupmāju piedāvājumu ļoti maza interese ir par padomju laikā celtām savrupmājām.
Uz nelielā darījumu skaita fona izceļas ekskluzīvu savrupmāju darījumi Jūrmalā, Mežaparkā un Baltezerā. Šādu īpašumu cenas svārstās no 300 000 līdz 700 000 LVL.
2009.gada laikā realizējusies arī potenciālo pircēju interese par privātmājām lauku teritorijās Rīgas tuvumā, kam agrāk neadekvāti augsto cenu dēļ darījumi nenotika. Šī brīža cenu kategorija 15 000 – 30 000 LVL ļauj tās iegādāties plašākam pircēju lokam.
Pieaug īres tirgus aktivitāte
2009.gads ir bijis ievērojams ar dzīvokļu īres tirgus aktivitātes palielināšanos, piedāvājuma būtisku pieaugumu gan dzīvokļu, gan privātmāju segmentā un strauju īres cenu kritumu. Tas ir izskaidrojams gan ar pārdevēju nevēlēšanos pārdot par zemu cenu, gan iespējamo papildus līdzekļu iegūšanu esošo saistību apkalpošanai. Īres cenas krīt līdz ar ekonomiku.
2009.gada sākumā piedzīvojusi dramatisku kritumu, īres cena mājokļiem pamazām stabilizējusies gada nogalē. 2009.gada laikā vidējās īres maksas indekss samazinājies par 60%. Kopš īres cenu maksimuma 2007.gada novembrī, samazinājums ir par 70%. Šobrīd īres maksa ir būtiski zemāka kā līdzvērtīga īpašuma iegādes ikmēneša kredītmaksājums. Tas daudzām mājsaimniecībām liek izšķirties par mājokļa īri nevis iegādi.
Īres tirgū lielākas platības īres dzīvokļi mikrorajonu jaunajos projektos cenu ziņā konkurē ar privātmājām Rīgas rajonā. Potenciālie īrnieki meklē labas privātmājas cenu robežās 300-500 LVL/mēnesī. Gada nogalē sērijveida dzīvokļiem mikrorajonos īres maksājumi sastāda vidēji 80-100 LVL mēnesī bez komunāliem maksājumiem.
Prognozes 2010.gadam
Saglabājoties 2009.gada tendencēm ekonomikā, paredzams, ka 2010.gadā cenas stabilizēsies visos nekustamā īpašuma segmentos un varētu turpināties cenu pieaugums mājokļu segmentā. Pieauguma temps būs atkarīgs no Latvijas vispārējā ekonomiskā stāvokļa, daudz būs atkarīgs no bankām, banku kreditēšanas politikas, investoru intereses un fondu pārņemto īpašumu nonākšanas tirgū. "Latio" tirgus analītiķis Māris Grīnbergs norāda, ja atjaunosies kreditēšana, cena varētu uzkāpt ātri līdz 700 EUR/kv.m, pēc tam gan cenu izmaiņām vajadzētu būt lēnākām un neatrauties no ekonomikas attīstības.
Nekustamā īpašuma tirgu gan tuvākā, gan tālākā nākotnē būtiski varētu ietekmēt banku fondu lēmumi par to, ko darīt ar to rīcībā esošiem nekustamiem īpašumiem. Visdrīzāk 2010.gadā vairāk parādīsies konkrēta rīcība – izīrēšana vai pārdošana tuvākā vai tālākā laikā. Līdz šim lielākā daļa no šiem īpašumiem faktiski bija izņemti no tirgus. Palielinoties piedāvājumam varētu gaidīt darījumu apjoma pieaugumu, sevišķi īres segmentā.
Īres tirgū paredzama ilgtermiņa attīstība. Īres cenas varētu stabilizēties. Potenciālo pircēju finansiālā situācija ir neskaidra. "Daudzām mājsaimniecībām tuvākajos gados hipotekārie kredīti nebūs pieejami, tās priekšroku varētu dot dzīvokļa īrēšanai nevis pirkšanai. Saglabājoties pašreizējai īres maksas un ikmēneša kredītmaksājumu attiecībai, argumenti par labu iegādei noteikti nav finansiālas dabas," norāda Edgars Šīns, "Latio" valdes priekšsēdētājs. Līdz ar to 2010.gadā īres tirgus saglabās savu aktivitāti. Īres cenas varētu pieredzēt savu zemāko punktu un stabilizēties līdz ar vispārējiem ekonomiskajiem rādītājiem.
"Ārvalstu stratēģiskie investori joprojām gaida skaidrību Latvijas ekonomikā un politikā, kas ļautu pieņemt lēmumus par tik nepieciešamajām tiešajām ārvalstu investīcijām Latvijas tautsaimniecībā," atzīmē Edgars Šīns.
Papildu informācija: Tālr.: 67032315, 26595563; e-pasts: dita.gutmane@latio.lv;
www.latio.lv