Neaizņemto biroja telpu līmeņa pieaugums Baltijas valstīs līdz 2009.gada beigām palēnināsies
Nesenās pārmērīgās būvniecības aktivitātes, kā arī globālās, reģionālās un vietēja rakstura ekonomiskās lejupslīdes izraisītās darījumu apjomu krituma un tam sekojošās masveida štatu samazināšanas radītais neaizņemto biroju platību līmeņa pieaugums kļūst par nopietnu problēmu Baltijas valstīs. Neskatoties uz ilgtermiņa attīstības augsto potenciālu, pašlaik Baltijas valstu galvaspilsētas cieš no biroja telpu tirgus pārsātinātības ar piedāvājumiem.
Nesenās pārmērīgās būvniecības aktivitātes, kā arī globālās, reģionālās un vietēja rakstura ekonomiskās lejupslīdes izraisītās darījumu apjomu krituma un tam sekojošās masveida štatu samazināšanas radītais neaizņemto biroju platību līmeņa pieaugums kļūst par nopietnu problēmu Baltijas valstīs. Neskatoties uz ilgtermiņa attīstības augsto potenciālu, pašlaik Baltijas valstu galvaspilsētas cieš no biroja telpu tirgus pārsātinātības ar piedāvājumiem.
Otrā ceturkšņa beigās neaizņemtības līmenis Viļņas biroja telpu tirgū sasniedza 20%, kas ir krass palielinājums salīdzinājumā ar 2006.-2008.gadā novēroto neaizņemtības līmeni 1-3% apmērā. Neaizņemtības līmenis bija nedaudz zemāks A klases biroju ēku sektorā – konkrēti, 16%, taču B klases biroju ēku sektorā tas sasniedza 24%. Kopumā šie skaitļi raksturo gandrīz 60 000 m² neaizņemtu modernu biroja telpu visā pilsētā. Papildus aptuveni 50 000 m², kas jau ir laisti tirgū šogad, sagaidāms, ka līdz gada beigām tirgū tiks pieteikti vēl 70 000 m² biroja platību, pie kam 71% no šīm platībām atrodas spekulatīvos projektos un to iepriekšējās iznomāšanas līmenis ir zems.
Biroju īpašnieki un attīstītāji Rīgā arī cīnās ar iznomāšanas grūtībām. Runājot par jaunbūvēm, visaktīvākais bija 2008.gads, kad tirgū tika laistas telpas vairāk nekā 100 000 m² platībā. Taču visiem pēdējiem projektiem nākas cīnīties ar sliktu aizņemtības līmeni, kurš bieži vien nepārsniedz 50% no kopējās iznomājamās platības. Lielākā daļa no šī gada projektiem tika pabeigta 2009.gada pirmajā ceturksnī, un to kopējā platība sasniedz 80 000 m². Šāda ievērojama piegāde pagarinās absorbcijas periodu un palielinās kopējo neaizņemtības līmeni Rīgā 2009.gadā virs 15%.
Tallinas biroju telpu tirgus ar savu prognozēto vidējo neaizņemtības līmeni 14% apmērā 2009.gadā nav nekāds izņēmums. Tomēr, sakarā ar zemāku būvniecības aktivitāti iepriekšējos gados un diezgan ierobežotu piedāvājumu šajā jomā, CBR (Centrālais Biznesa Rajons) izskatās labāk. Kopumā būvniecības aktivitātes ir samazinājušās, jo visi uzsāktie projekti ir faktiski pabeigti, atlikuši tikai daži iekšējie apdares darbi. Tiek prognozēts, ka kopumā 2009.gadā tirgū tiks laisti aptuveni 50 000 m² biroju platību, taču attiecībā uz 2010.gadu un turpmākajiem gadiem nekāds jauns telpu pieplūdums nav sagaidāms.
Avots: Re&Solution
Neraugoties uz minēto, līdz gada beigm straujā neaizņemtības līmeņa pieauguma tendence varētu mainīties, jo, kā tiek lēsts, lielākais darbinieku atlaišanas vilnis Lietuvā un Latvijā jau ir garām. Taču Igaunijā 2009.gada 1.jūlijā stājās spēkā jauns darba likums, kas paredz vienkāršāku darbinieku atlaišanas procedūru. Šī likuma rezultātā neizbēgami cietīs darba tirgus, kas savukārt ietekmēs īpašumu tirgu.
No otras puses, visās trijās valstīs gandrīz jau veselu gadu nav uzsākta nevienas jaunas biroju ēkas celtniecība, kas ļauj droši noteikt nākotnes piedāvājumu biroju telpu tirgū.
2009.gada pirmajā pusgadā visu triju Baltijas valstu galvaspilsētu tirgi pieredzēja vēsturē visstraujāko nomas maksu kritumu, kas pārsniedza 30% tikai 6 mēnešu laikā. Tomēr minētā perioda beigās nomas maksas līmenis stabilizējās, un tiek prognozēts, ka tas sasniegs savu zemāko punktu gada otrajā pusē.
Drūmās noskaņas aizņemtības tirgū atspoguļojas arī īpašuma investīciju tirgū. Lai gan pēdējā ceturkšņa laikā ir mazinājusies starpība starp pārdevēju un pircēju cerētajiem ieguvumiem, šī tendence nav palīdzējusi noslēgt lielāku skaitu darījumu. Faktiski pēdējā pusgada laikā Baltijas valstīs nav noslēgts neviens lielāka mēroga investīciju darījums; tomēr potenciālie investori vērīgi seko tirgus situācijas attīstībai.
"Neraugoties uz virkni risku, kuri joprojām ir raksturīgi Baltijas valstīm, tirgū aktīvie investori orientējas galvenokārt uz īpašumiem, kuriem ir dažādas izmantošanas iespējas, un gaida uz apķīlāto īpašumu parādīšanos tirgū," atzimē Re&Solution Grupas projektu menedžeris Guntars Cauna.
Kamēr nav nekādu reālu pierādījumu, ir grūti noteikt pašreizējo ienesīguma līmeni; tomēr, izvērtējot investoru un pārdevēju liktās cerības, biroju tirgus labāko produktu ienesīgums Baltijas valstu galvaspilsētās varētu būt no 10% līdz 12%. Investori, kuri gaida uz apķīlātajiem īpašumiem, varētu būt apmierināti ar ienesīguma līmeni, sākot no 14%.
Otrā ceturkšņa beigās neaizņemtības līmenis Viļņas biroja telpu tirgū sasniedza 20%, kas ir krass palielinājums salīdzinājumā ar 2006.-2008.gadā novēroto neaizņemtības līmeni 1-3% apmērā. Neaizņemtības līmenis bija nedaudz zemāks A klases biroju ēku sektorā – konkrēti, 16%, taču B klases biroju ēku sektorā tas sasniedza 24%. Kopumā šie skaitļi raksturo gandrīz 60 000 m² neaizņemtu modernu biroja telpu visā pilsētā. Papildus aptuveni 50 000 m², kas jau ir laisti tirgū šogad, sagaidāms, ka līdz gada beigām tirgū tiks pieteikti vēl 70 000 m² biroja platību, pie kam 71% no šīm platībām atrodas spekulatīvos projektos un to iepriekšējās iznomāšanas līmenis ir zems.
Biroju īpašnieki un attīstītāji Rīgā arī cīnās ar iznomāšanas grūtībām. Runājot par jaunbūvēm, visaktīvākais bija 2008.gads, kad tirgū tika laistas telpas vairāk nekā 100 000 m² platībā. Taču visiem pēdējiem projektiem nākas cīnīties ar sliktu aizņemtības līmeni, kurš bieži vien nepārsniedz 50% no kopējās iznomājamās platības. Lielākā daļa no šī gada projektiem tika pabeigta 2009.gada pirmajā ceturksnī, un to kopējā platība sasniedz 80 000 m². Šāda ievērojama piegāde pagarinās absorbcijas periodu un palielinās kopējo neaizņemtības līmeni Rīgā 2009.gadā virs 15%.
Tallinas biroju telpu tirgus ar savu prognozēto vidējo neaizņemtības līmeni 14% apmērā 2009.gadā nav nekāds izņēmums. Tomēr, sakarā ar zemāku būvniecības aktivitāti iepriekšējos gados un diezgan ierobežotu piedāvājumu šajā jomā, CBR (Centrālais Biznesa Rajons) izskatās labāk. Kopumā būvniecības aktivitātes ir samazinājušās, jo visi uzsāktie projekti ir faktiski pabeigti, atlikuši tikai daži iekšējie apdares darbi. Tiek prognozēts, ka kopumā 2009.gadā tirgū tiks laisti aptuveni 50 000 m² biroju platību, taču attiecībā uz 2010.gadu un turpmākajiem gadiem nekāds jauns telpu pieplūdums nav sagaidāms.
Avots: Re&Solution
Neraugoties uz minēto, līdz gada beigm straujā neaizņemtības līmeņa pieauguma tendence varētu mainīties, jo, kā tiek lēsts, lielākais darbinieku atlaišanas vilnis Lietuvā un Latvijā jau ir garām. Taču Igaunijā 2009.gada 1.jūlijā stājās spēkā jauns darba likums, kas paredz vienkāršāku darbinieku atlaišanas procedūru. Šī likuma rezultātā neizbēgami cietīs darba tirgus, kas savukārt ietekmēs īpašumu tirgu.
No otras puses, visās trijās valstīs gandrīz jau veselu gadu nav uzsākta nevienas jaunas biroju ēkas celtniecība, kas ļauj droši noteikt nākotnes piedāvājumu biroju telpu tirgū.
2009.gada pirmajā pusgadā visu triju Baltijas valstu galvaspilsētu tirgi pieredzēja vēsturē visstraujāko nomas maksu kritumu, kas pārsniedza 30% tikai 6 mēnešu laikā. Tomēr minētā perioda beigās nomas maksas līmenis stabilizējās, un tiek prognozēts, ka tas sasniegs savu zemāko punktu gada otrajā pusē.
Drūmās noskaņas aizņemtības tirgū atspoguļojas arī īpašuma investīciju tirgū. Lai gan pēdējā ceturkšņa laikā ir mazinājusies starpība starp pārdevēju un pircēju cerētajiem ieguvumiem, šī tendence nav palīdzējusi noslēgt lielāku skaitu darījumu. Faktiski pēdējā pusgada laikā Baltijas valstīs nav noslēgts neviens lielāka mēroga investīciju darījums; tomēr potenciālie investori vērīgi seko tirgus situācijas attīstībai.
"Neraugoties uz virkni risku, kuri joprojām ir raksturīgi Baltijas valstīm, tirgū aktīvie investori orientējas galvenokārt uz īpašumiem, kuriem ir dažādas izmantošanas iespējas, un gaida uz apķīlāto īpašumu parādīšanos tirgū," atzimē Re&Solution Grupas projektu menedžeris Guntars Cauna.
Kamēr nav nekādu reālu pierādījumu, ir grūti noteikt pašreizējo ienesīguma līmeni; tomēr, izvērtējot investoru un pārdevēju liktās cerības, biroju tirgus labāko produktu ienesīgums Baltijas valstu galvaspilsētās varētu būt no 10% līdz 12%. Investori, kuri gaida uz apķīlātajiem īpašumiem, varētu būt apmierināti ar ienesīguma līmeni, sākot no 14%.