Nekustamā īpašuma apsaimniekošana ir viens no stabilākajiem nacionālajiem biznesiem

Foto: Nekustamā īpašuma apsaimniekošana ir viens no stabilākajiem nacionālajiem biznesiem; autors: Nekustamā īpašuma apsaimniekošana ir viens no stabilākajiem nacionālajiem biznesiem

Līdz ar straujo nekustamā īpašuma tirgus attīstību ir attīstījusies māju apsaimniekošanas nozare. Tirgū apsaimniekošanā ir gan denacionalizētās mājas, gan pēc otrā pasaules kara un padomju laikā būvētās mājas, gan jaunie projekti, rindu mājas, gan jaunizbūvēti ciematiņi, biroju ēkas. Objekts no objekta atšķiras, ir dažādi klienti un dažāds vajadzību līmenis. Tomēr visiem objektiem vienlīdz ir nepieciešama profesionāla apsaimniekošana. Ko tas nozīmē – par to intervijā ar a/s "Māju Serviss KSA" direktori Baibu Pļaviņu.

Pastāstiet, lūdzu, par A/S Māju serviss KSA izveidi un darbību
A/S Māju serviss KSA izveidota 2002. gada sākumā, reorganizējot privatizējamo valsts uzņēmumu "Rīgas pilsētas valsts dzīvokļu ekspluatācijas pārvalde" un ir šī uzņēmuma saistību un tiesību pārņēmēja.

Kopumā tiek apsaimniekotas vairāk nekā 110 mājas, jaunuzbūvētie ciemati: Jaunais Baltezers, Garkalnes nami, Virsaiši, Saulespriedes, kā arī virkne jauno daudzdzīvokļu māju Čiekurkalnā, Purvciemā, Centra rajonā un citur.

Mūsu pieeja katram klientam ir individuāla un elastīga. Uzņēmuma tehniskā bāze un apmācītais personāls ļauj nodrošināt mūsu klientiem vislabāko servisa līmeni, kas šobrīd pieejams nekustamā īpašuma apsaimniekotāju tirgū.

Mums ir savs avārijas dienests, kas nodrošina izsaukumu un pasūtījumu izpildi 24 stundas diennaktī 7 dienas nedēļā.

Kādas ir galvenās problēmas jūsu biznesā?
Nevienam nav noslēpums, ka šajā biznesa jomā ir daudz pozīciju, kuras jāsakārto. Ir virkne juridiskas dabas, finansiālas, dabas, informatīvas dabas un arī psiholoģiskas dabas jautājumu.

Cilvēki, kas ieguvuši savu nekustamo īpašumu privatizācijas ceļā, vēl joprojām neizprot, kas ir kopīpašums, ka viņi ir īpašnieki pilnā šī vārda nozīmē. Viņi neapzinās, ka māja ir ne tikai četras sienas, ka tā ir daudz plašāks jēdziens: tā ir kāpņu telpa, pagrabs, jumts, apkārtējā teritorija, zeme zem mājas un ap to. Tas ir kopīpašums, kurš tāpat kā personiskā automašīna ir jākopj katru dienu. Tāpat kā mašīnai, tai ir jāveic profilaktiskās apskates un jāinvestē līdzekļi tur, kur tas nepieciešams, lai māja ne tikai saglabā, bet arī nezaudē savu tirgus vērtību. Šādas izpratnes 90% gadījumu dzīvokļu īpašniekiem nav.

14,8 santīmi uz kvadrātmetru nav "panaceja" pret visām ēku problēmām, tas ir tikai līdzeklis kā uzturēt pie dzīvības to, kas celts pirms 30, 50 gadiem... Un tikai. Te nevar būt runa par investīcijām atjaunošanā.

Likumdevējs gan atbalsta vecā dzīvojamā fonda renovāciju. Taču skatīsimies patiesībai acīs. Kāpēc pa šiem gadiem tik maz ir māju renovētas? Mēs labprāt renovētu visas savas mājas. Tomēr praksē savākt parakstus, kā to prasa likums no ¾ mājas iedzīvotāju, un panākt viņu piekrišanu kredītu ņemšanai, renovācijas projektu veikšanai, ir visai problemātiski.

Kāpēc?
Tāpēc, ka neviens jau nav veicis ar šiem iedzīvotājiem izskaidrošanas vai informatīvo darbu, ka renovācija ir faktiski vienīgais veids, kā saglābt dzīvojamo fondu un dot tam otru elpu. 70% Latvijas iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu mājās. Neviens taču nav pateicis, ka mēs vecās mājas jauksim nost un būvēsim to vietā jaunas. Tāpēc loģiski – vienīgais ceļš ir māju siltināšana, renovēšana un dzīves cikla pagarināšana. Tomēr, manuprāt, valstij būtu jādomā par to, lai šo informāciju novadītu līdz katram dzīvokļa īpašniekam. Katram ir jādara savi uzdevumi. Šobrīd apsaimniekotājam par saviem līdzekļiem, tādejādi jāuzņemas veikt informatīvo funkciju un arī izskaidrošanas funkciju. Bez šīm divām lietām nav iespējams panākt īpašnieku iesaistīšanu renovēšanas programmas realizācijā.

Visbeidzot psiholoģiskās problēmas, kas saistītas ar iedzīvotāju inerci un nevēlēšanos iesaistīties, bailes no jaunā. Mums nav izveidojusies māju kopīpašuma pārvaldīšanas kultūra. Īpašnieki nenāk uz sapulcēm, lai lemtu šī kopīpašuma tālāk attīstības jautājumus. Līdz ar to apsaimniekotājs nevar pilnvērtīgi veikt savu apsaimniekošanas funkciju. Mēs esam gatavi izpildīt dzīvokļu īpašnieku vēlmes, bet problēma jau ir apstāklī, ka īpašnieki nesanāk kopā un nenoformulē šīs vēlmes, ko pēc definīcijas viņiem būtu jādara saskaņā ar likuma prasību. Līdz ar to rodas problēmas. Lai tās apietu, mēs īpašnieku vietā organizējam viņiem sapulces un piedāvājam risināt jautājumus par māju kopīpašuma attīstīšanu un vērtības palielināšanu.

Ja runājam par padomju laikā celtajām ēkām, protams, problēmu ir daudz. Galvenās no tām – šīs ēkas savu laiku nokalpojušas. Bet, gribētu uzsvērt, tas nenozīmē, ka šīs ēkas būtu jānojauc. Nebūt nē. Vecā noliegšana vienmēr ir viegla. Arī nojaukt ir viegli. Bet, kaut kas ir jāliek vietā.

Šodien līdzekļus, lielākoties ieguldām avāriju seku likvidācijā. Normāli būtu šos līdzekļus ieguldīt fonda attīstīšanā un labiekārtošanā. Ja izremontē kāpņu telpu – iedzīvotājs redz – jā, apsaimniekotājs ir pacenties. Te ir mana nauda un jautājumu vairāk nav. Bet, ja apsaimniekotājs nomaina komunikācijas – ūdensvadu, siltummezglu - lietas, ko iedzīvotāji uzreiz neredz, tad bieži vien izskan neapmierinātība: kur ir mūsu nauda.

Gan eksperti, gan mēs esam konsultējušies un sapratuši: ja veic renovāciju, tad vecās ēkas izskatās tik pat labi kā jaunuzceltās. Neapšaubāmi, katra situācija individuāli ir jāizvērtē. Katrā gadījumā, veicot renovācijas ieguldījumus, iedzīvotājam naudas izdevumi nav tik lieli, kā pārvācoties dzīvot uz jaunuzceltu ēku. Un, ja raugās no apsaimniekošanas viedokļa, ja māja renovēta un sakopta, to ir daudzas reizes vieglāk apsaimniekot.

Manā skatījumā, tas ir ļoti svarīgi – šis fonds, kurš celts 70-ajos, 60 - ajos gados. Tās ir ēkas, kas jau kalpojušas 20, 30, 40 gadus un šī kalpošana ir bijusi sekmīga. Tas ir drošs dzīvojamais fonds, kurš kā jau ikviena lieta šajā pasaulē, ar laiku kļūst vecāks. Vai tāpēc suni, kurš ilgi kalpojis cilvēkam mēs vedīsim uz mežu un tur atstāsim likteņa varā? Taču nē. Vismaz šī nav mūsu uzņēmuma filozofija. Mēs savu suni mīlam.

Ir kompānijas, kuras savas pārdošanas kampaņas jaunajos projektos uzsāk ar saukļiem: dzīvoklis jaunā projektā tikai par 300 eiro. Šie 300 eiro mārketingam ir tā cenu starpība, ko vērtētāji noteikuši vecajam dzīvojamam fondam attiecībā pret jauno. Tātad nieka 200 lati – tā ir summa, kas šodien šķir jauno projektu no vecā. Tas būtībā ir rekords, jo nav nekādas garantijas, ka tas jaunais fonds, ko šodien būvē daudzas kompānijas, lai ātri gūtu peļņu un taisītu biznesu uz dzīvokļu deficīta rēķina, varēs tikpat labi konkurēt pēc 30 gadiem kā šodien to dara vecais fonds. Faktiski garantiju tiem šodien nevar dot neviens. Savukārt, lai kā mums nepatiktu šis vecais fonds un māju sērijas, jāsaka, ka padomju laikos māju būvniecība bija stingri definēta nozare, ar saviem valsts standartiem, komisijām un pilotprojektiem. Lai nu kā, bet šīs mājas kalpo līdz šim.

Ja runājam par jaunuzceltajām daudzdzīvokļu ēkām, tad jāsaka, cilvēki aktīvi savā īpašumā iegādājas dzīvokļus. Bet, nav skaidrs, kas notiks pēc tam, kad vienā konkrētā projektā izpirks tikai 30 vai 40%. Kas segs pārējo? Te saskaramies ar virkni neskaidriem jautājumiem, kas laika gaitā tiks uzdoti tiem, kas šos projektus attīsta un apsaimnieko.

Gandrīz katrā jaunajā projektā nākas saskarties ar nerisinātiem jautājumiem – par zemes lietām, koplietošanas un privāto īpašumu. Tas nozīmē, ka šo jautājumu risināšanai daļa atbildības būtu jāuzņemas valstij – sakārtojot likumdošanu.

Ja pieskaramies ciematu apsaimniekošanai, tad attiecībā uz tiem, praktiski risinot konkrētus jautājumus, nedarbojas likuma normas. Piemēram, ja ēkai ir koplīgums, tam jāattiecas uz visiem iedzīvotājiem. Arī uz tiem, kuri kopsapulcē nepiedalās. Šobrīd šis jautājums nav atrisināts.
Kā rit darbs, kas iezīmē apsaimniekošanu un sniedz dzīvokļu īpašniekiem skaidru redzējumu?
Vēl joprojām valda stereotipi – apsaimniekotājs neko nedara. Nereti ir tā, ka īrnieks neizprot, ka apsaimniekotājs ir mainījies. Viņam liekas, ēka tā pati un tātad viss norit bez izmaiņām. Šādās situācijās cenšamies informēt, kas ir apsaimniekotāji: kādi ir mūsu uzdevumi, funkcijas un mērķi.

Komunikācija: tā ir viena no centrālajām un svarīgākajām problēmām. Vienīgā komunikācija, kas bijusi līdz šim ir kopsapulces.

Lai notiktu apmaiņa ar informāciju, esam izveidojuši Klientu apkalpošanas nodaļu, esam uzsākuši laikraksta "Māju Serviss" izdošanu, kura pirmais Nr. iznāca aizvadītā gada nogalē. Veicam iedzīvotāju aptaujas, anketēšanu, organizējam seminārus un izglītojam par māju renovēšanu un pārvaldīšanu.

Anketēšanas rezultātā jau redzam, cik liela aktivitāte ir no katras mājas, kāds ir kopējais fons mājā, kā cilvēki vairāk ir noskaņoti uztvert informāciju – pozitīvi vai negatīvi. Tā vietā, lai aktīvi remontētu, apmierinātu iedzīvotāju vajadzības un sniegtu dažāda veida pakalpojumus – santehniskos darbus, namdara, elektriķu darbus utml., mēs nodarbojamies ar apsaimniekotājiem pavisam neraksturīgu funkciju: apmācām, izglītojam savus klientus. Tāpēc, ka savādāk mēs nevaram. Mēs nevaram neko uzsākt, kamēr mums pretim ir neizpratnes mūris un mūsu aicinājumi atsaukties un iesaistīties māju renovācijas projektos, ir kā saucēja balss tuksnesī.

Uzņēmumam ir liela darba pieredze apsaimniekošanā un darbā ar klientiem. un tas ir vienīgais, kas šādā situācijā mūs glābj. Ir tik daudz juridisku, saimniecisku un praktisku jautājumu, kuri diendienā ir jārisina. Iedzīvotāji grib atbildes uz visiem šiem jautājumiem, gaida operatīvu un kvalitatīvu reakciju no mūsu darbiniekiem, cer saņemt profesionālu pakalpojumu. Mums tas ir jādod, jāorganizē, jo nav jau cita ceļa.

Patlaban ieviešam modernu "Hansa World" uzskaites sistēmu, lai no vienas puses paši varētu veikt efektīvu uzskaiti un no otras puses - varētu sniegt informāciju saviem klientiem- iedzīvotājiem.

Kam šobrīd vairāk esat pievērsušies?
Šajā gadā vairāk pievērsušies esam vecajam fondam - padomju gados celtajām ēkām. Cik varam un spējam, cenšamies šīs ēkas uzturēt. Bet, nevienam nav noslēpums, ka šajās ēkās visas komunikācijas ir novecojušas un nolietotas. Izejot no tā, sapratām: ir jārīkojas. Un pirmais solis, ko spersim, ir renovācija.

Sadarbībā ar valsts aģentūru "Mājokļu aģentūra" rīkojam seminārus, kurā konkrēto ēku iedzīvotājus informējam par renovāciju, energoauditu, kredīta iespējām un riskiem. Bieži vien iedzīvotāji baidās, saskatot ēku renovācijā manipulēšanu ar viņu īpašumu.

Kādu saredzat nākotni?
Skatāmies pozitīvi. Patiesībā darbs nav viegls. Visu laiku ir pretsitieni. Pozitīvais vilnis ir aizgājis un atpakaļ nav vēl nācis.

Šodien ir izveidojies bizness un nekas nav par velti. Par visu jāmaksā. Liela nozīme ir tam, ka esam uzsākuši darbu ar jaunajiem projektiem. Par noteiktu samaksu piedāvājam noteiktu pakalpojumu grozu. Mūsu pienākums ir nodrošināt šo pakalpojumu grozu kvalitatīvi. Tas, kā mēs to veicam, ir mūsu biznesa nākotne. Ja darbs būs labs, klienti būs apmierināti, bizness attīstīsies.
Pakalpojuma cena ir diferencēta - ir minimālā, vidējā un maksimālā cena. Izejot no tā ar katru ēku strādājam individuāli. Protams, mēs nevaram strādāt individuāli ar katru iedzīvotāju, jo māja ir viens liels kopums.
Kā skatāties uz šo darbības lauciņu globāli?
Es domāju, ka paies laiks un cilvēki sāks rūpēties un domāt par savu īpašumu.

Vai tas ir tagad?
Es pieņemu, ka jā, ja cilvēks par naudu iegādājies dzīvokli. Ja cilvēki privatizējuši savus īpašumus, viņi neizjūt, ka par ēku ir arī jārūpējas. Un, vēl kas: iedzīvotāji nespēj sanākt kopā un par kaut kādu konkrētu lietu vienoties. Attiecīgi, no likumdošanas raugoties jānosaka noteikta kārtība, kā atvieglot apsaimniekotājam ar iedzīvotājiem komunikāciju. Rīkojam reizi mēnesī katrā ēkā kopsapulci, bet ja uz to ierodas desmitā daļa iedzīvotāju?....Bez iedzīvotāju kopīga lēmuma nevaram veikt nepieciešamos darbus. Un kopsapulce izvēršas tikai par neproduktīvu sarunu, bieži vien vienpusējiem pārmetumiem. No iedzīvotājiem gribam sagaidīt lielāku pretimnākšanu. Aktīvie ir tie, kas apzinās tirgū un ekonomikā notikušās pārmaiņas. Iedzīvotāju aktivitātes dinamikas pieaugums mums atvieglotu darbu.
Kāda ir jūsu profesionālā izglītība?
Esmu beigusi maģistratūru. Mans sākuma gājums bija grāmatvedība. Tad vairāk piesaistījos finansēm. Šajā uzņēmumā direktora amatā darbu sāku 2005. gada 1.maijā.

Kā pavadāt brīvo laiku? Vai atliek laiks relaksēties?
Neapšaubāmi stress darbā ir liels. Cenšos darbiniekiem rast atslodzi. Sportojam: nodarbojamies ar ūdens aerobiku, volejbolu, slidojam. rīkojam saviesīgus pasākumus.

Mūsu kolektīvs nav viendabīgs. Ir vecāka gājuma cilvēki, arī jauni. Un tas priecē. Šādā veidā spējam labāk viens otru izprast un līdz ar to, kolektīvs vairāk saliedējas. Tas ir mūsu mērķis - justies labāk un strādāt vienotā komandā.

Man ir divi bērni, puisītim būs 6 gadi, meitiņai 2 gadi. Enerģija daudz jāvelta gan uzņēmumam, gan saviem bērniem.

Cik liels speciālistu loks strādā uzņēmumā?
Mums uzņēmumā kopumā ir ap 180 darbiniekiem. Mēs esam A/S ar pamatkapitālu Ls 7 00 000 un gada apgrozījumu ap 2 miljoniem latu.

Darba ir ļoti daudz. Un tas ir interesants. Un tas ir labi: redzēt kā mainās tas, kas jau ir aizsākts pirms tevis, kā arī būt vienam no celmlaužiem darbā ar jauno dzīvojamo fondu.