Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2007. gada AUGUSTS
Šajā mēnesī izteiktākā tendence tirgū bija pieprasījuma orientēšanās uz piedāvājuma kvalitāti.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2007.gada augusta beigās sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1589 EUR/kv.m (jūnijā 1620 EUR/kv.m). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 1,9%. Pēc Ober Haus datiem cenu samazinājuma maksimums pēc rajoniem reģistrēts Imantā – 3,0%, bet pēc dzīvokļu veidiem - 3,5% vienistabas dzīvokļiem 602.sērijas mājās.
Šajā mēnesī izteiktākā tendence tirgū bija pieprasījuma orientēšanās uz piedāvājuma kvalitāti. Ober Haus jau iepriekš prognozēja šādu tirgus attīstību. Pašlaik to kā faktu pieņem arī pārdevēji, kuri samazina cenas mazāk pieprasītiem īpašumiem, piemēram, 602.sērijas un lietuviešu projekta dzīvokļiem.
Augustā pircēju interese salīdzinājumā ar jūliju ir nedaudz pieaugusi. Mēneša laikā biežāk interesējās par trīs istabu dzīvokļiem. Interese ir par dzīvokļiem ļoti labā stāvoklī, kā arī par remontējamiem īpašumiem, kas liecina par to, ka pircēji ir ar mieru investēt noteiktu summu, lai varētu dzīvot kvalitatīvā mājoklī.
Banku piesardzība un pretinflācijas pasākumi turpina ierobežot pircēju iespējas aizņemties. Augustā Ober Haus novēroja jau izteiktu tendenci, ka pieaug to klientu daļa, kuri pirkuma finansēšanai nedomā izmantot banku finansējumu. Alternatīvo finansējumu piedāvājošas reklāmas kļūst arvien pamanāmākas. Jāatzīmē arī tas, ka daļai klientu ir minimālas vai novecojušas zināšanas par jaunajiem kreditēšanas noteikumiem.
Augustā piedāvājuma apjoms salīdzinot ar jūliju nav mainījies. Augustā tirgū nav parādījušās jaunas ziņas, un, kā Ober Haus iepriekš prognozēja, pēc vairāku gadu pieauguma turpinās samērā mierīga cenu korekcija, kuras laikā notiek neliela cenu samazināšanās kopumā un būtiskākas individuālās korekcijas pēc kvalitatīvajiem kritērijiem pa dzīvokļu grupām, māju sērijām, mikrorajoniem. Tāpat kā iepriekš, pārdevēji darījuma noslēgšanai piedāvā atlaides, bet steidzamas pārdošanas gadījumā arvien biežāk ņem vērā profesionāļu ieteikumus pirmā piedāvājuma cenas noteikšanai.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007.gada augustā Ober Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 20 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 11 realizēs Rīgā – centrā 2 un mikrorajonos 9, Rīgas rajonā - 8 un citās 1 Ogres rajonā.
Jauno mājokļu vidējā cena 2007.gada augustā nav mainījusies. Pircēji, kas atbilstoši banku izvirzītajām prasībām pirms gada, diviem rezervēja dzīvokļus jaunajos projektos, pašlaik pretinflācijas pasākumu ietvaros saņem kredītu atteikumus. Šajā situācijā pircēji atbilstoši noslēgtajiem līgumiem var zaudēt sākotnējo iemaksu 10-15% apmērā, ja vien viņiem neizdodas vienoties ar attīstītāju par atteikšanos no līguma vai pārpārdošanu paša pircēja sameklētam klientam. Lai gan parādās arvien vairāk pārpārdošanas piedāvājumu, kuru cenas ir zemākas par attīstītāju šī brīža cenām, projektu attīstītāji cenas nesamazina. Gan ierobežotā pieprasījuma, gan apgrūtinātā finansējuma dēļ palielinās arī lielo kompāniju skaits, kuras aptur plānoto projektu attīstību.
Salīdzinot ar gada sākumu darījumu skaits nekustamā īpašuma tirgū ir ievērojami samazinājies. Šī tendence tagad jau novērojama arī jauno projektu tirgū. Pircēju uzvedības modelis arī ir mainījies. Tā kā pircējiem ir vairāk laika lēmuma pieņemšanai, vairāk uzmanības tiek veltīts kvalitātei.
Jeļena Koroļova, Ober Haus Jauno projektu nodaļas direktore: "Šobrīd piedāvājuma apjoms un serviss ir tikpat svarīgs kā paša projekta kvalitāte. Klienti ievērojami vairāk izmanto lielo nekustamo īpašuma kompāniju piedāvājumu, jo tā vienuviet var saņemt gan detalizētu informāciju par konkrēto projektu, gan salīdzinājumu ar citiem projektiem. Rezultātā, neskatoties uz zināmu tirgus aktivitātes samazināšanos, vadošās kompānijas turpina noslēgt pirkuma līgumus. Savukārt vairākumam attīstītāju patstāvīgā pārdošana jau divus mēnešus apstājusies, it īpaši pārvērtētos un nekvalitatīvos projektos."
MĀJOKĻU ĪRE
Īres tirgus apjoms augustā turpināja pieaugt. Pieaug gan pieprasījums, gan piedāvājums, gan noslēgto līgumu skaits. Pieprasītākie ir svaigi remontēti un mēbelēti 40-60 kv.m divu istabu dzīvokļi un 60-110 kv.m trīs istabu dzīvokļi. Galvenās prasības ir vieta (Rīgas centrs, klusais centrs), cena, autostāvvieta pie mājas, lifts, tīra un slēdzama kāpņu telpa. Pakāpeniski pieaug pieprasījums pēc jaunajiem projektiem un arī sērijveida dzīvokļiem ārpus centra.
Vienlaicīgi pieaug arī īres cenas, lai gan augstākās cenas piedāvājumiem veiksmīgai izīrēšanai nepieciešams zināms laiks atbilstošu klientu piemeklēšanai. Cenas klusajā centrā ir intervālā no 600 līdz 1500 EUR/mēn par divu istabu dzīvokli, no 800 līdz 1600 EUR/mēn par trīs istabu dzīvokli un no 800 līdz 2500 EUR/mēn par 4 līdz 6 istabu dzīvokļiem. Īres cenas mikrorajonos dzīvokļiem normālā stāvoklī ir no 200 līdz 350 LVL/mēn.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Augustā bija vērojams pircēju aktivitātes pieaugums, lielāku interesi izrādīja vietējie klienti. Pieprasītākie bija divistabu un trīsistabu dzīvokļi labā stāvoklī tuvējā centrā, neliela interese bija vērojama arī par dzīvokļiem Vecrīgā. Būtiskas piedāvājuma izmaiņas Rīgas centrā un Vecrīgā netika novērotas.
No potenciālo pircēju puses augustā bija vērojams intereses pieaugums, tomēr izvēloties īpašumus pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki un īpaši nesteidzas ar lēmuma pieņemšanu. Savukārt pārdevēji, ņemot vērā pārdošanas procesa ilgumu, ir gatavi dot atlaides vai gaidīt 2 līdz 3 mēnešus no rokas naudas līguma līdz pirkuma pabeigšanai. Būtiskas cenu izmaiņas nav konstatētas.
Būtiskākie kritēriji izvēloties īpašumu ir atrašanās vieta, stāvs, dzīvokļa apdares kvalitāte un skats pa logu. Lielākoties pašreizējie pircēji ir tie, kas var atļauties iegādāties īpašumu bez kredīta, vai arī izmantojot to minimāli.
Gan pircēji, gan pārdevēji ir pārliecināti, ka rudenī iezīmēsies galvenās tirgus attīstības tendences, tādēļ abas puses necenšas panākt ātrus darījumus. Šajā situācijā cenu stagnācija ir dabiska.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Augustā darījumu ar zemes īpašumiem aktivitāte saglabājās jūlija līmenī un bija salīdzinoši zema. Palielinājusies pārdevēju aktivitāte un piedāvājums, bet cenu izmaiņu praktiski nav novērotas. Vienlaicīgi notiek plašāka cenu samazināšanās dārgākajiem piedāvājumiem, lai gan pašlaik vēl nav novērota cenu augšējās robežas pazemināšanās. Darījumi notiek galvenokārt ar apbūves gabaliem līdz 2000 kv.m Rīgas pilsētas tiešā tuvumā. Par lielākiem zemes gabaliem, kurus nepieciešams parcelēt, interese ir minimāla.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2007.gada augustā privātmāju tirgū samazinājušies celtniecības tempi, atsevišķi projekti tiek apturēti. Tas saistīts ar nepietiekamu pieprasījumu, attīstītāju piesardzību un finansējuma problēmām. Augstais piedāvājums nodrošina pircējam iespēju izvēlēties privātmāju vēlamajā rajonā ar vēlamiem ēkas raksturlielumiem – plānojumu, platību, apdares kvalitāti, konstruktīvajiem risinājumiem, arhitektūru u.c.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1200 – 1600 EUR/m2.
BIROJU TELPAS
Augusta mēnesī biroju telpu tirgū turpina jūlijā mēnesī iezīmētās tendences. Biroju telpu nomas pieprasījums ir aktīvāks, pieprasījums pēc biroja telpu iegādes īpašumā samazinās.
Saglabājas pieprasījuma un piedāvājuma nesabalansētība. Nomai pieprasītākās biroju telpu platības ir no 40 – 200 m2, kā arī telpu platības, kuras pārsniedz 800 m2. Iznomātāji meklē nomniekus platībām no 400 - 600 m2.
B klases biroju nomas maksas ir 13 – 16 EUR/m2 mēnesī. A klases biroju nomas maksa ir no 18 – 22 EUR/m2. Ēkas apsaimniekošanas izdevumi jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai robežās no 1,50 EUR – 2 LVL par vienu m2.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Ober Haus Komercnodaļas vērtējumā augusts bija mazāk aktīvs kā jūlijs. Neskatoties uz to, pieprasījums pēc tirdzniecības platībām joprojām saglabājas ļoti augsts. Īpaši ir audzis pieprasījums pēc liela izmēra telpām ne tikai Rīgas centrā, bet ārpus centra, ar labu un ērtu piebraukšanu. Pieprasīto platību izmērs ir no 200-500 kv.m.
Turpina pieaugt interese par lielākajām Latvijas pilsētām. Pieaugusī iedzīvotājiem pirktspēja un zemākas nomas maksas ļauj ekonomiski pamatoti apgūt salīdzinoši ar Rīgu mazākās, bet vēl brīvās nišas. Pieprasītākās un aktīvākās pilsētas ir Valmiera, Jelgava, Daugavpils, Liepāja, Ventspils un Rēzekne. Šajā pilsētās pieprasa gan mazas, gan lielas platības 50-500 kv.m intervālā.
Tirdzniecības platību nomas maksas nav mainījušās. Kr. Barona un Tērbatas ielās tās sasniedz 60-80 EUR/kv.m. Ļoti pieprasīta ir Vecrīga, arī tur nomas maksas ir līdzīgas 60-80EUR/kv.m.
Tirdzniecības centros Rīgā nomas maksa sākot no 15 EUR/kv.m, bet parasti - 30-40 EUR/kv.m. Papildus jāmaksā PVN un komunālie maksājumi. Savukārt enkurnomnieki parasti maksā 9 - 11 EUR/kv.m.
2007.gada augusta beigās sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1589 EUR/kv.m (jūnijā 1620 EUR/kv.m). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 1,9%. Pēc Ober Haus datiem cenu samazinājuma maksimums pēc rajoniem reģistrēts Imantā – 3,0%, bet pēc dzīvokļu veidiem - 3,5% vienistabas dzīvokļiem 602.sērijas mājās.
Šajā mēnesī izteiktākā tendence tirgū bija pieprasījuma orientēšanās uz piedāvājuma kvalitāti. Ober Haus jau iepriekš prognozēja šādu tirgus attīstību. Pašlaik to kā faktu pieņem arī pārdevēji, kuri samazina cenas mazāk pieprasītiem īpašumiem, piemēram, 602.sērijas un lietuviešu projekta dzīvokļiem.
Augustā pircēju interese salīdzinājumā ar jūliju ir nedaudz pieaugusi. Mēneša laikā biežāk interesējās par trīs istabu dzīvokļiem. Interese ir par dzīvokļiem ļoti labā stāvoklī, kā arī par remontējamiem īpašumiem, kas liecina par to, ka pircēji ir ar mieru investēt noteiktu summu, lai varētu dzīvot kvalitatīvā mājoklī.
Banku piesardzība un pretinflācijas pasākumi turpina ierobežot pircēju iespējas aizņemties. Augustā Ober Haus novēroja jau izteiktu tendenci, ka pieaug to klientu daļa, kuri pirkuma finansēšanai nedomā izmantot banku finansējumu. Alternatīvo finansējumu piedāvājošas reklāmas kļūst arvien pamanāmākas. Jāatzīmē arī tas, ka daļai klientu ir minimālas vai novecojušas zināšanas par jaunajiem kreditēšanas noteikumiem.
Augustā piedāvājuma apjoms salīdzinot ar jūliju nav mainījies. Augustā tirgū nav parādījušās jaunas ziņas, un, kā Ober Haus iepriekš prognozēja, pēc vairāku gadu pieauguma turpinās samērā mierīga cenu korekcija, kuras laikā notiek neliela cenu samazināšanās kopumā un būtiskākas individuālās korekcijas pēc kvalitatīvajiem kritērijiem pa dzīvokļu grupām, māju sērijām, mikrorajoniem. Tāpat kā iepriekš, pārdevēji darījuma noslēgšanai piedāvā atlaides, bet steidzamas pārdošanas gadījumā arvien biežāk ņem vērā profesionāļu ieteikumus pirmā piedāvājuma cenas noteikšanai.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007.gada augustā Ober Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 20 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 11 realizēs Rīgā – centrā 2 un mikrorajonos 9, Rīgas rajonā - 8 un citās 1 Ogres rajonā.
Jauno mājokļu vidējā cena 2007.gada augustā nav mainījusies. Pircēji, kas atbilstoši banku izvirzītajām prasībām pirms gada, diviem rezervēja dzīvokļus jaunajos projektos, pašlaik pretinflācijas pasākumu ietvaros saņem kredītu atteikumus. Šajā situācijā pircēji atbilstoši noslēgtajiem līgumiem var zaudēt sākotnējo iemaksu 10-15% apmērā, ja vien viņiem neizdodas vienoties ar attīstītāju par atteikšanos no līguma vai pārpārdošanu paša pircēja sameklētam klientam. Lai gan parādās arvien vairāk pārpārdošanas piedāvājumu, kuru cenas ir zemākas par attīstītāju šī brīža cenām, projektu attīstītāji cenas nesamazina. Gan ierobežotā pieprasījuma, gan apgrūtinātā finansējuma dēļ palielinās arī lielo kompāniju skaits, kuras aptur plānoto projektu attīstību.
Salīdzinot ar gada sākumu darījumu skaits nekustamā īpašuma tirgū ir ievērojami samazinājies. Šī tendence tagad jau novērojama arī jauno projektu tirgū. Pircēju uzvedības modelis arī ir mainījies. Tā kā pircējiem ir vairāk laika lēmuma pieņemšanai, vairāk uzmanības tiek veltīts kvalitātei.
Jeļena Koroļova, Ober Haus Jauno projektu nodaļas direktore: "Šobrīd piedāvājuma apjoms un serviss ir tikpat svarīgs kā paša projekta kvalitāte. Klienti ievērojami vairāk izmanto lielo nekustamo īpašuma kompāniju piedāvājumu, jo tā vienuviet var saņemt gan detalizētu informāciju par konkrēto projektu, gan salīdzinājumu ar citiem projektiem. Rezultātā, neskatoties uz zināmu tirgus aktivitātes samazināšanos, vadošās kompānijas turpina noslēgt pirkuma līgumus. Savukārt vairākumam attīstītāju patstāvīgā pārdošana jau divus mēnešus apstājusies, it īpaši pārvērtētos un nekvalitatīvos projektos."
MĀJOKĻU ĪRE
Īres tirgus apjoms augustā turpināja pieaugt. Pieaug gan pieprasījums, gan piedāvājums, gan noslēgto līgumu skaits. Pieprasītākie ir svaigi remontēti un mēbelēti 40-60 kv.m divu istabu dzīvokļi un 60-110 kv.m trīs istabu dzīvokļi. Galvenās prasības ir vieta (Rīgas centrs, klusais centrs), cena, autostāvvieta pie mājas, lifts, tīra un slēdzama kāpņu telpa. Pakāpeniski pieaug pieprasījums pēc jaunajiem projektiem un arī sērijveida dzīvokļiem ārpus centra.
Vienlaicīgi pieaug arī īres cenas, lai gan augstākās cenas piedāvājumiem veiksmīgai izīrēšanai nepieciešams zināms laiks atbilstošu klientu piemeklēšanai. Cenas klusajā centrā ir intervālā no 600 līdz 1500 EUR/mēn par divu istabu dzīvokli, no 800 līdz 1600 EUR/mēn par trīs istabu dzīvokli un no 800 līdz 2500 EUR/mēn par 4 līdz 6 istabu dzīvokļiem. Īres cenas mikrorajonos dzīvokļiem normālā stāvoklī ir no 200 līdz 350 LVL/mēn.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Augustā bija vērojams pircēju aktivitātes pieaugums, lielāku interesi izrādīja vietējie klienti. Pieprasītākie bija divistabu un trīsistabu dzīvokļi labā stāvoklī tuvējā centrā, neliela interese bija vērojama arī par dzīvokļiem Vecrīgā. Būtiskas piedāvājuma izmaiņas Rīgas centrā un Vecrīgā netika novērotas.
No potenciālo pircēju puses augustā bija vērojams intereses pieaugums, tomēr izvēloties īpašumus pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki un īpaši nesteidzas ar lēmuma pieņemšanu. Savukārt pārdevēji, ņemot vērā pārdošanas procesa ilgumu, ir gatavi dot atlaides vai gaidīt 2 līdz 3 mēnešus no rokas naudas līguma līdz pirkuma pabeigšanai. Būtiskas cenu izmaiņas nav konstatētas.
Būtiskākie kritēriji izvēloties īpašumu ir atrašanās vieta, stāvs, dzīvokļa apdares kvalitāte un skats pa logu. Lielākoties pašreizējie pircēji ir tie, kas var atļauties iegādāties īpašumu bez kredīta, vai arī izmantojot to minimāli.
Gan pircēji, gan pārdevēji ir pārliecināti, ka rudenī iezīmēsies galvenās tirgus attīstības tendences, tādēļ abas puses necenšas panākt ātrus darījumus. Šajā situācijā cenu stagnācija ir dabiska.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Augustā darījumu ar zemes īpašumiem aktivitāte saglabājās jūlija līmenī un bija salīdzinoši zema. Palielinājusies pārdevēju aktivitāte un piedāvājums, bet cenu izmaiņu praktiski nav novērotas. Vienlaicīgi notiek plašāka cenu samazināšanās dārgākajiem piedāvājumiem, lai gan pašlaik vēl nav novērota cenu augšējās robežas pazemināšanās. Darījumi notiek galvenokārt ar apbūves gabaliem līdz 2000 kv.m Rīgas pilsētas tiešā tuvumā. Par lielākiem zemes gabaliem, kurus nepieciešams parcelēt, interese ir minimāla.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2007.gada augustā privātmāju tirgū samazinājušies celtniecības tempi, atsevišķi projekti tiek apturēti. Tas saistīts ar nepietiekamu pieprasījumu, attīstītāju piesardzību un finansējuma problēmām. Augstais piedāvājums nodrošina pircējam iespēju izvēlēties privātmāju vēlamajā rajonā ar vēlamiem ēkas raksturlielumiem – plānojumu, platību, apdares kvalitāti, konstruktīvajiem risinājumiem, arhitektūru u.c.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1200 – 1600 EUR/m2.
BIROJU TELPAS
Augusta mēnesī biroju telpu tirgū turpina jūlijā mēnesī iezīmētās tendences. Biroju telpu nomas pieprasījums ir aktīvāks, pieprasījums pēc biroja telpu iegādes īpašumā samazinās.
Saglabājas pieprasījuma un piedāvājuma nesabalansētība. Nomai pieprasītākās biroju telpu platības ir no 40 – 200 m2, kā arī telpu platības, kuras pārsniedz 800 m2. Iznomātāji meklē nomniekus platībām no 400 - 600 m2.
B klases biroju nomas maksas ir 13 – 16 EUR/m2 mēnesī. A klases biroju nomas maksa ir no 18 – 22 EUR/m2. Ēkas apsaimniekošanas izdevumi jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai robežās no 1,50 EUR – 2 LVL par vienu m2.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Ober Haus Komercnodaļas vērtējumā augusts bija mazāk aktīvs kā jūlijs. Neskatoties uz to, pieprasījums pēc tirdzniecības platībām joprojām saglabājas ļoti augsts. Īpaši ir audzis pieprasījums pēc liela izmēra telpām ne tikai Rīgas centrā, bet ārpus centra, ar labu un ērtu piebraukšanu. Pieprasīto platību izmērs ir no 200-500 kv.m.
Turpina pieaugt interese par lielākajām Latvijas pilsētām. Pieaugusī iedzīvotājiem pirktspēja un zemākas nomas maksas ļauj ekonomiski pamatoti apgūt salīdzinoši ar Rīgu mazākās, bet vēl brīvās nišas. Pieprasītākās un aktīvākās pilsētas ir Valmiera, Jelgava, Daugavpils, Liepāja, Ventspils un Rēzekne. Šajā pilsētās pieprasa gan mazas, gan lielas platības 50-500 kv.m intervālā.
Tirdzniecības platību nomas maksas nav mainījušās. Kr. Barona un Tērbatas ielās tās sasniedz 60-80 EUR/kv.m. Ļoti pieprasīta ir Vecrīga, arī tur nomas maksas ir līdzīgas 60-80EUR/kv.m.
Tirdzniecības centros Rīgā nomas maksa sākot no 15 EUR/kv.m, bet parasti - 30-40 EUR/kv.m. Papildus jāmaksā PVN un komunālie maksājumi. Savukārt enkurnomnieki parasti maksā 9 - 11 EUR/kv.m.
