Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2007. gada JANVĀRIS
2008.gada janvāra beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1459 EUR/m2 (decembrī 1488 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2%.
2008.gada janvāra beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1459 EUR/m2 (decembrī 1488 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2%.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada janvārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir pa 5% mazāks nekā 2007.gada decembrī un par 9% mazāk nekā oktobrī un novembrī. Ņemot vērā Ziemassvētkus un Jaungada svinības, samazinājums vērtējams kā sezonāls. Līdz ar to var teikt, ka Rīgā kopumā darījumu aktivitāte ir stabila jau četrus mēnešus pēc kārtas.
Pircēju interese par mājokļu jaunajiem projektiem ir pieaugusi. 2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļā reģistrēto klientu pieprasījumu skaits salīdzinot ar iepriekšējā gada nogali pieaudzis par 57%.
Jauno projektu tirgū fiksēti pirmie gadījumi, kad cenas būtiski samazina attīstītāji. Šajā gadījumā runa ir par liela attīstītāja "YIT" iniciatīvu. Turklāt šajā gadījumā cenas samazinātas attīstītāja projektiem gan Latvijā, gan Igaunijā. Tai pašā laikā jāatzīmē, ka cenas samazinātas ne visos kompānijas projektos. Cenas samazinātas projektos, kur tās sākotnēji bija augstākas nekā citiem līdzīgas klases projektiem, bet pēc samazinājuma tās ir par 12-15% zemākas par vidējo šīs klases piedāvājuma līmeni.
Pieprasītākie dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā ir cenu diapazonā no 130 000 EUR līdz 300 000 EUR renovētās mājās vai mājās ar remontētām kāpņu telpām. Potenciālie pircēji pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji, kas meklē dzīvokli sev. Daļa pircēju uzskata, ka situācija nekustamā īpašuma tirgū ir labvēlīga tam, lai Rīgas centra dzīvokļus iegādātos kā investīciju objektus un izīrētu.
Pretēji sērijveida dzīvokļu pircējiem, privātmāju potenciālie pircēji cenas atlaidi 15 % robežās uzskata par nepietiekamu darījuma noslēgšanai. Savukārt pārdevēji šajā situācija cenas samazināšanu uzskata par neperspektīvu pārdošanas veicināšanas metodi.
2008.gada janvārī Ober-Haus Komercnodaļa informē par aktivitātes atjaunošanos biroja telpu tirgū. Joprojām pieprasītākās ir biroju telpas no 50 – 200 m2, biežāk ārpus Rīgas centra, dodot priekšroku tuvajai Pārdaugavai vai mikrorajoniem ar attīstītu infrastruktūru.
Ober-Haus Komercnodaļa 2008.gada janvāri tirdzniecības platību tirgū vērtē kā neparasti aktīvu salīdzinot ar iepriekšējo gadu janvāriem. Pieprasītas ir gan ekskluzīvas telpas Vecrīgā, gan arī mazāk ekskluzīvas Rīgas centrā un tirdzniecības centros. Nomas platības meklē dažādi klienti - mēbeļu un interjera dizaina kompānijas, jauni apģērbu un apavu zīmoli, kā arī restorāni, skaistumkopšanas saloni u.c.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008.gada janvāra beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1459 EUR/m2 (decembrī 1488 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2%.
Pēc Ober-Haus datiem Mežciemā cenas samazinājušās par 3%. Vairāk kā par 2% vidējā cena mainījusies Teikā, Ķengaragā, Ziepniekkalnā. Cenu korekcija saistīta ar pircēju izteiktu pasivitāti atsevišķos rajonos.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada janvārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir pa 5% mazāks nekā 2007.gada decembrī un par 9% mazāk nekā oktobrī un novembrī. Ņemot vērā Ziemassvētkus un Jaungada svinības, kuras atšķirīgo tradīciju dēļ lielai daļai Rīgas iedzīvotāju svinamas janvāra sākumā, samazinājums vērtējams kā sezonāls. Līdz ar to var teikt, ka Rīgā kopumā darījumu aktivitāte minimālajā līmenī ir stabila jau četrus mēnešus pēc kārtas.
Jaunā gada sākumā daļa pārdevēju dzīvokļu cenas vairs nesamazina un "turās" pie sākotnēji nosauktās cenas. Tai pašā laikā atsevišķi pārdevēji piedāvā lielu atlaidi, cenšoties nodrošināt ātru pārdošanu.
Pircēju aktivitāte pieaug, tomēr viņi turpina gaidīt cenu pazemināšanos. Pieprasītākie ir remontēti divistabu dzīvokļi, kuru pircēji tos meklē savām vajadzībām. Pirkumi biežāk tiek motivēti kā neatliekama vajadzība, kas saistīta ar ģimenes apstākļiem. Diemžēl arī šiem pircējiem jāpilda zināmā mērā uz "spekulantu apkarošanu" orientētās kreditēšanas prasības.
Janvārī notikusī akciju cenu krišanās pasaules biržās vienlaicīgi ir ietekmējusi pasaules ekonomikas stāvokļa uztveri un atgādinājusi par šāda veida investīciju risku. Arī Latvijā ir samērā liels skaits cietušo - mazie investori, kuri pirms gada aizgājuši no nekustamā īpašuma tirgus, bet tagad piedzīvo zaudējumus fondos. Vispārējais negatīvais fons informatīvajā laukā ietekmē pircējus gan pasaulē, gan Baltijā un Rīgas mikrorajonos.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 10 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem Rīgā plānots realizēt 3, bet Rīgas rajonā pieteikti 4 projekti.
Kopumā jāatzīmē ievērojamu attīstītāju aktivitātes samazināšanās. Vienlaicīgi attīstītāji meklē jaunas nišas un darbību paplašina teritoriāli, piemēram, jauns projekts pieteikts Ludzā. Tāpat notiek alternatīvu finansēšanas avotu meklēšana. Daži attīstītāji izmanto ārpus banku sektora organizāciju finansējumu, citi cenšas piesaistīt investorus kā projektu attīstības partnerus.
Neskatoties uz tirgus aktivitātes samazināšanos, ciematu un rindu māju segments turpina attīstīties. 2008.gada janvārī Rīgas tuvumā pieteikti 4 jauni ciemati, no tiem 3 Rīgas rajonā, 1 Limbažos. Pieteikti arī 6 rindu māju projekti - 2 Rīgā, bet 4 Rīgas rajonā. 3 projektus realizēs pieredzējis attīstītājs "Stone Development".
Attīstītāju cenas jauno projektu mājokļiem 2008.gada janvārī kopumā nav mainījušās.
Pircēju interese par mājokļu jaunajiem projektiem ir pieaugusi. 2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļā reģistrēto klientu pieprasījumu skaits salīdzinot ar iepriekšējā gada novembrī un decembrī pieaudzis par 57%.
Ober-Haus apkopotā informācija liecina, ka uzbūvētajos un 2005.-2007.gadā ekspluatācijā nodotajos daudzdzīvokļu namos pašlaik nav pārdoti 14% dzīvokļu.
Ober-Haus Jauno projektu un investīciju nodaļas vadītāja Jeļena Koroļova:
"Jauno projektu tirgū fiksēti pirmie gadījumi, kad cenas būtiski samazina attīstītāji. Šajā gadījumā runa ir par liela attīstītāja "YIT" iniciatīvu. Turklāt šajā gadījumā cenas samazinātas attīstītāja projektiem gan Latvijā, gan Igaunijā. Tai pašā laikā jāatzīmē, ka cenas samazinātas ne visos kompānijas projektos. Cenas samazinātas projektos, kur tās sākotnēji bija augstākas nekā citiem līdzīgas klases projektiem, bet pēc samazinājuma tās ir par 12-15% zemākas par vidējo šīs klases piedāvājuma līmeni.
Kā mēs redzam, šī cenu samazināšana ir nodrošinājusi ievērojamu pieprasījuma pieaugumu un gandrīz visi par pazemināto cenu piedāvātie mājokļi ir pārdoti vai rezervēti. Tas vēlreiz apliecina neapmierināta pieprasījuma eksistenci un sākotnēji pārāk optimistiski noteikto cenu korekcijas lietderību."
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
2008.gada janvāris, salīdzinot ar decembri, Rīgas centra dzīvokļu segmentā bija aktīvāks. Ober-Haus speciālisti novēro pārdevēju un potenciālo pircēju aktivitātes pieaugumu.
Pieprasītākie dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā ir cenu diapazonā no 130 000 EUR līdz 300 000 EUR renovētās mājās vai mājās ar remontētām kāpņu telpām. Potenciālie pircēji pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji, kas meklē dzīvokli sev. Daļa pircēju uzskata, ka situācija nekustamā īpašuma tirgū ir labvēlīga tam, lai Rīgas centra dzīvokļus iegādātos kā investīciju objektus un izīrētu.
Pieprasīti ir arī ekskluzīvi īpašumi renovētās ēkās un prestižās vietās. Obligātas prasības ir kvalitatīvi veikts remonts un labs skats pa logu. Ņemot vērā šādu īpašumu cenu līmeni 700 000 EUR – 1 000 000 EUR, interese vērtējama kā ļoti augsta, taču piedāvājumā esošo īpašumu skaits ir ierobežots.
Kopumā cenas 2008.gada janvārī nav mainījušās, tomēr pārdevēji ir pielaidīgāki – atlaides tagad var prasīt arī centrā.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 m2)
2008.gada janvārī darījumu skaits ar zemes tirgū saglabājies iepriekšējā līmenī. Tas ir zems jau četrus mēnešus. Atšķirībā no 2007.gada nogales, janvārī var atzīmēt pircēju intereses pieaugumu.
Neskatoties uz zemu tirgus aktivitāti ilgākā laika periodā, Ober-Haus nav reģistrējis būtisku zemes cenu samazināšanos piedāvājumā. Tas liek domāt par pārdevēju stiprajām pozīcijām vai apņēmību, lai gan piedāvājums vēl joprojām ievērojami pārsniedz pieprasījumu.
Skaita ziņā visvairāk darījumu notiek ar zemes gabaliem privātajai apbūvei. Nelielie zemes gabali ir interesanti arī komercdarbībai, un neliela to daļa tiek pirkta arī biroju ēku, ražošanas ēku un noliktavu celtniecībai.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2008. gada janvārī saglabājas iepriekšejo mēnešu tendence. Piedāvājums būtiski pārsniedz pieprasījumu, tādēļ potenciālajam pircējam ir iespēja nesteidzīgi pieņemt lēmumu par privātmājas iegādi.
Pircēju aktīvi interesējas par tirgus attīstības tendencēm. Neskatoties uz zemo aktivitāti privātmāju tirgū, Ober-Haus nav konstatējis lielāko tirgus dalībnieku gatavību būtiski samazināt cenu. Pretēji sērijveida dzīvokļu pircējiem, privātmāju potenciālie pircēji cenas atlaidi 15 % robežās uzskata par nepietiekamu darījuma noslēgšanai. Savukārt pārdevēji šajā situācija cenas samazināšanu uzskata par neperspektīvu pārdošanas veicināšanas metodi. Šajā situācijā daļa nepārdoto māju tiek piedāvātas īrei.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
BIROJU TELPAS
2008.gada janvārī Ober-Haus Komercnodaļa informē par aktivitātes atjaunošanos biroja telpu tirgū. Joprojām pieprasītākās ir biroju telpas no 50 – 200 m2, biežāk ārpus Rīgas centra, dodot priekšroku tuvajai Pārdaugavai vai mikrorajoniem ar attīstītu infrastruktūru. Attīstās arī šim pieprasījumam atbilstošs piedāvājums.
2008.gada vasarā Purvciemā, G.Astras ielā ekspluatācijā tiks nodota moderna B++ klases biroju ēku "Dzimtā sēta". Tās sešu stāvu kopējā platība ir 7700 m2. Ēka projektēta kā daudzstāvu komplekss ar plašām pazemes un virszemes autostāvvietām, ātrgaitas liftiem un ēdināšanas pakalpojumiem biroju darbiniekiem un apmeklētājiem. Biroju telpas klientu rīcībā tiks nodotas ar pilno apdari. Plānotā nomas maksa 14 EUR/m2 + PVN.
Ober-Haus Komercnodaļa informē, ka 2008. gada rudenī ekspluatācijā tiks nodota B klases biroju ēka Juglā, uz Brīvības un Murjāņu ielu stūra. Piecu stāvu biroju ēkas kopējā platība ir 2700 m2. Biroju telpu plānojumu ir iespējams pielāgot klienta vajadzībām. Līdz 2007.gada beigām ir iznomāti 25% piedāvātās platības. Nomas maksa 17-20 EU/m2 + PVN.
Pēdējā laikā, tirgū ienākot starptautiskajiem klientiem, pieaug pieprasījums pēc biroju telpām kombinācijā ar dzīvojamajām telpām. Klienti ir ieinteresēti nomāt dzīvokļus biroja ēkā vai tiešā tās tuvumā, tādā veidā plānojot nākotnē ekonomēt ceļam nepieciešamo laiku un resursus.
B klases biroju nomas maksas Rīgā ir 12 – 18 EUR/m2 mēnesī. A klases biroju nomas maksa ir no 19 – 22 EUR/m2 mēnesī. Papildus nomas maksai maksājami apsaimniekošanas izdevumi - 1,50 līdz 2 EUR/m2.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Ober-Haus Komercnodaļa 2008.gada janvāri tirdzniecības platību tirgū vērtē kā neparasti aktīvu salīdzinot ar iepriekšējo gadu janvāriem. Pieprasītas ir gan ekskluzīvas telpas Vecrīgā, gan arī mazāk ekskluzīvas Rīgas centrā un tirdzniecības centros. Nomas platības meklē dažādi klienti - mēbeļu un interjera dizaina kompānijas, jauni apģērbu un apavu zīmoli, kā arī restorāni, skaistumkopšanas saloni u.c. Daļa klientu vēlas paplašināt savu biznesu. Janvāra jaunums ir pieprasījums pēc telpām 300 – 500 m2 Rīgas centrā nakts klubu ierīkošanai.
Jau ilgāku laiku nemainīgi lielākā interese ir par telpām aktīvajā centrā, un tieši Valdemāra, A.Čaka, Stabu ielas un Raiņa bulvāra rajonos. Pieprasītākā telpu platība ir no 50 līdz 100 m2. Būtiskākie nosacījumi – 1. stāvs, atsevišķa ieeja, lieli skatlogi, aktīva gājēju un autotransporta plūsma. Tikpat svarīga ir ērta autotransporta novietošanas iespēja.
Ir interese arī par telpām ārpus centra, ja tām var ērti piebraukt un pieejamas brīvas stāvvietas. Interese ir arī par telpām, kurās var apvienot vairākas funkcijas – veikals, salons, birojs un noliktava. Šādas vēlmes ir parasti lielām ārzemju kompānijām, kurām Rīgā ir Baltijas valstu centrālais birojs.
Atšķirībā no 2007. gada otrās puses tendencēm, salīdzinoši liela Ober-Haus Komercnodaļas klientu daļa telpas vēlas iegādāties savā īpašumā. Par telpu iegādi īpašumā interesējas galvenokārt vietējie uzņēmēji, kamēr ārvalstu kompānijas joprojām telpas vēlas nomāt, neskatoties uz pēdējā laikā ļoti pieaugušajām nomas maksām.
Investori aktīvi meklē veikalu telpas ar esošiem nomniekiem Rīgas centrā. Šajā segmentā piedāvājums ir ļoti mazs.
Tirdzniecības telpu nomas maksas centrā un Vecrīgā vidēji ir 50 – 70 EUR/m2, dažās vietās sasniedzot pat 80 EUR/m2. Nomas maksas tirdzniecības centros Rīgā ir no 15 – 50 EUR + PVN + komunālie maksājumi, enkurnomnieki maksā vidēji 9 - 12 EUR/m2.
Tirdzniecības telpu pārdošanas cenas ir vidēji 7000 EUR/m2 par labas kvalitātes telpām Vecrīgā, Rīgas centrā un tā perifērijā vidēji 5000 – 7000 EUR/m2.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada janvārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir pa 5% mazāks nekā 2007.gada decembrī un par 9% mazāk nekā oktobrī un novembrī. Ņemot vērā Ziemassvētkus un Jaungada svinības, samazinājums vērtējams kā sezonāls. Līdz ar to var teikt, ka Rīgā kopumā darījumu aktivitāte ir stabila jau četrus mēnešus pēc kārtas.
Pircēju interese par mājokļu jaunajiem projektiem ir pieaugusi. 2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļā reģistrēto klientu pieprasījumu skaits salīdzinot ar iepriekšējā gada nogali pieaudzis par 57%.
Jauno projektu tirgū fiksēti pirmie gadījumi, kad cenas būtiski samazina attīstītāji. Šajā gadījumā runa ir par liela attīstītāja "YIT" iniciatīvu. Turklāt šajā gadījumā cenas samazinātas attīstītāja projektiem gan Latvijā, gan Igaunijā. Tai pašā laikā jāatzīmē, ka cenas samazinātas ne visos kompānijas projektos. Cenas samazinātas projektos, kur tās sākotnēji bija augstākas nekā citiem līdzīgas klases projektiem, bet pēc samazinājuma tās ir par 12-15% zemākas par vidējo šīs klases piedāvājuma līmeni.
Pieprasītākie dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā ir cenu diapazonā no 130 000 EUR līdz 300 000 EUR renovētās mājās vai mājās ar remontētām kāpņu telpām. Potenciālie pircēji pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji, kas meklē dzīvokli sev. Daļa pircēju uzskata, ka situācija nekustamā īpašuma tirgū ir labvēlīga tam, lai Rīgas centra dzīvokļus iegādātos kā investīciju objektus un izīrētu.
Pretēji sērijveida dzīvokļu pircējiem, privātmāju potenciālie pircēji cenas atlaidi 15 % robežās uzskata par nepietiekamu darījuma noslēgšanai. Savukārt pārdevēji šajā situācija cenas samazināšanu uzskata par neperspektīvu pārdošanas veicināšanas metodi.
2008.gada janvārī Ober-Haus Komercnodaļa informē par aktivitātes atjaunošanos biroja telpu tirgū. Joprojām pieprasītākās ir biroju telpas no 50 – 200 m2, biežāk ārpus Rīgas centra, dodot priekšroku tuvajai Pārdaugavai vai mikrorajoniem ar attīstītu infrastruktūru.
Ober-Haus Komercnodaļa 2008.gada janvāri tirdzniecības platību tirgū vērtē kā neparasti aktīvu salīdzinot ar iepriekšējo gadu janvāriem. Pieprasītas ir gan ekskluzīvas telpas Vecrīgā, gan arī mazāk ekskluzīvas Rīgas centrā un tirdzniecības centros. Nomas platības meklē dažādi klienti - mēbeļu un interjera dizaina kompānijas, jauni apģērbu un apavu zīmoli, kā arī restorāni, skaistumkopšanas saloni u.c.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008.gada janvāra beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1459 EUR/m2 (decembrī 1488 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2%.
Pēc Ober-Haus datiem Mežciemā cenas samazinājušās par 3%. Vairāk kā par 2% vidējā cena mainījusies Teikā, Ķengaragā, Ziepniekkalnā. Cenu korekcija saistīta ar pircēju izteiktu pasivitāti atsevišķos rajonos.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada janvārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir pa 5% mazāks nekā 2007.gada decembrī un par 9% mazāk nekā oktobrī un novembrī. Ņemot vērā Ziemassvētkus un Jaungada svinības, kuras atšķirīgo tradīciju dēļ lielai daļai Rīgas iedzīvotāju svinamas janvāra sākumā, samazinājums vērtējams kā sezonāls. Līdz ar to var teikt, ka Rīgā kopumā darījumu aktivitāte minimālajā līmenī ir stabila jau četrus mēnešus pēc kārtas.
Jaunā gada sākumā daļa pārdevēju dzīvokļu cenas vairs nesamazina un "turās" pie sākotnēji nosauktās cenas. Tai pašā laikā atsevišķi pārdevēji piedāvā lielu atlaidi, cenšoties nodrošināt ātru pārdošanu.
Pircēju aktivitāte pieaug, tomēr viņi turpina gaidīt cenu pazemināšanos. Pieprasītākie ir remontēti divistabu dzīvokļi, kuru pircēji tos meklē savām vajadzībām. Pirkumi biežāk tiek motivēti kā neatliekama vajadzība, kas saistīta ar ģimenes apstākļiem. Diemžēl arī šiem pircējiem jāpilda zināmā mērā uz "spekulantu apkarošanu" orientētās kreditēšanas prasības.
Janvārī notikusī akciju cenu krišanās pasaules biržās vienlaicīgi ir ietekmējusi pasaules ekonomikas stāvokļa uztveri un atgādinājusi par šāda veida investīciju risku. Arī Latvijā ir samērā liels skaits cietušo - mazie investori, kuri pirms gada aizgājuši no nekustamā īpašuma tirgus, bet tagad piedzīvo zaudējumus fondos. Vispārējais negatīvais fons informatīvajā laukā ietekmē pircējus gan pasaulē, gan Baltijā un Rīgas mikrorajonos.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 10 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem Rīgā plānots realizēt 3, bet Rīgas rajonā pieteikti 4 projekti.
Kopumā jāatzīmē ievērojamu attīstītāju aktivitātes samazināšanās. Vienlaicīgi attīstītāji meklē jaunas nišas un darbību paplašina teritoriāli, piemēram, jauns projekts pieteikts Ludzā. Tāpat notiek alternatīvu finansēšanas avotu meklēšana. Daži attīstītāji izmanto ārpus banku sektora organizāciju finansējumu, citi cenšas piesaistīt investorus kā projektu attīstības partnerus.
Neskatoties uz tirgus aktivitātes samazināšanos, ciematu un rindu māju segments turpina attīstīties. 2008.gada janvārī Rīgas tuvumā pieteikti 4 jauni ciemati, no tiem 3 Rīgas rajonā, 1 Limbažos. Pieteikti arī 6 rindu māju projekti - 2 Rīgā, bet 4 Rīgas rajonā. 3 projektus realizēs pieredzējis attīstītājs "Stone Development".
Attīstītāju cenas jauno projektu mājokļiem 2008.gada janvārī kopumā nav mainījušās.
Pircēju interese par mājokļu jaunajiem projektiem ir pieaugusi. 2008.gada janvārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļā reģistrēto klientu pieprasījumu skaits salīdzinot ar iepriekšējā gada novembrī un decembrī pieaudzis par 57%.
Ober-Haus apkopotā informācija liecina, ka uzbūvētajos un 2005.-2007.gadā ekspluatācijā nodotajos daudzdzīvokļu namos pašlaik nav pārdoti 14% dzīvokļu.
Ober-Haus Jauno projektu un investīciju nodaļas vadītāja Jeļena Koroļova:
"Jauno projektu tirgū fiksēti pirmie gadījumi, kad cenas būtiski samazina attīstītāji. Šajā gadījumā runa ir par liela attīstītāja "YIT" iniciatīvu. Turklāt šajā gadījumā cenas samazinātas attīstītāja projektiem gan Latvijā, gan Igaunijā. Tai pašā laikā jāatzīmē, ka cenas samazinātas ne visos kompānijas projektos. Cenas samazinātas projektos, kur tās sākotnēji bija augstākas nekā citiem līdzīgas klases projektiem, bet pēc samazinājuma tās ir par 12-15% zemākas par vidējo šīs klases piedāvājuma līmeni.
Kā mēs redzam, šī cenu samazināšana ir nodrošinājusi ievērojamu pieprasījuma pieaugumu un gandrīz visi par pazemināto cenu piedāvātie mājokļi ir pārdoti vai rezervēti. Tas vēlreiz apliecina neapmierināta pieprasījuma eksistenci un sākotnēji pārāk optimistiski noteikto cenu korekcijas lietderību."
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
2008.gada janvāris, salīdzinot ar decembri, Rīgas centra dzīvokļu segmentā bija aktīvāks. Ober-Haus speciālisti novēro pārdevēju un potenciālo pircēju aktivitātes pieaugumu.
Pieprasītākie dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā ir cenu diapazonā no 130 000 EUR līdz 300 000 EUR renovētās mājās vai mājās ar remontētām kāpņu telpām. Potenciālie pircēji pārsvarā ir vietējie iedzīvotāji, kas meklē dzīvokli sev. Daļa pircēju uzskata, ka situācija nekustamā īpašuma tirgū ir labvēlīga tam, lai Rīgas centra dzīvokļus iegādātos kā investīciju objektus un izīrētu.
Pieprasīti ir arī ekskluzīvi īpašumi renovētās ēkās un prestižās vietās. Obligātas prasības ir kvalitatīvi veikts remonts un labs skats pa logu. Ņemot vērā šādu īpašumu cenu līmeni 700 000 EUR – 1 000 000 EUR, interese vērtējama kā ļoti augsta, taču piedāvājumā esošo īpašumu skaits ir ierobežots.
Kopumā cenas 2008.gada janvārī nav mainījušās, tomēr pārdevēji ir pielaidīgāki – atlaides tagad var prasīt arī centrā.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 m2)
2008.gada janvārī darījumu skaits ar zemes tirgū saglabājies iepriekšējā līmenī. Tas ir zems jau četrus mēnešus. Atšķirībā no 2007.gada nogales, janvārī var atzīmēt pircēju intereses pieaugumu.
Neskatoties uz zemu tirgus aktivitāti ilgākā laika periodā, Ober-Haus nav reģistrējis būtisku zemes cenu samazināšanos piedāvājumā. Tas liek domāt par pārdevēju stiprajām pozīcijām vai apņēmību, lai gan piedāvājums vēl joprojām ievērojami pārsniedz pieprasījumu.
Skaita ziņā visvairāk darījumu notiek ar zemes gabaliem privātajai apbūvei. Nelielie zemes gabali ir interesanti arī komercdarbībai, un neliela to daļa tiek pirkta arī biroju ēku, ražošanas ēku un noliktavu celtniecībai.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2008. gada janvārī saglabājas iepriekšejo mēnešu tendence. Piedāvājums būtiski pārsniedz pieprasījumu, tādēļ potenciālajam pircējam ir iespēja nesteidzīgi pieņemt lēmumu par privātmājas iegādi.
Pircēju aktīvi interesējas par tirgus attīstības tendencēm. Neskatoties uz zemo aktivitāti privātmāju tirgū, Ober-Haus nav konstatējis lielāko tirgus dalībnieku gatavību būtiski samazināt cenu. Pretēji sērijveida dzīvokļu pircējiem, privātmāju potenciālie pircēji cenas atlaidi 15 % robežās uzskata par nepietiekamu darījuma noslēgšanai. Savukārt pārdevēji šajā situācija cenas samazināšanu uzskata par neperspektīvu pārdošanas veicināšanas metodi. Šajā situācijā daļa nepārdoto māju tiek piedāvātas īrei.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
BIROJU TELPAS
2008.gada janvārī Ober-Haus Komercnodaļa informē par aktivitātes atjaunošanos biroja telpu tirgū. Joprojām pieprasītākās ir biroju telpas no 50 – 200 m2, biežāk ārpus Rīgas centra, dodot priekšroku tuvajai Pārdaugavai vai mikrorajoniem ar attīstītu infrastruktūru. Attīstās arī šim pieprasījumam atbilstošs piedāvājums.
2008.gada vasarā Purvciemā, G.Astras ielā ekspluatācijā tiks nodota moderna B++ klases biroju ēku "Dzimtā sēta". Tās sešu stāvu kopējā platība ir 7700 m2. Ēka projektēta kā daudzstāvu komplekss ar plašām pazemes un virszemes autostāvvietām, ātrgaitas liftiem un ēdināšanas pakalpojumiem biroju darbiniekiem un apmeklētājiem. Biroju telpas klientu rīcībā tiks nodotas ar pilno apdari. Plānotā nomas maksa 14 EUR/m2 + PVN.
Ober-Haus Komercnodaļa informē, ka 2008. gada rudenī ekspluatācijā tiks nodota B klases biroju ēka Juglā, uz Brīvības un Murjāņu ielu stūra. Piecu stāvu biroju ēkas kopējā platība ir 2700 m2. Biroju telpu plānojumu ir iespējams pielāgot klienta vajadzībām. Līdz 2007.gada beigām ir iznomāti 25% piedāvātās platības. Nomas maksa 17-20 EU/m2 + PVN.
Pēdējā laikā, tirgū ienākot starptautiskajiem klientiem, pieaug pieprasījums pēc biroju telpām kombinācijā ar dzīvojamajām telpām. Klienti ir ieinteresēti nomāt dzīvokļus biroja ēkā vai tiešā tās tuvumā, tādā veidā plānojot nākotnē ekonomēt ceļam nepieciešamo laiku un resursus.
B klases biroju nomas maksas Rīgā ir 12 – 18 EUR/m2 mēnesī. A klases biroju nomas maksa ir no 19 – 22 EUR/m2 mēnesī. Papildus nomas maksai maksājami apsaimniekošanas izdevumi - 1,50 līdz 2 EUR/m2.
TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Ober-Haus Komercnodaļa 2008.gada janvāri tirdzniecības platību tirgū vērtē kā neparasti aktīvu salīdzinot ar iepriekšējo gadu janvāriem. Pieprasītas ir gan ekskluzīvas telpas Vecrīgā, gan arī mazāk ekskluzīvas Rīgas centrā un tirdzniecības centros. Nomas platības meklē dažādi klienti - mēbeļu un interjera dizaina kompānijas, jauni apģērbu un apavu zīmoli, kā arī restorāni, skaistumkopšanas saloni u.c. Daļa klientu vēlas paplašināt savu biznesu. Janvāra jaunums ir pieprasījums pēc telpām 300 – 500 m2 Rīgas centrā nakts klubu ierīkošanai.
Jau ilgāku laiku nemainīgi lielākā interese ir par telpām aktīvajā centrā, un tieši Valdemāra, A.Čaka, Stabu ielas un Raiņa bulvāra rajonos. Pieprasītākā telpu platība ir no 50 līdz 100 m2. Būtiskākie nosacījumi – 1. stāvs, atsevišķa ieeja, lieli skatlogi, aktīva gājēju un autotransporta plūsma. Tikpat svarīga ir ērta autotransporta novietošanas iespēja.
Ir interese arī par telpām ārpus centra, ja tām var ērti piebraukt un pieejamas brīvas stāvvietas. Interese ir arī par telpām, kurās var apvienot vairākas funkcijas – veikals, salons, birojs un noliktava. Šādas vēlmes ir parasti lielām ārzemju kompānijām, kurām Rīgā ir Baltijas valstu centrālais birojs.
Atšķirībā no 2007. gada otrās puses tendencēm, salīdzinoši liela Ober-Haus Komercnodaļas klientu daļa telpas vēlas iegādāties savā īpašumā. Par telpu iegādi īpašumā interesējas galvenokārt vietējie uzņēmēji, kamēr ārvalstu kompānijas joprojām telpas vēlas nomāt, neskatoties uz pēdējā laikā ļoti pieaugušajām nomas maksām.
Investori aktīvi meklē veikalu telpas ar esošiem nomniekiem Rīgas centrā. Šajā segmentā piedāvājums ir ļoti mazs.
Tirdzniecības telpu nomas maksas centrā un Vecrīgā vidēji ir 50 – 70 EUR/m2, dažās vietās sasniedzot pat 80 EUR/m2. Nomas maksas tirdzniecības centros Rīgā ir no 15 – 50 EUR + PVN + komunālie maksājumi, enkurnomnieki maksā vidēji 9 - 12 EUR/m2.
Tirdzniecības telpu pārdošanas cenas ir vidēji 7000 EUR/m2 par labas kvalitātes telpām Vecrīgā, Rīgas centrā un tā perifērijā vidēji 5000 – 7000 EUR/m2.
