Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2007. gada jūnijs
Jūnijā sērijveidu dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos vidējā cena sastāda 1636 EUR/kv.m. Salīdzinot ar maija vidējo cenu 1660 EUR/kv.m ir notikusi cenu korekcija 1,5% apmērā. Cenas ir atgriezušās februāra līmenī, bet pusgada laikā cenas kopumā ir pieaugušas par 5%.
Jūnijā sērijveidu dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos vidējā cena sastāda 1636 EUR/kv.m. Salīdzinot ar maija vidējo cenu 1660 EUR/kv.m ir notikusi cenu korekcija 1,5% apmērā. Cenas ir atgriezušās februāra līmenī, bet pusgada laikā cenas kopumā ir pieaugušas par 5%.
Cenu korekcijas līdz šim galvenokārt notiek augstāko cenu piedāvājumā, pakāpeniski pazeminot cenu augšējo robežu.
Valdības pretinflācijas plāns ir ietekmējis notikumus nekustamā īpašuma tirgū. Pretēji daudzām prognozēm nekustamā īpašuma tirgū krīze nav iestājusies. To var skaidrot ar to, ka tirgū nonākušais piedāvājums nav pārsniedzis kritisko līmeni. Pašlaik piedāvājums vairs nepieaug, un jūnijā kopumā tas ir samazinājies par 9%. Var konstatēt arī faktu, ka straujais cenu pieaugums stabilizējas bez kritiskiem satricinājumiem.
Banku politika pēdējā mēneša laikā būtiski nav mainījusies – banku pašu noteiktās paaugstinātās prasības tiek pieskaņotas valsts pretinflācijas pasākumu noteiktajām. Pašlaik vairākas bankas izstrādā jaunus piedāvājumus, kuri atbilstu kredītņēmēju iespējām jaunajos apstākļos.
Pašlaik samazinās psiholoģisko faktoru ietekme uz tirgu. Cenu krituma gaidas ir palikušas vājākas, un jūnija otrajā pusē jau tika novērota pircēju aktivitātes paaugstināšanās. Sekojot tirgus inercei, atsevišķi sērijveida dzīvokļu pārdevēji turpina piedāvāt ievērojamas atlaides, tādā veidā cenšoties paātrināt darījumu noslēgšanu. Vienlaicīgi šos pašus dzīvokļus nekustamā īpašuma kompānijām īpašnieki nodod pārdošanai par augstāku cenu.
Pircēji kļuvuši ļoti izvēlīgi. Uzmanība tiek pievērsta tādiem agrāk mazāk novērtētiem faktoriem kā dzīvokļa novietojums ēkā, izgaismojums, apkārtnes infrastruktūra, kāpņu telpu stāvoklis.
Īres piedāvājums pēdējo 2 mēnešu laikā ir pieaudzis par 30%. Vienlaicīgi pieaug arī pieprasījums. Īrnieku liela daļa ir tādi cilvēki, kas labprātāk dzīvokli iegādātos īpašumā, tomēr nespēj to izdarīt jauno kreditēšanas noteikumu dēļ. Īres cenas arī pakāpeniski pieaug.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007.gada jūnijā Ober Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 29 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 23 realizēs Rīgā, 4 - Rīgas rajonā un 2 - citās Latvijas pilsētās. Lielāko daļu Rīgā plānoto projektu būvēs mikrorajonos – 18, bet Rīgas centrā - 5. Kopumā 2006. gada pirmajā pusē tirgū pieteikti 110 jaunie projekti.
Jūnija laikā pircēju aktivitāte palika iepriekšēja mēneša līmenī, bet mēneša nogalē interese par jauno mājokļu iegādi pieauga. Lielākā daļa pirkumu tika veikti dārgos objektos – dzīvokļi Rīgas centrā, mājas. Tas ir saistīts ar to, ka šo objektu pircēji ir mazāk atkarīgi no banku kreditēšanas.
Jūnijā jauno mājokļu segmenta vidējā cena ir pieaugusi par 1,8% un sasniedza 2175 EUR/kv.m līmeni. Kopumā 2007. gada pirmajos 6 mēnešos cena jaunajos projektos ir pieaugusi par 16%.
Jūnijā presē parādījās informācija par kompānijas NCC grandioziem plāniem. NCC tuvākajā laikā gatavojas uzsākt vairāku projektu būvniecību, kuru plānotais apjoms ir 2000 dzīvokļu.
Jeļena Koroļova, jauno projektu un investīciju nodaļas direktore: "Novērojot lielo attīstītāju aktivitātes, var atzīmēt, ka neskatoties uz tirgus situāciju, viņi turpina realizēt savus plānus. Tas izskaidrojams ar to, ka vērienīgie projekti ir ilgtermiņa, tāpēc īstermiņa izmaiņas tirgū nerada draudus. Jebkurā gadījumā, sakarā ar nepietiekamo un novecojošo dzīvojamo fondu, kā arī virzīšanos uz Eiropas Savienības vidējiem dzīves kvalitātes rādītājiem, Latvija paliek viens no perspektīvākajiem NĪ tirgiem Austrumeiropā".
Viena no jaunākajām tendencēm jauno mājokļu tirgū ir dzīvokļu iegāde darbinieku vajadzībām. Strauja darbaspēka aizplūšana uz ārzemēm spiež lielos uzņēmumus iegādāties saviem darbiniekiem dzīvokļus. Šie dzīvokļi darbiniekiem tiek izīrēti uz atvieglotiem noteikumiem, nereti ar tiesībām dzīvokli izpirkt. Lielu uzņēmumu vadītāji uzskata, ka tāda veida nekustamā īpašuma iegāde ļauj ne tikai noturēt darbiniekus un paaugstināt uzņēmuma pievilcību viņu acīs, bet arī izdevīgi investēt naudu un samazināt nodokļu izmaksas. Visbiežāk tādam nolūkam tiek iegādāti mājokļi ekonomiskajos jaunajos projektos, kas ir izvietoti 20-30 km no Rīgas vai Rīgas mazāk prestižajos mikrorajonos.
Novērtējot ilglaicīgas tendences, 2007. - 2009. gadā globalizācija un resursu centralizācija kļūs par Baltijas nekustamā īpašuma tirgus pamata tendenci. Tas nozīmē, ka notiks ietekmīga ārzemju kapitāla ieplūšana un tirgus koncentrācija lielāko kompāniju rokās gan attīstītāju, gan tirgotāju segmentā. 2007. gada sākumā izveidojusies situācija, kura izprovocēja īpaši ātru dotā procesa attīstību. Rezultātā var novērot, ka nelielās kompānijas neiztur pārāk stingrus darba nosacījumus un pamet tirgu. Savukārt, lielās kompānijas, tai skaitā ārzemnieki, paplašina savas ietekmes sfēras Baltijas reģionā. Daudzu nelielo kompāniju izdzīvošana jau šodien ir apdraudēta.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Jūnijā tirgus kopumā raksturojams kā neaktīvs, kas zināmā mērā izskaidrojams ar atvaļinājumu un svētku laiku, kā arī kopējo situāciju nekustamo īpašumu tirgū. Salīdzinājumā ar maiju nav novērotas būtiskas izmaiņas nekustamo īpašumu piedāvājumā vai pieprasījumā. Līdz ar to nav konstatētas arī būtiskas cenu izmaiņas tirgū. Atšķirībā no iepriekšējiem mēnešiem, pircēji tagad no sākuma saņem bankas kredītkomitejas apstiprinājumu un tikai pēc tam maksā rokasnaudu. Kā rezultātā ir paildzinājies pirkšanas process. Kopumā pircēji dalās divās kategorijās. Pirmajā kategorijā ietilpst tie, kam interesē pēc iespējas lētāks īpašums, bet otrā kategorija apvieno tos, kurus interesē labs īpašums ar labu skatu un atrašanās vietu rajonā, kam cena ir sekundārs jautājums. Otros situācija tirgū šobrīd ir mazāk ietekmējusi. Vēl joprojām saglabājusies interese par ekskluzīviem īpašumiem.
ZEMES TIRGUS
Jūnijā zemes īpašumu tirgū aktivitāte praktiski tāda pati kā iepriekšējos mēnešos. Cenu izmaiņas nav novērotas, atsevišķos piedāvājumos novērota cenas pazemināšana. Jūnija sākumā iegādātajiem īpašumiem vēl neattiecās norma, ka pārdodot tos ātrāk par 5 gadiem, jāmaksā ienākuma nodoklis. Tāpēc, domājams, privātie attīstītāji izmantoja pēdējo iespēju un aktivitāte tirgū nemazinājās.
Nākamajos mēnešos tomēr paredzama aktivitātes samazināšanās un, iespējams, neliela cenu korekcija uz leju, ko varētu izraisīt banku piesardzīgā kredītpolitika un prasība pēc VID izziņām, kas samazinās potenciālo pircēju skaitu.
Komercdarbībai izmantojamo zemju tirgū izmaiņu nav – pieprasītas zemes ar komunikācijām labu piebraucamo ceļu tuvumā biroju un noliktavu būvniecībai. Interese ir gan no attīstītāju puses, gan no uzņēmumu, kuri domā būvēt telpas pašu vajadzībām.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā pieprasījums pēc privātmājām saglabājas maija līmenī un ir raksturojams kā mazaktīvs. Pircēji izvēloties īpašumu detalizēti pievēršas kvalitātei. Tiek pievērsta lielāka uzmanība likviditātei, lai nepieciešamības gadījumā īpašums būtu viegli realizējams un netiktu zaudēti ieguldītie līdzekļi. Var prognozēt, ka tirgū palielināsies individuālo pasūtītāju skaits, kuri sadarbosies ar pārbaudītiem būvniekiem.
Tiek piedāvātas gan mūra, gan koka konstrukciju mājas, dažādos apdares līmeņos – "pilno", "balto" vai pelēko apdari. Visaktīvāk tiek piedāvātas mājas Mārupē un Piņķos, bet arī citi virzieni - Ādaži, Ķekava, Jaunmārupe, Babīte, Līči nezaudē aktivitāti.
Piedāvājumā pārsvarā figurē 1200 – 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju. Šādu objektu pārdošanas cenu kāpums apstājies. Līdzšinējais pieaugums bija 20 % robežās salīdzinot ar ziemas periodu. Jūnijā privātmāju cenas salīdzinot ar maiju bez īpašām izmaiņām.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā pieprasījums pēc privātmājām saglabājas maija līmenī un ir raksturojams kā mazaktīvs. Pircēji izvēloties īpašumu detalizēti pievēršas kvalitātei. Tiek pievērsta lielāka uzmanība likviditātei, lai nepieciešamības gadījumā īpašums būtu viegli realizējams un netiktu zaudēti ieguldītie līdzekļi. Var prognozēt, ka tirgū palielināsies individuālo pasūtītāju skaits, kuri sadarbosies ar pārbaudītiem būvniekiem.
Tiek piedāvātas gan mūra, gan koka konstrukciju mājas, dažādos apdares līmeņos – "pilno", "balto" vai pelēko apdari. Visaktīvāk tiek piedāvātas mājas Mārupē un Piņķos, bet arī citi virzieni - Ādaži, Ķekava, Jaunmārupe, Babīte, Līči nezaudē aktivitāti.
Piedāvājumā pārsvarā figurē 1200 – 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju. Šādu objektu pārdošanas cenu kāpums apstājies. Līdzšinējais pieaugums bija 20 % robežās salīdzinot ar ziemas periodu. Jūnijā privātmāju cenas salīdzinot ar maiju bez īpašām izmaiņām.
Cenu korekcijas līdz šim galvenokārt notiek augstāko cenu piedāvājumā, pakāpeniski pazeminot cenu augšējo robežu.
Valdības pretinflācijas plāns ir ietekmējis notikumus nekustamā īpašuma tirgū. Pretēji daudzām prognozēm nekustamā īpašuma tirgū krīze nav iestājusies. To var skaidrot ar to, ka tirgū nonākušais piedāvājums nav pārsniedzis kritisko līmeni. Pašlaik piedāvājums vairs nepieaug, un jūnijā kopumā tas ir samazinājies par 9%. Var konstatēt arī faktu, ka straujais cenu pieaugums stabilizējas bez kritiskiem satricinājumiem.
Banku politika pēdējā mēneša laikā būtiski nav mainījusies – banku pašu noteiktās paaugstinātās prasības tiek pieskaņotas valsts pretinflācijas pasākumu noteiktajām. Pašlaik vairākas bankas izstrādā jaunus piedāvājumus, kuri atbilstu kredītņēmēju iespējām jaunajos apstākļos.
Pašlaik samazinās psiholoģisko faktoru ietekme uz tirgu. Cenu krituma gaidas ir palikušas vājākas, un jūnija otrajā pusē jau tika novērota pircēju aktivitātes paaugstināšanās. Sekojot tirgus inercei, atsevišķi sērijveida dzīvokļu pārdevēji turpina piedāvāt ievērojamas atlaides, tādā veidā cenšoties paātrināt darījumu noslēgšanu. Vienlaicīgi šos pašus dzīvokļus nekustamā īpašuma kompānijām īpašnieki nodod pārdošanai par augstāku cenu.
Pircēji kļuvuši ļoti izvēlīgi. Uzmanība tiek pievērsta tādiem agrāk mazāk novērtētiem faktoriem kā dzīvokļa novietojums ēkā, izgaismojums, apkārtnes infrastruktūra, kāpņu telpu stāvoklis.
Īres piedāvājums pēdējo 2 mēnešu laikā ir pieaudzis par 30%. Vienlaicīgi pieaug arī pieprasījums. Īrnieku liela daļa ir tādi cilvēki, kas labprātāk dzīvokli iegādātos īpašumā, tomēr nespēj to izdarīt jauno kreditēšanas noteikumu dēļ. Īres cenas arī pakāpeniski pieaug.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2007.gada jūnijā Ober Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 29 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 23 realizēs Rīgā, 4 - Rīgas rajonā un 2 - citās Latvijas pilsētās. Lielāko daļu Rīgā plānoto projektu būvēs mikrorajonos – 18, bet Rīgas centrā - 5. Kopumā 2006. gada pirmajā pusē tirgū pieteikti 110 jaunie projekti.
Jūnija laikā pircēju aktivitāte palika iepriekšēja mēneša līmenī, bet mēneša nogalē interese par jauno mājokļu iegādi pieauga. Lielākā daļa pirkumu tika veikti dārgos objektos – dzīvokļi Rīgas centrā, mājas. Tas ir saistīts ar to, ka šo objektu pircēji ir mazāk atkarīgi no banku kreditēšanas.
Jūnijā jauno mājokļu segmenta vidējā cena ir pieaugusi par 1,8% un sasniedza 2175 EUR/kv.m līmeni. Kopumā 2007. gada pirmajos 6 mēnešos cena jaunajos projektos ir pieaugusi par 16%.
Jūnijā presē parādījās informācija par kompānijas NCC grandioziem plāniem. NCC tuvākajā laikā gatavojas uzsākt vairāku projektu būvniecību, kuru plānotais apjoms ir 2000 dzīvokļu.
Jeļena Koroļova, jauno projektu un investīciju nodaļas direktore: "Novērojot lielo attīstītāju aktivitātes, var atzīmēt, ka neskatoties uz tirgus situāciju, viņi turpina realizēt savus plānus. Tas izskaidrojams ar to, ka vērienīgie projekti ir ilgtermiņa, tāpēc īstermiņa izmaiņas tirgū nerada draudus. Jebkurā gadījumā, sakarā ar nepietiekamo un novecojošo dzīvojamo fondu, kā arī virzīšanos uz Eiropas Savienības vidējiem dzīves kvalitātes rādītājiem, Latvija paliek viens no perspektīvākajiem NĪ tirgiem Austrumeiropā".
Viena no jaunākajām tendencēm jauno mājokļu tirgū ir dzīvokļu iegāde darbinieku vajadzībām. Strauja darbaspēka aizplūšana uz ārzemēm spiež lielos uzņēmumus iegādāties saviem darbiniekiem dzīvokļus. Šie dzīvokļi darbiniekiem tiek izīrēti uz atvieglotiem noteikumiem, nereti ar tiesībām dzīvokli izpirkt. Lielu uzņēmumu vadītāji uzskata, ka tāda veida nekustamā īpašuma iegāde ļauj ne tikai noturēt darbiniekus un paaugstināt uzņēmuma pievilcību viņu acīs, bet arī izdevīgi investēt naudu un samazināt nodokļu izmaksas. Visbiežāk tādam nolūkam tiek iegādāti mājokļi ekonomiskajos jaunajos projektos, kas ir izvietoti 20-30 km no Rīgas vai Rīgas mazāk prestižajos mikrorajonos.
Novērtējot ilglaicīgas tendences, 2007. - 2009. gadā globalizācija un resursu centralizācija kļūs par Baltijas nekustamā īpašuma tirgus pamata tendenci. Tas nozīmē, ka notiks ietekmīga ārzemju kapitāla ieplūšana un tirgus koncentrācija lielāko kompāniju rokās gan attīstītāju, gan tirgotāju segmentā. 2007. gada sākumā izveidojusies situācija, kura izprovocēja īpaši ātru dotā procesa attīstību. Rezultātā var novērot, ka nelielās kompānijas neiztur pārāk stingrus darba nosacījumus un pamet tirgu. Savukārt, lielās kompānijas, tai skaitā ārzemnieki, paplašina savas ietekmes sfēras Baltijas reģionā. Daudzu nelielo kompāniju izdzīvošana jau šodien ir apdraudēta.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Jūnijā tirgus kopumā raksturojams kā neaktīvs, kas zināmā mērā izskaidrojams ar atvaļinājumu un svētku laiku, kā arī kopējo situāciju nekustamo īpašumu tirgū. Salīdzinājumā ar maiju nav novērotas būtiskas izmaiņas nekustamo īpašumu piedāvājumā vai pieprasījumā. Līdz ar to nav konstatētas arī būtiskas cenu izmaiņas tirgū. Atšķirībā no iepriekšējiem mēnešiem, pircēji tagad no sākuma saņem bankas kredītkomitejas apstiprinājumu un tikai pēc tam maksā rokasnaudu. Kā rezultātā ir paildzinājies pirkšanas process. Kopumā pircēji dalās divās kategorijās. Pirmajā kategorijā ietilpst tie, kam interesē pēc iespējas lētāks īpašums, bet otrā kategorija apvieno tos, kurus interesē labs īpašums ar labu skatu un atrašanās vietu rajonā, kam cena ir sekundārs jautājums. Otros situācija tirgū šobrīd ir mazāk ietekmējusi. Vēl joprojām saglabājusies interese par ekskluzīviem īpašumiem.
ZEMES TIRGUS
Jūnijā zemes īpašumu tirgū aktivitāte praktiski tāda pati kā iepriekšējos mēnešos. Cenu izmaiņas nav novērotas, atsevišķos piedāvājumos novērota cenas pazemināšana. Jūnija sākumā iegādātajiem īpašumiem vēl neattiecās norma, ka pārdodot tos ātrāk par 5 gadiem, jāmaksā ienākuma nodoklis. Tāpēc, domājams, privātie attīstītāji izmantoja pēdējo iespēju un aktivitāte tirgū nemazinājās.
Nākamajos mēnešos tomēr paredzama aktivitātes samazināšanās un, iespējams, neliela cenu korekcija uz leju, ko varētu izraisīt banku piesardzīgā kredītpolitika un prasība pēc VID izziņām, kas samazinās potenciālo pircēju skaitu.
Komercdarbībai izmantojamo zemju tirgū izmaiņu nav – pieprasītas zemes ar komunikācijām labu piebraucamo ceļu tuvumā biroju un noliktavu būvniecībai. Interese ir gan no attīstītāju puses, gan no uzņēmumu, kuri domā būvēt telpas pašu vajadzībām.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā pieprasījums pēc privātmājām saglabājas maija līmenī un ir raksturojams kā mazaktīvs. Pircēji izvēloties īpašumu detalizēti pievēršas kvalitātei. Tiek pievērsta lielāka uzmanība likviditātei, lai nepieciešamības gadījumā īpašums būtu viegli realizējams un netiktu zaudēti ieguldītie līdzekļi. Var prognozēt, ka tirgū palielināsies individuālo pasūtītāju skaits, kuri sadarbosies ar pārbaudītiem būvniekiem.
Tiek piedāvātas gan mūra, gan koka konstrukciju mājas, dažādos apdares līmeņos – "pilno", "balto" vai pelēko apdari. Visaktīvāk tiek piedāvātas mājas Mārupē un Piņķos, bet arī citi virzieni - Ādaži, Ķekava, Jaunmārupe, Babīte, Līči nezaudē aktivitāti.
Piedāvājumā pārsvarā figurē 1200 – 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju. Šādu objektu pārdošanas cenu kāpums apstājies. Līdzšinējais pieaugums bija 20 % robežās salīdzinot ar ziemas periodu. Jūnijā privātmāju cenas salīdzinot ar maiju bez īpašām izmaiņām.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā pieprasījums pēc privātmājām saglabājas maija līmenī un ir raksturojams kā mazaktīvs. Pircēji izvēloties īpašumu detalizēti pievēršas kvalitātei. Tiek pievērsta lielāka uzmanība likviditātei, lai nepieciešamības gadījumā īpašums būtu viegli realizējams un netiktu zaudēti ieguldītie līdzekļi. Var prognozēt, ka tirgū palielināsies individuālo pasūtītāju skaits, kuri sadarbosies ar pārbaudītiem būvniekiem.
Tiek piedāvātas gan mūra, gan koka konstrukciju mājas, dažādos apdares līmeņos – "pilno", "balto" vai pelēko apdari. Visaktīvāk tiek piedāvātas mājas Mārupē un Piņķos, bet arī citi virzieni - Ādaži, Ķekava, Jaunmārupe, Babīte, Līči nezaudē aktivitāti.
Piedāvājumā pārsvarā figurē 1200 – 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju. Šādu objektu pārdošanas cenu kāpums apstājies. Līdzšinējais pieaugums bija 20 % robežās salīdzinot ar ziemas periodu. Jūnijā privātmāju cenas salīdzinot ar maiju bez īpašām izmaiņām.