Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2008. gada jūnijs
2008. gada jūnija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1314 EUR/m2 (maijā 1357 EUR/m2). Cenas mēneša laikā samazinājušās vidēji par 1,8%.
2008. gada jūnija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1314 EUR/m2 (maijā 1357 EUR/m2). Cenas mēneša laikā samazinājušās vidēji par 1,8%.
Jūnijā, salīdzinot ar iepriekšējo mēnesi, novērojams mazāks cenu kritums. Cenu pazemināšanās temps ir samazinājies, kas paredz cenu stabilizēšanās tendenci jau šā gada otrajā pusē.
Salīdzinot ar maiju, jūnijā sērijveida dzīvokļiem kvadrātmetra cenai ir novērojams mazāks cenu kritums Rīgas mikrorajonos - Ķengaragā, Imantā un Zolitūdē.
Visvairāk cenas jūnijā pazeminājušās dzīvokļiem Purvciemā un Pļavniekos, attiecīgi -3,9% un -3,8%. Vismazāk- Bolderājā (-1,2%) un Sarkandaugavā (-1,9%).
Arī Teikā jūnijā novērots, ka cenas pazeminājušās vairāk nekā tas bija maijā, savukārt Juglā tās vairs būtiski nemainījās.
Šobrīd manāmu aktivitāti izrāda denacionalizēto māju īrnieki, kuri ir saņēmuši kompensācijas īpašuma iegādei. Viņus galvenokārt interesē 1- 2 istabu dzīvokļi.
Mājokļu īres tirgū šomēnes aktīvitāti izrāda uzņēmumi, kuru darbinieki ieradušies no ārvalstīm un tiem nepieciešama dzīvesvieta Latvijā.
Vidējā dzīvokļu cena mikrorajonu jaunajos projektos jūnijā bija 1890 EUR/m2. Vidējā dzīvokļu cena jaunajos projektos Rīgā mēneša laikā samazinājās par 5%.
Vecrīgā, salīdzinot ar Kluso centru un Tuvo centru, interese par dzīvokļiem ir mazāka. Pārsvarā potenciālie pircēji ir ārzemnieki, vietējie iedzīvotāji sastāda tikai 50% no kopējā klientu skaita. Vietējo pircēju vidū daudz pievilcīgāks ir Klusais Centrs, kaut arī cenas īpašumiem nereti tur ir augstākas nekā Vecrīgā.
Izvērtējot pircēju aktivitāti un pozitīvu lēmumu pieņemšanu par īpašuma iegādi, var secināt, ka līdz ar aktivitātes palielināšanos cenu zemākā robeža Centra un Vecrīgas dzīvokļiem ir sasniegta.
Augsto tirgus aktivitāti biroju telpu segmentā nosaka potenciālo nomnieku vēlme paplašināt savu darbību, kā arī, resursu optimizācijas nolūkā, vajadzība samazināt savu pašreizējo telpu platības.
Novērojama tendence nelielu tirdzniecības centru attīstīšanai Rīgas mikrorajonos un Latvijas pilsētās, ārpus Rīgas. Tas izskaidrojams ar to, ka liela daļa populāru zīmolu vēlas palielināt savu atpazīstamību un nostiprināt tirgus pozīcijas.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008. gada jūnija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1314 EUR/m2 (maijā 1357 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 1,8%.
Ziepniekkalns, Zolitūde, Imanta, Bolderāja, Āgenskalns, Ķengarags. Jūnijā novērojams vienmērīgs cenu samazinājums. Vienlīdz pieprasīti ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Mazāku interesi pircēji izrāda par lielajām platībām, kā arī jaunajiem projektiem šajos rajonos. Pārdaugavā sērijveida dzīvokļa cena svārstās robežās no 1000 – 1300 EUR/kv.m. Viszemākās cenas par kvadrātmetru ir lietuviešu projekta dzīvokļiem. Pēc dzīvokļiem Bolderājā lielākoties interesi izrāda paši Bolderājas iedzīvotāji, kas jau dzīvo un strādā Bolderājā vai arī vēlas iegādāties lielāku un kvalitatīvāku mājokli. Šajā mikrorajonā no piedāvātajiem dzīvokļiem tirgū pamatā dominē 103.sērijas dzīvokļi, neremontēti. Vismazākais piedāvājums ir mazģimeņu projektiem.
Āgenskalns ir pieprasīts rajons, jo ir salīdzinoši tuvu pilsētas aktīvajam centram. Šajā mikrorajonā tiek piedāvāti dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu un apdares materiāliem.
Salīdzinot ar maiju, jūnijā sērijveida dzīvokļiem kvadrātmetra cenai ir novērojams mazāks cenu kritums Rīgas mikrorajonos - Ķengaragā, Imantā un Zolitūdē.
Teika, Jugla, Mežciems, Purvciems, Pļavnieki. Jūnijā saglabājas neliela pircēju aktivitāte. Šobrīd manāmu aktivitāti izrāda denacionalizēto māju īrnieki, kuri ir saņēmuši kompensācijas īpašuma iegādei. Pārsvarā viņi interesējas par 1-2 istabas sērijveida dzīvokļiem. Kopumā pircējiem joprojām ir nogaidoša attieksme un īpašuma iegādes nepieciešamība tiek nopietni izvērtēta. Vislielākais cenu pazeminājums jūnijā bija Purvciemā un Pļavniekos, attiecīgi -3,9% un -3,8%. Mazākais cenu samazinājums - Bolderājā (-1,2%) un Sarkandaugavā (-1,9%). Salīdzinot ar maiju, jūnijā Teikā ir novērots lielāks cenu pazeminājums, nekā tas bija maijā, savukārt Juglā tās vairs būtiski nemainījās.
Vecmīlgrāvis un Sarkandaugava. Cenas turpina pazemināties. Vecmīlgrāvī lielākais piedāvājums ir 602. sērijas un lietuviešu projekta ēkās. Salīdzinoši ar iepriekšējiem mēnešiem, palielinājies tirgū piedāvāto trīsistabu dzīvokļu skaits.
Jūnijā, salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi, novērojams mazāks cenu kritums. Cenu pazemināšanās temps ir samazinājies, kas paredz cenu stabilizēšanās tendenci jau šā gada otrajā pusē.
MĀJOKĻU ĪRE
Jūnijā īres cenas pazeminājās, bet kopumā jūtama īres mājokļu cenu stabilizācija gan centra namos, gan mikrorajonos. Nedaudz palielinājusies ir īres maksa Vecrīgas dzīvokļiem. Šajā mēnesī pieprasītākie ir kvalitatīvi divistabu dzīvokļi par labu cenu (līdz 550 – 650 EUR), kā arī eleganti trīsistabu dzīvokļi par 1000 EUR un vairāk. Mājokļu īres tirgū šomēnes aktīvi piemeklē jaunu dzīves vietu dažādi uzņēmumi, kuru darbinieki ieradušies no ārvalstīm. Šie īrnieki galvenokārt uzmanību pievērš drošai atrašanās vietai, slēgtai un koptai kāpņu telpai, svarīgs ir arī kvalitatīvs dzīvokļa remonts un aprīkojums. Savukārt vietējie iedzīvotāji lielu interesi izrāda par vienistabas un divistabu dzīvokļiem centrā, ja ir noteikta cena līdz apmēram 450 EUR vai arī mājokļiem mikrorajonos – sērijveida mājās vai jaunajos projektos.
Kaut arī vēl aizvien ļoti svarīga loma ir mājokļa atrašanās vietai, potenciālie īrnieki tomēr ir ar mieru "atkāpties" dažus kvartālus tālāk no aktīvā centra, kurā dzīvokļu cenas ir manāmi augstākas, jo šī centra daļa ir pietiekami pieprasīta sava komforta un drošības dēļ.
Jūnijā parādās īrnieku interese īrēt privātmāju kādā pierīgā rajoniem – Mārupē, Jūrmalā, Piņķos, Berģos. Kā iemesls ir vasaras sezonas sākums, kad cilvēkiem ir vēlme atrasties svaigā gaisā, būt savā privātā teritorijā, bet vienlaikus būt nelielā attālumā no Rīgas centra. Pašreiz vidējā privātmāju īres cena ir sākot no 850 EUR līdz pat 2000 EUR.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008. gada jūnijā Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 3 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. Visi projekti ir ar nelielu dzīvokļu skaitu. Līdz ar to piedāvājuma samazināšanās tendence jauno projektu tirgū turpinās.
Projektu attīstītāju skaits, kuri piedāvā savus projektus pārdošanai finansējuma trūkuma dēļ, turpina pieaugt.
Vidējā dzīvokļu cena mikrorajonu jaunajos projektos jūnijā bija 1890 EUR/m2. Vidējā dzīvokļu cena jaunajos projektos Rīgā mēneša laikā samazinājās par 5%.
Vislielākā pircēju interese ir par lētākiem piedāvājumiem.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Jūnija pirmo pusi var raksturot kā vidēji aktīvu. Tuvojoties vasaras saulgriežu svētkiem, aktivitāte nedaudz samazinājās un var prognozēt, ka tāda tā saglabāsies vēl jūlijā. Vislielākā interese potenciālajiem pircējiem bija par maziem un lētiem īpašumiem, bez remonta, cenu kategorijā līdz 60 000 EUR. Tomēr pircēji interesējas arī par lieliem īpašumiem tuvajā un klusajā centrā ar labu remontu, labu skatu, cenu amplitūdā 400 000 – 800 000 EUR. Šāda izvēle liecina par pircēju kategoriju, kurus vismazāk ietekmē ekonomiskā situācija valstī.
Vecrīgā, salīdzinot ar Kluso centru un Tuvo centru, interese par dzīvokļiem ir mazāka. Pārsvarā potenciālie pircēji ir ārzemnieki, vietējie iedzīvotāji sastāda tikai 50% no kopējā klientu skaita. Vietējo pircēju vidū daudz pievilcīgāks ir Klusais Centrs, kaut arī īpašumi tur nereti ir dārgāki nekā Vecrīgā.
Analizējot pircēju aktivitāti un rīcību, var secināt, ka līdz ar aktivitātes palielināšanos cenu zemākā robeža Centra un Vecrīgas dzīvokļiem ir sasniegta.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Jūnijā darījumu skaita izmaiņas privātapbūves zemes tirgū nav novērotas. Visaktīvākie rajoni zemes tirgū ir Ķekava, Mārupe, Babīte, Ropaži un Olaines pagasts. Darījumi galvenokārt notiek jaunajos ciematos, kas atrodas netālu no pagasta centra (līdz 5 – 10 km) par cenām, kas lielākoties ir zemākas par vidējām dotajā reģionā. Vidējā darījumu cena šajos reģionos ir 25 – 40 EUR/m2.
Neskatoties uz pircēju pasivitāti, zemes īpašumu cenas lielākajā daļā tirgus paliek nemainīgas – masveidīgs cenu pazeminājums nenotiek. Atsevišķos gadījumos, tāpat kā privātmāju tirgū, par ievērojamu cenas pazeminājumu (līdz 20 % un vairāk) ir gatavi vienoties pārdevēji, kuriem īpašuma realizācija nepieciešama īsā laika periodā.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā privātmāju tirgū saglabājās ierastās iepriekšējo mēnešu tendences - augsts piedāvājums, potenciālo pirceju interese par piedāvājumu, bet salīdzinoši mazs skaits notikušu darījumu. Pārdevēji saglabā savu elastīgo nostāju attiecībā uz cenu, ir pretīmnākoši pircējam, bet par ievērojamu cenu samazinājumu, aptuveni 20 % robežās, ir gatavi vienoties tikai tie pārdevēji, kam ir nepieciešama īpašuma realizācija īsā laika periodā.
Iezīmējas fakts, ka attīstītāji, kas realizē salīdzinoši nelielu skaitu privātmāju projektu, aptuveni līdz 15 mājām, nonākuši pie secinājuma, ka pieprasītākās ir dzīvojamās mājas 100 – 130 m2 platībā, kas apzīmē ekonomisko klasi, taču nevis uz kvalitātes, bet l uz funkcionalitātes rēķina. Tiek veidoti pievilcīgi projekti, iekļaujot koka konstrukciju elementus un kvalitatīvu koka apdari interjerā. Šāda veida ēkas tiek piedāvātas cenu kategorijā 140 000 – 185 000 EUR, kur cenu amplitūdu galvenokārt nosaka zemes cena konkrētajā vietā, nevis celtniecības izmaksas.
Pārdevēji, kas nevar realizēt privātmājas, nereti paralēli piedāvā tās iznomāt. Dzīvojamo māju pārdošanā aktīvi tiek iesaistīti profesionāli pārdevēji. Ciematu attīstītāji samazina būvnieku štata vienības līdz minimumam, iesaldē līgumus ar apakšuzņēmējiem.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
Biroju telpas
2008. gada jūnijā pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām biroju telpām saglabājies iepriekšējo mēnešu līmenī. Klientus interesē biroji jaunajos biroju centros vai arī izremontēti augstas kvalitātes biroji pilsētas centrā, pirmskara mājās, vēlams ar vairākām atsevišķām telpām un virtuvi.
Augsto tirgus aktivitāti biroju telpu segmentā nosaka potenciālo nomnieku vēlme paplašināt savu darbību, kā arī, resursu optimizācijas nolūkā, vajadzība samazināt savu pašreizējo telpu platības. Būtisks nosacījums ir arī biroja gala lietotāja neatkarība no bankas kredītresursiem un spēja ātri un elastīgi pieņemt lēmumus.
Nomnieki kļūst aizvien izglītotāki un prasīgāki pret biroju kompleksu attīstītājiem un apsaimniekotājiem. Tas ir iespējams pateicoties jaunu un kvalitatīvu biroja centru būvniecībai, kas pamazām sāk izkonkurēt pirms vairākiem gadiem būvētos biroju kompleksus gan cenas, gan piedāvāto pakalpojumu klāsta un kvalitātes ziņā.
Salīdzinot cenas ar gada pirmo ceturksni, jūnija mēnesī tās nav būtiski mainījušās. B klases biroju cena 12 – 18 EUR/m2, A klases biroju 20 – 25 EUR/m2. Ēkas apsaimniekošanas cena 0,70 - 3 EUR/m2. Neliels cenu kritums ir novērojams C klases biroju segmentā, kas ir izskaidrojams ar piedāvājuma palielināšanos B klases biroju segmentā un klientu izvēli par labu kvalitatīvākām un labāk aprīkotām telpām ar pievienoto vērtību.
Tirdzniecības platības
Pieprasītākajās un ekskluzīvākajās vietās nomas maksas saglabājušās iepriekšējā līmenī - vidēji 70-100 EUR/m2. Mazāk pieprasītās vietās aprīļa un maija mēnešos novērotais cenu kritums ir apstājies un nomas maksa nostabilizējusies robežās no 20-60 EUR/m2. Telpu pārdošanas cenas nav mainījušās, saglabājot iepriekšējā mēneša cenu līmeni – 5000 – 7000 EUR/m2, Vecrīgā 7000 – 10 000/m2.
Nemainīgi lielākais pieprasījums ir pēc tirdzniecības platībām tirdzniecības centros un Rīgas centrā pie ielām ar lielu gājēju plūsmu.
Novērojama tendence nelielu tirdzniecības centru attīstīšanai Rīgas mikrorajonos un Latvijas pilsētās, ārpus Rīgas. Tas izskaidrojams ar to, ka liela daļa populāru zīmolu vēlas palielināt savu atpazīstamību un nostiprināt tirgus pozīcijas. Būtiskākie faktori, kas būtu jāņem vērā izvērtējot tirdzniecības centru (T/C) potenciālu, ir iedzīvotāju skaits, pašvaldības politika, kā arī plānotā infrastruktūras attīstība, kas ir nozīmīgs faktors veiksmīgai biznesa koncepcijai.
Šādiem vietējiem T/C Latvijas pilsētās rūpīgi jāizvērtē arī tādi riska faktori kā: potenciālo nomnieku zemāka maksātspēja nekā Rīgā, ierobežots pircēju skaits, jo, ja, piemēram, Cēsu pilsētas iedzīvotājs ir gatavs apvienot Rīgas apmeklējumu ar iepirkšanos kādā no lielveikaliem, tad ir ievērojami mazāka varbūtība, ka Rīgas iedzīvotājs apmeklēs Cēsis vai Valmieru, lai iepirktos u.c. faktori. Par kaut cik nopietnu T/C projektēšanu var sākt domāt, ja aplēses rāda, ka vidējais apmeklētāju skaits nedēļā nebūs mazāks par 60 000 cilvēku.
Ober-Haus noslēgtie darījumi ļauj secināt, ka pašlaik aktīvākie telpu nomnieki ir ārzemju kompānijas, kuras nav skārusi Latvijas ekonomiskā situācija. Tās ir ar stabilu attīstības koncepciju un Latvija, ar īslaicīgām tirgus svārstībām, nav par pamatu uzņēmējdarbības neuzsākšanai.
Noliktavas un ražošanas telpas
Jūnijā turpina būt aktuāla tendence, ka mazajiem nomniekiem (500 – 2000 m2) ir sarežģīti nokļūt jaunajos loģistikas centros nomas maksas un pieejamo platību dēļ. Paradoksāli, ka lielajiem, potenciālajiem loģistikas centru nomniekiem vienmēr būs alternatīva būvēt pašiem, tāpēc visu noteiks tāds apstāklis, vai attīstītājs spēs piedāvāt tik izdevīgu nomas maksu un atrašanās vietu, lai potenciālajam lielajam klientam noliktavas vai ražošanas telpu būvniecību padarītu mazāk izdevīgu gan laika, gan finansu resursu ziņā.
Pašreizējos ekonomiskajos un tirgus apstākļos ieguvēji būs tie attīstītāji, kuri spēs realizēt koncepciju par mazo platību piedāvājumu tirgū (no 500 – 2000 m2), kur pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām noliktavām ir augsts un joprojām pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Pašreizējā situācijā klienti nereti ir spiesti izvēlēties telpas, kuru tehniskais stāvoklis bieži neatbilst prasītajai cenai.
Jūnijā noliktavu tirgū cenas būtiski nav mainījušās un ir no 3.5 līdz 7 EUR par vienu m2, atkarībā no noliktavu efektivitātes, būvniecības gada, kapacitātes, inženiertehniskā nodrošinājuma, infrastruktūras un atrašanās vietas.
Jūnijā, salīdzinot ar iepriekšējo mēnesi, novērojams mazāks cenu kritums. Cenu pazemināšanās temps ir samazinājies, kas paredz cenu stabilizēšanās tendenci jau šā gada otrajā pusē.
Salīdzinot ar maiju, jūnijā sērijveida dzīvokļiem kvadrātmetra cenai ir novērojams mazāks cenu kritums Rīgas mikrorajonos - Ķengaragā, Imantā un Zolitūdē.
Visvairāk cenas jūnijā pazeminājušās dzīvokļiem Purvciemā un Pļavniekos, attiecīgi -3,9% un -3,8%. Vismazāk- Bolderājā (-1,2%) un Sarkandaugavā (-1,9%).
Arī Teikā jūnijā novērots, ka cenas pazeminājušās vairāk nekā tas bija maijā, savukārt Juglā tās vairs būtiski nemainījās.
Šobrīd manāmu aktivitāti izrāda denacionalizēto māju īrnieki, kuri ir saņēmuši kompensācijas īpašuma iegādei. Viņus galvenokārt interesē 1- 2 istabu dzīvokļi.
Mājokļu īres tirgū šomēnes aktīvitāti izrāda uzņēmumi, kuru darbinieki ieradušies no ārvalstīm un tiem nepieciešama dzīvesvieta Latvijā.
Vidējā dzīvokļu cena mikrorajonu jaunajos projektos jūnijā bija 1890 EUR/m2. Vidējā dzīvokļu cena jaunajos projektos Rīgā mēneša laikā samazinājās par 5%.
Vecrīgā, salīdzinot ar Kluso centru un Tuvo centru, interese par dzīvokļiem ir mazāka. Pārsvarā potenciālie pircēji ir ārzemnieki, vietējie iedzīvotāji sastāda tikai 50% no kopējā klientu skaita. Vietējo pircēju vidū daudz pievilcīgāks ir Klusais Centrs, kaut arī cenas īpašumiem nereti tur ir augstākas nekā Vecrīgā.
Izvērtējot pircēju aktivitāti un pozitīvu lēmumu pieņemšanu par īpašuma iegādi, var secināt, ka līdz ar aktivitātes palielināšanos cenu zemākā robeža Centra un Vecrīgas dzīvokļiem ir sasniegta.
Augsto tirgus aktivitāti biroju telpu segmentā nosaka potenciālo nomnieku vēlme paplašināt savu darbību, kā arī, resursu optimizācijas nolūkā, vajadzība samazināt savu pašreizējo telpu platības.
Novērojama tendence nelielu tirdzniecības centru attīstīšanai Rīgas mikrorajonos un Latvijas pilsētās, ārpus Rīgas. Tas izskaidrojams ar to, ka liela daļa populāru zīmolu vēlas palielināt savu atpazīstamību un nostiprināt tirgus pozīcijas.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008. gada jūnija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1314 EUR/m2 (maijā 1357 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 1,8%.
Ziepniekkalns, Zolitūde, Imanta, Bolderāja, Āgenskalns, Ķengarags. Jūnijā novērojams vienmērīgs cenu samazinājums. Vienlīdz pieprasīti ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Mazāku interesi pircēji izrāda par lielajām platībām, kā arī jaunajiem projektiem šajos rajonos. Pārdaugavā sērijveida dzīvokļa cena svārstās robežās no 1000 – 1300 EUR/kv.m. Viszemākās cenas par kvadrātmetru ir lietuviešu projekta dzīvokļiem. Pēc dzīvokļiem Bolderājā lielākoties interesi izrāda paši Bolderājas iedzīvotāji, kas jau dzīvo un strādā Bolderājā vai arī vēlas iegādāties lielāku un kvalitatīvāku mājokli. Šajā mikrorajonā no piedāvātajiem dzīvokļiem tirgū pamatā dominē 103.sērijas dzīvokļi, neremontēti. Vismazākais piedāvājums ir mazģimeņu projektiem.
Āgenskalns ir pieprasīts rajons, jo ir salīdzinoši tuvu pilsētas aktīvajam centram. Šajā mikrorajonā tiek piedāvāti dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu un apdares materiāliem.
Salīdzinot ar maiju, jūnijā sērijveida dzīvokļiem kvadrātmetra cenai ir novērojams mazāks cenu kritums Rīgas mikrorajonos - Ķengaragā, Imantā un Zolitūdē.
Teika, Jugla, Mežciems, Purvciems, Pļavnieki. Jūnijā saglabājas neliela pircēju aktivitāte. Šobrīd manāmu aktivitāti izrāda denacionalizēto māju īrnieki, kuri ir saņēmuši kompensācijas īpašuma iegādei. Pārsvarā viņi interesējas par 1-2 istabas sērijveida dzīvokļiem. Kopumā pircējiem joprojām ir nogaidoša attieksme un īpašuma iegādes nepieciešamība tiek nopietni izvērtēta. Vislielākais cenu pazeminājums jūnijā bija Purvciemā un Pļavniekos, attiecīgi -3,9% un -3,8%. Mazākais cenu samazinājums - Bolderājā (-1,2%) un Sarkandaugavā (-1,9%). Salīdzinot ar maiju, jūnijā Teikā ir novērots lielāks cenu pazeminājums, nekā tas bija maijā, savukārt Juglā tās vairs būtiski nemainījās.
Vecmīlgrāvis un Sarkandaugava. Cenas turpina pazemināties. Vecmīlgrāvī lielākais piedāvājums ir 602. sērijas un lietuviešu projekta ēkās. Salīdzinoši ar iepriekšējiem mēnešiem, palielinājies tirgū piedāvāto trīsistabu dzīvokļu skaits.
Jūnijā, salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi, novērojams mazāks cenu kritums. Cenu pazemināšanās temps ir samazinājies, kas paredz cenu stabilizēšanās tendenci jau šā gada otrajā pusē.
MĀJOKĻU ĪRE
Jūnijā īres cenas pazeminājās, bet kopumā jūtama īres mājokļu cenu stabilizācija gan centra namos, gan mikrorajonos. Nedaudz palielinājusies ir īres maksa Vecrīgas dzīvokļiem. Šajā mēnesī pieprasītākie ir kvalitatīvi divistabu dzīvokļi par labu cenu (līdz 550 – 650 EUR), kā arī eleganti trīsistabu dzīvokļi par 1000 EUR un vairāk. Mājokļu īres tirgū šomēnes aktīvi piemeklē jaunu dzīves vietu dažādi uzņēmumi, kuru darbinieki ieradušies no ārvalstīm. Šie īrnieki galvenokārt uzmanību pievērš drošai atrašanās vietai, slēgtai un koptai kāpņu telpai, svarīgs ir arī kvalitatīvs dzīvokļa remonts un aprīkojums. Savukārt vietējie iedzīvotāji lielu interesi izrāda par vienistabas un divistabu dzīvokļiem centrā, ja ir noteikta cena līdz apmēram 450 EUR vai arī mājokļiem mikrorajonos – sērijveida mājās vai jaunajos projektos.
Kaut arī vēl aizvien ļoti svarīga loma ir mājokļa atrašanās vietai, potenciālie īrnieki tomēr ir ar mieru "atkāpties" dažus kvartālus tālāk no aktīvā centra, kurā dzīvokļu cenas ir manāmi augstākas, jo šī centra daļa ir pietiekami pieprasīta sava komforta un drošības dēļ.
Jūnijā parādās īrnieku interese īrēt privātmāju kādā pierīgā rajoniem – Mārupē, Jūrmalā, Piņķos, Berģos. Kā iemesls ir vasaras sezonas sākums, kad cilvēkiem ir vēlme atrasties svaigā gaisā, būt savā privātā teritorijā, bet vienlaikus būt nelielā attālumā no Rīgas centra. Pašreiz vidējā privātmāju īres cena ir sākot no 850 EUR līdz pat 2000 EUR.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008. gada jūnijā Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 3 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. Visi projekti ir ar nelielu dzīvokļu skaitu. Līdz ar to piedāvājuma samazināšanās tendence jauno projektu tirgū turpinās.
Projektu attīstītāju skaits, kuri piedāvā savus projektus pārdošanai finansējuma trūkuma dēļ, turpina pieaugt.
Vidējā dzīvokļu cena mikrorajonu jaunajos projektos jūnijā bija 1890 EUR/m2. Vidējā dzīvokļu cena jaunajos projektos Rīgā mēneša laikā samazinājās par 5%.
Vislielākā pircēju interese ir par lētākiem piedāvājumiem.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Jūnija pirmo pusi var raksturot kā vidēji aktīvu. Tuvojoties vasaras saulgriežu svētkiem, aktivitāte nedaudz samazinājās un var prognozēt, ka tāda tā saglabāsies vēl jūlijā. Vislielākā interese potenciālajiem pircējiem bija par maziem un lētiem īpašumiem, bez remonta, cenu kategorijā līdz 60 000 EUR. Tomēr pircēji interesējas arī par lieliem īpašumiem tuvajā un klusajā centrā ar labu remontu, labu skatu, cenu amplitūdā 400 000 – 800 000 EUR. Šāda izvēle liecina par pircēju kategoriju, kurus vismazāk ietekmē ekonomiskā situācija valstī.
Vecrīgā, salīdzinot ar Kluso centru un Tuvo centru, interese par dzīvokļiem ir mazāka. Pārsvarā potenciālie pircēji ir ārzemnieki, vietējie iedzīvotāji sastāda tikai 50% no kopējā klientu skaita. Vietējo pircēju vidū daudz pievilcīgāks ir Klusais Centrs, kaut arī īpašumi tur nereti ir dārgāki nekā Vecrīgā.
Analizējot pircēju aktivitāti un rīcību, var secināt, ka līdz ar aktivitātes palielināšanos cenu zemākā robeža Centra un Vecrīgas dzīvokļiem ir sasniegta.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Jūnijā darījumu skaita izmaiņas privātapbūves zemes tirgū nav novērotas. Visaktīvākie rajoni zemes tirgū ir Ķekava, Mārupe, Babīte, Ropaži un Olaines pagasts. Darījumi galvenokārt notiek jaunajos ciematos, kas atrodas netālu no pagasta centra (līdz 5 – 10 km) par cenām, kas lielākoties ir zemākas par vidējām dotajā reģionā. Vidējā darījumu cena šajos reģionos ir 25 – 40 EUR/m2.
Neskatoties uz pircēju pasivitāti, zemes īpašumu cenas lielākajā daļā tirgus paliek nemainīgas – masveidīgs cenu pazeminājums nenotiek. Atsevišķos gadījumos, tāpat kā privātmāju tirgū, par ievērojamu cenas pazeminājumu (līdz 20 % un vairāk) ir gatavi vienoties pārdevēji, kuriem īpašuma realizācija nepieciešama īsā laika periodā.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
Jūnijā privātmāju tirgū saglabājās ierastās iepriekšējo mēnešu tendences - augsts piedāvājums, potenciālo pirceju interese par piedāvājumu, bet salīdzinoši mazs skaits notikušu darījumu. Pārdevēji saglabā savu elastīgo nostāju attiecībā uz cenu, ir pretīmnākoši pircējam, bet par ievērojamu cenu samazinājumu, aptuveni 20 % robežās, ir gatavi vienoties tikai tie pārdevēji, kam ir nepieciešama īpašuma realizācija īsā laika periodā.
Iezīmējas fakts, ka attīstītāji, kas realizē salīdzinoši nelielu skaitu privātmāju projektu, aptuveni līdz 15 mājām, nonākuši pie secinājuma, ka pieprasītākās ir dzīvojamās mājas 100 – 130 m2 platībā, kas apzīmē ekonomisko klasi, taču nevis uz kvalitātes, bet l uz funkcionalitātes rēķina. Tiek veidoti pievilcīgi projekti, iekļaujot koka konstrukciju elementus un kvalitatīvu koka apdari interjerā. Šāda veida ēkas tiek piedāvātas cenu kategorijā 140 000 – 185 000 EUR, kur cenu amplitūdu galvenokārt nosaka zemes cena konkrētajā vietā, nevis celtniecības izmaksas.
Pārdevēji, kas nevar realizēt privātmājas, nereti paralēli piedāvā tās iznomāt. Dzīvojamo māju pārdošanā aktīvi tiek iesaistīti profesionāli pārdevēji. Ciematu attīstītāji samazina būvnieku štata vienības līdz minimumam, iesaldē līgumus ar apakšuzņēmējiem.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
Biroju telpas
2008. gada jūnijā pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām biroju telpām saglabājies iepriekšējo mēnešu līmenī. Klientus interesē biroji jaunajos biroju centros vai arī izremontēti augstas kvalitātes biroji pilsētas centrā, pirmskara mājās, vēlams ar vairākām atsevišķām telpām un virtuvi.
Augsto tirgus aktivitāti biroju telpu segmentā nosaka potenciālo nomnieku vēlme paplašināt savu darbību, kā arī, resursu optimizācijas nolūkā, vajadzība samazināt savu pašreizējo telpu platības. Būtisks nosacījums ir arī biroja gala lietotāja neatkarība no bankas kredītresursiem un spēja ātri un elastīgi pieņemt lēmumus.
Nomnieki kļūst aizvien izglītotāki un prasīgāki pret biroju kompleksu attīstītājiem un apsaimniekotājiem. Tas ir iespējams pateicoties jaunu un kvalitatīvu biroja centru būvniecībai, kas pamazām sāk izkonkurēt pirms vairākiem gadiem būvētos biroju kompleksus gan cenas, gan piedāvāto pakalpojumu klāsta un kvalitātes ziņā.
Salīdzinot cenas ar gada pirmo ceturksni, jūnija mēnesī tās nav būtiski mainījušās. B klases biroju cena 12 – 18 EUR/m2, A klases biroju 20 – 25 EUR/m2. Ēkas apsaimniekošanas cena 0,70 - 3 EUR/m2. Neliels cenu kritums ir novērojams C klases biroju segmentā, kas ir izskaidrojams ar piedāvājuma palielināšanos B klases biroju segmentā un klientu izvēli par labu kvalitatīvākām un labāk aprīkotām telpām ar pievienoto vērtību.
Tirdzniecības platības
Pieprasītākajās un ekskluzīvākajās vietās nomas maksas saglabājušās iepriekšējā līmenī - vidēji 70-100 EUR/m2. Mazāk pieprasītās vietās aprīļa un maija mēnešos novērotais cenu kritums ir apstājies un nomas maksa nostabilizējusies robežās no 20-60 EUR/m2. Telpu pārdošanas cenas nav mainījušās, saglabājot iepriekšējā mēneša cenu līmeni – 5000 – 7000 EUR/m2, Vecrīgā 7000 – 10 000/m2.
Nemainīgi lielākais pieprasījums ir pēc tirdzniecības platībām tirdzniecības centros un Rīgas centrā pie ielām ar lielu gājēju plūsmu.
Novērojama tendence nelielu tirdzniecības centru attīstīšanai Rīgas mikrorajonos un Latvijas pilsētās, ārpus Rīgas. Tas izskaidrojams ar to, ka liela daļa populāru zīmolu vēlas palielināt savu atpazīstamību un nostiprināt tirgus pozīcijas. Būtiskākie faktori, kas būtu jāņem vērā izvērtējot tirdzniecības centru (T/C) potenciālu, ir iedzīvotāju skaits, pašvaldības politika, kā arī plānotā infrastruktūras attīstība, kas ir nozīmīgs faktors veiksmīgai biznesa koncepcijai.
Šādiem vietējiem T/C Latvijas pilsētās rūpīgi jāizvērtē arī tādi riska faktori kā: potenciālo nomnieku zemāka maksātspēja nekā Rīgā, ierobežots pircēju skaits, jo, ja, piemēram, Cēsu pilsētas iedzīvotājs ir gatavs apvienot Rīgas apmeklējumu ar iepirkšanos kādā no lielveikaliem, tad ir ievērojami mazāka varbūtība, ka Rīgas iedzīvotājs apmeklēs Cēsis vai Valmieru, lai iepirktos u.c. faktori. Par kaut cik nopietnu T/C projektēšanu var sākt domāt, ja aplēses rāda, ka vidējais apmeklētāju skaits nedēļā nebūs mazāks par 60 000 cilvēku.
Ober-Haus noslēgtie darījumi ļauj secināt, ka pašlaik aktīvākie telpu nomnieki ir ārzemju kompānijas, kuras nav skārusi Latvijas ekonomiskā situācija. Tās ir ar stabilu attīstības koncepciju un Latvija, ar īslaicīgām tirgus svārstībām, nav par pamatu uzņēmējdarbības neuzsākšanai.
Noliktavas un ražošanas telpas
Jūnijā turpina būt aktuāla tendence, ka mazajiem nomniekiem (500 – 2000 m2) ir sarežģīti nokļūt jaunajos loģistikas centros nomas maksas un pieejamo platību dēļ. Paradoksāli, ka lielajiem, potenciālajiem loģistikas centru nomniekiem vienmēr būs alternatīva būvēt pašiem, tāpēc visu noteiks tāds apstāklis, vai attīstītājs spēs piedāvāt tik izdevīgu nomas maksu un atrašanās vietu, lai potenciālajam lielajam klientam noliktavas vai ražošanas telpu būvniecību padarītu mazāk izdevīgu gan laika, gan finansu resursu ziņā.
Pašreizējos ekonomiskajos un tirgus apstākļos ieguvēji būs tie attīstītāji, kuri spēs realizēt koncepciju par mazo platību piedāvājumu tirgū (no 500 – 2000 m2), kur pieprasījums pēc kvalitatīvām un modernām noliktavām ir augsts un joprojām pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Pašreizējā situācijā klienti nereti ir spiesti izvēlēties telpas, kuru tehniskais stāvoklis bieži neatbilst prasītajai cenai.
Jūnijā noliktavu tirgū cenas būtiski nav mainījušās un ir no 3.5 līdz 7 EUR par vienu m2, atkarībā no noliktavu efektivitātes, būvniecības gada, kapacitātes, inženiertehniskā nodrošinājuma, infrastruktūras un atrašanās vietas.