Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2008. gada maijs
2008. gada maija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1357 EUR/m2 (aprīlī 1390 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2,6%. Kopējais cenu samazinājums pēdējo 12 mēnešu laikā ir 18 %.
2008. gada maija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1357 EUR/m2 (aprīlī 1390 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2,6%. Kopējais cenu samazinājums pēdējo 12 mēnešu laikā ir 18 %.
Pēc Rīgas pilsētas zemesgramatas datu bāzes, darījumu aktivitāte saglabājas iepriekšējā mēneša līmenī.
Lielākais pieprasījums ir pēc tikko izremontētim nelielas platības dzīvokļiem (2-istabas) Rīgas mikrorajonos.
Salīdzinot ar 2007. gada sākuma rādītājiem, mēnesī pieteiktais jauno projektu skaits Rīgā samazinājās par 50%, Rīgas rajonā par 75%, citās Latvijas pilsētās par 80%. Jauno dzīvojamo māju celtniecība ievērojami samazina savus tempus. Jauni projekti parādās arvien retāk, un jau iesāktā celtniecība tiek iesaldēta.
Maijā turpinās vienmērīga dzīvokļu cenu samazināšanās gan Rīgas mikrorajonos, gan Centrā un Vecrīgā. Centra un Vecrīgas dzīvokļiem pieaugusi potenciālo dzīvokļu pircēju interese, salīdzinot ar iepriekšējo periodu. Pircēji ir kļuvuši aktīvāki.
Piedāvājums privātmāju tirgū joprojām augsts. Pieaug potenciālo pircēju interese, bet slēgto darījumu skaits būtiski nemainās. Lai pārdevējs varētu sekmīgi, īsā laika periodā veikt darījumu, cena jāsamazina pat līdz 20%, salīdzinājumā ar vidējo piedāvājumu.
Pārdevēji kļūst arvien pretimnākošāki attiecībā uz cenu, kā arī ir gatavi sniegt papildus īpašuma uzlabojumus, lai veiksmīgi slēgtu darījumu.
Vidējā cena uz dzīvokļiem mikrorajonu jaunbūvēs maijā sastādīja 1993 EUR/m2. Tādā veidā, vidējā jauno dzīvokļu cena Rīgā jaunos projektos samazinājās par 5%. Ir konstatēti gadījumi, kad jauno projektu attīstītāji piedāvā mājokļus Rīgā par 1300-1400 Eur/m2.
Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos nomnieki aizvien vairāk pārskata savas izmaksas, to lietderību, tāpēc, izvēloties noliktavas un ražošanas telpas, īpaši rūpīgi tiek izvērtēta transporta plūsma, biežāko maršrutu virzieni, kā lielāko klientu atrašanās vieta.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008. gada maija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1357 EUR/m2 (aprīlī 1390 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2,6%. Kopējais cenu samazinājums pēdējo 12 mēnešu laikā ir 18 %.
Pēc Rīgas pilsētas zemesgramatas datu bāzes, darījumu aktivitāte saglabājas iepriekšējā mēneša līmenī.
Ziepniekkalns, Zolitūde, Imanta, Ķengarags. Lielākais pieprasījums tirgū ir pēc dzīvokļiem ar nelielu platību. Maija mēnesī, tāpat kā iepriekš, dzīvokļu cenas vienā rajonā vienas sērijas dzīvokļiem atšķīrās pat no 1100 līdz 1500 EUR/m2. Imantā cenas samazinājās straujāk nekā Zolitūdē. Tas izskaidrojams ar to, ka Zolitūdē ir 119. un 104. mājas sērijas, kuras joprojām ir vienas no pieprasītākajām. Vislielākais cenu samazinājums maijā starp Rīgas mikrorajoniem bija Ķengaraga dzīvokļiem (- 7%), tam seko Jugla (- 3,9%) un Imanta (- 3,6%). Vismazākais cenu samazinājums bijis Āgenskalnā (- 1,1%).
Teika, Jugla, Mežciems, Purvciems, Pļavnieki. Vislielākais pieprasījums ir pēc tikko izremontētiem 2-istabu dzīvokļiem par labu cenu. Šobrīd piedāvājumā pārsvarā ir lieli, remontēti dzīvokļi. Pārdodot šādus dzīvokļus, pārdevēji vēlas atgūt tajos remontā un uzlabojumos ieguldītos līdzekļus. Rezultātā cena ir tik augsta, ka pircējs labāk izvēlas iegādāties mājokli kādā no jaunajiem projektiem. Pašlaik pircējus neinteresē neremontēti, lieli dzīvokļi, jo nav vairs aktuāli nopirkt dzīvokli bez remonta un pašiem remontēt. Pircējs ir tērējis daudz enerģijas un līdzekļus īpašuma iegādei un nevēlas nodarboties ar remonta darbiem.
No augstāk minētajiem rajoniem, lielākais pieprasījums un aktivitāte ir novērojama Purvciemā. Pieprasījums ir pēc 119.sērijas gan Purvciemā, gan Pļavniekos.
Vecmīlgrāvis un Sarkandaugava. Maijā joprojām dzīvokļu cenas turpina samazināties. Dārgākie dzīvokļi šajos mikrorajonos ir 103. sērijas ēkās. Plaši pārstāvētas praktiski visu sēriju ēkas dažādās cenu kategorijās. Ņemot vērā, ka tirgū pastāv cenas kaulēšanas moments pirkuma izvēles brīdī, reālā darījuma summa ir zemāka par dzīvokļa sākuma cenu un cenu, par kādu dzīvokļi tiek piedāvāti tirgū.
Maijā saglabājas vienmērīga sērijveida dzīvokļu cenas samazināšanās. Mājokļu īpašnieki, kas ir plānojuši savus nekustamos īpašumus pārdod, tos lielākoties jau ir izlikuši tirdzniecībā. Bet šobrīd bieži pārdošanas cenu nosaka pircējs un pārdevējs ir gatavs vienoties par kompromisa cenu. Daļa potenciālo pircēju nesteidzas ar īpašuma iegādi, jo gaida vēl cenu kritumu. Līdz ar to aktivitāte nav liela, kas ir pašsaprotami.
MĀJOKĻU ĪRE
Maijā, tāpat kā tas bija aprīlī, vēl aizvien saglabājas neliels dzīvokļu cenu samazinājums gan Rīgas mikrorajonu mājās, gan centra mājās. Turpretim pieaudzis jauno projektu īres piedāvājums par salīdzinoši zemākām cenām (sākot no 550 EUR) gan centrā, gan mikrorajonos. Daļa jauno projektu īpašnieku pamazām samazina sākotnēji noteiktās, nesamērīgi augstās īres maksas saviem dzīvokļiem, redzot, ka tos ir grūti izīrēt.
Pieprasījums īres tirgū Rīgā maijā palicis nemainīgs – pieprasītākie ir divistabu un trīsistabu dzīvokļi cenās no 600 EUR – 1000 EUR mēnesī.
Arvien lielāks īres dzīvokļu pieprasījums ir vērojams dažādos Rīgas mikrorajonos – pieprasītākie ir vienistabas un divistabu dzīvokļi cenās līdz 200 LVL – 300 LVL mēnesī (plus komunālie maksājumi). Lielākie pieprasījuma veidotāji ir cilvēki ar vidējiem ienākumiem, kuriem mēneša ienākumu dēļ nav iespēja iegādāties dzīvokli.
Mājokļu īres maksas galvenais noteicošais joprojām ir tā atrašanās vieta. Rīgas centrā vidējās izmaksas par vienu izīrētā mājokļa kvadrātmetru ir 10 līdz 12 eiro, citos Rīgas mikrorajonos - 9 līdz 12 eiro. Jo tālāk no Rīgas centra atrodas dzīvoklis, jo zemāka ir tā īres maksa.
Īrējamo mājokļu piedāvājums ārpus Rīgas ir salīdzinoši neliels, kaut arī pieprasījums pēdējo mēnešu laikā ir palielinājies, jo cilvēki ir gatavi drīzāk mērot tālāku ceļu uz darbu, nekā maksāt ļoti augstu īres maksu. Būtisks nosacījums izvēlei īrēt dzīvokli vai māju ārpus Rīgas ir ne tikai augstajām īres cenām, bet arī vēlme būt prom no lielpilsētas burzmas.
Īres maksas noteikšanā jāņem vērā vairāki faktori, no kuriem būtiskākie ir:
mājokļa atrašanās vieta,
kāpņu telpas stāvoklis,
sabiedriskā transporta plūsma konkrētajā vietā,
vai tiek nodrošināta autostāvvieta,
telpu plānojums.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008.gada maijā Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 5 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem, no kuriem visi atrodas Rīgā: centrā un 4 mikrorajonos.
2008. gada maijā pieteikts 1 rindu māju projekts (Jaunciemā).
Salīdzinot ar 2007. gada sākuma rādītājiem, mēnesī pieteiktais jauno projektu skaits Rīgā samazinājās par 50%, Rīgas rajonā par 75%, citās Latvijas pilsētās par 80%. Jauno dzīvojamo māju celtniecība ievērojami samazina savu tempus. Jauni projekti parādās arvien retāk, un jau iesāktā celtniecība tiek iesaldēta.
Šo procesu veicina sekojoši faktori:
1. Bankas samazina finansējumu
Bankas ievērojami samazināja jaunās celtniecības finansēšanu, kā arī biežāk sāka pieprasīt kredīta līdzekļu tūlītējo atmaksāšanu.
2. Spekulatīva interese samazināt cenas
Tirgū iesaistījās jauna pircēju kategorija – investori "lāči". Stādoties priekšā kā klienti, viņi mēģina piespiest attīstītājus būtiski samazināt cenas. Šie ir tā saucamie jaunā viļņa spekulanti, kuri ir finansiāli nodrošināti un izpērk nekustamos īpašumus par pazeminātām cenām. Viņi izmanto situāciju, kad tirgus mainījies no "Buļļu" tirgu uz "Lāču" tirgu, un pastiprina tā lejupslīdi.
3. Piesardzīga banku pozīcija
Ceturkšņa hipotekārais kreditēšanas apjoms samazinājies līdz 2005. gada līmenim. Nereti klientu speciālisti bankā iesaka tuvākajā laikā atlikt īpašuma iegādi.
Jeļena Koroļova, jauno projektu nodaļas direktore: - "Mēs diskutējam ar banku speciālistiem par iespējām pircējiem saņemt kredītus dolāros, jo mēneša maksājums šādā veidā samazinās par 30%. Banku speciālisti neiesaka dolāru kredītus, uzsverot eiro stabilitāti. Bet jāatzīst, ka šādā veidā arī bankas pieprasītais ienākumu līmenis no klienta varētu samazināties par 30%. Jākonstatē, ka diemžēl Latvijas iedzīvotājiem nav labvēlīgi nosacījumi mājokļu iegādei un tas apdraud būvniecības attīstību. Ja pārdošanas cenas samazināsies zem būvniecības izmaksām, nozares attīstība pilnībā apstāsies uz nenoteiktu laiku".
Vidējā cena uz dzīvokļiem mikrorajonu jaunbūvēs maijā sastādīja 1993 EUR/m2. Tādā veidā, vidējā jauno dzīvokļu cena Rīgā jaunos projektos samazinājās par 5%. Ir konstatēti gadījumi, kad jauno projektu attīstītāji piedāvā mājokļus Rīgā par 1300-1400 Eur/m2.
Cenu pazemināšanas tendence var novest pie jauno mājokļu kvalitātes pazemināšanās. Lai iegūtu zemāku celtniecības pašizmaksas līmeni, attīstītāji izmantos lētākus materiālus un būvniecības tehnoloģijas.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Maija mēnesī pieaugusi potenciālo dzīvokļu pircēju interese, salīdzinot ar iepriekšējo periodu. Pircēji ir kļuvuši aktīvāki. Arvien vairāk tiek dota priekšroka jau izremontētiem dzīvokļiem ar mēbelēm, tādējādi maksimāli samazinot papildus izmaksas, kas saistītas ar mājokļa iekārtošanu.
Lielākoties interese ir par 2 – 4 istabu dzīvokļiem ar remontu, labu atrašanās vietu un labu plānojumu, kā arī lētiem un neremontētiem vienistabas dzīvokļiem. Pircēju vidū vairāk parādās ārvalstu pilsoņi, kas meklē labus īpašumus investīcijām par maksimāli zemām cenām.
Samazinājies ir centrā un Vecrīgā piedāvāto īpašumu skaits.
Aija Klauža- izpilddirektora v.i.-
"Maijā samazinājies piedāvāto īpašumu skaits centrā, klusajā centrā un Vecrīgā. Praktiski netiek piedāvāti jauni, pievilcīgi objekti. Tas izskaidrojams ar to, ka šajos rajonos ir stipri ierobežots īpašumu skaits, un tie īpašnieki, kuri ir nolēmuši savus īpašumus pārdot, tos jau ir izlikuši pārdošanā. Potenciālie pircēji to ir sapratuši un maijā bija novērojama pastiprināta interese par dzīvokļiem centrā. Pašlaik vēl ir iespējams iegādāties dzīvokļus labā vietā par labu cenu".
Maijā, salīdzinot ar aprīli, ir novērojama neliela cenu samazināšanās centra un Vecrīgas dzīvokļiem, taču kopumā strauja cenu krišanās netika novērota, izņemot atsevišķus gadījumus, kad īpašnieki personisku iemeslu dēļ ir spiesti steidzami pārdot īpašumu. Pārdevēji, kuri var atļauties, turpina nogaidīt un atlikt dzīvokļu pārdošanu uz vēlāku laiku. Palielinās arī īpašnieku tendence dzīvokļus izīrēt.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Maijā darījumu skaits privātapbūves zemes tirgū ir bijis nemainīgi zems. Zemes īpašumi, tāpat kā jebkurš cits nekustamais īpašums pēdējā laikā, vairs netiek uztverts kā īstermiņa investīcijas. Tik pat kā nenotiek darījumi ar lielajiem, ciematiem paredzētajiem zemes gabaliem. Zemes gabalus privātapbūvei pērk praktiski tikai gala patērētāji, kas nolēmuši būvēt māju vai vasarnīcu.
Nav mazinājusies interese par komerciāli izmantojamām zemēm izdevīgās vietās par saprātīgām cenām. Pieprasītas ir platības gan noliktavu, gan tirdzniecības platību centru būvniecībai. Šiem segmentiem svarīgie aspekti ir tuvums lielajiem ceļiem un ielām, kā arī komunikāciju esamība.
Ir interese par lauksaimniecībā izmantojamām zemēm visā Latvijā, pieprasītākās vietas ir Zemgale un Kurzeme. Pieprasītas lielas platības, virs 20 ha par cenu 700 – 1200 LVL/ha.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2008. gada maijā piedāvājums privātmāju tirgū joprojām augsts. Pieaug potenciālo pircēju interese, bet slēgto darījumu skaits būtiski nemainās. Lai pārdevējs varētu sekmīgi, īsā laika periodā veikt darījumu, cena jāsamazina pat līdz 20%, salīdzinājumā ar vidējo piedāvājumu.
Pārdevēji kļūst arvien pretimnākošāki attiecībā uz cenu, kā arī ir gatavi sniegt papildus īpašuma uzlabojumus, lai veiksmīgi noslēgtu darījumu.
Maija mēnesī ir paaugstinājusies potenciālo pircēju interese pēc īpašumiem bijušajos Pierīgas dārzkopību kooperatīvos. Interese ir par mājām cenu kategorijā līdz 50 000 EUR, lai pēc iegādes esošo apbūvi rekonstruētu.
Privātmājām raksturīga tāda pati tendence kā dzīvokļiem: kuras nevar realizēt – īpašnieki piedāvā tās izīrēt. Dzīvojamo māju pārdošanā aktīvi tiek iesaistīti profesionāli pārdevēji.
Ciematu attīstītāji samazina būvnieku štata vienības līdz minimumam, iesaldē līgumus ar apakšuzņēmējiem.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
Biroju telpas
2008. gada maijā pieprasījums pēc biroju telpu nomas un iegādes saglabājās iepriekšējo mēnešu līmenī. Novērojama pieprasījuma palielināšanās tendence "lielo" platību segmentā – virs 3000 m2. Klientus interesē biroji jaunajos biroju centros vai arī izremontēti un augstas kvalitātes biroji pilsētas centrā, pirmskara mājās, vēlams ar vairākām atsevišķām telpām un virtuvi.
Maijā turpinājās tendence, ka lielākie valsts uzņēmumi meklē jaunas telpas, lai visas savas struktūras apvienotu vienā vietā, tādējādi samazinot patērētos resursus. Atrodot jaunas telpas, iepriekš izmantotās telpas uzņēmumi plāno nodot nomas tirgū vai pārdot.
Joprojām tiek attīstīti jauni projekti, domājot par klienta ērtībām. Viens no tiem ir projekts Miera ielā, kur 7 stāvos paredzēts apvienot gan tirdzniecības platības, gan biroju telpas, gan dzīvokļu īpašumus. Ēka tiks būvēta ieturot augstu arhitektūras kvalitāti un ievērojot visaugstākās prasības un celtniecības standartus.
Salīdzinot cenas ar gada pirmo ceturksni, maija mēnesī tās nav būtiski mainījušās. B klases biroju nomas maksas ir robežās no 12 – 18 EUR/m2, A klases biroju platības tiek iznomātas par 20 – 25 EUR/m2. Papildus ēkas apsaimniekošanas izmaksas ir 0,70 - 3 EUR/m2. Neliels cenu pazeminājums ir novērojams C klases biroju segmentā, kas ir izskaidrojams ar piedāvājuma palielināšanos B klases biroju segmentā un klientu izvēli par labu kvalitatīvākām un labāk aprīkotām telpām ar "pievienoto vērtību".
"Biroju nomas maksas cenas ir ļoti tuvu Ziemeļeiropas cenu līmenim, tāpēc domāju, ka krasi pavērsieni šajā segmentā tuvākajā laikā nav gaidāmi. Cits jautājums, ka Rīgā, salīdzinot ar citām Ziemeļeiropas valstīm, ir mazas piedāvāto A klases biroju centru platības. Lai gan šis segments izskatās ļoti perspektīvs un interesants, tomēr pastāv potenciālo nomnieku piesaistes risks, jo vidējā cena, kuru pašreiz ir gatavs maksāt Latvijas patērētājs, ir robežās no 14 – 17 EUR/m2": tā Ober Haus komercnodaļas vadītājs Artūrs Bogdanovs.
Tirdzniecības platības
Maijā turpinās nomas maksu samazinājuma tendence, kas aizsākās aprīļa mēnesī. Mazumtirdzniecības apjoma samazināšanās komplektā ar piedāvājuma pieaugumu un bieži vien neadekvāti augstajām nomas maksām, kas vietām pat divkārt pārsniedza tirdzniecības platību cenas Tallinā, ir veicinājušas to samazinājumu. No otras puses, starptautisku zīmolu ienākšana tirgū un vēlme iekarot pozīcijas, kā arī ekskluzīvu tirdzniecības vietu ierobežotais skaits nosaka to, ka šajā segmentā cenu pazeminājums nav novērojams vai nav tik nozīmīgs, kā citos tirdzniecības platību segmentos.
Pieprasītākajās un ekskluzīvākajās vietās Rīgas centrā nomas maksas saglabājušās iepriekšējā līmenī: vidēji 70-100 EUR/m2. Mazāk pieprasītās vietās novērojams cenu pazeminājums, un nomas maksa ir robežās 30-60 EUR/m2. Telpu pārdošanas cenas nav būtiski mainījušās, saglabājot iepriekšējā mēneša līmeni, kas ir 5 000 – 7 000 EUR/m2 Rīgas centrā un 7 000 – 10 000/m2 Vecrīgā.
Tā kā turpmākajos mēnešos nekas neliecina par ekonomiskās situācijas uzlabošanos un cilvēku pirktspējas pieaugumu, cenas varētu tikt saglabātas pašreizējā līmenī. Tālāk ejošs tirdzniecības platību cenu samazinājums netiek prognozēts, jo tas ir sācis līdzsvaroties un pakāpeniski izlīdzinās ar potenciālo nomnieku maksātspējas līmeni.
Noliktavas un ražošanas telpas
Arī maijā turpina būt aktuāla tendence, ka klienti nepieciešamās telpas meklē pēdējā brīdī (1-2 mēneši līdz jāatbrīvo esošās telpas). Lielākais pieprasījums ir pēc B klases noliktavu platībām līdz 2000 m2.
Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos nomnieki aizvien vairāk pārskata savas izmaksas, to lietderību, tāpēc, izvēloties noliktavas un ražošanas telpas, īpaši rūpīgi tiek izvērtēta transporta plūsma, biežāko maršrutu virzieni, kā lielāko klientu atrašanās vieta.
Liels ir klientu pieprasījums pēc nelielām un kvalitatīvām noliktavām līdz 500 m2, cenā ap 5 - 6 EUR. Jaunajos projektos piedāvājumā šādas noliktavu platībs faktiski nav. Tādēļ klienti ir spiesti izvēlēties telpas, kuru tehniskais stāvoklis bieži neatbilst prasītajai cenai.
Maija mēnesī noliktavu tirgū cenas palikušas nemainīgas: 3,5 - 7 EUR par vienu m2, atkarībā no noliktavu efektivitātes, būvniecības gada, kapacitātes, inženiertehniskā nodrošinājuma, infrastruktūras un atrašanās vietas.
Pēc Rīgas pilsētas zemesgramatas datu bāzes, darījumu aktivitāte saglabājas iepriekšējā mēneša līmenī.
Lielākais pieprasījums ir pēc tikko izremontētim nelielas platības dzīvokļiem (2-istabas) Rīgas mikrorajonos.
Salīdzinot ar 2007. gada sākuma rādītājiem, mēnesī pieteiktais jauno projektu skaits Rīgā samazinājās par 50%, Rīgas rajonā par 75%, citās Latvijas pilsētās par 80%. Jauno dzīvojamo māju celtniecība ievērojami samazina savus tempus. Jauni projekti parādās arvien retāk, un jau iesāktā celtniecība tiek iesaldēta.
Maijā turpinās vienmērīga dzīvokļu cenu samazināšanās gan Rīgas mikrorajonos, gan Centrā un Vecrīgā. Centra un Vecrīgas dzīvokļiem pieaugusi potenciālo dzīvokļu pircēju interese, salīdzinot ar iepriekšējo periodu. Pircēji ir kļuvuši aktīvāki.
Piedāvājums privātmāju tirgū joprojām augsts. Pieaug potenciālo pircēju interese, bet slēgto darījumu skaits būtiski nemainās. Lai pārdevējs varētu sekmīgi, īsā laika periodā veikt darījumu, cena jāsamazina pat līdz 20%, salīdzinājumā ar vidējo piedāvājumu.
Pārdevēji kļūst arvien pretimnākošāki attiecībā uz cenu, kā arī ir gatavi sniegt papildus īpašuma uzlabojumus, lai veiksmīgi slēgtu darījumu.
Vidējā cena uz dzīvokļiem mikrorajonu jaunbūvēs maijā sastādīja 1993 EUR/m2. Tādā veidā, vidējā jauno dzīvokļu cena Rīgā jaunos projektos samazinājās par 5%. Ir konstatēti gadījumi, kad jauno projektu attīstītāji piedāvā mājokļus Rīgā par 1300-1400 Eur/m2.
Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos nomnieki aizvien vairāk pārskata savas izmaksas, to lietderību, tāpēc, izvēloties noliktavas un ražošanas telpas, īpaši rūpīgi tiek izvērtēta transporta plūsma, biežāko maršrutu virzieni, kā lielāko klientu atrašanās vieta.
RĪGAS MIKRORAJONU SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻI
2008. gada maija beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1357 EUR/m2 (aprīlī 1390 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2,6%. Kopējais cenu samazinājums pēdējo 12 mēnešu laikā ir 18 %.
Pēc Rīgas pilsētas zemesgramatas datu bāzes, darījumu aktivitāte saglabājas iepriekšējā mēneša līmenī.
Ziepniekkalns, Zolitūde, Imanta, Ķengarags. Lielākais pieprasījums tirgū ir pēc dzīvokļiem ar nelielu platību. Maija mēnesī, tāpat kā iepriekš, dzīvokļu cenas vienā rajonā vienas sērijas dzīvokļiem atšķīrās pat no 1100 līdz 1500 EUR/m2. Imantā cenas samazinājās straujāk nekā Zolitūdē. Tas izskaidrojams ar to, ka Zolitūdē ir 119. un 104. mājas sērijas, kuras joprojām ir vienas no pieprasītākajām. Vislielākais cenu samazinājums maijā starp Rīgas mikrorajoniem bija Ķengaraga dzīvokļiem (- 7%), tam seko Jugla (- 3,9%) un Imanta (- 3,6%). Vismazākais cenu samazinājums bijis Āgenskalnā (- 1,1%).
Teika, Jugla, Mežciems, Purvciems, Pļavnieki. Vislielākais pieprasījums ir pēc tikko izremontētiem 2-istabu dzīvokļiem par labu cenu. Šobrīd piedāvājumā pārsvarā ir lieli, remontēti dzīvokļi. Pārdodot šādus dzīvokļus, pārdevēji vēlas atgūt tajos remontā un uzlabojumos ieguldītos līdzekļus. Rezultātā cena ir tik augsta, ka pircējs labāk izvēlas iegādāties mājokli kādā no jaunajiem projektiem. Pašlaik pircējus neinteresē neremontēti, lieli dzīvokļi, jo nav vairs aktuāli nopirkt dzīvokli bez remonta un pašiem remontēt. Pircējs ir tērējis daudz enerģijas un līdzekļus īpašuma iegādei un nevēlas nodarboties ar remonta darbiem.
No augstāk minētajiem rajoniem, lielākais pieprasījums un aktivitāte ir novērojama Purvciemā. Pieprasījums ir pēc 119.sērijas gan Purvciemā, gan Pļavniekos.
Vecmīlgrāvis un Sarkandaugava. Maijā joprojām dzīvokļu cenas turpina samazināties. Dārgākie dzīvokļi šajos mikrorajonos ir 103. sērijas ēkās. Plaši pārstāvētas praktiski visu sēriju ēkas dažādās cenu kategorijās. Ņemot vērā, ka tirgū pastāv cenas kaulēšanas moments pirkuma izvēles brīdī, reālā darījuma summa ir zemāka par dzīvokļa sākuma cenu un cenu, par kādu dzīvokļi tiek piedāvāti tirgū.
Maijā saglabājas vienmērīga sērijveida dzīvokļu cenas samazināšanās. Mājokļu īpašnieki, kas ir plānojuši savus nekustamos īpašumus pārdod, tos lielākoties jau ir izlikuši tirdzniecībā. Bet šobrīd bieži pārdošanas cenu nosaka pircējs un pārdevējs ir gatavs vienoties par kompromisa cenu. Daļa potenciālo pircēju nesteidzas ar īpašuma iegādi, jo gaida vēl cenu kritumu. Līdz ar to aktivitāte nav liela, kas ir pašsaprotami.
MĀJOKĻU ĪRE
Maijā, tāpat kā tas bija aprīlī, vēl aizvien saglabājas neliels dzīvokļu cenu samazinājums gan Rīgas mikrorajonu mājās, gan centra mājās. Turpretim pieaudzis jauno projektu īres piedāvājums par salīdzinoši zemākām cenām (sākot no 550 EUR) gan centrā, gan mikrorajonos. Daļa jauno projektu īpašnieku pamazām samazina sākotnēji noteiktās, nesamērīgi augstās īres maksas saviem dzīvokļiem, redzot, ka tos ir grūti izīrēt.
Pieprasījums īres tirgū Rīgā maijā palicis nemainīgs – pieprasītākie ir divistabu un trīsistabu dzīvokļi cenās no 600 EUR – 1000 EUR mēnesī.
Arvien lielāks īres dzīvokļu pieprasījums ir vērojams dažādos Rīgas mikrorajonos – pieprasītākie ir vienistabas un divistabu dzīvokļi cenās līdz 200 LVL – 300 LVL mēnesī (plus komunālie maksājumi). Lielākie pieprasījuma veidotāji ir cilvēki ar vidējiem ienākumiem, kuriem mēneša ienākumu dēļ nav iespēja iegādāties dzīvokli.
Mājokļu īres maksas galvenais noteicošais joprojām ir tā atrašanās vieta. Rīgas centrā vidējās izmaksas par vienu izīrētā mājokļa kvadrātmetru ir 10 līdz 12 eiro, citos Rīgas mikrorajonos - 9 līdz 12 eiro. Jo tālāk no Rīgas centra atrodas dzīvoklis, jo zemāka ir tā īres maksa.
Īrējamo mājokļu piedāvājums ārpus Rīgas ir salīdzinoši neliels, kaut arī pieprasījums pēdējo mēnešu laikā ir palielinājies, jo cilvēki ir gatavi drīzāk mērot tālāku ceļu uz darbu, nekā maksāt ļoti augstu īres maksu. Būtisks nosacījums izvēlei īrēt dzīvokli vai māju ārpus Rīgas ir ne tikai augstajām īres cenām, bet arī vēlme būt prom no lielpilsētas burzmas.
Īres maksas noteikšanā jāņem vērā vairāki faktori, no kuriem būtiskākie ir:
mājokļa atrašanās vieta,
kāpņu telpas stāvoklis,
sabiedriskā transporta plūsma konkrētajā vietā,
vai tiek nodrošināta autostāvvieta,
telpu plānojums.
JAUNO PROJEKTU DZĪVOKĻI
2008.gada maijā Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 5 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem, no kuriem visi atrodas Rīgā: centrā un 4 mikrorajonos.
2008. gada maijā pieteikts 1 rindu māju projekts (Jaunciemā).
Salīdzinot ar 2007. gada sākuma rādītājiem, mēnesī pieteiktais jauno projektu skaits Rīgā samazinājās par 50%, Rīgas rajonā par 75%, citās Latvijas pilsētās par 80%. Jauno dzīvojamo māju celtniecība ievērojami samazina savu tempus. Jauni projekti parādās arvien retāk, un jau iesāktā celtniecība tiek iesaldēta.
Šo procesu veicina sekojoši faktori:
1. Bankas samazina finansējumu
Bankas ievērojami samazināja jaunās celtniecības finansēšanu, kā arī biežāk sāka pieprasīt kredīta līdzekļu tūlītējo atmaksāšanu.
2. Spekulatīva interese samazināt cenas
Tirgū iesaistījās jauna pircēju kategorija – investori "lāči". Stādoties priekšā kā klienti, viņi mēģina piespiest attīstītājus būtiski samazināt cenas. Šie ir tā saucamie jaunā viļņa spekulanti, kuri ir finansiāli nodrošināti un izpērk nekustamos īpašumus par pazeminātām cenām. Viņi izmanto situāciju, kad tirgus mainījies no "Buļļu" tirgu uz "Lāču" tirgu, un pastiprina tā lejupslīdi.
3. Piesardzīga banku pozīcija
Ceturkšņa hipotekārais kreditēšanas apjoms samazinājies līdz 2005. gada līmenim. Nereti klientu speciālisti bankā iesaka tuvākajā laikā atlikt īpašuma iegādi.
Jeļena Koroļova, jauno projektu nodaļas direktore: - "Mēs diskutējam ar banku speciālistiem par iespējām pircējiem saņemt kredītus dolāros, jo mēneša maksājums šādā veidā samazinās par 30%. Banku speciālisti neiesaka dolāru kredītus, uzsverot eiro stabilitāti. Bet jāatzīst, ka šādā veidā arī bankas pieprasītais ienākumu līmenis no klienta varētu samazināties par 30%. Jākonstatē, ka diemžēl Latvijas iedzīvotājiem nav labvēlīgi nosacījumi mājokļu iegādei un tas apdraud būvniecības attīstību. Ja pārdošanas cenas samazināsies zem būvniecības izmaksām, nozares attīstība pilnībā apstāsies uz nenoteiktu laiku".
Vidējā cena uz dzīvokļiem mikrorajonu jaunbūvēs maijā sastādīja 1993 EUR/m2. Tādā veidā, vidējā jauno dzīvokļu cena Rīgā jaunos projektos samazinājās par 5%. Ir konstatēti gadījumi, kad jauno projektu attīstītāji piedāvā mājokļus Rīgā par 1300-1400 Eur/m2.
Cenu pazemināšanas tendence var novest pie jauno mājokļu kvalitātes pazemināšanās. Lai iegūtu zemāku celtniecības pašizmaksas līmeni, attīstītāji izmantos lētākus materiālus un būvniecības tehnoloģijas.
DZĪVOKĻI RĪGAS CENTRĀ UN VECRĪGĀ
Maija mēnesī pieaugusi potenciālo dzīvokļu pircēju interese, salīdzinot ar iepriekšējo periodu. Pircēji ir kļuvuši aktīvāki. Arvien vairāk tiek dota priekšroka jau izremontētiem dzīvokļiem ar mēbelēm, tādējādi maksimāli samazinot papildus izmaksas, kas saistītas ar mājokļa iekārtošanu.
Lielākoties interese ir par 2 – 4 istabu dzīvokļiem ar remontu, labu atrašanās vietu un labu plānojumu, kā arī lētiem un neremontētiem vienistabas dzīvokļiem. Pircēju vidū vairāk parādās ārvalstu pilsoņi, kas meklē labus īpašumus investīcijām par maksimāli zemām cenām.
Samazinājies ir centrā un Vecrīgā piedāvāto īpašumu skaits.
Aija Klauža- izpilddirektora v.i.-
"Maijā samazinājies piedāvāto īpašumu skaits centrā, klusajā centrā un Vecrīgā. Praktiski netiek piedāvāti jauni, pievilcīgi objekti. Tas izskaidrojams ar to, ka šajos rajonos ir stipri ierobežots īpašumu skaits, un tie īpašnieki, kuri ir nolēmuši savus īpašumus pārdot, tos jau ir izlikuši pārdošanā. Potenciālie pircēji to ir sapratuši un maijā bija novērojama pastiprināta interese par dzīvokļiem centrā. Pašlaik vēl ir iespējams iegādāties dzīvokļus labā vietā par labu cenu".
Maijā, salīdzinot ar aprīli, ir novērojama neliela cenu samazināšanās centra un Vecrīgas dzīvokļiem, taču kopumā strauja cenu krišanās netika novērota, izņemot atsevišķus gadījumus, kad īpašnieki personisku iemeslu dēļ ir spiesti steidzami pārdot īpašumu. Pārdevēji, kuri var atļauties, turpina nogaidīt un atlikt dzīvokļu pārdošanu uz vēlāku laiku. Palielinās arī īpašnieku tendence dzīvokļus izīrēt.
ZEMES TIRGUS (platības līdz 2000 kv.m)
Maijā darījumu skaits privātapbūves zemes tirgū ir bijis nemainīgi zems. Zemes īpašumi, tāpat kā jebkurš cits nekustamais īpašums pēdējā laikā, vairs netiek uztverts kā īstermiņa investīcijas. Tik pat kā nenotiek darījumi ar lielajiem, ciematiem paredzētajiem zemes gabaliem. Zemes gabalus privātapbūvei pērk praktiski tikai gala patērētāji, kas nolēmuši būvēt māju vai vasarnīcu.
Nav mazinājusies interese par komerciāli izmantojamām zemēm izdevīgās vietās par saprātīgām cenām. Pieprasītas ir platības gan noliktavu, gan tirdzniecības platību centru būvniecībai. Šiem segmentiem svarīgie aspekti ir tuvums lielajiem ceļiem un ielām, kā arī komunikāciju esamība.
Ir interese par lauksaimniecībā izmantojamām zemēm visā Latvijā, pieprasītākās vietas ir Zemgale un Kurzeme. Pieprasītas lielas platības, virs 20 ha par cenu 700 – 1200 LVL/ha.
PRIVĀTMĀJU TIRGUS
2008. gada maijā piedāvājums privātmāju tirgū joprojām augsts. Pieaug potenciālo pircēju interese, bet slēgto darījumu skaits būtiski nemainās. Lai pārdevējs varētu sekmīgi, īsā laika periodā veikt darījumu, cena jāsamazina pat līdz 20%, salīdzinājumā ar vidējo piedāvājumu.
Pārdevēji kļūst arvien pretimnākošāki attiecībā uz cenu, kā arī ir gatavi sniegt papildus īpašuma uzlabojumus, lai veiksmīgi noslēgtu darījumu.
Maija mēnesī ir paaugstinājusies potenciālo pircēju interese pēc īpašumiem bijušajos Pierīgas dārzkopību kooperatīvos. Interese ir par mājām cenu kategorijā līdz 50 000 EUR, lai pēc iegādes esošo apbūvi rekonstruētu.
Privātmājām raksturīga tāda pati tendence kā dzīvokļiem: kuras nevar realizēt – īpašnieki piedāvā tās izīrēt. Dzīvojamo māju pārdošanā aktīvi tiek iesaistīti profesionāli pārdevēji.
Ciematu attīstītāji samazina būvnieku štata vienības līdz minimumam, iesaldē līgumus ar apakšuzņēmējiem.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
Biroju telpas
2008. gada maijā pieprasījums pēc biroju telpu nomas un iegādes saglabājās iepriekšējo mēnešu līmenī. Novērojama pieprasījuma palielināšanās tendence "lielo" platību segmentā – virs 3000 m2. Klientus interesē biroji jaunajos biroju centros vai arī izremontēti un augstas kvalitātes biroji pilsētas centrā, pirmskara mājās, vēlams ar vairākām atsevišķām telpām un virtuvi.
Maijā turpinājās tendence, ka lielākie valsts uzņēmumi meklē jaunas telpas, lai visas savas struktūras apvienotu vienā vietā, tādējādi samazinot patērētos resursus. Atrodot jaunas telpas, iepriekš izmantotās telpas uzņēmumi plāno nodot nomas tirgū vai pārdot.
Joprojām tiek attīstīti jauni projekti, domājot par klienta ērtībām. Viens no tiem ir projekts Miera ielā, kur 7 stāvos paredzēts apvienot gan tirdzniecības platības, gan biroju telpas, gan dzīvokļu īpašumus. Ēka tiks būvēta ieturot augstu arhitektūras kvalitāti un ievērojot visaugstākās prasības un celtniecības standartus.
Salīdzinot cenas ar gada pirmo ceturksni, maija mēnesī tās nav būtiski mainījušās. B klases biroju nomas maksas ir robežās no 12 – 18 EUR/m2, A klases biroju platības tiek iznomātas par 20 – 25 EUR/m2. Papildus ēkas apsaimniekošanas izmaksas ir 0,70 - 3 EUR/m2. Neliels cenu pazeminājums ir novērojams C klases biroju segmentā, kas ir izskaidrojams ar piedāvājuma palielināšanos B klases biroju segmentā un klientu izvēli par labu kvalitatīvākām un labāk aprīkotām telpām ar "pievienoto vērtību".
"Biroju nomas maksas cenas ir ļoti tuvu Ziemeļeiropas cenu līmenim, tāpēc domāju, ka krasi pavērsieni šajā segmentā tuvākajā laikā nav gaidāmi. Cits jautājums, ka Rīgā, salīdzinot ar citām Ziemeļeiropas valstīm, ir mazas piedāvāto A klases biroju centru platības. Lai gan šis segments izskatās ļoti perspektīvs un interesants, tomēr pastāv potenciālo nomnieku piesaistes risks, jo vidējā cena, kuru pašreiz ir gatavs maksāt Latvijas patērētājs, ir robežās no 14 – 17 EUR/m2": tā Ober Haus komercnodaļas vadītājs Artūrs Bogdanovs.
Tirdzniecības platības
Maijā turpinās nomas maksu samazinājuma tendence, kas aizsākās aprīļa mēnesī. Mazumtirdzniecības apjoma samazināšanās komplektā ar piedāvājuma pieaugumu un bieži vien neadekvāti augstajām nomas maksām, kas vietām pat divkārt pārsniedza tirdzniecības platību cenas Tallinā, ir veicinājušas to samazinājumu. No otras puses, starptautisku zīmolu ienākšana tirgū un vēlme iekarot pozīcijas, kā arī ekskluzīvu tirdzniecības vietu ierobežotais skaits nosaka to, ka šajā segmentā cenu pazeminājums nav novērojams vai nav tik nozīmīgs, kā citos tirdzniecības platību segmentos.
Pieprasītākajās un ekskluzīvākajās vietās Rīgas centrā nomas maksas saglabājušās iepriekšējā līmenī: vidēji 70-100 EUR/m2. Mazāk pieprasītās vietās novērojams cenu pazeminājums, un nomas maksa ir robežās 30-60 EUR/m2. Telpu pārdošanas cenas nav būtiski mainījušās, saglabājot iepriekšējā mēneša līmeni, kas ir 5 000 – 7 000 EUR/m2 Rīgas centrā un 7 000 – 10 000/m2 Vecrīgā.
Tā kā turpmākajos mēnešos nekas neliecina par ekonomiskās situācijas uzlabošanos un cilvēku pirktspējas pieaugumu, cenas varētu tikt saglabātas pašreizējā līmenī. Tālāk ejošs tirdzniecības platību cenu samazinājums netiek prognozēts, jo tas ir sācis līdzsvaroties un pakāpeniski izlīdzinās ar potenciālo nomnieku maksātspējas līmeni.
Noliktavas un ražošanas telpas
Arī maijā turpina būt aktuāla tendence, ka klienti nepieciešamās telpas meklē pēdējā brīdī (1-2 mēneši līdz jāatbrīvo esošās telpas). Lielākais pieprasījums ir pēc B klases noliktavu platībām līdz 2000 m2.
Pašreizējos ekonomiskajos apstākļos nomnieki aizvien vairāk pārskata savas izmaksas, to lietderību, tāpēc, izvēloties noliktavas un ražošanas telpas, īpaši rūpīgi tiek izvērtēta transporta plūsma, biežāko maršrutu virzieni, kā lielāko klientu atrašanās vieta.
Liels ir klientu pieprasījums pēc nelielām un kvalitatīvām noliktavām līdz 500 m2, cenā ap 5 - 6 EUR. Jaunajos projektos piedāvājumā šādas noliktavu platībs faktiski nav. Tādēļ klienti ir spiesti izvēlēties telpas, kuru tehniskais stāvoklis bieži neatbilst prasītajai cenai.
Maija mēnesī noliktavu tirgū cenas palikušas nemainīgas: 3,5 - 7 EUR par vienu m2, atkarībā no noliktavu efektivitātes, būvniecības gada, kapacitātes, inženiertehniskā nodrošinājuma, infrastruktūras un atrašanās vietas.
