Nekustamā īpašuma tirgus: valstij – pēdējais vārds. Un arī darbs
Par sarežģījumiem Latvijas nekustamā īpašuma tirgū rakstīts un runāts ne reizi vien. Atbildību par radušos situāciju norakstīja un joprojām noraksta uz bankām, kas noteikušas striktākus noteikumus hipotekāro kredītu izsniegšanai. Maz gan tiek runāts par to, kādi ir pašreizējās situācijas patiesie iemesli. Nekustamo īpašumu kataloga New Projects.lv redakcijai tajos iedziļināties palīdzēja kompānijas «Balthaus» Analītikas nodaļas vadītājas Ludmila Zommere.
Par sarežģījumiem Latvijas nekustamā īpašuma tirgū rakstīts un runāts ne reizi vien. Atbildību par radušos situāciju norakstīja un joprojām noraksta uz bankām, kas noteikušas striktākus noteikumus hipotekāro kredītu izsniegšanai. Maz gan tiek runāts par to, kādi ir pašreizējās situācijas patiesie iemesli. Nekustamo īpašumu kataloga New Projects.lv redakcijai tajos iedziļināties palīdzēja kompānijas «Balthaus» Analītikas nodaļas vadītājas Ludmila Zommere.
Pieejama hipotēka padarīja mājokli nepieejamu
Jebkurš ekonomikas students zina: ja valstī, kurā iedzīvotāju ienākumu līmenis ir nepietiekami augsts, tiek ieviesta pieejama mājokļu iegādes kreditēšanas politika un sākas masveidīga kredītu izsniegšana, tad pēc zināma laika sāk pieaugt mājokļu cenas. Tiesa, šāda situācija izveidojas tikai tad, ja nav adekvātas finanšu atbalsta mehānismu politikas no valdības puses. Mūsu valstī vara, pārfrāzējot pazīstamo politiķi, sludināja: «Ņemiet kredītus tik daudz, cik spēsit aiznest...»
Tāpēc faktiski kopš 2002. gada beigām sākās straujš hipotekārās kreditēšanas pieaugums. Turklāt jaunās būvniecības apjomi bija visai ierobežoti – uzbūvēt jaunus mājokļus ažiotāžas diktēta pieprasījuma apstākļos vienkārši nepaspēja.
Šādu notikumu attīstību varēja – un vajadzēja! – prognozēt. Vēl vairāk – sākotnējā hipotēkas attīstības etapā bija nepieciešams aktīvs koordinators, kas varētu un kam vajadzētu nogludināt pieprasījuma un piedāvājuma nesamērīgumu (arī par to lasa lekcijas ekonomikas studentiem). Un vienīgais spēlētājs nekustamā īpašuma tirgū, kurš bija spējīgs (un kam tas arī jādara!) izpildīt šo misiju, bija pati valsts. Tomēr tā, ieņemot novērotāja pozīciju, procesā neiejaucās ne sākotnējā etapā, ne arī hipotekārās kreditēšanas tirgus aktīvākās attīstības laikā. Valdība vārda tiešā nozīmē atjēdzās tikai 2007. gada pavasarī. Un atrādīja pasaulei inflācijas apkarošanas plānu. Kas notika pēc tam, mēs jau zinām.
Informēts, tātad spēcīgs
Lai pastāvīgi kontrolētu mājokļu sektoru (un arī visus citus, starp citu) un šajā jomā īstenotu līdzsvarotu atbalsta un attīstības politiku, valstij vispirmām kārtām nepieciešama informācija un izpratne par to, ko šajā politikā izvirzīt par prioritāti – stimulēt jaunbūvju celšanu vai atbalstīt otrreizējo mājokļu tirgu (vecā fonda renovācija pēc apstiprinātas visaptverošas programmas, energoauditu veikšana); stimulēt dzīvokļu (māju) iegādi vai īri.
Taču pašlaik šo ieceri diez vai ir iespējams īstenot: uzticamas un vispusīgas informācijas valsts iestādēm nav. Kāds ir pašreizējais pieprasījums – vispieprasītākās dzīvokļu platības, istabu skaits, cenu līmeņi utt.? Šīs ziņas diemžēl palikušas ārpus ierēdņu kompetences, tāpat kā informācija par to, kas tiek piedāvāts jaunajos projektos. Kā stāsta Ludmila Zommere, šodien vienīgais atklātais datu avots ir statistikas dati no Zemesgrāmatas. Taču šajā dokumentā tiek norādīta dzīvokļu kadastrālā, nevis tirgus vērtība.
Iespējamie risinājumi
Starp iespējamiem risinājumiem kompānijas «Balthaus» Analītikas nodaļas vadītāja kā pirmos min valsts piedāvātus garantijas un nodokļu atvieglojumus hipotekārās kreditēšanas sistēmas dalībniekiem. Tradicionālais variants – atbrīvot mājsaimniecības no iedzīvotāju ienākumu nodokļa (apjomā, kas līdzvērtīgs izdevumiem jauna mājokļa iegādei vai dzīves apstākļu uzlabošanai). Bet kompānijām, kas būvē mājokļus saviem darbiniekiem, ienākumu nodokļa samazinājumu par izdevumu daļu, kas tiek tērēti saistībā ar būvniecību un ēkas iegādi.
Mūsu valstī uzlabot situāciju nekustamā īpašuma tirgū palīdzēs arī pasākumi otrreizējā mājokļu tirgū (energoefektivitātes paaugstināšana un tai sekojoša iedzīvotāju ienākumu ekonomija). Jāteic, ka pirmie soļi šajā virzienā jau sperti: šā gada maijā Ministru kabinets atbalstīja Ekonomikas ministrijas izstrādāto plānu energoefektivitātes paaugstināšanai 2008. - 2010. gadam.
Vēl viens svarīgs pasākums, ko vajadzētu īstenot valdībai, pēc L.Zommeres domām, ir sociālo mājokļu programmu izstrāde un īstenošana, paredzot dzīvokļa pārdošanu vai izīrēšanu ar atvieglotiem nosacījumiem. Kam? Atbalstu varētu saņemt, piemēram, maznodrošinātās ģimenes, kuru ienākumi ir zem vidējā līmeņa (starp citu, šādu programmu jau īsteno Rīgas pašvaldība). Vai arī tā dēvējamo prioritāro profesiju pārstāvji – skolotāji, ārsti, policisti. Piemēram, Tallinas pilsētas vadība izstrādājusi jau otro mājokļu būvniecības programmu (pirmās galvenie adresāti bija grūtībās nonākušie īrnieki).
Sinhrono vērienīgu sociālo mājokļu programmu īstenošanu ļoti dažādās valstīs var saistīt ar vienotu tendenci: šķiet, tirgi ieiet jaunā attīstības fāzē. Ja iepriekšējam periodam, kas aizsākās 90. gados, bija raksturīga vispārēja mājokļu tirgus liberalizācija, sociālo mājokļu privatizācija un valsts programmu skaita samazināšanās, tad tagad mājokļu nepieejamība lielākajai iedzīvotāju daļai diktē nepieciešamību pēc atbildīgākas un sabiedrībai draudzīgākas mājokļu politikas.
Unisonā ar šīm izmaiņām izskan arī pilsētbūvniecības politikas transformācijas. Šeit tendence ir līdzīga: no liberālisma, no privāto attīstīšanas projektu pārsvara līdz sabiedrisku, sistēmu veidojošu telpu būvniecībai, lai uzlabotu dzīves kvalitāti.
Pieejama hipotēka padarīja mājokli nepieejamu
Jebkurš ekonomikas students zina: ja valstī, kurā iedzīvotāju ienākumu līmenis ir nepietiekami augsts, tiek ieviesta pieejama mājokļu iegādes kreditēšanas politika un sākas masveidīga kredītu izsniegšana, tad pēc zināma laika sāk pieaugt mājokļu cenas. Tiesa, šāda situācija izveidojas tikai tad, ja nav adekvātas finanšu atbalsta mehānismu politikas no valdības puses. Mūsu valstī vara, pārfrāzējot pazīstamo politiķi, sludināja: «Ņemiet kredītus tik daudz, cik spēsit aiznest...»
Tāpēc faktiski kopš 2002. gada beigām sākās straujš hipotekārās kreditēšanas pieaugums. Turklāt jaunās būvniecības apjomi bija visai ierobežoti – uzbūvēt jaunus mājokļus ažiotāžas diktēta pieprasījuma apstākļos vienkārši nepaspēja.
Šādu notikumu attīstību varēja – un vajadzēja! – prognozēt. Vēl vairāk – sākotnējā hipotēkas attīstības etapā bija nepieciešams aktīvs koordinators, kas varētu un kam vajadzētu nogludināt pieprasījuma un piedāvājuma nesamērīgumu (arī par to lasa lekcijas ekonomikas studentiem). Un vienīgais spēlētājs nekustamā īpašuma tirgū, kurš bija spējīgs (un kam tas arī jādara!) izpildīt šo misiju, bija pati valsts. Tomēr tā, ieņemot novērotāja pozīciju, procesā neiejaucās ne sākotnējā etapā, ne arī hipotekārās kreditēšanas tirgus aktīvākās attīstības laikā. Valdība vārda tiešā nozīmē atjēdzās tikai 2007. gada pavasarī. Un atrādīja pasaulei inflācijas apkarošanas plānu. Kas notika pēc tam, mēs jau zinām.
Informēts, tātad spēcīgs
Lai pastāvīgi kontrolētu mājokļu sektoru (un arī visus citus, starp citu) un šajā jomā īstenotu līdzsvarotu atbalsta un attīstības politiku, valstij vispirmām kārtām nepieciešama informācija un izpratne par to, ko šajā politikā izvirzīt par prioritāti – stimulēt jaunbūvju celšanu vai atbalstīt otrreizējo mājokļu tirgu (vecā fonda renovācija pēc apstiprinātas visaptverošas programmas, energoauditu veikšana); stimulēt dzīvokļu (māju) iegādi vai īri.
Taču pašlaik šo ieceri diez vai ir iespējams īstenot: uzticamas un vispusīgas informācijas valsts iestādēm nav. Kāds ir pašreizējais pieprasījums – vispieprasītākās dzīvokļu platības, istabu skaits, cenu līmeņi utt.? Šīs ziņas diemžēl palikušas ārpus ierēdņu kompetences, tāpat kā informācija par to, kas tiek piedāvāts jaunajos projektos. Kā stāsta Ludmila Zommere, šodien vienīgais atklātais datu avots ir statistikas dati no Zemesgrāmatas. Taču šajā dokumentā tiek norādīta dzīvokļu kadastrālā, nevis tirgus vērtība.
Iespējamie risinājumi
Starp iespējamiem risinājumiem kompānijas «Balthaus» Analītikas nodaļas vadītāja kā pirmos min valsts piedāvātus garantijas un nodokļu atvieglojumus hipotekārās kreditēšanas sistēmas dalībniekiem. Tradicionālais variants – atbrīvot mājsaimniecības no iedzīvotāju ienākumu nodokļa (apjomā, kas līdzvērtīgs izdevumiem jauna mājokļa iegādei vai dzīves apstākļu uzlabošanai). Bet kompānijām, kas būvē mājokļus saviem darbiniekiem, ienākumu nodokļa samazinājumu par izdevumu daļu, kas tiek tērēti saistībā ar būvniecību un ēkas iegādi.
Mūsu valstī uzlabot situāciju nekustamā īpašuma tirgū palīdzēs arī pasākumi otrreizējā mājokļu tirgū (energoefektivitātes paaugstināšana un tai sekojoša iedzīvotāju ienākumu ekonomija). Jāteic, ka pirmie soļi šajā virzienā jau sperti: šā gada maijā Ministru kabinets atbalstīja Ekonomikas ministrijas izstrādāto plānu energoefektivitātes paaugstināšanai 2008. - 2010. gadam.
Vēl viens svarīgs pasākums, ko vajadzētu īstenot valdībai, pēc L.Zommeres domām, ir sociālo mājokļu programmu izstrāde un īstenošana, paredzot dzīvokļa pārdošanu vai izīrēšanu ar atvieglotiem nosacījumiem. Kam? Atbalstu varētu saņemt, piemēram, maznodrošinātās ģimenes, kuru ienākumi ir zem vidējā līmeņa (starp citu, šādu programmu jau īsteno Rīgas pašvaldība). Vai arī tā dēvējamo prioritāro profesiju pārstāvji – skolotāji, ārsti, policisti. Piemēram, Tallinas pilsētas vadība izstrādājusi jau otro mājokļu būvniecības programmu (pirmās galvenie adresāti bija grūtībās nonākušie īrnieki).
Sinhrono vērienīgu sociālo mājokļu programmu īstenošanu ļoti dažādās valstīs var saistīt ar vienotu tendenci: šķiet, tirgi ieiet jaunā attīstības fāzē. Ja iepriekšējam periodam, kas aizsākās 90. gados, bija raksturīga vispārēja mājokļu tirgus liberalizācija, sociālo mājokļu privatizācija un valsts programmu skaita samazināšanās, tad tagad mājokļu nepieejamība lielākajai iedzīvotāju daļai diktē nepieciešamību pēc atbildīgākas un sabiedrībai draudzīgākas mājokļu politikas.
Unisonā ar šīm izmaiņām izskan arī pilsētbūvniecības politikas transformācijas. Šeit tendence ir līdzīga: no liberālisma, no privāto attīstīšanas projektu pārsvara līdz sabiedrisku, sistēmu veidojošu telpu būvniecībai, lai uzlabotu dzīves kvalitāti.