Par namu pārvalžu privatizēšanu
Noteikts apsaimniekošanas pakalpojumu minimums; brīvas iespējas izvēlēties apsaimniekotāju; nozares regulējošās likumdošanas nepilnības; namu pārvalžu privatizācija... Šie ir tikai daži, taču ļoti nozīmīgi jautājumi, kas sabiedrībā izskan saistībā ar īpašumu apsaimniekošanas problemātiskumu.
Noteikts apsaimniekošanas pakalpojumu minimums; brīvas iespējas izvēlēties apsaimniekotāju; nozares regulējošās likumdošanas nepilnības; namu pārvalžu privatizācija... Šie ir tikai daži, taču ļoti nozīmīgi jautājumi, kas sabiedrībā izskan saistībā ar īpašumu apsaimniekošanas problemātiskumu.
Nekustamo īpašumu katalogs kur dzīvot... un izdevums где жить... sadarbībā ar Rīgas Domes (RD) Uzņēmējdarbības koordinācijas centru aicināja uz apaļā galda diskusiju apsaimniekošanas nozares respektablāko kompāniju pārstāvjus no uzņēmumiem Vestabalt, Namu apsaimniekošana, Realia, Labo namu aģentūra, Māju serviss KSA, Serviks Rīga, kā arī RD vicemēru Jāni Dineviču.
Mārtiņš Kossovičs: (kur dzīvot...) Gatavojoties sarunai, iegāju interneta lapaspusē www.117.lv. Ievadot vārdu "apsaimniekošana", man piedāvāja nosaukumus 400 dažādām kompānijām, kas it kā sniedz šādus pakalpojumus. Sakiet, vai tas norāda uz veselīgu konkurenci vai uz to, ka šajā nozarē kaut kas īsti nav kārtībā?
Sergejs Ņevoļskis (Labo namu aģentūra): Valstī pilnīgi neeksistē nekādas prasības, kuras noteiktu, kas ir apsaimniekotājs. Nav nekādas licencēšanas sistēmas. Pretēji, piemēram, ja jūs vēlaties novērtēt savu nekustamo īpašumu, jūs varat vērsties tikai pie dažiem desmitiem sertificētu vērtētāju, bet ar apsaimniekošanu var nodarboties jebkurš. Valsti šī nozare pilnīgi nesaista. Tas nozīmē, ka to neinteresē, kā tiek uzturēts un apsaimniekots nekustamais īpašums, kas ir viena no būtiskākajām valsts bagātībām.
Andris Jakovelis (Realia): Mēs esam Igaunijas kompānijas meitasuzņēmums. Tamdēļ es ikdienā varu salīdzināt apsaimniekošanas nozares attīstību Latvijā un kaimiņvalstī. Nevēlētos idealizēt un teikt, ka igauņiem nav problēmu, tomēr, objektīvi salīdzinot, mums ir no kā pamācīties. Pirmkārt, Igaunijā ir precīzi noteikts, ko klients var sagaidīt no apsaimniekotāja. Lai vieglāk būtu uztvert pakalpojumu klāstu, ir noteikts, ka ar vienu zvaigznīti ir noteikts apsaimniekošanas minimums, ar divām jau nedaudz plašāks pakalpojumu klāsts utt. Tā cilvēki, maksājot konkrētu summu, zina, kādus pakalpojumus saņems.
Pie mums ir daudz neskaidrību, tādēļ rodas konflikti starp apsaimniekotājiem un dzīvokļu īpašniekiem. Lai neveidotos situācijas, kurās ikviens sevi var dēvēt par apsaimniekotāju, ir nepieciešams ieviest vienotus standartus.
Vai jūs varat formulēt, kas ir namu apsaimniekošana, jo arī šis termins tiek ļoti dažādi interpretēts!
Jānis Gailāns (Namu apsaimniekošana): Apsaimniekotāju uzdevums ir nodrošināt iedzīvotājiem visus komunālos pakalpojumus, sadzīviskās ērtības, rūpēties par īpašuma nākotnes stāvokli. Te arī rodas šie sasāpējušie jautājumi: vai rūpēties tikai par pašreizējo ēkas stāvokli, vai arī domāt par tās nākotni. Tomēr apsaimniekošana ietver arī papildu servisu: ēkas drošību jeb apsardzi, apzaļumošanu, kondicionēšanu un tamlīdzīgi. Protams, jaunām mājām šo papildu funkciju klāsts ir daudz izvērstāks.
S. Ņevoļskis: Jāatzīst gan, ka pašlaik neviens normatīvais akts nenosaka, kā apsaimniekot jaunās mājas, ciematus, biroja ēkas un citus projektus.
J. Dinevičs (RD vicemērs): Šobrīd Saeimā atrodas likumprojekts, un es ceru, ka deputāta Jāņa Lagzdiņa vadītā apakškomisija jau drīzākajā laikā varētu izvērtēt un labot šo situāciju.
J. Gailāns: Varbūt kāds no kolēģiem par to ir kaut ko dzirdējis?
Ingmārs Inbergs (Vestabalt): Esmu kaut ko dzirdējis, bet redzējis gan nē.
Dace Slava (Māju serviss KSA): Apsaimniekotājiem pašlaik ir ļoti problemātiski strādāt, jo likumdošanā tik tiešām pastāv liela nesakārtotība. Ministru kabinets gan ir izstrādājis noteikumus, kas regulē apsaimniekošanu, bet tos nekādā ziņā nedrīkst attiecināt uz jaunajiem projektiem vai namiem, kuru dzīvokļi ir privatizēti.
Nenoliegsim, ir dzirdēti šausmu stāsti par sliktajiem apsaimniekotājiem, kuri tik iekasē naudu un neveic savus pienākumus. Sakiet, vai jūs - paši būdami apsaimniekotāji - varat norādīt tās lietas, kurās negodprātīgi apsaimniekotāji visvairāk grēko?
A. Jakovelis: Te mēs atkal nonākam pie sākotnējā - iedzīvotājiem nav skaidri noteikts, kas viņiem ir jāsaņem par apsaimniekotājam samaksāto naudu. Dzīvokļu īpašnieki nereti iztulko vēlamo pēc saviem ieskatiem.
D. Slava: Apsaimniekotājs var rīkoties, izmantojot tikai esošos līdzekļus.
A. Jakovelis: Diemžēl apsaimniekotāji tiek attēloti kā riebīgi bubuļi, bet māju iedzīvotāji kā balti, nevainīgi trusīši. Neviens neliedz dzīvokļu īpašniekiem sasaukt iedzīvotāju kopsapulci un nomainīt to riebīgo apsaimniekotāju! Tas nozīmē, ka iedzīvotāji ir slinki.
J. Gailāns: Ar ko tad atšķiras godprātīgi apsaimniekotāji no negodprātīgiem? Būtu pareizi, ja mēs, pirms slēgt līgumu, saviem klientiem izskaidrotu, kādus pakalpojumus sniegsim. Diemžēl daži apsaimniekotāji to tik vien dara, kā norāda ļoti lētu cenu, nepasakot, ka par šo naudu nekas prātīgs netiks darīts.
S. Ņevoļskis: Ir kāds visai vērienīgs jaunais projekts Imantā, kura nosaukumu es nevēlētos skaļi afišēt. Mājas trešā daļa dzīvokļu pieder spekulantiem - šie cilvēki nav ieinteresēti apmeklēt kopsapulces un nomainīt apsaimniekotāju, turklāt vēl 1/3 šīs mājas iedzīvotāju dzīvo ārpus Latvijas un mūsu valstī iegriežas pa retam. Atlikušie iedzīvotāji, kas dzīvo jaunuzceltajā projektā, veido tikai vienu trešdaļu, un viņiem nav tiesību sanākt kopā un izvēlēties citu apsaimniekotāju.
Atcerēsimies arī projekta Tomsona terases pieredzi - iedzīvotāji tikai pēc laika uzzināja, ka mājā esošais gāzes katls nav viņu kopīpašums, bet gan funkcionē kā atsevišķa komercvienība. Uzskatu, ka, pirms pārdot šos dzīvokļus, iedzīvotājus vajadzēja informēt par to, ka nākotnē ir paredzama šāda situācija.
Novērtējiet dzīvokļa fonda kvalitāti valstī: tā uzlabojas vai gluži pretēji - pasliktinās?
Guntars Andersons (Serviks Rīga): Iedzīvotāju vēlmes nespēj tikt līdzi iespējām. Apsaimniekotāji mūsdienās var piedāvāt ļoti plašu pakalpojumu klāstu. Tomēr diemžēl iedzīvotāju maksātspēja nav tik liela, lai to atļautos.
Bieži vien iedzīvotāji maksā salīdzinoši niecīgu summu par apsaimniekošanas pakalpojumiem, taču gaida pilnu pakalpojumu klāstu. Mūsu kompānija ir specializējusies vairāk uz telpu uzkopšanu, un šajā jomā situācija ir līdzīga!
Jūs šodien ļoti gaužaties par nesakārtoto sistēmu. Mēs zinām, ka apsaimniekotājiem ir savas nozares profesionālās biedrības. Manuprāt, tas ir spēcīgs instruments, kā lobēt savas intereses. Vai uz sevi nevajadzētu skatīties arī paškritiski?
S. Ņevoļskis: Mūsu valstī ir aptuveni sešas nozares asociācijas. Esmu divu šādu biedrību biedrs. Mums ir kopīgas problēmas, bet dažādas intereses. Daļa no šīm organizācijām ir daļēji politiskas, līdz ar to šajā jomā nevalda vienprātība.
Sakiet, kāds ir pašvaldības šī brīža galvenais uzstādījums!
J. Dinevičs: Pašvaldības uzdevums būtu palīdzēt, stimulēt dzīvokļu īpašnieku biedrību organizēšanos, kas ar laiku varētu sanākt kopsapulcēs un lemt par savu māju pārvaldīšanu.
Mūsu kaimiņi igauņi ir izvēlējušies divus veidus, kā stimulēt namu dzīvokļu īpašniekus apvienoties: administratīvajā ceļā un motivējot finansiāli. Es nesen biju pie sava vecā drauga, Tallinas mēra Edgara Savisāra. Igaunijā nav nevienas pašvaldības, kas apsaimniekotu īpašumus, jo šī nav pašvaldību funkcija. Jau pirms kāda laika visas namu pārvaldes tika nodotas privātām institūcijām, kas šo saimniecību ļoti labi sakārtoja. Turklāt kopējais līdzekļu apjoms, kas Tallinas pašvaldībā tiek ieguldīts dzīvojamā fonda uzturēšanā, ir apmēram 300 miljoni eiro gadā. Vai kāds zina, cik tiek ieguldīts Rīgā? Tie ir 400 tūkstoši latu. Šāda situācija nav izveidojusies tamdēļ, ka Rīgas Dome kaut ko negribētu darīt, bet gan tādēļ, ka pēc valsts uzstādījumiem pašvaldībām nav tiesību ieguldīt savus līdzekļus privātā īpašumā jeb iedzīvotājiem piederošajos dzīvokļos.
Pašlaik ir izveidota darba grupa manā vadībā, kuras uzdevums ir risināt šo manis minēto problēmu. Viens no instrumentiem, kā sakārtot samilzušās problēmas, ir jēdziena "piespiedu apsaimniekošana" ieviešana dzīvē. Pašlaik gan jāatzīst, ka Latvijas likumdošanā šāds formulējums nepastāv. Tamdēļ jaunajā apsaimniekošanas likumā šim terminam ir jāparādās. Uzskatu, ja cilvēki brīvprātīgi nespēj sapulcēties un izveidot biedrību, kurā izvēlas apsaimniekotāju, tad pašvaldībai ir jānozīmē piespiedu apsaimniekotājs, kas varētu būt visai drastisks un nekaunīgs. Jāpiezīmē gan, ka no šī apsaimniekotāja iedzīvotājiem būs iespēja visai viegli tikt vaļā - sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kas var izvēlēties citu apsaimniekotāju. Tātad Rīgas Domei ir jāmēģina stimulēt šo biedrību izveidi. Turklāt ir iecerēts to darīt ne tikai ar administratīvām metodēm, bet arī ar finansiālajiem instrumentiem jeb atbalstu aktīvākajām iedzīvotāju biedrībām, kas izveidotas labprātīgi. Jautājums paliek: kur ņemt naudu? No budžeta to nebūtu pareizi darīt, jo tādējādi vienas iedzīvotāju daļas problēmas tiktu risinātas ar citu iedzīvotāju līdzekļiem.
Tātad - privatizējot namu pārvaldes!
J. Dinevičs: Te arī radās doma - pārdot 49% no namu pārvalžu daļām. Rīgā pašlaik kopā ir 15 namu pārvaldes jeb SIA uzņēmumu. Līdz ar to ir iecerēts atsevišķi pārdot katras namu pārvaldes 49% daļas. Savukārt iegūtos līdzekļus neieskaitīt vis kopējā pilsētas budžetā, bet gan paturēt namu pārvalžu rīcībā, lai vēlāk finanses varētu piešķirt īpašumu sakārtošanai tām ēkām, kurās iedzīvotāji ir organizējušies biedrībās.
Vai klātesošajām kompānijām ir interese par namu pārvalžu privatizāciju?
J. Gailāns: Viss ir atkarīgs no spēles noteikumiem.
J. Dinevičs: Protams, šie 49% daļu netiks pārdoti par baltu velti. Namu pārvalžu daļas tiks izliktas izsolē. Savukārt sākotnējā cena tiks pielīdzināta katras namu pārvaldes jeb SIA gada apgrozījumam.
D. Slava: Vai apgrozījumā tiks ietverti arī visi komunālie maksājumi?
J. Dinevičs: Tikai tie līdzekļi, kas tiek apgrozīti par apsaimniekošanu.
Vai varam konkretizēt: kāds ir aptuvenais vienas namu pārvaldes apgrozījums?
J. Dinevičs: Kopējais apgrozījums visās pārvaldēs ir apmēram 21 miljons latu gadā.
S. Ņevoļskis: Piedāvātā shēma ir kā pirkt kaķi maisā. Es piekrītu, ka pašvaldību uzdevums tik tiešām nav rūpēties par dzīvokļu apsaimniekošanu.
Ziniet, kur rodas problēma: desmit gadu garumā ar politisku lēmumu tika noteikts, ka apsaimniekošanas izmaksas pašvaldības nosaka par dempinga cenu, kurai nav nekāda pamatota sakara ar tirgus cenu. Pašlaik ir izveidojusies dziļa bedre, jo objektīvā cena ir nevis noteiktie 14 santīmi par kv./m, bet gan aptuveni 40 santīmu. Kas tagad notiks, ja mēs privatizēsim kādu no namu pārvaldēm? Protams, mēs būsim spiesti pacelt tarifus. Bet ko darīs iedzīvotāji!? Skaidrs, ka viņi būs neapmierināti, sanāks kopsapulcē un izvēlēsies citu apsaimniekotāju jeb namu pārvaldi. Tad kāda man ir jēga ieguldīt līdzekļus, privatizēt pārvaldes, investēt līdzekļus ēku sakopšanā, ja pēc tam to visu ir tik viegli mainīt. Tātad mūsu investētā nauda aizies kaut kur pa gaisu...
Tas ir ļoti negodīgi, ka uzņēmējiem par savu naudu tiek piedāvāts risināt pašvaldības neatrisinātās problēmas.
Bet mēs jau pie tā esam pieraduši. Rīgā tagad, piemēram, viena pašvaldības struktūra - Rīgas Mājokļu aģentūra - palīdz iedzīvotājiem cīnīties pret citām pašvaldības institūcijām - namu pārvaldēm. Absurds!
J. Dinevičs: Vai jums ir kāds cits modelis, ko piedāvāt, vai arī jūs šodien esat gatavs visu tikai kritizēt? Lūdzu, izsakiet savu piedāvājumu. Taču nē - tikko pašvaldība vēlas ko mainīt uz labu, jūs tikai kritizējat, skaidri neizsakot savu redzējumu.
Tomēr atspēkojiet argumentus par investīciju lietderīgumu un arī par iespējamo cenu kāpumu!
J. Dinevičs: Uzņēmējiem ir jāsaprot, ka tiek piedāvātas iespējas ilgtermiņa biznesam. Nebūs tā, ka apsaimniekotāji arī pēc namu pārvalžu privatizācijas tarifus varēs noteikt pēc zvaigžņu stāvokļa. Noteikti tiks izvērtēta kaut kāda metodika, pēc kuras tos varēs aprēķināt.
Apsaimniekotājs ar darba kvalitāti, efektīgi strādājot, varēs noturēt klientus. Ko jūs gribējāt, lai mēs pārdodam iedzīvotājus uz visu atlikušo mūžu verdzībā? Neceriet - tas ir neiespējami. Tamdēļ noteikti arī turpmāk ar zināmiem noteikumiem varēs atteikties no apsaimniekotāja un izvēlēties citu. Lai gan atzīšu, es pieļauju, ka cena varētu celties atbilstoši izmaksām pārējā tirgū.
A. Jakovelis: Ja mēs necelsim apsaimniekošanas maksu, māju stāvoklis tikai pasliktināsies. Savukārt, ja celsim, būsim tie, kas radīs sociālo spriedzi, un tā apsaimniekotāji atkal būs sliktie.
J. Dinevičs: Cena atšķirsies arī no katras mājas. Būs jāizvērtē katras ēkas tehniskais stāvoklis. Turklāt jo lielāks būs apsaimniekotājs, jo vairāk māju būs viņa pārvaldībā, jo zemāku cenu tas spēs noteikt.
Tas draud radīt priekšnoteikumus monopolu rašanās iespējai.
J. Dinevičs: Tas noteikti būs regulējams tirgus. Nebūs tā, ka varēs baroties visi, kam nav slinkums.
J. Gailāns: Pašlaik šeit ir sanākušas vienas no nozares respektablākajām kompānijām. Nevienam no mums nav šo daudzo miljonu latu gada apgrozījuma. Tas nozīmē tikai vienu, ka mēs nespēsim nopietni konkurēt piedāvātajā privatizācijā. Tātad šo nozari nopirks vai nu politiskas struktūras, vai arī ārzemju investori. Šajā spēlē neviens no esošajiem profesionāļiem nepiedalīsies!
J. Dinevičs: Vai tad tas ir slikti, ja mūsu tirgū konkurenci palielinās ārzemju investori? Nopērkot 49% namu pārvalžu daļu, starptautiskām kompānijām būs nepieciešami sadarbības partneri - profesionāļi, kas māk šeit strādāt, un te jums ir iespēja sadarboties.
I. Inbergs: Tad atkal jautājums ir par cenu. Jo ir skaidrs, ka vēlēsimies nopelnīt gan mēs, gan viņi.
Vai jums kā vicemēram ir bijušas kādas sarunas ar starptautiskiem spēlētājiem?
J. Dinevičs: Es jūtu šo starptautisko interesi.
Varbūt varat pateikt ko konkrētāku?
J. Dinevičs: Būs izsole, un tajā varēs piedalīties jebkurš.
Taču vai tāda kompānija kā Vestabalt, kas strādā gan apsaimniekošanas biznesā, gan īpašumu attīstīšanā un tirgošanā, arī nespēj piesaistīt pietiekami daudz līdzekļu, lai pretendētu uz privatizāciju?
I. Inbergs: Pagaidām noteikumi ir visai neskaidri, lai atbildētu kaut ko konkrēti. Jāsāk būtu ar to, ka tiek mainīta iedzīvotāju izpratne. Ir daļa cilvēku, kuri negrib, un ir arī tādi, kuri nespēj ieguldīt naudu īpašuma uzturēšanā. Cilvēkiem vēl nav radusies apziņa, ka tas ir viņu pašu īpašums. Drīzāk joprojām valda sajūta, it kā viņi būtu īrnieki. Būt par īpašnieku nozīmē ne tikai tiesības, bet arī pienākumus.
Vai Rīgas vadība var atspēkot radušās šaubas, ka visi šie noteikumi tiek gatavoti kādam jau iepriekš zināmam privatizētājam un šeit pie galda sēdošie var pat neiedziļināties šajā jautājumā?
J. Dinevičs: Izsolē varēs piedalīties jebkurš. Nenoliegšu - interese tik tiešām ir izrādīta. Kā piemēru varu minēt nopietnas bankas, kas saredz šajā nozarē perspektīvu. Bankas ir ieinteresētas piedalīties projektā ar naudu.
D. Slava: Cerams, nākotnē noteikumi būs skaidrāk zināmi, jo arī mūsu uzņēmums ir radies, privatizējot valsts kompāniju. Mums ir pieredze, kurā varam dalīties. Mēs pārņēmām mājas, kuru finansiālais stāvoklis nebija tas labākais. Šogad mums nekas cits neatlika, kā atlaist vecos parādus.
Sagatavoja Mārtiņš Kossovičs
Nekustamo īpašumu katalogs kur dzīvot... un izdevums где жить... sadarbībā ar Rīgas Domes (RD) Uzņēmējdarbības koordinācijas centru aicināja uz apaļā galda diskusiju apsaimniekošanas nozares respektablāko kompāniju pārstāvjus no uzņēmumiem Vestabalt, Namu apsaimniekošana, Realia, Labo namu aģentūra, Māju serviss KSA, Serviks Rīga, kā arī RD vicemēru Jāni Dineviču.
Mārtiņš Kossovičs: (kur dzīvot...) Gatavojoties sarunai, iegāju interneta lapaspusē www.117.lv. Ievadot vārdu "apsaimniekošana", man piedāvāja nosaukumus 400 dažādām kompānijām, kas it kā sniedz šādus pakalpojumus. Sakiet, vai tas norāda uz veselīgu konkurenci vai uz to, ka šajā nozarē kaut kas īsti nav kārtībā?
Sergejs Ņevoļskis (Labo namu aģentūra): Valstī pilnīgi neeksistē nekādas prasības, kuras noteiktu, kas ir apsaimniekotājs. Nav nekādas licencēšanas sistēmas. Pretēji, piemēram, ja jūs vēlaties novērtēt savu nekustamo īpašumu, jūs varat vērsties tikai pie dažiem desmitiem sertificētu vērtētāju, bet ar apsaimniekošanu var nodarboties jebkurš. Valsti šī nozare pilnīgi nesaista. Tas nozīmē, ka to neinteresē, kā tiek uzturēts un apsaimniekots nekustamais īpašums, kas ir viena no būtiskākajām valsts bagātībām.
Andris Jakovelis (Realia): Mēs esam Igaunijas kompānijas meitasuzņēmums. Tamdēļ es ikdienā varu salīdzināt apsaimniekošanas nozares attīstību Latvijā un kaimiņvalstī. Nevēlētos idealizēt un teikt, ka igauņiem nav problēmu, tomēr, objektīvi salīdzinot, mums ir no kā pamācīties. Pirmkārt, Igaunijā ir precīzi noteikts, ko klients var sagaidīt no apsaimniekotāja. Lai vieglāk būtu uztvert pakalpojumu klāstu, ir noteikts, ka ar vienu zvaigznīti ir noteikts apsaimniekošanas minimums, ar divām jau nedaudz plašāks pakalpojumu klāsts utt. Tā cilvēki, maksājot konkrētu summu, zina, kādus pakalpojumus saņems.
Pie mums ir daudz neskaidrību, tādēļ rodas konflikti starp apsaimniekotājiem un dzīvokļu īpašniekiem. Lai neveidotos situācijas, kurās ikviens sevi var dēvēt par apsaimniekotāju, ir nepieciešams ieviest vienotus standartus.
Vai jūs varat formulēt, kas ir namu apsaimniekošana, jo arī šis termins tiek ļoti dažādi interpretēts!
Jānis Gailāns (Namu apsaimniekošana): Apsaimniekotāju uzdevums ir nodrošināt iedzīvotājiem visus komunālos pakalpojumus, sadzīviskās ērtības, rūpēties par īpašuma nākotnes stāvokli. Te arī rodas šie sasāpējušie jautājumi: vai rūpēties tikai par pašreizējo ēkas stāvokli, vai arī domāt par tās nākotni. Tomēr apsaimniekošana ietver arī papildu servisu: ēkas drošību jeb apsardzi, apzaļumošanu, kondicionēšanu un tamlīdzīgi. Protams, jaunām mājām šo papildu funkciju klāsts ir daudz izvērstāks.
S. Ņevoļskis: Jāatzīst gan, ka pašlaik neviens normatīvais akts nenosaka, kā apsaimniekot jaunās mājas, ciematus, biroja ēkas un citus projektus.
J. Dinevičs (RD vicemērs): Šobrīd Saeimā atrodas likumprojekts, un es ceru, ka deputāta Jāņa Lagzdiņa vadītā apakškomisija jau drīzākajā laikā varētu izvērtēt un labot šo situāciju.
J. Gailāns: Varbūt kāds no kolēģiem par to ir kaut ko dzirdējis?
Ingmārs Inbergs (Vestabalt): Esmu kaut ko dzirdējis, bet redzējis gan nē.
Dace Slava (Māju serviss KSA): Apsaimniekotājiem pašlaik ir ļoti problemātiski strādāt, jo likumdošanā tik tiešām pastāv liela nesakārtotība. Ministru kabinets gan ir izstrādājis noteikumus, kas regulē apsaimniekošanu, bet tos nekādā ziņā nedrīkst attiecināt uz jaunajiem projektiem vai namiem, kuru dzīvokļi ir privatizēti.
Nenoliegsim, ir dzirdēti šausmu stāsti par sliktajiem apsaimniekotājiem, kuri tik iekasē naudu un neveic savus pienākumus. Sakiet, vai jūs - paši būdami apsaimniekotāji - varat norādīt tās lietas, kurās negodprātīgi apsaimniekotāji visvairāk grēko?
A. Jakovelis: Te mēs atkal nonākam pie sākotnējā - iedzīvotājiem nav skaidri noteikts, kas viņiem ir jāsaņem par apsaimniekotājam samaksāto naudu. Dzīvokļu īpašnieki nereti iztulko vēlamo pēc saviem ieskatiem.
D. Slava: Apsaimniekotājs var rīkoties, izmantojot tikai esošos līdzekļus.
A. Jakovelis: Diemžēl apsaimniekotāji tiek attēloti kā riebīgi bubuļi, bet māju iedzīvotāji kā balti, nevainīgi trusīši. Neviens neliedz dzīvokļu īpašniekiem sasaukt iedzīvotāju kopsapulci un nomainīt to riebīgo apsaimniekotāju! Tas nozīmē, ka iedzīvotāji ir slinki.
J. Gailāns: Ar ko tad atšķiras godprātīgi apsaimniekotāji no negodprātīgiem? Būtu pareizi, ja mēs, pirms slēgt līgumu, saviem klientiem izskaidrotu, kādus pakalpojumus sniegsim. Diemžēl daži apsaimniekotāji to tik vien dara, kā norāda ļoti lētu cenu, nepasakot, ka par šo naudu nekas prātīgs netiks darīts.
S. Ņevoļskis: Ir kāds visai vērienīgs jaunais projekts Imantā, kura nosaukumu es nevēlētos skaļi afišēt. Mājas trešā daļa dzīvokļu pieder spekulantiem - šie cilvēki nav ieinteresēti apmeklēt kopsapulces un nomainīt apsaimniekotāju, turklāt vēl 1/3 šīs mājas iedzīvotāju dzīvo ārpus Latvijas un mūsu valstī iegriežas pa retam. Atlikušie iedzīvotāji, kas dzīvo jaunuzceltajā projektā, veido tikai vienu trešdaļu, un viņiem nav tiesību sanākt kopā un izvēlēties citu apsaimniekotāju.
Atcerēsimies arī projekta Tomsona terases pieredzi - iedzīvotāji tikai pēc laika uzzināja, ka mājā esošais gāzes katls nav viņu kopīpašums, bet gan funkcionē kā atsevišķa komercvienība. Uzskatu, ka, pirms pārdot šos dzīvokļus, iedzīvotājus vajadzēja informēt par to, ka nākotnē ir paredzama šāda situācija.
Novērtējiet dzīvokļa fonda kvalitāti valstī: tā uzlabojas vai gluži pretēji - pasliktinās?
Guntars Andersons (Serviks Rīga): Iedzīvotāju vēlmes nespēj tikt līdzi iespējām. Apsaimniekotāji mūsdienās var piedāvāt ļoti plašu pakalpojumu klāstu. Tomēr diemžēl iedzīvotāju maksātspēja nav tik liela, lai to atļautos.
Bieži vien iedzīvotāji maksā salīdzinoši niecīgu summu par apsaimniekošanas pakalpojumiem, taču gaida pilnu pakalpojumu klāstu. Mūsu kompānija ir specializējusies vairāk uz telpu uzkopšanu, un šajā jomā situācija ir līdzīga!
Jūs šodien ļoti gaužaties par nesakārtoto sistēmu. Mēs zinām, ka apsaimniekotājiem ir savas nozares profesionālās biedrības. Manuprāt, tas ir spēcīgs instruments, kā lobēt savas intereses. Vai uz sevi nevajadzētu skatīties arī paškritiski?
S. Ņevoļskis: Mūsu valstī ir aptuveni sešas nozares asociācijas. Esmu divu šādu biedrību biedrs. Mums ir kopīgas problēmas, bet dažādas intereses. Daļa no šīm organizācijām ir daļēji politiskas, līdz ar to šajā jomā nevalda vienprātība.
Sakiet, kāds ir pašvaldības šī brīža galvenais uzstādījums!
J. Dinevičs: Pašvaldības uzdevums būtu palīdzēt, stimulēt dzīvokļu īpašnieku biedrību organizēšanos, kas ar laiku varētu sanākt kopsapulcēs un lemt par savu māju pārvaldīšanu.
Mūsu kaimiņi igauņi ir izvēlējušies divus veidus, kā stimulēt namu dzīvokļu īpašniekus apvienoties: administratīvajā ceļā un motivējot finansiāli. Es nesen biju pie sava vecā drauga, Tallinas mēra Edgara Savisāra. Igaunijā nav nevienas pašvaldības, kas apsaimniekotu īpašumus, jo šī nav pašvaldību funkcija. Jau pirms kāda laika visas namu pārvaldes tika nodotas privātām institūcijām, kas šo saimniecību ļoti labi sakārtoja. Turklāt kopējais līdzekļu apjoms, kas Tallinas pašvaldībā tiek ieguldīts dzīvojamā fonda uzturēšanā, ir apmēram 300 miljoni eiro gadā. Vai kāds zina, cik tiek ieguldīts Rīgā? Tie ir 400 tūkstoši latu. Šāda situācija nav izveidojusies tamdēļ, ka Rīgas Dome kaut ko negribētu darīt, bet gan tādēļ, ka pēc valsts uzstādījumiem pašvaldībām nav tiesību ieguldīt savus līdzekļus privātā īpašumā jeb iedzīvotājiem piederošajos dzīvokļos.
Pašlaik ir izveidota darba grupa manā vadībā, kuras uzdevums ir risināt šo manis minēto problēmu. Viens no instrumentiem, kā sakārtot samilzušās problēmas, ir jēdziena "piespiedu apsaimniekošana" ieviešana dzīvē. Pašlaik gan jāatzīst, ka Latvijas likumdošanā šāds formulējums nepastāv. Tamdēļ jaunajā apsaimniekošanas likumā šim terminam ir jāparādās. Uzskatu, ja cilvēki brīvprātīgi nespēj sapulcēties un izveidot biedrību, kurā izvēlas apsaimniekotāju, tad pašvaldībai ir jānozīmē piespiedu apsaimniekotājs, kas varētu būt visai drastisks un nekaunīgs. Jāpiezīmē gan, ka no šī apsaimniekotāja iedzīvotājiem būs iespēja visai viegli tikt vaļā - sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kas var izvēlēties citu apsaimniekotāju. Tātad Rīgas Domei ir jāmēģina stimulēt šo biedrību izveidi. Turklāt ir iecerēts to darīt ne tikai ar administratīvām metodēm, bet arī ar finansiālajiem instrumentiem jeb atbalstu aktīvākajām iedzīvotāju biedrībām, kas izveidotas labprātīgi. Jautājums paliek: kur ņemt naudu? No budžeta to nebūtu pareizi darīt, jo tādējādi vienas iedzīvotāju daļas problēmas tiktu risinātas ar citu iedzīvotāju līdzekļiem.
Tātad - privatizējot namu pārvaldes!
J. Dinevičs: Te arī radās doma - pārdot 49% no namu pārvalžu daļām. Rīgā pašlaik kopā ir 15 namu pārvaldes jeb SIA uzņēmumu. Līdz ar to ir iecerēts atsevišķi pārdot katras namu pārvaldes 49% daļas. Savukārt iegūtos līdzekļus neieskaitīt vis kopējā pilsētas budžetā, bet gan paturēt namu pārvalžu rīcībā, lai vēlāk finanses varētu piešķirt īpašumu sakārtošanai tām ēkām, kurās iedzīvotāji ir organizējušies biedrībās.
Vai klātesošajām kompānijām ir interese par namu pārvalžu privatizāciju?
J. Gailāns: Viss ir atkarīgs no spēles noteikumiem.
J. Dinevičs: Protams, šie 49% daļu netiks pārdoti par baltu velti. Namu pārvalžu daļas tiks izliktas izsolē. Savukārt sākotnējā cena tiks pielīdzināta katras namu pārvaldes jeb SIA gada apgrozījumam.
D. Slava: Vai apgrozījumā tiks ietverti arī visi komunālie maksājumi?
J. Dinevičs: Tikai tie līdzekļi, kas tiek apgrozīti par apsaimniekošanu.
Vai varam konkretizēt: kāds ir aptuvenais vienas namu pārvaldes apgrozījums?
J. Dinevičs: Kopējais apgrozījums visās pārvaldēs ir apmēram 21 miljons latu gadā.
S. Ņevoļskis: Piedāvātā shēma ir kā pirkt kaķi maisā. Es piekrītu, ka pašvaldību uzdevums tik tiešām nav rūpēties par dzīvokļu apsaimniekošanu.
Ziniet, kur rodas problēma: desmit gadu garumā ar politisku lēmumu tika noteikts, ka apsaimniekošanas izmaksas pašvaldības nosaka par dempinga cenu, kurai nav nekāda pamatota sakara ar tirgus cenu. Pašlaik ir izveidojusies dziļa bedre, jo objektīvā cena ir nevis noteiktie 14 santīmi par kv./m, bet gan aptuveni 40 santīmu. Kas tagad notiks, ja mēs privatizēsim kādu no namu pārvaldēm? Protams, mēs būsim spiesti pacelt tarifus. Bet ko darīs iedzīvotāji!? Skaidrs, ka viņi būs neapmierināti, sanāks kopsapulcē un izvēlēsies citu apsaimniekotāju jeb namu pārvaldi. Tad kāda man ir jēga ieguldīt līdzekļus, privatizēt pārvaldes, investēt līdzekļus ēku sakopšanā, ja pēc tam to visu ir tik viegli mainīt. Tātad mūsu investētā nauda aizies kaut kur pa gaisu...
Tas ir ļoti negodīgi, ka uzņēmējiem par savu naudu tiek piedāvāts risināt pašvaldības neatrisinātās problēmas.
Bet mēs jau pie tā esam pieraduši. Rīgā tagad, piemēram, viena pašvaldības struktūra - Rīgas Mājokļu aģentūra - palīdz iedzīvotājiem cīnīties pret citām pašvaldības institūcijām - namu pārvaldēm. Absurds!
J. Dinevičs: Vai jums ir kāds cits modelis, ko piedāvāt, vai arī jūs šodien esat gatavs visu tikai kritizēt? Lūdzu, izsakiet savu piedāvājumu. Taču nē - tikko pašvaldība vēlas ko mainīt uz labu, jūs tikai kritizējat, skaidri neizsakot savu redzējumu.
Tomēr atspēkojiet argumentus par investīciju lietderīgumu un arī par iespējamo cenu kāpumu!
J. Dinevičs: Uzņēmējiem ir jāsaprot, ka tiek piedāvātas iespējas ilgtermiņa biznesam. Nebūs tā, ka apsaimniekotāji arī pēc namu pārvalžu privatizācijas tarifus varēs noteikt pēc zvaigžņu stāvokļa. Noteikti tiks izvērtēta kaut kāda metodika, pēc kuras tos varēs aprēķināt.
Apsaimniekotājs ar darba kvalitāti, efektīgi strādājot, varēs noturēt klientus. Ko jūs gribējāt, lai mēs pārdodam iedzīvotājus uz visu atlikušo mūžu verdzībā? Neceriet - tas ir neiespējami. Tamdēļ noteikti arī turpmāk ar zināmiem noteikumiem varēs atteikties no apsaimniekotāja un izvēlēties citu. Lai gan atzīšu, es pieļauju, ka cena varētu celties atbilstoši izmaksām pārējā tirgū.
A. Jakovelis: Ja mēs necelsim apsaimniekošanas maksu, māju stāvoklis tikai pasliktināsies. Savukārt, ja celsim, būsim tie, kas radīs sociālo spriedzi, un tā apsaimniekotāji atkal būs sliktie.
J. Dinevičs: Cena atšķirsies arī no katras mājas. Būs jāizvērtē katras ēkas tehniskais stāvoklis. Turklāt jo lielāks būs apsaimniekotājs, jo vairāk māju būs viņa pārvaldībā, jo zemāku cenu tas spēs noteikt.
Tas draud radīt priekšnoteikumus monopolu rašanās iespējai.
J. Dinevičs: Tas noteikti būs regulējams tirgus. Nebūs tā, ka varēs baroties visi, kam nav slinkums.
J. Gailāns: Pašlaik šeit ir sanākušas vienas no nozares respektablākajām kompānijām. Nevienam no mums nav šo daudzo miljonu latu gada apgrozījuma. Tas nozīmē tikai vienu, ka mēs nespēsim nopietni konkurēt piedāvātajā privatizācijā. Tātad šo nozari nopirks vai nu politiskas struktūras, vai arī ārzemju investori. Šajā spēlē neviens no esošajiem profesionāļiem nepiedalīsies!
J. Dinevičs: Vai tad tas ir slikti, ja mūsu tirgū konkurenci palielinās ārzemju investori? Nopērkot 49% namu pārvalžu daļu, starptautiskām kompānijām būs nepieciešami sadarbības partneri - profesionāļi, kas māk šeit strādāt, un te jums ir iespēja sadarboties.
I. Inbergs: Tad atkal jautājums ir par cenu. Jo ir skaidrs, ka vēlēsimies nopelnīt gan mēs, gan viņi.
Vai jums kā vicemēram ir bijušas kādas sarunas ar starptautiskiem spēlētājiem?
J. Dinevičs: Es jūtu šo starptautisko interesi.
Varbūt varat pateikt ko konkrētāku?
J. Dinevičs: Būs izsole, un tajā varēs piedalīties jebkurš.
Taču vai tāda kompānija kā Vestabalt, kas strādā gan apsaimniekošanas biznesā, gan īpašumu attīstīšanā un tirgošanā, arī nespēj piesaistīt pietiekami daudz līdzekļu, lai pretendētu uz privatizāciju?
I. Inbergs: Pagaidām noteikumi ir visai neskaidri, lai atbildētu kaut ko konkrēti. Jāsāk būtu ar to, ka tiek mainīta iedzīvotāju izpratne. Ir daļa cilvēku, kuri negrib, un ir arī tādi, kuri nespēj ieguldīt naudu īpašuma uzturēšanā. Cilvēkiem vēl nav radusies apziņa, ka tas ir viņu pašu īpašums. Drīzāk joprojām valda sajūta, it kā viņi būtu īrnieki. Būt par īpašnieku nozīmē ne tikai tiesības, bet arī pienākumus.
Vai Rīgas vadība var atspēkot radušās šaubas, ka visi šie noteikumi tiek gatavoti kādam jau iepriekš zināmam privatizētājam un šeit pie galda sēdošie var pat neiedziļināties šajā jautājumā?
J. Dinevičs: Izsolē varēs piedalīties jebkurš. Nenoliegšu - interese tik tiešām ir izrādīta. Kā piemēru varu minēt nopietnas bankas, kas saredz šajā nozarē perspektīvu. Bankas ir ieinteresētas piedalīties projektā ar naudu.
D. Slava: Cerams, nākotnē noteikumi būs skaidrāk zināmi, jo arī mūsu uzņēmums ir radies, privatizējot valsts kompāniju. Mums ir pieredze, kurā varam dalīties. Mēs pārņēmām mājas, kuru finansiālais stāvoklis nebija tas labākais. Šogad mums nekas cits neatlika, kā atlaist vecos parādus.
Sagatavoja Mārtiņš Kossovičs
