Rīgā jākoncentrējas uz esošo nekustamo īpašumu uzturēšanu un saglabāšanu

Kāda izskatīsies Rīga tuvākajā desmitgadēs un kam jau šobrīd būtu jāpievērš uzmanība no pilsētas attīstības viedokļa? Ievērību vajadzētu pievērst ne tik daudz jauno projektu attīstībai, bet būtu jākoncentrējas uz esošo nekustamo īpašumu uzturēšanu un saglabāšanu.

Kāda izskatīsies Rīga tuvākajā desmitgadēs un kam jau šobrīd būtu jāpievērš uzmanība no pilsētas attīstības viedokļa? Ievērību vajadzētu pievērst ne tik daudz jauno projektu attīstībai, bet būtu jākoncentrējas uz esošo nekustamo īpašumu uzturēšanu un saglabāšanu.

Pēckrīzes perioda piesardzība un stagnācija pamazām paliek pagātnē. Ir novērojama tendence, ka attīstītāji atsāk jaunu projektu realizēšanu, pat neskatoties uz to, ka esošais īpašumu portfelis ir pietiekami liels un kopējam pieprasījumam atbilstošs. Šobrīd nav nekāda pamata runāt par būtisku pieprasījuma pieaugumu tuvākajos gados pēc nekustamā īpašuma, jo tā līmeni galvenokārt ietekmē demogrāfiskā situācija, ienākumu līmenis un hipotekāro kredītu pieejamība.

Pieprasījums pēc papildu dzīvokļiem nekustamo īpašumu tirgū var rasties vienīgi pieaugot ienākumiem, jo, ņemot vērā dažādus datus un prognozes par  tendencēm, demogrāfiski pamatota pieprasījuma nebūs.  Līdz ar to, šobrīd pastāv liela iespēja, ka populācijas novecošanās un darbspējīgo iedzīvotāju skaita samazināšanās Latvijā novedīs pie strukturāli  nesabalansēta nekustamā īpašuma tirgus.

Savukārt, dzīvojamo platību segmentā, kur cena ir augstāka par 1000 eiro kvadrātmetrā, pieprasījums faktiski var nākt tikai no ārzemēm. Jau šobrīd  darījumos ar dzīvokļiem, kuru vērtība ir virs 1000 eiro kvadrātmetrā, gandrīz 60% veic nerezidenti.

Tāpat, analizējot situāciju no uzņēmēju puses, ir būtisks jautājums, vai šobrīd vispār dzīvokļu attīstīšanai masu segmentā ir saprātīgs investīciju risks. Analizējot aprēķinus, nākas secināt, ka attīstītāju peļņa ir salīdzinoši neliela - zem vidējiem nozares rādītājiem.

Ņemot vērā iepriekš minēto, no Rīgas attīstības viedokļa daudz racionālāk tuvākajos gados ir koncentrēties tieši uz pilsētas centra sakārtošanu. Proti, ne tikai būvēt jaunas ēkas, bet fokusēties uz esošo īpašumu kvalitatīvu uzturēšanu un atjaunošanu tā, lai saglabātu to konkurētspēju tirgū.

Šobrīd Rīgā ir ne tikai skaistas jaunas ēkas un vēsturiskas celtnes, bet arī grausti, pamesti nami un nepietiekami apsaimniekotas ēkas, kas atrodas gan pilsētas vēsturiskajā centrā, gan citviet. Bieži vien tās ne tikai degradē pilsētvidi, bet arī rada drošības apdraudējumu.

Atbildība par ēku uzturēšanu atbilstošā stāvoklī ir jāuzņemas namu īpašniekiem un apsaimniekotājiem – proti, cik godprātīgi tie pilda savus pienākumus, tik arī labā vai sliktā stāvoklī šīs ēkas ir. Taču vienlaikus ir būtiski atcerēties, ka ēku uzturēšana atbilstošā kārtībā ir ne tikai īpašnieka pienākums, bet arī īrnieka atbildība – rūpēties par aizņemto dzīvojamo telpu pienācīgu uzturēšanu un neradīt īpašniekam šķēršļus ievērot likuma prasības par dzīvojamo telpu uzturēšanu. Jāuzsver, ka lielā daļā ēku, tieši sarežģītās attiecības starp īpašniekiem, īrniekiem, līdzīpašniekiem, kaimiņu ēku īpašniekiem un zemes īpašniekiem var būt iemesls tam, kādēļ ēkas netiek renovētas.

Atbildību par pilsētvides attīstību būtu jāuzņemas Rīgas pilsētas vadībai kopā ar projektu attīstītājiem un īpašniekiem. Pirmkārt, kā prioritāte šajā situācijā būtu nosakāma esošo īpašumu uzturēšana un atjaunošana, to ieviešot ar stingrākiem apbūves ierobežojumiem šobrīd vēl neapbūvētajās pilsētas un piepilsētas "zaļajās" teritorijās. Otrkārt, būtu vērts ieviest infrastruktūras maksu projektu attīstītājiem, kas motivētu radīt un uzturēt projektus vietās ar jau esošu infrastruktūru, nevis pilnīgi jaunās teritorijās. Treškārt, vienkāršot iespējas ēkas īpašnieku vairākumam pieņemt lēmumus, piemēram, par ēkas siltināšanu, renovāciju un ar to saistīto finansiālo saistību uzņemšanos. Ceturtkārt, vienkāršot strīdu izskatīšanu starp īrniekiem un īpašniekiem, vismaz tajās ēkās, kurās jāveic kapitālais remonts vai renovācija. Pašreizējā tiesu prakse liecina, ka strīdu atrisināšana var prasīt līdz pat 5 gadiem ilgu laiku, kas nozīmē, ka bieži šajā laikā nekas netiek maksāts par ēkas uzturēšanu un komunālajiem pakalpojumiem, kā rezultātā īpašumi turpina bojāties.

Pilsētas vadībai būtu jāizvirza skaidri mērķi šīs situācijas risināšanai, kā arī nepieciešams kompleksi risināt promblēmsituācijas, kas skar pilsētvides attīstību un pilsētas draudzīgumu iedzīvotājiem un vizuālo tēlu.