Tirgus pārskats: vai ēku kultūrvēsturiskais statuss ietekmē nekustamā īpašuma vērtību?
Lai sakārotu kadastrālās vērtēšanas sistēmu, Valsts zemes dienests (VZD) rūpīgi analīzē katru nekustamā īpašuma grupu un strādā pie vērtēšanas modeļu pilnveides. Padziļināta analīze ir par ēkām ar kultūras pieminekļa statusu, kas apkopota tirgus pārskatā "Kultūrvēsturiskā pieminekļa statusa ietekme uz nekustamā īpašuma vērtībām".
Pašreizējais kadastrālās vērtēšanas regulējums paredz vērtību pazeminošu koeficientu lietošanu gadījumā, ja nekustamais īpašums ir kultūras piemineklis: 45%, ja reģistrēta kā valsts nozīmes kultūras piemineklis; 35%, ja reģistrēta kā vietējas nozīmes kultūras piemineklis.
Kopumā Latvijā ir 4044 ēkas, kam Kadastra informācijas sistēmā reģistrēts apgrūtinājums – kultūras pieminekļa statuss, vairāk nekā puse no tām ir dzīvojamās mājas. Šo ēku kadastrālās vērtības aprēķinā tiek piemērots vērtību samazinošs koeficients.
Pārskatā secināts, ka esošā regulācija attiecībā uz kultūras pieminekļu izmantošanu, renovāciju un restaurāciju kultūras pieminekļa īpašniekam paredz virkni ierobežojumu, tomēr nevar apgalvot, ka to esamība un izpilde samazina ēkas vērtību. Vairumā gadījumu likumā noteiktie ierobežojumi ir racionāli un pieminekļa īpašniekam tos ir izdevīgi izpildīt arī bez speciāla regulējuma, tādējādi iegūstot labāku objekta izmantojamību un augstāku vērtību.
Pārskatā norādīts arī uz sakarībām starp dzīvokļu cenu vispārējo līmeni, ēkas tehnisko stāvokli un ēkas kultūras pieminekļa statusu un aplūkoti dzīvokļa pirkuma darījumi divās Rīgas zonās laika posmā no 2010. līdz 2012. gadam. No aplūkotajiem gadījumiem secināts, ka starp ēkas kultūras pieminekļa statusu un ēkas tirgus vērtību nav viennozīmīga sakarība, tomēr kultūras pieminekļa statuss vairumā gadījumu ir vērtību paaugstinošs faktors, ja ēka ir labā tehniskā stāvoklī, bet vērtību pazeminošs faktors, ja ēka ir sliktā tehniskā stāvoklī.
Analīze parāda, ka ēkās ar kultūras pieminekļa statusu dzīvokļu īpašumu kadastrālās vērtības ir ievērojami zemākas attiecībā pret tirgus cenām, salīdzinot ar ēkām bez kultūras pieminekļa statusa. Līdz ar to kadastrālās vērtēšanas noteikumos noteiktie samazinošie koeficienti drīzāk pilda nodokļu atvieglojuma funkciju, ne masveida (kadastrālās) vērtēšanas funkciju. Turpmāk, pilnveidojot kadastrālās vērtēšanas modeļus ēkām, nepieciešams pārskatīt modeļos pielietotos apgrūtinājumu koeficientus ēkām, kā rezultātā kadastrālai vērtībai būtu jātuvinās tirgus vērtībai.
Pilns tirgus pārskats lasāms specializētajā nekustamā īpašuma vērtēšanas mājas lapā www.kadastralavertiba.lv