Uzceļ un aizmirst
Ja ēku vai ciematu cēlusi pietiekami ietekmīga un atpazīstama būvniecības kompānija, kas nekustamā īpašuma tirgū eksistē gadiem, divu gadu laikā nav sarežģīti pieprasīt garantijas saistību ievērošanu un izpildi.
Shēma – paņemt kredītu un iegādāties privātmāju ciematā vai dzīvokli jaunuzceltā dzīvokļu ēkā – ir pietiekami populāra un ir visai vienkārši realizējama. Un katrs cer, ka noslēgums vainagosies ar pasaku – viņi dzīvoja ilgi un laimīgi... Tā tas arī būtu, ja aiz iekavām atstātu tādas prozaiskas lietas kā ēku ikdienas ekspluatācija, apsaimniekošana un atbilstošu izdevumu paredzēšana, par ko bieži vien piemirst jaunā pirkuma izraisītajā eiforijā.
Tēma tapusi sadarbībā ar apsaimniekošanas uzņēmumu a/s "Māju Serviss KSA", kura pārziņā atrodas ap 110 daudzdzīvokļu ēku un vairāki ciemati. Līdz ar to uzņēmuma speciālistiem ir pietiekami liela pieredze, lai runātu par apsaimniekošanai raksturīgo problemātiku un tendencēm tirgū.
Uzceļ un aizmirst
Ja ēku vai ciematu cēlusi pietiekami ietekmīga un atpazīstama būvniecības kompānija, kas nekustamā īpašuma tirgū eksistē gadiem, divu gadu laikā nav sarežģīti pieprasīt garantijas saistību ievērošanu un izpildi, kas sevī ietver dažādu celtniecības defektu novēršanu. Atšķirīga un problemātiska situācija veidojas tad, ja būvniecības uzņēmums dibināts ar mērķi realizēt vienu projektu un ātri likvidēties pēc veiksmīgas pārdošanas procesa realizācijas. Šādā gadījumā neapskaužamā situācijā nonāk gan īpašnieki, gan arī apsaimniekotāji un savstarpējs konflikts ir gandrīz neizbēgams, jo īpašnieki ar sūdzībām un prasībām novērst celtniecības trūkumus griežas tieši pie apsaimniekotāja. Protams, apsaimniekotājs dara, ko var, tiek meklēts būvuzņēmējs, dažkārt sākas arī tiesu darbi, bet tas viss prasa laiku un izdevumus un reālais defektu novēršanas process pārvēršas par meksikāņu ziepju operu vairākās sērijās. Rezultātā pieaug savstarpēja neiecietība gadījumos, kad situācija prasa tūlītēju rīcību, bet kā rīkoties šajā konkrētajā situācijā, nevienā līgumā nav atrunāts. Piemēram, tekošs jumts ir katastrofa pavisam konkrētiem cilvēkiem pavisam konkrētā ēkā, kas prasa tūlītēju rīcību, nevis attiecību kārtošanu un skaidrošanos, kuram jāsedz zaudējumi.
Nav ciematu likuma
Latvijā pēdējo piecu gadu laika jaunie ciemati aug kā sēnes pēc lietus. To ievērojuši visi, izņemot likuma izstrādātājus. Līdz pat šīm brīdim nav likuma, kas māju kopumus, sarunvalodā dēvētus par ciematiem, vienotu arī juridiski kā ciematus. Pašreiz likumdošana paredz, ka katrs īpašnieks ir sava neatdalītā zemes gabala īpašnieks, līdz ar to tas, kas notiek apkārt aiz sētas, viņu interesē maz vai neinteresē vispār. Nav vērojama ne izteikta vēlēšanās slēgt līgumu ar apsaimniekotāju par apkārtnes labiekārtošanas darbu veikšanu (ceļu tīrīšanu, zāles pļaušanu), ne ar vēlme pašiem nodarboties ar šiem darbiem. Un kāpēc tas būtu jādara, ja ar kārtīgu džipu izbraucami jebkuri ceļi? Savukārt piemēslota apkārtne un neappļautas ceļmalas īpaši netraucē...
Pēc statistikas datiem ciematu īpatsvars aptuveni 480 jauno projektu kopējā apjomā ir 28%, kas ir ievērojams un zīmīgs rādītājs, kam tendence katru gadu pieaugt. Bez tam ir jārunā arī par tīras vides un ekoloģijas jautājumiem. Nevarētu teikt, ka šobrīd kādu patiešām uztrauc "bezsaimnieku" organizētās izgāztuves tuvējos pierīgas mežos, pulverūdeņu un citu sadzīves ķīmijas piesārņojumu radītais kaitējums vietējām upītēm un rezultātā pazemes ūdeņiem kopumā. Visiem šķiet, ka tas kaut kā pats no sevis nokārtosies. Bet ciematu un privātīpašnieku daudzums un blīvums galvaspilsētas apkārtnē turpina pieaugt. Un nekādas regulas šobrīd nebremzē šo diezgan vulgāro attieksmi pret to vidi, kurā vēlamies dzīvot ne tikai gadu, bet desmitus...Likums varētu noteikt kārtību, kādā veidā būtu uzturama un sakopjama vide ciematu teritorijās. Bez tam lietderīgi likumdošanā būtu noteikt arī pašu moderna jaunizbūvēta ciemata definīciju ar visām no šī statusa izrietošajām juridiskajām un saimnieciskajām sekām: to iemītnieku saistībām, tiesībām, pienākumiem un atbildībām.
Līgumi ar apsaimniekotājiem
Līgumu ar apsaimniekotāju parasti definē projekta attīstītājs pārdošanas stadijā. Pie tam konkrēts apsaimniekošanas uzņēmums tiek izvēlēts brīdī, kad notirgota puse no objektiem – dzīvokļiem vai mājām. Tas ir labākajā gadījumā. Sliktākajā – pirkuma līgumos tiek minēts tikai datums, līdz kuram jānoslēdz apsaimniekošanas līgums, bet netiek noradīts konkrēts uzņēmums, kā arī netiek iedoti apsaimniekošanas līguma paraugi. Bez tam ir vēl viens vājais punkts - nākamajam pircējam vairs nav saistoši iepriekš noslēgtie līgumi. Protams, ja noslēgts apsaimniekošanas līgums ar iepriekšējo īpašnieku, ir daudz vieglāk noslēgt līgumu arī ar nākamo īpašnieku. Taču, ko un kā darīt apsaimniekotājam mājā vai ciematā, kur daļa no īpašniekiem noslēguši līgumus, bet daļa ne? Tīrīt vienu ceļa pusi vai uzturēt kanalizācijas sistēmu kārtībā katru otro mēnesi?
Liela daļa īpašnieku līgumus ar apsaimniekotājiem slēdz tikai reālās situācijas piespiesti – rodas liela problēma, kuru novērst var tikai profesionāļi. Šādos brīžos īpašnieki ir gatavi darīt jebko, lai tikai novērstu problēmu. Lai gan gribētos piebilst – problēmas nerodas, ja laicīgi un pietiekami tiek veikti dažādi profilaktiskie pasākumi, par kuriem nākas maksāt mazāk kā par lielu defektu likvidēšanu.
Materiāls veidots sadarbībā ar a/s "Māju Serviss KSA" pārdošanas daļas vadītāju Aigaru Briedi
Tēma tapusi sadarbībā ar apsaimniekošanas uzņēmumu a/s "Māju Serviss KSA", kura pārziņā atrodas ap 110 daudzdzīvokļu ēku un vairāki ciemati. Līdz ar to uzņēmuma speciālistiem ir pietiekami liela pieredze, lai runātu par apsaimniekošanai raksturīgo problemātiku un tendencēm tirgū.
Uzceļ un aizmirst
Ja ēku vai ciematu cēlusi pietiekami ietekmīga un atpazīstama būvniecības kompānija, kas nekustamā īpašuma tirgū eksistē gadiem, divu gadu laikā nav sarežģīti pieprasīt garantijas saistību ievērošanu un izpildi, kas sevī ietver dažādu celtniecības defektu novēršanu. Atšķirīga un problemātiska situācija veidojas tad, ja būvniecības uzņēmums dibināts ar mērķi realizēt vienu projektu un ātri likvidēties pēc veiksmīgas pārdošanas procesa realizācijas. Šādā gadījumā neapskaužamā situācijā nonāk gan īpašnieki, gan arī apsaimniekotāji un savstarpējs konflikts ir gandrīz neizbēgams, jo īpašnieki ar sūdzībām un prasībām novērst celtniecības trūkumus griežas tieši pie apsaimniekotāja. Protams, apsaimniekotājs dara, ko var, tiek meklēts būvuzņēmējs, dažkārt sākas arī tiesu darbi, bet tas viss prasa laiku un izdevumus un reālais defektu novēršanas process pārvēršas par meksikāņu ziepju operu vairākās sērijās. Rezultātā pieaug savstarpēja neiecietība gadījumos, kad situācija prasa tūlītēju rīcību, bet kā rīkoties šajā konkrētajā situācijā, nevienā līgumā nav atrunāts. Piemēram, tekošs jumts ir katastrofa pavisam konkrētiem cilvēkiem pavisam konkrētā ēkā, kas prasa tūlītēju rīcību, nevis attiecību kārtošanu un skaidrošanos, kuram jāsedz zaudējumi.
Nav ciematu likuma
Latvijā pēdējo piecu gadu laika jaunie ciemati aug kā sēnes pēc lietus. To ievērojuši visi, izņemot likuma izstrādātājus. Līdz pat šīm brīdim nav likuma, kas māju kopumus, sarunvalodā dēvētus par ciematiem, vienotu arī juridiski kā ciematus. Pašreiz likumdošana paredz, ka katrs īpašnieks ir sava neatdalītā zemes gabala īpašnieks, līdz ar to tas, kas notiek apkārt aiz sētas, viņu interesē maz vai neinteresē vispār. Nav vērojama ne izteikta vēlēšanās slēgt līgumu ar apsaimniekotāju par apkārtnes labiekārtošanas darbu veikšanu (ceļu tīrīšanu, zāles pļaušanu), ne ar vēlme pašiem nodarboties ar šiem darbiem. Un kāpēc tas būtu jādara, ja ar kārtīgu džipu izbraucami jebkuri ceļi? Savukārt piemēslota apkārtne un neappļautas ceļmalas īpaši netraucē...
Pēc statistikas datiem ciematu īpatsvars aptuveni 480 jauno projektu kopējā apjomā ir 28%, kas ir ievērojams un zīmīgs rādītājs, kam tendence katru gadu pieaugt. Bez tam ir jārunā arī par tīras vides un ekoloģijas jautājumiem. Nevarētu teikt, ka šobrīd kādu patiešām uztrauc "bezsaimnieku" organizētās izgāztuves tuvējos pierīgas mežos, pulverūdeņu un citu sadzīves ķīmijas piesārņojumu radītais kaitējums vietējām upītēm un rezultātā pazemes ūdeņiem kopumā. Visiem šķiet, ka tas kaut kā pats no sevis nokārtosies. Bet ciematu un privātīpašnieku daudzums un blīvums galvaspilsētas apkārtnē turpina pieaugt. Un nekādas regulas šobrīd nebremzē šo diezgan vulgāro attieksmi pret to vidi, kurā vēlamies dzīvot ne tikai gadu, bet desmitus...Likums varētu noteikt kārtību, kādā veidā būtu uzturama un sakopjama vide ciematu teritorijās. Bez tam lietderīgi likumdošanā būtu noteikt arī pašu moderna jaunizbūvēta ciemata definīciju ar visām no šī statusa izrietošajām juridiskajām un saimnieciskajām sekām: to iemītnieku saistībām, tiesībām, pienākumiem un atbildībām.
Līgumi ar apsaimniekotājiem
Līgumu ar apsaimniekotāju parasti definē projekta attīstītājs pārdošanas stadijā. Pie tam konkrēts apsaimniekošanas uzņēmums tiek izvēlēts brīdī, kad notirgota puse no objektiem – dzīvokļiem vai mājām. Tas ir labākajā gadījumā. Sliktākajā – pirkuma līgumos tiek minēts tikai datums, līdz kuram jānoslēdz apsaimniekošanas līgums, bet netiek noradīts konkrēts uzņēmums, kā arī netiek iedoti apsaimniekošanas līguma paraugi. Bez tam ir vēl viens vājais punkts - nākamajam pircējam vairs nav saistoši iepriekš noslēgtie līgumi. Protams, ja noslēgts apsaimniekošanas līgums ar iepriekšējo īpašnieku, ir daudz vieglāk noslēgt līgumu arī ar nākamo īpašnieku. Taču, ko un kā darīt apsaimniekotājam mājā vai ciematā, kur daļa no īpašniekiem noslēguši līgumus, bet daļa ne? Tīrīt vienu ceļa pusi vai uzturēt kanalizācijas sistēmu kārtībā katru otro mēnesi?
Liela daļa īpašnieku līgumus ar apsaimniekotājiem slēdz tikai reālās situācijas piespiesti – rodas liela problēma, kuru novērst var tikai profesionāļi. Šādos brīžos īpašnieki ir gatavi darīt jebko, lai tikai novērstu problēmu. Lai gan gribētos piebilst – problēmas nerodas, ja laicīgi un pietiekami tiek veikti dažādi profilaktiskie pasākumi, par kuriem nākas maksāt mazāk kā par lielu defektu likvidēšanu.
Materiāls veidots sadarbībā ar a/s "Māju Serviss KSA" pārdošanas daļas vadītāju Aigaru Briedi