Vai investīcijas nekustamajā īpašumā ir drošasģ

Foto: Vai investīcijas nekustamajā īpašumā ir drošasģ; autors: Vai investīcijas nekustamajā īpašumā ir drošasģ

Aigars Ulmanis, būvfirmas RRB direktors.

Aigars Ulmanis, būvfirmas RRB direktors
Kāds vīrs, sūri grūti strādājis gadu desmitus, dzīvojis taupīgu dzīvu un no daudz kā atsacījies, rezultātā sakrājis ievērojamu naudas summu. Šo naudu viņš izlēmis ieguldīt nekustamajā īpašumā, kas sagādās prieku gan pašam vecumdienās, gan godam kalpos bērniem un viņu bērniem. Vienlaikus šis īpašums būs arī drošs naudas ieguldījums, domājis vīrs. Viņš īstenoja savu sapni. Pagāja daži gadi, un pēkšņi viss bija mainījies - visi mūža ietaupījumi bija zuduši, bet bērni par "sapņu māju" vairs negribēja ne dzirdēt.

Cits piemērs - grupa investoru iecerējusi izveidot jaunu dzīvojamo māju ciemu. Projekts tiek realizēts, bet - tas nespēj sevi atpelnīt, jo cilvēki ciematā apmetas nelabprāt. Liela daļa māju stāv tukšas, citas bieži maina īpašniekus un zaudē vērtību.

Vai tās ir pasakas un izdomājumi? Nē, šie piemēri ir balstīti pieredzē, varbūt nedaudz sabiezinot krāsas, bet problēmas būtību tas nemaina - jauna nekustamā īpašuma radīšana ir ārkārtīgi sarežģīts process, kurā jau sen vairs nepietiek tikai ar pareizo celtniecības pamatiemaņu pārvaldīšanu. Lai māja kļūtu pievilcīga potenciālajiem īpašniekiem un projekta pasūtītāji tajā neglābjami nepazaudētu naudu, ir jāņem vērā daudzi faktori, kas vēl pirms pieciem gadiem likās mazsvarīgi.

Triju saskaitāmo summa
Nekustamo īpašumu būve pēdējo gadu laikā ir piedzīvojusi ievērojamas izmaiņas. Var tikai piekrist Latvijas Būvnieku asociācijas paustajam uzskatam, ka būvniecība ir tā nozare, kas vislabāk atspoguļo valstī un valsts ekonomikā notiekošo. Valsts attīstās pietiekami strauji, un šīs izmaiņas izjūt arī būvniecības nozare.

Mainās cilvēku attieksme pret būvniecību, un tas ir ļoti labi. Pasūtītājs no agrāk inerta, lielākoties malā stāvoša vērotāja ir pārvērties patiesi ieinteresētā speciālistā, kas aktīvi piedalās būvniecības procesā, kontrolē to un dod tajā savu ieguldījumu. Cilvēki nebūvē katru dienu, līdz tādam lēmumam parasti nonāk ilgstošu pārdomu un analīzes rezultātā. Ja šis lēmums beidzot ir pieņemts, tad no būvnieka tiek sagaidītas trīs pamatvērtības - augsta kvalitāte, īss termiņš un laba cena. Ja agrāk varēja iegūt projektus, piedāvājot labus nosacījumus kaut vai tikai vienā no šīm pozīcijām, tagad tas vairs nav iespējams - šīs trīs kvalitātes vairs netiek nodalītas viena no otras.

Visas šīs trīs vērtības ir būtiskas, tomēr es vēlētos uzsvērt kvalitātes nozīmi. Jo tieši projekta realizācijas kvalitāte, nevis laiks, kādā tas ticis īstenots vai cik par to samaksāts, būs tas faktors, kas nākotnē noteiks, vai pasūtītāja ieguldītā nauda atmaksāsies vai tā ir izsviesta vējā. Tas vienādi ietekmēs gan lielu, sarežģītu būvkompleksu pasūtītājus, gan ģimenes māju cēlējus.

Vairāk nekā puse daudzdzīvokļu namos mītošo rīdzinieku prāto par savas mājas iegādi, liecina sabiedriskās domas pētījumu firmas SKDS nesen veiktās aptaujas dati. Taču tikai divi procenti no aptaujātajiem ir gatavi to darīt jau tuvākā gada laikā. Desmit gadu laikā to varētu veikt 23 procenti aptaujāto. Nekustamā īpašuma cenas joprojām ir pārāk augstas lielākajai daļai iedzīvotāju. Tātad salīdzinoši ļoti neliels skaits cilvēku ir gatavi riskēt jau tagad. Hipotekārie kredīti kļūst arvien pieejamāki - tas atvieglo šo izvēli. Taču iedomāsimies, kas notiks ar šiem cilvēkiem, kas riskējuši ar savu naudu, bet ieguvuši būvi, kas pēc sīkākas izpētes neatbilst nekādiem standartiem un būvniecības normām? Ko darīs kreditori, kas būs piedalījušies šī projekta finansēšanā? Apdrošinātājiģ

Pieaug kvalitātes paškontrole
Kādēļ mēs kā būvnieki runājām par šiem jautājumiem? Galvenokārt divu iemeslu dēļ - pēc dažiem gadiem Latvijā darbosies gan vietējie nekustamā īpašuma standartus reglamentējošie normatīvi, gan arī Eiropas Savienības normas. Tas var radīt situāciju, kas liela daļa mūsu nekustamā īpašuma tirgus pēkšņi ir, maigi izsakoties, pārvērtēta. Un šī iemesla dēļ tas var netieši mest ēnu arī uz Latvijas būvfirmām.

Latvijā pašlaik ir vairāk nekā 2000 licencētu būvfirmu. Tas nozīmē, ka konkurence ir milzīga. Ja kāds no tirgus dalībniekiem nespēj pasūtītājam nodrošināt trīs minētās kvalitatīvas būves sastāvdaļas - atrodas cits. Kā jau minēju, ir mainījusies pasūtītāju attieksme pret būvniecības procesu. Vietējā tirgū pēdējā laikā ir vērojams milzīgs kvalitatīvs lēciens. To nosaka pasūtītāju izglītības līmeņa pieaugums un ieinteresētība sava projekta kvalitātē - neviens vairs nevar atļauties būvēt uz labu laimi, jo par visu nākas maksāt agrāk vai vēlāk. Klienti ir gatavi tiesāties gadījumā, ja jūt, ka objektā netiek ievērotas projekta un normatīvu prasības, bankas prasa arvien stingrākas garantijas. Pasūtītāji objektos paši mēra skaņu, izolāciju, urbj sienās paraugus, rīko ekspertīzes. Mēs par zinošu un izglītotu klientu tikai priecājamies, jo kvalitāte ir tas trumpis, ko mēs varam likt pretī nelegāļiem un "melnajam tirgum".

Taču mainās arī pašu būvfirmu attieksme. Pirmkārt tas izpaužas paškontroles nodrošināšanā - kvalitātes kontrole tiek veikta visos celtniecības posmos. Kvalitātes kontrolieri strādā uz vietas objektā un veic visdažādākos mērījumus un aprēķinus, tostarp arī materiālu patēriņu, to pareizu novietojumu u.tml.. Projekta beigās pasūtītājam tiek nodot gatavības vēstule. Taču, ja kvalitātes kontrole tiek veikta tikai projekta beigās, tad daudzas kļūdas vai nepilnības vairs nav novēršamas. Mēģināt ietaupīt uz kvalitātes kontroles rēķina - tas ir vissliktākais, ko vien būvnieks var iedomāties darīt. Katra būvnieka mērķis ir iegūt jaunus pasūtītājus. Ja ir daudz jaunu pasūtītāju, tas nozīmē, ka gaidītā kvalitāte ir un klients to ir novērtējis. Latvijas tirgus ir pietiekami mazs, lai par "haltūrām" vai mēģinājumiem taupīt uz būtiskām lietām uzzinātu visplašākā sabiedrība.

Kad ekonomē klients
Diemžēl ir sastopama arī pilnīgi pretēja tendence - galīgi nevietā cenšas taupīt arī paši pasūtītāji. Praksē visai bieži ir sastopami ļoti aptuveni, nepilnīgi projekti, kuros nav aprakstīti ne tehniskie risinājumi, ne prasības par izmantojamajiem materiāliem u.tml. Taču objekta kvalitāti ļoti ietekmē projekta kvalitāte. Tik augsts meistarības līmenis mūsu amatniekiem vēl diemžēl nav, lai mēs varētu prasīt visu problēmu atrisināšanu uz vietas, objektā. Pasūtītāji mēdz taupīt uz projektu rēķina, bet meistaram nav jābūt projektētājam - viņš nevar pārzināt visus tehniskos risinājumus, jaunākās tendences un tehnoloģijas.

Šajā situācijā būvniekam ir skaidri un nepārprotami jānorāda pasūtītājam, ka cietīs objekta kvalitāte. Ja tas netiek darīts - būvnieks kļūst līdzvainīgs. Starp citu, Rietumeiropā tā ir vispārpieņemta prakse - norādīt pasūtītājam uz viņa potenciāli bīstamiem lēmumiem. Tas ļauj izvairīties arī no situācijas, kad pēc objekta nodošanas ir pagājis zināms laiks un būvniekam pēkšņi tiek izvirzītas pretenzijas par ēkas kvalitāti. Bet ēkas īpašnieks pa šo laiku jau ir nomainījies un pašreizējam īpašniekiem iepriekšējā "ekonomiskie apsvērumi" ir dziļi vienaldzīgi. Tādējādi abu pušu ieinteresēta iesaistīšanās būvniecības procesā un dokumentos fiksētas pozīcijas var palīdzēt izvairīties no nekvalitatīvas būvniecības un tās sekām.

Lēmums par jaunas ēkas pirkšanu vai būvi nav tik viegls kā lēmums par automašīnas iegādi. Un tomēr automašīnu tirgū pircējs var orientēties bez problēmām, jo informācija ir skaidra, viegli pieejama un pārbaudāma. Automašīnām ir savi brendi un to izgatavošanu reglamentē vispārpieņemti un obligāti standarti. Situācija ar mājām Latvijā ne tuvu nav tik skaidra - te pircējs lielākoties var tikai cerēt uz veiksmi un projektētāju un celtnieku godaprātu. Un šīs cerības mēs nedrīkstam pievilt.