Ar kādām problēmām iedzīvotāji vēršas pie ēku apsaimniekotājiem?
Rodoties dažāda rakstura ar dzīvokļiem saistītām problēmām, kuras pašu spēkiem atrisināt nav iespējams, daudzdzīvokļu ēku iemītnieki parasti griežas pēc palīdzības pie konkrētās ēkas apsaimniekotāja. Problēmas mēdz būt dažādas, bet vairumā gadījumu tās ir saistītas ar tehniskās apkalpes darbiem. Vairāk par biežāk sastopamajām problēmām un to risināšanas pieredzi pastāstīja SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" valdes priekšsēdētājs Aivars Gontarevs.
Problēmu skaita ziņā dominē tehniskā apkalpe un rēķini
Risināmās problēmas klientiem var iedalīt vairākos blokos. Visvairāk tās saistītas galvenokārt ar tehniskās apkalpes darbiem – šis bloks aizņem ap 40 % no visu iesniegumu skaita, kā arī rēķiniem, kas sastāda 35 %. Kā trešo visbiežāk minēto var atzīmēt tēmu par ūdens zudumu starpībām, taču uz kopējā pieteikumu fona tā ir salīdzinoši neliela, jo sastāda tikai 11 %. Šīs visas problēmas tiek risinātas tradicionālajā veidā. Proti, ar tehniskām lietām saistīto problēmu gadījumā, kad klienti vēlas kaut ko izdarīt, mainīt, vai arī kaut kas ir izdarīts, bet nav veikts pietiekami kvalitatīvi, risinājums atkarībā no problēmas būtības ir – vai nu izdarīt plānoto, vai arī novērst norādītos defektus. Pie cita tipa problēmām tiek meklēti konkrētās situācijas izskaidrojumi un attiecīgi risinājumi. Katra situācija jāvērtē atsevišķi.
Nepilnus 10 procentus no kopējā pieteikumu skaita var attiecināt uz lielāka apjoma un/vai ilgtermiņā risināmām problēmām vai lietām, kas saistītas ar lielākiem, plānveidā veicamiem darbiem. Tādus nevar paveikt pēc principa – izsauci meistaru, un viņš visu izdarīs. Starp tādiem darbiem var minēt, piemēram, jumta, pārseguma maiņas, stāvvadu maiņas darbus u.tml., un šādus pieteikumus iespējams pieņemt un pateikt, kādā attīstības plāna stadijā šie darbi ir plānoti. Tādus darbus nav iespējams veikt uzreiz, pēc pieprasījuma.
Daudzos jautājumos apsaimniekotājs pilda tikai vidutāja funkcijas
Tehniskās apkalpes darbi, kas veicami dažādu problēmu gadījumos, parasti ir saistīti ar dažādiem pakalpojumu sniedzējiem. Daļu veic arī namu apsaimniekotājs, bet citus – attiecīgos pakalpojumus sniedzošie uzņēmumi. Runājot par rēķinu bloku, kā norāda A. Gontarevs, uz apsaimniekotāju attiecas vien tā daļa, kas saistīta ar apsaimniekošanas maksu, kas ir nemainīga, un par šo pozīciju jautājumu no iedzīvotājiem praktiski nav.
Toties ir daudz jautājumu par citām rēķinu sadaļām – siltumu, ūdeni, mazāk par elektroenerģiju, par internetu praktiski nav, taču bieži ir par atkritumu izvešanu. Kāpēc? Tāpēc, ka saistībā ar atkritumu izvešanu apsaimniekotājam ir jāņem vērā deklarēto personu skaits dzīvoklī, un, kā zināms, šis rādītājs ir dinamisks, jo praktiski jebkurš jebkurā laikā var piedeklarēties jebkurā dzīvoklī (un izdeklarēties arī). Līdz ar to šis rādītājs kļuvis zināmā mērā nekontrolējams visas valsts mērogā.
Tādēļ cilvēki nāk pie apsaimniekotāja ar dažādiem dokumentiem (piemēram, miršanas apliecību, izziņu, ka viņš ir pārdeklarējies u.c.), taču apsaimniekotājam datu bāzē vēl joprojām uzrādās, ka konkrētā dzīvoklī ir, teiksim, 2, nevis 1 deklarēta persona, un šādos gadījumos mēdz rasties nesaskaņas. Citos gadījumos pārvaldnieks būtībā ir tikai kā vidutājs starp dzīvokļa īpašnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju.
Parādu atmaksu un citas nesaskaņas cenšas risināt vienojoties
Problēmas, kas saistītas ar dzīvokļu īpašnieku vai īrnieku nespēju laicīgi norēķināties par pakalpojumiem, parasti tiek risinātas informēšanas un sarunu ceļā. Sākotnēji, pirmajos 2 mēnešos, iedzīvotājiem tiek izsūtīti automatizēti atgādinājumi, bet, ja rezultāta nav, pēc tam ieslēdzas parāda piedziņas procedūra, kas sevī ietver (sākumā) brīdinājumu par iespējamu tiesvedības uzsākšanu, bet turpinājumā – ja nav pozitīva rezultāta – arī tiek sniegta prasība tiesā.
Tomēr, pat ja cilvēks nevienā no minētajiem posmiem nav noreaģējis, viņam pastāv iespēja atnākt pie RNP, atzīt problēmas un vienoties par izlīdzinātā maksājuma grafika sastādīšanu vai kādu citu abām pusēm pieņemamu variantu. RNP mēģina iztikt bez tiesu darbiem, taču ir gadījumi, kad bez tiem iztikt nevar. Rupji rēķinot, 85 % iedzīvotāju ar tekošo rēķinu nomaksu problēmas nerodas, bet no atlikušajiem 15 % ar trešo daļu (5 %) izdodas vienoties bez tiesas palīdzības, taču ap 10 % no visa klientu portfeļa tomēr nonāk līdz tiesai.
Panākt vienošanos dzīvokļu īpašnieku starpā par lielāku projektu īstenošanu nav viegli
Lai varētu domāt par kādas ēkas lielākiem remontdarbiem, par tās siltināšanu un/vai renovāciju, nepieciešams panākt konkrētās mājas iedzīvotāju piekrišanu. Ja nepieciešams vienoties par salīdzinoši nelieliem mājas remontdarbiem, kas neprasa lielus ieguldījumus, un kuru rezultāts ir redzams uzreiz, RNP dati rāda, ka apmēram 2/3 (tuvu 70 %) gadījumu iedzīvotāji spēj vienoties un pieņemt kopīgus lēmumus visas mājas labā.
Tomēr lielāku projektu realizācijai (piemēram, visas ēkas siltināšanai), piesaistot ES līdzfinansējumu un ņemot kredītu bankā, vienoties spēj vien 0,5 % ēku iedzīvotāju. Iemesli šādai attieksmei ir vairāki. Pirmkārt, tā ir neticība, bažas, nevēlēšanās riskēt – daudzi baidās, ka būs jāmaksā vairāk, nekā pirms tam, un reāls ieguvums parādīsies (ja parādīsies) tikai pēc ilga laika. Tā kā lielie projekti īstenojas pamazām, lēni, šo bažu pamatu var saprast.
Otrkārt, šādos projektos vienmēr tiek vērtēti nepieciešamie ieguldījumi un gaidāmie ieguvumi absolūtās naudas izteiksmē, kas tiek iegūti uz ietaupītās siltumenerģijas rēķina. Un šajā situācijā ļoti lielu lomu spēlē siltumenerģijas tarifi konkrētajā pilsētā – jo tie augstāki, jo lielāki gaidāmie ieguvumi, un otrādi. Tā kā Rīgā siltuma tarifi ir vieni no zemākajiem, tad gaidāmie ieguvumi finansiālajā izteiksmē nav tik lieli, kā citās Latvijas pilsētās (piemēram, Liepājā, Valmierā), kur ēku siltināšana ir daudz populārāka.
Treškārt, savu lomu nospēlē arī iedzīvotāju atsvešinātība un līdz ar to savstarpējā neuzticēšanās, kas Rīgā kā lielā pilsētā tomēr ir daudz augstāka nekā mazākās pilsētās. Šie faktori arī nosaka to, kāpēc Rīgā ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu neiet tik labi, kā gribētos. Tomēr pēdējā laikā ir vērojamas arī pozitīvas tendences, un šīs situācijas tālākai uzlabošanai būtu svarīgi izcelt pozitīvos piemērus.
