Baltijas mājokļu pieejamības apskats: Mājokļu pieejamība pirmajā ceturksnī uzlabojās, taču priekšā gara atkopšanās
Raksta autors: Oskars Niks Mālnieks, "Swedbank" ekonomists
Mājokļu pieejamība šā gada pirmajā ceturksnī ir uzlabojusies visās Baltijas galvaspilsētās. Rīgā mājokļu pieejamību balstīja joprojām visai straujais algu pieaugums kombinācijā ar mazliet zemāku vidējo dzīvokļa cenu. Toties procentu likme jaunam hipotekārajam aizņēmumam Latvijā vēl gada sākumā nedaudz turpināja augt – pretēji pārējā Baltijā vērotajam kritumam. Kopumā Rīgas mājsaimniecībām mājokļi ir pieejamāki nekā Baltijas kaimiņiem lielā sērijveida dzīvokļu tirgus īpatsvara dēļ. Prognozējam, ka pēc mazāk nekā mēneša Eiropas Centrālā Banka (ECB) pirmo reizi pēc ilgiem laikiem samazinās savas bāzes procentu likmes. Procentu likmju kursa maiņa veicinās Baltijas mājokļu pieejamības atgūšanās turpināšanos.
2024. gada pirmajā ceturksnī mājsaimniecība, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai, ar hipotekārā kredīta palīdzību Tallinā varēja atļauties teju 54 m2 lielu dzīvokli, Viļņā – nedaudz zem 50 m2. Savukārt, Rīgā mājokļu pieejamība saglabājās salīdzinoši augsta un vidēja mājsaimniecība, novirzot hipotekārā kredīta apkalpošanai ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem, varēja atļauties ap 82 m2 lielu dzīvokli (pirmreizējā tirgū – ap 43 m2).
Dzīvokļu tirgus aktivitāte pirmajā ceturksnī Rīgā turpināja sarukt, salīdzinot gan ar 2023. gada izskaņu, gan pirmo ceturksni pērn. Īpaši drūma situācija valdīja pirmreizējā tirgū, kur ikmēneša vidējais darījumu skaits krita par teju 40% pret atbilstošo periodu pērn. Rezervāciju skaits jaunuzbūvētiem mājokļiem ekonomiskajā segmentā samazinājās par aptuveni 60% un biznesa – par aptuveni ceturtdaļu.
Pēc provizoriskajiem datiem vidējā svērtā dzīvokļu cena Rīgā saruka gan pret ceturto ceturksni, gan turpināja samazināties, salīdzinot ar pagājušo gadu. Joprojām lielākā ietekme uz vidējās cenas kritumu gada griezumā bija sērijveida projektiem. Pirmreizējā tirgū cenas auga, realizējoties iepriekš veiktajām rezervācijām, taču ar skatu nākotnē redzams piezemēts cenu pieaugums. Kopumā jaunie mājokļi saglabājās dārgi un bija pa kabatai vien mājsaimniecībām ar augstiem ienākumiem. Lai arī nepārdoto jaunuzcelto dzīvokļu skaits pieaug, īpašumu attīstītājiem finansiālā situācija nespiež veikt plašus cenu samazinājumus. Attiecīgi – tuvākajā nākotnē cenu korekcija pirmreizējā tirgū nav gaidāma.
EURIBOR likmes pamazām atkāpjas no pagājušā gada izskaņas virsotnēm. Turpretim jaunajiem hipotekārajiem kredītiem piemērotā kopējā faktiskā gada izmaksu procentu likme pirmajā ceturksnī Latvijā turpināja pieaugt un bija augstākā Baltijā. Taču procentu likmju pīķis šajā ciklā nu ir garām. Mēs prognozējam, ka pēc dažām nedēļām ECB pamazām sāks samazināt bāzes procentu likmes. Likmju kritums gan nebūs ne tuvu tik straujš kā to pieaugums 2022. gadā, taču “kustības virziena” maiņa kalpos kā papildus iedrošinājums jauna mājokļa meklētājiem un varētu veicināt tirgus aktivitāti. Pozitīvāku ainu iezīmē arī Eiropas Komisijas iedzīvotāju aptaujas dati, liecinot, ka Latvijas patērētāju noskaņojums kļūst mazāk pesimistisks.
"Swedbank" klientu dati par aprīli norāda uz algu pieauguma tempu sabremzējumu, taču tas tāpat saglabāsies gana straujš un noteiks mājokļu pieejamības uzlabošanos. Arī zemākas procentu likmes palīdzēs uzlabot mājokļu pieejamību Baltijā, taču priekšā ir vēl garš atkopšanās ceļš.