Baltijas mājokļu pieejamības indekss: Procentu likmju samazināšanās nākamgad uzlabos mājokļu pieejamību
Procentu likmēm augot, šī gada trešajā ceturksnī mājokļu pieejamība turpināja kristies, bet krituma temps manāmi sabremzējās. Tallinā un Viļņā vidēja mājsaimniecība ar kredīta palīdzību vēl arvien nevarēja atļauties iegādāties dzīvokli. Rīgā situācija saglabājās krietni labāka, galvenokārt tādēļ, ka joprojām varam atļauties iegādāties mājokļus sērijveida dzīvokļu segmentā. Turpretim dzīvokļi, kas būvēti vai renovēti pēc 2000. gada, vidējam rīdziniekam šogad nav pa kabatai. Tomēr ir labas ziņas – Eiropas Centrālā Banka (ECB) kopš septembra nav cēlusi procentu likmes. EURIBOR 6 mēnešu likme sasniedza savu virsotni oktobrī, un kopš tā brīža ir uz lejupvērstas trajektorijas. Tas kopā ar joprojām straujo algu kāpumu liek domāt, ka mājokļu pieejamības zemākais punkts ir sasniegts visās Baltijas valstu galvaspilsētās.
Mājokļu pieejamības kritums Baltijas valstu galvaspilsētās turpinājās, taču ar mazāku joni. Gan Tallinas, gan Viļņas mājokļu pieejamības indekss* (MPI) saglabājās zem 100 punktu atzīmes, 90.2 un 86.0 punkti attiecīgi. Rīgā indeksa kritums vien par 1% no pagājušā ceturkšņa vērtības, samazinoties līdz 144.5 punktu atzīmei. Šāda vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1.5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija teju par 44.5% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem. Kopumā, salīdzinot ar situāciju 2022. gada 2. ceturksnī, indeksa ietvaros aprēķinātais vidējais ikmēneša hipotekārā kredīta maksājums jaunam aizņēmumam ir pieaudzis par aptuveni 120 EUR.
Tirgus aktivitāte trešajā ceturksnī saruka visos segmentos, salīdzinot ar attiecīgo ceturksni pērn. Savukārt pret šī gada otro ceturksni, kāpums transakciju skaitā ir novērojams tikai sērijveida projektiem. Pircēji arvien nesteidzas veikt rezervācijas pirmreizējā tirgū un nereti sagaida mājokļu celtniecības pabeigšanu. Tuvākajos ceturkšņos būtisku uzlabojumu negaidām, jo likmes saglabāsies augstas, un, visticamāk, kopējais transakciju skaits būs zem attiecīgā pērn. Tirgus aktivitāti savā ziņā varētu bremzēt arī jaunais hipotekāro kedītņēmēju atbalsts. Mājsaimniecības ar esošām hipotekārā kredīta saistībām visdrīzāk tuvākā laikā jaunu mājvietu nesteigs iegādāties, jo jauni kredīti atbalstam nekvalificēsies. Tas arī var nozīmēt, ka otrreizējā tirgū būs mazāka mājokļu izvēle.
Vidējā svērtā dzīvokļu cena kritās gan salīdzinot ar attiecīgo ceturksni pagājušajā gadā (-1.4%), gan salīdzinot ar 2. ceturksni šogad (-0.3%). Vidējās vērtības samazinājumu noteica sērijveida dzīvokļu cenu lejupslīde. Neskatoties uz pieprasījuma kritumu, pirmreizējā tirgū cenas turpināja augt, kaut gan mazākos tempos kā iepriekš. Uz švakā pieprasījuma fona tuvāko ceturkšņu laikā neprognozējam cenu kritumu jaunuzcelto dzīvokļu segmentā, bet drīzāk cenu stabilizēšanos. Būvizmaksas joprojām ir augstas, taču pēdējā gada laikā tās vairs daudz augstāk kāpušas nav, kas nozīmē, ka izmaksu pusē cenu spiediens stabilizējies.
Lai piesaistītu klientus, nekustamā īpašuma attīstītāji pievēršas dažādām mārketinga metodēm. Tiek piedāvātas iebūvētās virtuves vai “bezmaksas” stāvvietas, vai pat pilnībā apmaksāti ceļojumi uz tāliem, ekskluzīviem galamērķiem. Lai arī šī pieeja ir īslaicīga, attīstītāji cer, ka tas uzlabos pieprasījumu bez cenu samazināšanas. Tie, kas nevar atļauties iegādāties mājokli pirmreizējā tirgū, pievēršas relatīvi lētākajam otrreizējam tirgum vai izvēlas īrēt. Arīdzan nekustamā īpašuma attīstītāji, zemā pieprasījuma spiesti, aktīvāk piedāvā dzīvokļus īrei vai pat veido īres namus. Tas ir – piedāvā īrei nevis tikai dažus dzīvokļus jaunceltnē, bet izīrē visus.
Inflācijai atkāpjoties, ECB pamazām samazinās savas procentu likmes. Algas, lai ar mazāku tempu, turpinās pieaugt. Tas nozīmē, ka varam sagaidīt mājokļu pieejamības atgūšanos jau pavisam drīz. Tomēr būtiskākie uzlabojumi un straujāka tirgus aktivitāte prognozējami vien nākamā gada izskaņā, kad ECB procentu likmes būs samazinājušās. Prognozējam, ka ECB noguldījumu iespējas uz nakti likme, kurai cieši seko EURIBOR, tiks samazināta aprīlī, un 2024. gada laikā tā saruks no esošajiem 4% līdz 2.5%.
*Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.
Raksta autors: Oskars Niks Mālnieks, "Swedbank" ekonomists