Citadele: Latvijas nekustamo īpašumu tirgū tuvākajos gados izteikti draudi nav redzami

Septembra sākumā mediju telpā parādījās informācija par globāli augošu pieprasījumu pēc mājokļiem, kas var radīt riskus ekonomiskajai un finanšu stabilitātei. Ņemot vērā jautājuma plašumu un nopietnību, griezāmies pie bankas "Citadele" speciālistiem. Savu redzējumu par situāciju nekustamā īpašuma tirgū pasaulē un Latvijā sniedza bankas "Citadele" ekonomists Mārtiņš Āboliņš.

Vai tiesa, ka globālās ekonomikas izaugsme radījusi augošu pieprasījumu pēc mājokļiem un sekojošu strauju cenu kāpumu šajā sektorā?

Mājokļu cenas pasaulē kopumā pēdējos gados noteikti ir augušas, un, kā liecina Starptautiskā Valūtas fonda (SVF) dati, nekustamo īpašumu cenas pasaulē reālā izteiksmē ir atgriezušās pirmskrīzes līmenī. Protams, būtiskākais faktors ir globālā ekonomikas izaugsme, taču starp valstīm atšķirības ir ļoti lielas un dažās lielajās pilsētās nekustamo īpašumu cenu kāpumu drīzāk veicina nepietiekams piedāvājums, nevis spekulatīvs pieprasījums. Interesanti, ka lielākie nekustamo īpašumu cenu pieaugumi pēdējos gados ir bijuši valstīs, kuras 2008. gadā izvairījās no krīzes nekustamo īpašumu jomās. Te noteikti papildinošs faktors ir arī zemās procentu likmes, kas ir veicinājušas kopējā parāda līmeņa pieaugumu pasaulē.

Vai šāda situācija var radīt riskus globālajai ekonomiskajai un finanšu stabilitātei?

Riskus tas noteikti var radīt, kā to jau parādīja 2008. gada globālā finanšu krīze, taču man šobrīd nav sajūtas, ka straujš mājokļu cenu kāpums būtu vispārīgi globāls fenomens. Drīzāk tas ir atsevišķu valstu un it īpaši lielo pasaules pilsētu jautājums. Bet mēs noteikti nevaram izslēgt, ka pēdējo gadu pieaugums neslēpj kādus finanšu riskus – it īpaši tad, kad attīstīto valstu centrālās bankas sāks palielināt bāzes procentu likmes.

Cik saistīti savā starpā ir pasaules nekustamā īpašuma tirgi? Ja tie ir saistīti, vai šāda situācija nevar radīt potenciālas problēmas un riska situācijas?

Domāju, ka nekustamo īpašumu cenās joprojām dominē vietējie faktori, it īpaši valstīs un pilsētās, kur strauji aug iedzīvotāju skaits, taču ļoti apgrūtinoši apbūves plānošanas un būvniecības noteikumi ierobežo jaunu mājokļu būvniecību. Vienlaikus gan SVF pētījumi parāda, ka nekustamo īpašumu cenu izmaiņu sinhronizācija starp valstīm un reģioniem pēdējās desmitgadēs ir pieaugusi, un cenu izmaiņas vienā tirgū var radīt riskus citos tirgus.

Cik liels apmēram varētu būt pasaules nekustamā īpašuma tirgus, un kur ir novērojams straujākais cenu pieaugums un augstākās cenas? Vai, attiecīgi – cenu kritums?

Dati par nekustamo īpašumu cenu izmaiņām pasaulē ir salīdzinoši maz un grūti salīdzināmi, tādēļ tos vajadzētu uztvert pietiekami piesardzīgi. Taču, kā liecina SVF dati, šogad visstraujākais kāpums vērojams Honkongā, Īrijā, Portugālē, Islandē un Slovēnijā, savukārt saskaņā ar Eurostat datiem šī gada pirmajā ceturksnī visstraujākais nekustamo īpašumu cenu kāpums ES bija Latvijā (+13,7% pret iepriekšējo gadu). Vienlaikus mūsu pašmāju nekustamo īpašumu aģentūru dati tik strauju kāpumu neuzrāda. Tas savukārt parāda, cik grūti ir nomērīt kaut kādu nosacītu vidējo cenu kāpumu valstī, kā arī tos salīdzināt starp valstīm. Taču, skatoties gan uz SVF, gan The Economist datiem, pēdējo gadu laikā pasaulē straujākie nekustamo īpašumu cenu pieaugumi bijuši Austrālijā, Jaunzēlandē, Zviedrijā, Ķīnā, Honkongā, Kanādā, un tieši šo valstu mājokļu tirgi šobrīd varētu būt visproblemātiskākie.

Absolūtos lielumos mājokļu cenas starp valstīm ļoti grūti salīdzināt, jo ievērojami atšķiras gan ienākumi, gan nekustamā īpašuma veidi, kas dominē konkrētajā valstī vai pilsētā. Taču dārdzības ziņā noteikti dārgākie tirgi pasaulē šobrīd ir meklējami nevis kādās valstīs kopumā, bet gan atsevišķās strauji augošās globālajās pilsētās. Salīdzinājumā ar ienākumiem visstraujāk nekustamo īpašumu cenas pēdējos gados kāpušas Honkongā, Vankūverā, Toronto, Parīzē, Oklendā, Sidnejā, Stokholmā un Oslo.

Kādi ir galvenie riski, ko var radīt šādas dzīvojamā fonda cenu svārstības?

Nekustamo īpašumu cenu strauji kāpumi un kritumi var novest pie ekonomikas recesijām un pat lielām krīzēm, taču ne vienmēr. Kā liecina SVF dati, kopš 1970-tajiem gadiem nedaudz vairāk nekā puse no nekustamo īpašumu cenu kritumiem ir noveduši pie ekonomikas recesijas attiecīgajā valstī. Tātad ir pietiekami daudz gadījumu, kur cenu korekcijas neietekmē ekonomiku kopumā. Taču krīzes riski ievērojami pieaug, ja cenu kāpums sakrīt ar būtisku kreditēšanas un parāda līmeņa pieaugumu, kā tas notika Latvijā pirms krīzes.

Kāda situācija šajā jomā ir Latvijā? Vai pasaules tirgu svārstības var radīt negatīvu ietekmi arī uz Latvijas mājokļu tirgu? Kādas varētu būt jaunākās prognozes šajā sakarā, un kā būtu jārīkojas, lai iespējamo negatīvo ietekmi samazinātu?

Latvijā nekustamo īpašumu cenu kāpums pēdējos gados ir bijis diezgan straujš, taču tas drīzāk saistīts ar ienākumu pieaugumu, nevis nozares pārkaršanu. Saskaņā ar Ober-haus datiem vidējais cenu līmenis Rīgā joprojām ir ievērojami zemāks nekā pirmskrīzes laikā un šobrīd tas atpaliek gan no Tallinas, gan Viļņas. Salīdzinājumā ar vidējo darba algu mājokļu cenas Latvijā šobrīd ir lētākās pēdējo 15-20 gadu laikā. Arī banku kreditēšana pēc krīzes ir kļuvusi daudz piesardzīgāka un ekonomika kopumā daudz sabalansētāka nekā pirms krīzes. Latvijas ārējā parāda līmenis mazinās, tirdzniecības bilance ir sabalansētāka un arī algu pieaugums ir viencipara līmenī. Tādēļ nekustamo īpašumu tirgū Latvijā tuvākajos gados es nekādus izteiktus draudus nesaskatu.

Protams, mūs var skart ārējie riski, pirmkārt, ja tas bremzētu ekonomikas attīstību mūsu tirdzniecības partnervalstīs. Te droši vien lielākais risks ir Zviedrijas nekustamo īpašumu tirgus, jo ar Zviedriju mūs saista ne tikai ārējā tirdzniecība, bet arī banku sistēma. Taču tur mēs neko īsti darīt nevaram, un mūsu galvenais uzdevums ir nodrošināt, lai Latvijas ekonomika būtu pietiekami sabalansēta. Tas mazinātu negatīvu šoku potenciālo ietekmi. No valsts puses tas nozīmē virzību uz sabalansētu budžetu un valsts parāda pakāpenisku mazināšanu, sabalansētu ārējo tirdzniecību, un šobrīd būtu vēlams arī ar ES fondiem nepārkarsēt būvniecības nozari.

Vidējā termiņā savukārt lielākais izaicinājums mums, protams, ir iedzīvotāju skaita samazināšanās. Tuvākajos 5 gados Latvijas mājokļa tirgū arvien lielāku lomu ieņems 90-tajos gados dzimušie. To skaits ir ievērojami mazāks nekā 80-tajos dzimušo skaits, un tas nozīmē uz pusi mazāku pieprasījumu no ģimenēm, kuras pērk savu pirmo mājokli. Vienlaikus iedzīvotāju skaits vecumā virs 75 gadiem turpinās pieaugt, tādēļ mājokļu tirgū varam sagaidīt būtiskas izmaiņas piedāvājuma un pieprasījuma attiecībā.