Eksperta viedoklis: Aicina apzināt un novērst pamatproblēmas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, lai sāktos tā veselīga izaugsme
Latvijas nekustamo īpašumu (NĪ) tirgū ir vairākas pamatproblēmas, kas nesekmē tā veselīgu izaugsmi, un kamēr tās netiks apzinātas un novērstas, nevarēs runāt par esošajiem apstākļiem atbilstošu NĪ tirgus attīstību.
"Kad esam attapušies pēc dažādu "bumu" vai "burbuļu", krīžu un pēckrīzes skrējiena, daudzi: gan
klienti, gan kolēģi man jautā: "Kas sagaidāms tirgū?". Lai noteiktu diagnozi, kas pašlaik notiek īpašumu
tirgū Latvijā un izteiktu prognozes par turpmāko, būtu jātiek skaidrībā ar tiem izaicinājumiem vai
pamatproblēmām, kas kavē tirgus veselīgu izaugsmi. Gribu rosināt uz diskusiju par tām, saprotot, ka,
iespējams, ne visi piekritīs manam viedoklim, bet uzskatu, ka lietas ir jāsauc īstajos vārdos, lai beidzot
sakārtotu īpašumu tirgu un sāktos šobrīdējiem ekonomiskajiem apstākļiem atbilstoša izaugsme,"
uzskata NĪ jomas eksperts ar teju ceturtdaļgadsimta pieredzi – Latvijas nekustamo īpašumu darījumu
asociācijas LANĪDA biedrs, SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs. Viņaprāt, Latvijas
nekustamo īpašumu tirgū ir fiksējamas četras pamatproblēmas.
Viena no problēmām, ar kuru jau daudzu gadu garumā cīnās arī LANĪDA, ir īpašumu tirgus
nesakārtotība no likumiskā viedokļa, lai šo jomu sertificētu, lai tajā strādājošajiem būtu likumiski
noteikta atbildība, lai tirgus būtu legāls utt. "Šobrīd sanāk, ka jebkurš, kas iedomājas, var nodarboties
ar īpašumu tirgošanu un nosaukt sevi par "speciālistu". Potenciālos klientus uzrunā cilvēki bez
kompetences, pieredzes, un, ja vien 20% tirgus darbojas profesionāli un godprātīgi, ievērojot ētikas
kodeksu, bet 80% tirgus valda pilnīgs haoss, tad ir neiespējama godīga konkurence, bet klientiem ir
lielas iespējas "iepirkties": bez jebkādām garantijām jeb par savu naudu nopirkt turpmākās problēmas.
Šī situācija turklāt met ēnu arī uz godprātīgo profesionāļu pusi un vārds "mākleris" jau ir kļuvis par tādu
kā palamu: tas, kurš grib iedzīvoties uz tā rēķina, ko it kā varu pats izdarīt. Tomēr zobus paši nelabojam
un arī operācijas netaisām, tam piesaistām ekspertus un profesionāļus, tāpat arī ar īpašumu tirgošanu:
mesties iekšā īpašumu tirgū, tevi kā nezinātāju var vienkārši maldinās vai piekrāps, radot nopietnas
sekas ," saka I. Daņiļevičs. Viņš domā, ka, tirgus var arī sakārtoties pats - pašattīroties, bet tam vajadzīgs
ilgs laiks, tādēļ tikai pašu nozares dalībnieku rokās ir visas sviras, lai ar LANĪDA, kas ir profesionāļus
apvienojoša institūcija, palīdzību tirgu sakārtotu, ņemot vērā demokrātisko valstu pieredzi, labākos
likumdošanas piemērus un praksi.
Tādēļ šādā, nesakārtotā, tirgū tiek nepareizi veidotas attiecības starp klientu un starpnieku. Bieži vien
netiek noslēgti sadarbības līgumi, notiek saziņa tikai elektroniski un starpnieki bieži vien pat nezina, kā
izskatās klients, aģenti dažkārt pat neizbrauc uz objektu, nesniedz klientam regulāras atskaites.
Tādējādi tiek izkropļotas klienta-starpnieka attiecības.
I.Daņiļevičs novērojis, ka šādi starpnieki arī neiedziļinās īpašumu tiesību juridiskajās niansēs. "Ikdienas
darbā redzam, ka klientu īpašumiem ir daudzi apgrūtinājumi: ēkas nav nodotas ekspluatācijā, ir
nesakārtotas kopīpašuma lietošanas tiesības u.tml. Šādā stāvoklī nedrīkstētu īpašumus piedāvāt tirgū,
jo potenciālais pircējs tiek maldināts, kad un vai vispār šādus apgrūtinājumus varēs nokārtot. Tas ir kā
ar auto: mašīnai nav motora, tā nevar braukt, bet, kad ieliks motoru, neviens nezina... Tā ir pavirša
attieksme arī no īpašnieku puses pret saviem īpašumiem: nesakārtot īpašumu lietas no juridiskā un
tehniskā viedokļa," atzīst eksperts.
I.Daņiļēvičs uzskata, ka īpašumu pārdošana ir pārvērtusies par interneta veikalu darbību, ir tikai prece –
īpašums, izslēdzot no šīs darbības pārdevēju un pircēju vēlmes. Savu uzskatu viņš raksturo šādi: "Ir pilni
sludinājumi, interneta lapas ar īpašumiem, kurus vēlas pārdot, daudzi ir paņemti tirgošanai pat bez
līgumiskām attiecībām ar īpašnieku. Piemēram, starpniekam piezvana persona, kas saka: "Es vēlos
pārdot savu māju." Starpnieks uzzina pamatinformāciju par īpašumu, aizbrauc uz objektu, visu sabildē,
un ieliek internetā. Pārdevējs saka: "Es par savi īpašumu vēlos saņemt tādu summu". Man, kā
tirgotājam būtu jājautā: kāpēc gribat pārdot šo īpašumu, cik ātri? Un noteikti – man būtu objektīvi
jānovērtē pārdevēja cenas vēlme un godīgi jāpasaka: tādā laika posmā par šādu summu jūs to nevarēsit
pārdot. Bet lielākā kļūda un atbildība ir tā, ka starpnieki šādus jautājumus neuzdod un paņem īpašumus
tirgošanā par vēlamo summu. Mājas lapas ir pilnas ar šādiem - nepareizo cenu – sludinājumiem, bet
potenciālie pircēji pēta šīs mājaslapas un viņiem rodas nepareizs priekšstats par objektīvo cenu līmeni,"
stāsta I. Daņiļevičs.
No tā izriet nākamā problēma NĪ tirgū: veidojas nepareiza, izkropļota izpratne par reālajām īpašuma
cenām tirgū jeb - haotiska cenu veidošanās. . Arī jauno projektu attīstītāji vispirms par pamatu ņem
savu izdevumu atpelnīšanu ar noteiktu peļņas daļu, nevis vadās pēc reālās situācijas tirgū un pircēju
pieprasījumu un vēlmēm. "Situācijā "pircējs-pārdevējs", kur pa vidu ir īpašums un nauda, šodien nevar
notikt darījums, jo cena ir kļūdaina, lielākoties neadekvāta," piebilst eksperts.
No augstākminētā izriet nākamā problēma: nepareiza/neprecīza īpašumu segmentācija, novērojis I.
Daņiļevičs. Neviens nevar konkrēti pateikt, kurš objekts var tikt ierindots kādā segmentā. "Mēs visi
zinām: ir komercapbūve, ir lauksaimnieciskie īpašumi, zemes īpašumi u.tml., bet, ja runājam par
dzīvokļiem, izdala Padomju laikā būvētos namus un tad ir segments – jaunie projekti, lai gan tajos
ietilpst gan tikko uzbūvētās mājas, gan arī vēl 2000. gadā būvētās, kas arī ir kļūdaini. Ir arī t.s. luksus jeb
premium segments, kurā, piemēram, tikai vietas dēļ (Rīgas centrā vai jūras tuvumā) bieži ierindo
īpašumus, lai gan tie ir visai viduvējā stāvoklī. Bieži vien īpašuma katrs pārdevējs pats nosaka šo
segmentu, no tā rodas sajukums tirgū," uzskata I. Daņiļevičs.
Kā vēl vienu veselīgu tirgus attiecību bremzējošu faktoru eksperts min to, ka bieži vien trūkst normālu
partnerattiecību aģentu vidū: nenotiek informācijas apmaiņa ar kolēģiem, iztrūkst savstarpējas
uzticības. "Ir neliela grupa aģentu, kas godprātīgi un profesionāli veic savu darbu: pareizi izprot tirgu,
mēģina sniegt pēc iespējas kvalitatīvāko pakalpojumu un sadarbojas arī savā starpā. Redzam, ka tirgū ir
kompānijas un starpnieki, kuru mērķis ir nevis kvalitatīvs pakalpojums, bet gan – "ietirgošana".
Konkurence ir nepieciešama, bet tai ir jābūt veselīgai," uzskata I. Daņiļēvičs.
"Neveicot kvalitatīvas pārmaiņas "pašā saknē" vai nu turpināsim sūkstīties par notiekošo vai arī kā daži
– turpināsim dzīvot ar "rozā brillēm" par to, ka viss kārtībā. Ar nekustamo īpašumu jomas profesionāļu
"jumta" organizācijas - LANĪDA palīdzību ir iespējams to izdarīt: sakārtot tirgu, lai tajā būtu godīga
konkurence un visiem saprotami "spēles noteikumi"," uzskata SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis
Igors Daņiļevičs.
lanida.lv