Eksperti: Grozījumi Cilvillikumā palīdzēs risināt kopīpašuma jautājumus
2022. gada 1. maijā stājās spēkā grozījumi Civillikumā, kas paredz jaunus tiesiskos mehānismus kopīpašnieku starpā radušos strīdu risināšanai, tajā skaitā arī kopīpašuma dalīšanas gadījumā.
„Civillikums ir papildināts ar normu, kas nosaka ierobežojumu prasīt kopīpašuma dalīšanu, jaunu 1074.1 pantu, kurā ietvertas kopīpašnieku vairākuma tiesības prasīt kāda no kopīpašniekiem izslēgšanu no kopīpašuma, kā arī jaunā redakcijā izteikts Civillikuma 1075. pants, kas paredz divas jaunas kopīpašuma dalīšanas iespējas, tajā skaitā, paredzot iespēju tiesai lemt sadalīt dzīvojamo māju dzīvokļu īpašumos,” skaidro SIA „Latio” Juridiskās daļas vadītāja Mārīte Lipša.
Ir bijuši gadījumi, kad persona apzināti iegādājas kopīpašuma daļas, lai vēlāk, izmantojot savas zināšanas vai materiālo stāvokli, izdarītu spiedienu uz pārējiem kopīpašniekiem un pieprasītu kopīpašuma sadali, izbeidzot kopīpašumu. „No tā, iespējams, cieta cilvēki, kam nebija tādas rocības, lai izpirktu pārējās kopīpašuma daļas, tādēļ varēja saņemt tikai atlīdzību naudā, bet īpašumu zaudēja. Tāpēc apsveicami ir grozījumi Civvillikumā, kas paredz, ka kopīpašnieks, kurš ieguvis domājamās daļas nekustamajā īpašumā, nevar prasīt tiesā kopīpašuma dalīšanu agrāk kā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas Zemesgrāmatā, ja vien tam nav svarīgs iemesls. Tas esošos kopīpašniekus varētu pasargāt no negodprātīgas jauno kaimiņu rīcības,” vērtē eksperte. Tāpat gadījumā, ja kopīpašnieki nevar vienoties par kopīpašuma dalīšanas veidu, tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, var noteikt sadalīt dzīvokļu īpašumos nekustamo īpašumu, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām. Līdz šim tiesa par to nelēma. „Tas varētu līdzēt gadījumos, kad vienas dzīvojamās mājas iedzīvotāji paši savā starpā nevar vienoties par tās sadali dzīvokļa īpašumos. Taču tikai laiks un tiesu prakse rādīs, vai likuma grozījumi būs devuši kādu jūtamu uzlabojumu kopīpašnieku tiesiskajās attiecībās,” secina eksperte.
„Kopīpašums ir viens no jūtīgākajiem nekustamā īpašuma nozares jautājumiem, jo kopīpašuma gadījumā īpašnieki ir vismaz divi, bet tādi var būt arī 10 vai pat 100, kas ir galvenais klupšanas akmens,” atzīst SIA „Latio” Mājokļu nodaļas un nekustamā īpašuma darījumu vadītāja Evija Dzenīte, norādot, ka kopīpašums ir apgrūtinājums, un likumdevējs ir darījis visu, lai mazinātu kopīpašuma izplatību.
Rīgas Stradiņa Universitātes Juridiskās fakultātes docente Inga Kudeikina, kas ir izstrādājusi doktora disertāciju par tēmu „Kopīpašuma problemātika darījumos ar nekustamo īpašumu” uzsver, ka kopīpašuma gadījumā viss ir jāizdara juridiski pareizi. „Noslēdzot pirkuma līgumu, ir jāapziņo visi kopīpašnieki, jo viņiem ir jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības. Ja tas netiek izdarīts, pastāv liels izpirkuma pretenziju risks,” teic I. Kudeikina.
E. Dzenīte iesaka cilvēkiem pirms izvēlēties nekustamā īpašuma iegādi dzīvojamajā mājā, kas atrodas kopīpašumā, rūpīgi izvērtēt šādu lēmumu, ņemot vērā visus ar to saistītos apgrūtinājumus. „Likumdevējs neizdomās burvju nūjiņu, ar kuru šos apgrūtinājumus var pilnībā noņemt, tos var tikai mazināt. Tāpēc aicinu cilvēkus konsultēties ar speciālistiem pirms īpašuma iegādes, nevis pēc tam. Arī publiski pieejamā informācija gan Zemesgrāmatā, gan Valsts Zemes dienesta datu bāzē ir gana plaša un ļauj iepazīties gan ar tiesisko, gan faktisko situāciju,” teic E. Dzenīte.
I. Kudeikina atzīst, ka kopīpašumā esošajos namos, ir labi jāpazīst kaimiņi, lai ar viņiem varētu saskaņot līgumus, un nepieciešamības gadījumā piedāvāt pirmpirkuma tiesības. „Parasti tās lielākās problēmas kopīpašumos rodas personisko attiecību dēļ. Tieši tāpēc likumdevējs vēlas pēc iespējas samazināt kopīpašnieku skaitu,” rezumē E. Dzenīte.
Vairāk par kopīpašuma tēmu var uzzināt "Latio" podkāstā "Kopīpašums. Kas Tev jāzina to pērkot vai pārdodot?"