Eksperti: Dzīvojamais fonds Rīgā – vai problēmu "kokteilis"?

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem Latvijā teju 70% ēku tapušas laika posmā no 1946. līdz 1990. gadam, savukārt Rīgā padomju laikos celto tipveida dzīvojamu ēku īpatsvars sastāda aptuveni pusi no visa daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku fonda. Šo ēku kalpošanas ilgums atkarībā no kapitalitātes grupas noteikts 60 līdz 70 gadu robežās.

Tas nozīmē, ka daļai dzīvojamo ēku kalpošanas termiņš jau ir pagājis, raisot bažas par šo būvju tehnisko stāvokli. Kādas vēl problēmas novērojamas ēkās, kas celtas pirms Latvijas neatkarības atgūšanas, un vai dzīvojamā fonda atjaunošanās un nomaiņa norit pietiekami ātri, skaidro mājokļu attīstītāja Bonava Latvija eksperti.

Pamatojoties uz Vasts zemes dienesta rīcībā esošo informāciju, Rīgā ir aptuveni 11700 daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku. Liela daļa no tām ir būvēta padomju laikos, kad spēkā bija pilnīgi citi būvnormatīvi un prasības, kas stipri atšķiras no tās būvniecības metodikas un tehnoloģijām, kādas ēku būvniecībā tiek izmantotas pašlaik. Tāpat nevienam nav noslēpums, ka tajos laikos ēkas bieži vien būvēja mazkvalificēts darbaspēks, turklāt, lai izpildītu plānu un iekļautos termiņos, būvniecība nereti tika sasteigta, upurējot kvalitāti. Runājot par šo ēku vidējo kalpošanas ilgumu un drošu lietošanu, Ministru kabinets savos noteikumos [1] ir noteicis, ka sērijveida dzīvojamās ēkas atbilst ceturtajai un piektajai kapitalitātes grupai ar kalpošanas ilgumu attiecīgi 60 un 70 gadu. Protams, šie ir tikai vidējie kalpošanas termiņi, ņemot vērā ēku būvniecības veidu, izmantotos materiālus un ekspluatācijas uzsākšanas gadu, un tas nebūt nenozīmē, ka, beidzoties šiem termiņiem, visas ēkas pēkšņi kļūst nepiemērotas un bīstamas dzīvošanai. Tipveida ēku reālais tehniskais stāvoklis lielā mērā ir atkarīgs no tā, kā ēkas līdz šim ir uzturētas, cik bieži veiktas apsekošanas un remontdarbi.

Vienlaikus saskaņā ar Rīgas pilsētas arhitekta biroja un Rīgas Stradiņa universitātes pirms dažiem gadiem kopīgi veiktā pētījuma datiem, izvērtējot 100 tipveida dzīvojamās ēkas galvaspilsētā, secināts, ka daļai pētījumā iekļauto ēku ir vienojoša problemātika, piemēram, starppaneļu šuves aizpildītas ar zemas kvalitātes materiāliem, nav nodrošināts to hermētiskums; ēkām ir slikta maģistrālo vadu siltumizolācija, kā arī balkoni avārijas stāvoklī. Tie ir atsevišķi ēkas elementi, kuru slikto tehnisko stāvokli var novērst. Daudz svarīgāk būtu saprast, kādā stāvoklī ir ēkas nesošās konstrukcijas. Ja ēka celta no paneļiem, uzmanība būtu jāpievērš paneļu savienojumu vietām, kas pamatā ir metinātas un kuras varētu būt skārusi korozija. Lai pārliecinātos par ēku drošību, ēku kopīpašniekiem būtu ieteicams reizi pāris gados veikt padziļinātu būves nesošo konstrukciju tehnisko apsekošanu, piesaistot sertificētu būvspeciālistu. Veltot pareizu attieksmi un ieguldot līdzekļus, tipveida ēku kalpošanas laiku viennozīmīgi var pagarināt, protams, līdz saprātīgai robežai. Jāatceras, ka ikvienai būvkonstrukcijai ir sava dzīvildze, un lielai daļai tipveida ēku tā neizbēgami tuvojas beigām.

Tipveida ēku kalpošanas ilgums un tehniskais stāvoklis gan nav vienīgais aspekts, par ko būtu jāaizdomājas šo ēku iemītniekiem un potenciālajiem dzīvokļu pircējiem. Pavisam cits drauds ir patvaļīga būvniecība, kas ir izplatīta sērga dzīvojamo namu masīvos un atsevišķos gadījumos korelē ar būves mehānisko noturību. Patvaļīgas būvniecības izpausmes var būt ļoti dažādas – no šķietami nebūtiskām darbībām kā, piemēram, logu nomaiņa, neievērojot ēkas fasādes kopējo stilu, stiklojuma dalījumu un rāmju krāsu, logu aprīkošana ar restēm, kondicionēšanas sistēmu uzstādīšana uz ēkas fasādes, kas eksponējas pret publisko ārtelpu, lodžiju nesaskaņota aizstiklošana, līdz kliedzošiem pārkāpumiem – nesošo sienu dzīvokļos demontāžai, kas var būtiski ietekmēt visas ēkas noturību. Te gan jāpiebilst, ka arī pirmajā brīdī šķietami nebūtisks pārkāpums var izraisīt nopietnas sekas. Piemēram, daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkās ļoti izplatīta parādība ir pirmo stāvu logu aprīkošana ar restēm. Lai arī var lieliski saprast iedzīvotājus, kas šādā veidā cenšas pasargāt savu īpašumu no kramplaužu darbībām, izceļoties ugunsnelaimei, logi bieži vien pilda evakuācijas izejas funkciju. Ja logi ir aizslieti ar restēm, dārgās minūtes, kas glābējiem nepieciešamas, lai restes demontētu, var būt dzīvības cenā.

Neatkarīgi no tā, vai pārkāpums ir neliels vai, gluži otrādi, – nopietns, patvaļīga būvniecība ir un paliek patvaļība būvniecība, kas ir jānovērš, pretējā gadījumā pārkāpējs riskē ne tikai ar pamatīgu sodu, ko var piemērot Rīgas domes Pilsētas attīstības departaments, bet atsevišķos gadījumos arī ar savu drošību. Lielākā problēma gan ir tāda, ka nesaskaņota pārbūve, kas veikta dzīvoklī, no ārpuses nereti nav redzama, līdz ar to kontrolējošajām iestādēm paliek nepamanīta. Šādos gadījumos zaudētāji bieži vien ir šāda dzīvokļa jaunie pircēji, kas kopā ar jaunu dzīvesvietu iegādājas arī problēmas.

Liela problemātika ir arī tipveida daudzdzīvokļu ēku energoefektivitāte. Ja pašreiz spēkā esošais normatīvais regulējums nosaka, ka visos topošajos jaunajos projektos ēkām jābūt ar augstāko A energoefektivitātes klasi, tad padomju laikos būvētās daudzdzīvokļu ēkas reti kad pārsniedz E vai D klases atzīmi. Tas nozīmē, ka šo ēku apsildīšanai nepieciešams patērēt trīs četras reizes vairāk kilovatstundu uz kvadrātmetru, kas atspoguļojas arī rēķinā par komunālajiem maksājumiem. Eiropas statistikas biroja "Eurostat" apkopotie dati par 2019. gadu liecina, ka Latvijā pietiekamu siltumu savā mājoklī nav iespējams uzturēt 8% iedzīvotāju, un uz visas Eiropas fona esam astotā salstošākā nācija. Tipveida ēku energoefektivitāti gan var kāpināt, veicot ēku fasāžu siltināšanu un citus ar energoefektivitātes celšanu saistītus pasākumus, taču tie visi ir papildu izdevumi, kas jāsedz pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Tieši ar ēku uzturēšanu saistītās izmaksas joprojām daudziem ir aktuāls un sāpīgs jautājums. Pat ja esi apzinīgs kopīpašnieks un laikus nomaksā visus rēķinus, ja mājai izveidojies kopējais komunālo maksājumu parāds, var gadīties, ka apkures sezonas sniegtos augļus sāksi baudīt krietni vēlāk par citiem pilsētā.

Ņemot vērā dažādu problēmu kokteili, kāds novērojams padomju laiku dzīvojamās mājās, loģisks solis būtu dzīvokļa iegāde kādā no jaunajiem projektiem, kas ir energoefektīvi, bez patvaļīgas būvniecības pazīmēm, un kuriem priekšā vēl ilgs kalpošanas laiks. Bet vai tiešām pietiek tikai ar vēlmi pirkt? Situāciju ar jauno projektu pieejamību skaidro "Bonava Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša: “Šobrīd pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos noteikti pārsniedz piedāvājumu. Cilvēki ir sapratuši, ka mājoklis jaunajā projektā ilgtermiņā sanāk izdevīgāks, turklāt tā ir arī gudrāka līdzekļu investēšana, jo šāds mājoklis vēl ilgi nezaudēs savu vērtību – gluži otrādi, pie esošajām tirgus tendencēm vērtība tikai augs. Uzreiz gan jāsaka, tādu dzīvokļu, kuros uzreiz var ievākties, tirgū pašlaik ir maz. Tas saistīts ar jau minēto lielo pieprasījumu. Tā ir sliktā ziņa. Taču ir arī labas ziņas. Pirmkārt, bankas ir pārskatījušas savu finansēšanas politiku un šobrīd mājokļus jaunajos projektos kreditē arī cilvēkiem ar vidējiem ienākumiem un bez lielas pirmās iemaksas. Otrkārt, ja cilvēks ir gatavs zināmu laiku pagaidīt, lielākā daļa attīstītāju piedāvā iegādāties mājokli vēl neuzceltā projektā. Šādam pirkumam ir savas priekšrocības, piemēram, mūsu projektos ikvienam pircējam ļaujam piedalīties mājokļa plānošanas procesā, izvēlēties apdari, flīzes. Tāpat pārdošanas cena dzīvoklim vēl neuzceltā ēkā būs mazāka nekā jau ekspluatācijā nodotam dzīvoklim. Iespējas ir, pircējam tikai pašam jāsaprot, kāds tieši variants viņam ir vispiemērotākais.”