Eksperts: Dzīvokļu īres tirgum nepieciešams atveseļošanas plāns
Īres tirgus Latvijā šobrīd atrodas diezgan smagā situācijā. Atrast dzīvokli īrēšanai ir teju neiespējami. Piedāvājums ir krietni mazāks par pieprasījumu, un īres cenas šī iemesla dēļ ir krietni augstākas par iedzīvotāju maksātspēju. Kā izpētījuši "Swedbank" Finanšu institūta analītiķi, Latvijā īres tirgus problēmas ir izteiktākas nekā Lietuvā un Igaunijā, jo pie mums ir augstāks to iedzīvotāju īpatsvars, kuri dzīvokļus īrē. Piemēram, Igaunijā krietni lielākai iedzīvotāju daļai mājoklis ir īpašumā.
Latvijā nopirkt jaunu dzīvokli arī nav vienkārši. Ņemot vērā iedzīvotāju ienākumu līmeni Latvijā, kredīti ir pieejami vien aptuveni 20% mājsaimniecību. Tas nozīmē, ka vairumam cilvēku vienīgā iespēja ir īres tirgus.
Apzinot rādītājus, šķiet - valstij un pašvaldībām mājokļu, tostarp īres dzīvokļu, pieejamība jāizvirza risināmo uzdevumu priekšgalā. Citādi pavisam drīz būsim situācijā, ka cilvēkiem gluži vienkārši nebūs, kur dzīvot.
Nosakot mājokļu pieejamību kā prioritāti, ir skaidrs, ka valstij un pašvaldībām jādomā par to, kā mazināt jauno mājokļu pašizmaksu, jo tas ir vienīgais veids, kā uzlabot to pieejamību un arī veicināt potenciālo investoru interesi īres māju segmenta attīstīšanā.
Ko var ātri izdarīt, lai mazinātu mājokļu pašizmaksu?
1. Jāpieņem jauns dzīvokļu īpašuma likums, lai atkal varētu būvēt un dalīt dzīvokļu īpašumos vairāk nekā vienu ēku. Projektējot dzīvojamos namus, tas dotu iespēju efektīvāk izmantot zemes gabalu, kas noteikti samazina pašizmaksu.
2. Atteikties no nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanas ekspluatācijā vēl nenodotiem īpašumiem, kā arī nepiemērot šo nodokli jaunajiem mājokļiem nākamajā gadā pēc to nodošanas ekspluatācijā. Tas mazinātu slogu, jaunajām ģimenēm iegādājoties mājokli vai investoram pirmajā gadā aizpildot ēku ar īrniekiem. Kāds tūlīt piesauks fiskālo ietekmi, bet labāk ir atteikties no viena gada ienākumiem, veicinot jaunas nodokļu bāzes rašanos.
3. Atteikties no valsts nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā 2% apmērā tikko uzbūvētam dzīvokļa īpašumam, pirmo reizi reģistrējot īpašnieka maiņu. No jaunu dzīvokļu veidošanās valsts saņem arī pievienotās vērtības nodokli 21% apmērā, un šķiet loģiski atteikties no mazas daļas, lai iegūtu vairāk.
4. Atteikties no nesamērīgām prasībām attīstītājam, kas saistītas ar infrastruktūras uzlabošanu. Tās ievērojami sadārdzina mājokļus iedzīvotājiem un padara objektu cenu nepievilcīgu investoriem. Piemēram, ja, būvējot Krasta kvartālu, pašvaldība mums uzliek par pienākumu nobruģēt netālo ieliņu, beigās par to tāpat nāksies samaksāt dzīvokļu pircējiem. Mēs nespēsim radīt jaunos projektus par pieejamām cenām, ja dažādu papildu nosacījumu dēļ nepārtraukti celsies jauno mājokļu pašizmaksa.
5. Atteikties no infrastruktūras nodevas mājokļiem. Piemēram, Rīgā tā ir mērāma vairāku tūkstošu eiro apjomā, kamēr Viļņā un Tallinā šāda maksājuma nav vispār.
Mājokļu pieejamību un esošo situāciju Latvijas īres tirgū būtiski uzlabotu tā saucamie institucionālie investori jeb juridiskās personas, kas, iegādājoties veselu māju, piedāvātu īrēšanai tās dzīvokļus plašam iedzīvotāju lokam. Latvijā šādu īres namu pašlaik nav. Investoru ienākšana darītu mājokļus pieejamākus, īres tirgus pamazām tiktu izvests no pelēkās zonas, arī īrnieki justos stabilāk. "Bonava" grupas uzņēmumos Ziemeļeiropā un Vācijā šādi darījumi ar institucionālajiem investoriem ir ierasti - tie veido līdz pat 35% no biznesa. Tikko esam noslēguši pirmo darījumu arī Baltijā - parakstījām līgumu ar pensiju fondu par pirmās īres mājas (84 dzīvokļi) būvniecību Tallinā.
Esam ieinteresēti arī Latvijā atrast tādus partnerus, kas no mums pirktu uzbūvētos namus, lai tos pēc tam izīrētu. Piemēram, šobrīd būvējam projektu "Krasta kvartāls" Maskavas ielā, kas no īres tirgus viedokļa ir ļoti laba vieta. Tāpat ir uzsākta būvniecība vēsturiski lielākajā "Bonava Latvija" projektā Dreiliņos "Dreilinga mājas". Iespējams, ka mēs kā attīstītājs varētu gūt lielāku peļņu, pārdodot dzīvokļus atsevišķi pa vienam. Taču esam gatavi pārdot veselu ēku uzņēmumiem vai fondiem, kas ir ieinteresēti tieši īres biznesā.
Diemžēl pirmais investīciju darījums Igaunijā nevis Latvijā nav nejaušība. Institucionālo investoru ienākšanai Latvijas tirgū pastāv vairāki šķēršļi. Lai darījumi notiktu, valstij un pašvaldībām nepieciešams aktīvāk iesaistīties un veikt izmaiņas investoru piesaisti kavējošos nosacījumos. Ar to domāju īres likuma sakārtošanu, kas nav aktualizēts kopš 1996. gada un neatbilst esošajai tirgus situācijai. Tas neaizstāv izīrētāju no ļaunprātīgas īrnieka rīcības un kavē īres namu rašanos.
Manis iepriekš uzskaitīto šķēršļu novēršana nebūt nav sarežģīta, laikietilpīga vai resursietilpīga - jāizrāda vien pietiekama politiskā griba. Krišjāņa Kariņa valdība ir apņēmusies mājokļa pieejamības jautājumu risināt. Jācer, ka jau tuvākā gada laikā varēsim konkurēt ar Igauniju un Lietuvu investīciju piesaistē, lai iedzīvotājiem būtu iespēja dzīvot jaunos mājokļos par samērīgu cenu.
Raksta autors: Mareks Kļaviņš, "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs