Eksperts: Komercīpašumu segmentā 2019. gads solās būt aktīvs

Komerctelpu nomas segmentā tuvākajos gados tendences noteiks šobrīd būvniecības stadijā esošie modernie biroji Skanstē, Teikā, Pārdaugavā un pilsētas centrā. Tā kā būs pieejamas mūsdienīgas darba telpas vairāku desmitu tūkstošu kvadrātmetru platībā, tad jau esošo biroju ēku īpašniekiem konkurences apstākļos nāksies uzlabot savu piedāvājumu, uzskata VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) valdes loceklis Andris Vārna.

"Interese par plašiem, moderni aprīkotiem, energoefektīviem augstākās klases birojiem ir stabila jau vairākus gadus. Pēdējos divos gados ir novērota arī pastiprināta interese no investoru un attīstītāju puses. Pieaugot piedāvājumam, teorētiski varētu tikt novērotas arī nomas maksas izmaiņas," skaidro Vārna.

Šogad komercsektorā izmaiņas mazāk skars nomas cenas, vairāk - līguma papildnosacījumus, piemēram, autostāvvietas, citas izmaksas, utt. Nomas maksas esošajiem līgumiem pēdējos divos gados tiek pārskatītas atbilstoši inflācijai - par aptuveni 3% gadā, tādēļ jaunajiem projektiem nomas maksas nebūs kardināli atšķirīgas no tagadējām: B klases birojiem - aptuveni 8 - 13.5 eiro par kvadrātmetru mēnesī, A klases birojiem - 14 - 17 eiro par kvadrātmetru mēnesī, neskaitot apsaimniekošanas un citas papildu izmaksas. Ir novērots neliels nomas maksas pieaugums B1 klases birojiem, ko ir noteikusi A klases biroju telpu ierobežotais piedāvājums Rīgas biroju tirgū.

Visticamāk jaunu nomnieku piesaistīšanai vai esošo noturēšanai biroja ēku īpašniekiem būs jāiegulda finanšu līdzekļi telpu plānojuma uzlabošanā, kā arī jāmeklē veidi uzturēšanas izmaksu samazināšanai, lai nomas maksas piedāvājums ir konkurētspējīgs ar jaunu biroju piedāvājumu.

Jāņem vērā, ka patlaban novērota nomnieku vēlme izvietot darbiniekus no neefektīviem kabinetu birojiem uz atvērtā tipa platībām modernos birojos vienā stāvā vai plašās telpās, kuru vide ir līdzīga kopstrādes telpām. Tādējādi tiek ietaupīts uz apsaimniekošanas izmaksām un komunālo pakalpojumu rēķiniem.

Arī šogad turpināsies pāreja uz tā dēvēto "aktivitātēs bāzētu" biroju, kas būtiski atšķiras no līdz šim pieņemtā priekšstata par atvērtā tipa biroja telpām. Vērojama tendence darbiniekiem piedāvāt ne tikai mūsdienīgu darba vidi, bet arī infrastruktūru, kas nodrošina papildu pakalpojumus darbinieku ērtībām un labsajūtas uzlabošanai ("well-being").

Valsts iestādēm arī jādomā ilgtermiņā, lai nākotnē piesaistītu jaunus un izglītotus darbiniekus, tām būs jāspēj piedāvāt ne tikai labas sociālās garantijas, bet arī modernu darba vidi, kas atbilst mūsdienu prasībām.

"VNĪ kā liels telpu iznomātājs publiskajam un privātajam sektoram ņem vērā tirgus attīstības tendences. Tuvākajos gados VNĪ pabeigs komercnomnieku portfeļa pārstrukturēšanu un nomas nosacījumu pārskatīšanu, vienlaikus vislielāko vērību pievēršot pārvaldīšanas pakalpojuma kvalitātes uzlabošanai. Uzskatām, ka ilgtermiņā visām valsts sektora iestādēm būtu jāstrādā labi apsaimniekotās un energoefektīvās telpās," skaidro VNĪ valdes loceklis.

Pēdējos gados notiek procesi, kas vērsti uz izmaksu samazināšanu, efektivitātes palielināšanu gan privātajā, gan arī publiskajā sektorā. Iestādes, kas atradās vairākās ēkās, tiek apvienotas vienā adresē, tā ietaupot gan finanšu resursus, gan laiku, kas tiek tērēts uz iekšējo komunikāciju un loģistiku. Piemēram, struktūru apvienošanos pēdējo 3-5 gadu periodā ir veikušas kompānijas: "AirBaltic", Sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas komisija, "Mars" grupas uzņēmumi, "Draugiem.lv" grupa, "Accenture" un citi. Šādu pārcelšanos vienā adresē VNĪ vadībā plāno veikt Latvijas Republikas Prokuratūras iestādes (Aspazijas bulvāris 7) un Ekonomikas ministrija (Elizabetes iela 2).

Vēl viena būtiska tendence komercīpašumu tirgū: pieaug vietējo investoru interese par īres namiem un ēkām, kuras var pārbūvēt par dienesta viesnīcām vai dzīvojamajām mājām ar mazu dzīvojamo platību. Piemēram, pērn VNĪ izsolē, kurā tika pārdots nekustamais īpašums Gāles ielā 17, Rīgā, piedalījās rekordliels dalībnieku skaits, savukārt sākumcena tika pārsolīta gandrīz divarpus reizes.

Vārna uzskata, ka investoru interesi lielā mērā var skaidrot gan ar aktivitātēm mājokļu tirgū, gan Saeimā izskatīšanā esošo jauno Dzīvojamo telpu īres likuma projektu, kas padarīs īres namus par pievilcīgāku investīciju objektu ar augstāku ienesību. To nodrošinās no īpašnieku viedokļa labāk prognozējamas attiecības ar mājokļu iemītniekiem.

Tirgū izteikti vērojama tendence, ka jaunā paaudze nesteidzas ar dzīvokļu iegādi, bet izvēlas dzīvot ar vecākiem vai īrēt mazas platības kopā ar draugiem. Dzīvokļu īres tirgū Rīgā ievērojama klientu grupa ir vietējie un ārvalstu studenti, tāpēc šajā nišā liela nozīme būs lielāko augstskolu - Latvijas Universitātes, Rīgas Tehniskās universitātes, Rīgas Stradiņa universitātes - plāniem par savu studentu pilsētiņu un kopmītņu kompleksu attīstību.

VNĪ 2018. gadā izsolīja ap 140 nekustamajiem īpašumiem, no tiem tika pārdoti 85 objekti, savukārt 2017.gadā tika pārdoti 83 objekti. Izsoļu rezultāti liecina, ka investoru interese koncentrējas ap jau esošiem attīstības centriem, tostarp Rīgu un Pierīgu. To uzmanības lokā ir, piemēram, industriālie komercīpašumi ar nodrošinātām komunikācijām, taču nav intereses par padomju laika apbūvi lauku apvidos.

Tā kā atsevišķu nekustamo īpašumu tirgus segmenti ir aktīvi ne tikai pie mums, bet arī Igaunijā un Lietuvā, tad 2018. gadā palielinājusies kaimiņvalstu investoru aktivitāte Latvijā, galvenokārt Rīgā. Lielākais investīciju apjoms komercīpašumos novērojams biroju segmentā. Šo investīciju īpatsvars sasniedz aptuveni pusi no kopējā investīciju apjoma. Tādējādi lielākie tirgus dalībnieki komercīpašumu segmentā ir investori no Ziemeļvalstīm un Eiropas. Šis ir vēl viens papildu aspekts, kas nosaka izmaiņas biroju platību tirgū. Proti, šos ieguldītājus interesē perspektīvi un efektīvi pārvaldīti īpašumi ar stabiliem nomniekiem, uzsver Vārna.

VNĪ šobrīd īsteno 32 nozīmīgus attīstības projektus, kuri iekļauti programmā "100 adreses Latvijas simtgadei", aptuveni 135 miljonu eiro apmērā. Uzņēmums nodrošina profesionālu nekustamo īpašumu apsaimniekošanu un pārvaldību ap 500 nekustamo īpašumu adresēm ar 1700 ēkām 1,2 milj. m2 platībā un vairāk nekā 4100 zemes īpašumu vairāk nekā 10 milj. m2 platībā. Uzņēmums dibināts 1996. gadā, tā 100% akcionārs ir Finanšu ministrija.