Februāra tendences mājokļu segmentā: Iestiguši nostaļģijā – pārdevēji īpašumus tirgo par 2021. gada cenām

Salīdzinot ar gada pirmo mēnesi, februārī tirgus temps kļuvis mazliet gausāks – vienlaikus interese par īpašumu iegādi nav apstājusies. Vidējais dienu skaits, kas nepieciešams mājokļa pārdošanai par tirgus cenu, samazinājies līdz 76 dienām. Kā novērojuši “Latio” darījumi vadītāji, aktīvāk iegādei tiek meklēta apbūves zeme un nelielas privātmājas, tomēr likvīdu piedāvājumu tirgū būtiski trūkst. Paturot prātā skaļi izskanējušo retoriku par šogad gaidāmo Euribor kritumu, potenciālie pircēji sāk apsvērt arī lielākas platības mājokļus ar trim un vairāk istabām, tomēr no galējā lēmuma pieņemšanas aizvien biežāk attur cits faktors - ģeopolitiskā nestabilitāte. 

Februāra tendences mājokļu segmentā apkopotas jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”, savukārt izvērstāka nekustamo īpašumu tirgus analīze par pērno gadu lasāma “Mājokļu tirgus pārskatā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par janvāri:

• 76 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (78 – janvārī; 80 – decembrī; 84 – novembrī; 85 – oktobrī; 85 – septembrī; augustā – 87);
• 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (janvārī – 9%; decembrī – 8%; novembrī – 6%; oktobrī – 7%; septembrī – 8%; augustā – 9%);
• 22% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (janvārī – 22%; decembrī – 22%; novembrī – 23%; oktobrī – 24%; septembrī – 25%; augustā – 45%);
• 0% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (janvārī – 0%; decembrī – 0%; novembrī – 0%; oktobrī – 0%; septembrī – 0%; augustā – 1%);
• 46% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (janvārī – 45%; decembrī – 42%; novembrī – 40%; oktobrī – 30%; septembrī – 31%; augustā – 30%);
• 14% ** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (janvārī – 14%; decembrī – 11%; novembrī – 9%; oktobrī – 9%; septembrī – 8%).

Februārī jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgā iegādei bija pieejami 1374 dzīvokļi - par 3% vairāk nekā mēnesi iepriekš. Vidējās cenas iekštelpu platībām mājokļu jauno projektu mājokļu sludinājumos nemainīgi saglabājušās ap 2760 EUR par kvadrātmetru, savukārt faktiskajos darījumos samazinājušās par 2,5%, esot 2445 EUR/m². Veicinot ātrāku lēmumu pieņemšanu potenciālajiem pircējiem, jauno projektu attīstītāji arvien aktīvāk nāk klājā ar dažādiem īpašajiem piedāvājumiem. Piemēram, pērkot dzīvokli projektā “Mežaparka lofti”, attīstītājs gadu apmaksās īpašuma komunālos rēķinus, savukārt iegādājoties dzīvokli Teikas projektā “Harmony Home”, jaunajam īpašniekam divus gadus nebūs jāmaksā par apkuri. Citi populāri piedāvājumi ietver cenā iekļautas iebūvētās virtuves, auto stāvvietas un mantu glabātuves.

Redzamākas cenu izmaiņas faktiskajos darījumos novērotas Rīgas jauno projektu otrreizējā tirgū – februārī vidējā cena darījumos ar iekštelpu platībām samazinājusies par 10%. Balstoties uz noslēgto darījumu datiem, kvadrātmetrs jauno projektu otrreizējā tirgū Rīgās apkaimēs vidēji maksā 1800 EUR, turpretī Centrā vidējā cena mēneša laikā palielinājusies par 8%, sasniedzot 2800 EUR/ m².

Rīgas apkaimju sērijveida ēkās vidējās cenas darījumos izmaiņas neuzrāda. Cena par kvadrāmetru darījumos joprojām pārsniedz 1000 EUR, savukārt dzīvokļi Centra apkaimē tika pārdoti vidēji par 1415 EUR/ m². Pircēju uzmanības centrā lielākoties ir divistabu dzīvokļi, tomēr arvien biežāk darījumu vadītāji novēro interesi par mājokļiem ar vairākām guļamistabām.

Inflācijai saglabājoties pozitīvai, iedzīvotāju maksātspēja nav būtiski uzlabojusies, kā arī gada griezumā nedaudz sarucis mājsaimniecību noguldījumu apjoms. “Lai gan pircēji kļūst redzami optimistiskāki par procentu likmēm, ir pāragri sacīt, ka mājokļu tirgus atgriežas līmenī, kādu varējām vērot pirms Krievijas iebrukuma Ukrainā. Dzīve nenoliedzami kļuvusi dārgāka, ietekmējot iedzīvotāju pirktspēju, kas nesniedzas līdz vēlamajai nākotnes vīzijai. Šobrīd teiktu, ka Euribor vairs nav galvenais faktors lēmumu pieņemšanas procesā – pircējus vairāk sākusi iespaidot trauslā ģeopolitiskā situācija, par ko arvien biežāk tiek runāts medijos,” pircēju noskaņojumu rezumē “Latio” darījumu vadītāja Sandra Rauza.

Par tirgus disbalansu, norādot uz sagrozītu pārdevēju izpratni par reālo tirgus situāciju, liecina vēl viena tendence. Jo ilgāku laiku īpašnieks pavadījis pārdevēja lomā, elastīgi izskatot potenciālo pircēju cenu piedāvājumus, jo labprātāk izskata cenas samazināšanas jautājumus, reaģējot uz reālo pirktspēju. Turpretī īpašnieki, kas tikai iejūtas pārdevēja lomā, joprojām cenšas startēt ar paaugstinātām cenām. “Daļa pārdevēju, kas ilgu laiku mēģinājuši tirgū realizēt sev piederošo nekustamo īpašumu pašu spēkiem, un tikai tagad nonākuši pie lēmuma sadarboties ar nekustamā īpašuma profesionāļiem, uzskata, ka šādā veidā spēs pārdot īpašumu par 2021. gada cenām. Realitātē darījumi par šādām summām vairs nenotiek, un to apzinās arī pircēji, sekojot līdzi aktuālajām tirgus cenām. Ja īpašuma cena ir neadekvāti augsta tirgum, intereses nebūs, pārdošanā piesaistot pat vislabāko nekustamo īpašumu jomas speciālistu,” secina “Latio” Jūrmalas filiāles darījumu vadītājs Romāns Aleksandrovs.

Aktīvi februāris pagājis arī reģionos. Jelgavas reģionā atgriežas pircēju interese par apbūves zemēm ar mērķi tuvākajā nākotnē celt savu māju, ņemot vērā zemo privātmāju piedāvājumu. Tāpat palielinājusies iedzīvotāju interese par īpašumiem ar cenu virs 150 000 EUR. Darījumi vadītāji novērojuši: piekrītot izsniegt hipotekāro kredītu zemākas kvalitātes īpašumiem, vienlaikus tiek celtas banku prasības, mudinot jauno īpašnieku ņemt kredītu īpašuma atjaunošanai.

2023. gadā kopumā mājokļu tirgus aktivitāte ir bijusi samērā vienveidīga. Augošais sludinājumu skaits, ilgāka lēmumu pieņemšana pircējiem un pārdevēju elastība cenas samazināšanas jautājumā gada otrajā pusē liecināja par izteiktu pircēju tirgu. Ja vēl vasarā 45% pārdevēju prasīja tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu, rudenī šādu pārdevēju īpatsvars saruka līdz 25%. Īpaši izdevīgā pozīcijā pērn atradās tie pircēji, kas darījumu varēja veikt par saviem līdzekļiem. Gada pirmajā pusē augstā Euribor likme mazināja spēju iegādāties īpašumu ar hipotekārā kredīta piesaisti, tādēļ visaktīvāk darījumi notika ar īpašumiem ar cenu līdz 60 000 EUR.

Kopējā darījumu summa ar dzīvokļiem un privātmājām pērn bijusi 1,33 miljardi EUR, kas, salīdzinot ar 2022. gadu, ir kritums par 9%. Savukārt kopējais noslēgto darījumu skaits samazinājies līdz nepilniem 24 600 – no tiem 20 000 bijuši darījumi ar dzīvokļiem. Lielākā daļa jeb 44% dzīvokļu darījumu veikti ar divu istabu mājokļiem. Teju 70% darījumu notikuši ar īpašumiem ēkās, kas celtas laika posmā no 1959.-1999. gadam, bet tikai 15% - ar mājokļiem jaunajos projektos.

Pērn pārdošanā esošo un īres dzīvokļu sludinājumu skaits Latvijā sasniedza rekordaugstu līmeni, kāds iepriekš bija vērojams pirms 10 gadiem. Visvairāk iegādei pieejamo dzīvokļu Rīgā bija septembrī, kad piedāvājumā varēja atrast 4730 dzīvokļus. Aptuveni trešdaļu jeb 1290 dzīvokļus no kopskaita septembrī sastādīja jaunie projekti, bet aptuveni pusi – dzīvokļi sērijveida ēkās. Atlikušo piedāvājuma daļu veido jaunie projekti otrreizējā tirgū, kā arī mājokļi pirmskara ēkās.

Arī īres tirgus septembrī sasniedza maksimumu – vairāk nekā 3000 dzīvokļu, no kuriem gandrīz 40% sastādīja mājokļi sērijveida ēkās. Straujais īres dzīvokļu piedāvājuma kāpums no 1210 dzīvokļiem janvārī līdz teju vai trīskāršotam skaitlim rudenī skaidrojams ar to, ka daļa pārdevēju savus pārdošanas sludinājumus pārvirzīja uz īres segmentu, nevēloties samazināt īpašuma cenu un nodrošinot sev apmaksātus rēķinus ziemas sezonā. Lielu daļu īres dzīvokļu sastādīja to ģimeņu īpašumi, kas pastāvīgi dzīvo ārzemēs un tikai vasaru pavada Latvijā. Tāpat tendenci ietekmēja ikmēneša kredīta maksājumu pieaugums, ņemot vērā, ka lielā daļā gadījumu īres maksājumi pret potenciālajiem kredīta maksājumiem bija ievērojami zemāki. Piemēram, decembrī īrēt divu istabu dzīvokli jaunajā projektā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs bija par 11% izdevīgāk nekā to iegādāties ar bankas aizdevumu. Gada nogalē dzīvokļu piedāvājums gan pārdošanas, gan īres segmentos nedaudz samazinājās, taču saglabāja augstu līmeni.

Pērn nekustamo īpašumu tirgū bija novērojams stabils un pakāpenisks kāpums mājokļu piedāvājumam jaunajos projektos. Ja gada sākumā iegādei bija pieejami 1400 dzīvokļi, savukārt gada nogalē skaits tuvojās 2100. Aptuveni puse jeb 1135 no mājokļiem decembrī bija iegādājami jauno projektu pirmreizējā tirgū. Jauno projektu lauciņā visvairāk mājokļu tika iegādāts Daugavas kreisā krasta projektā Kuldīgas parks (116 darījumi), Purvciema projektā Silvas nami (109 darījumi), kā arī Ezerjugla (97 darījumi). Savukārt Rīgas centrā pircēji visvairāk iegādājās mājokļus jaunajā projektā Daina (58 darījumi), kā arī Moho Park Mežaparkā (57 darījumi). Vairāk nekā 40% darījumu ar jaunajiem projektiem notikuši pirmreizējā, bet 32% - otrreizējā tirgū.  Lielākā daļa darījumu jaunajos projektos pērn notika ar gataviem, ekspluatācijā vai noslēdzošajā būvniecības stadijā esošiem projektiem, savukārt rezervācijas dzīvokļiem, kurus plānots pabeigt 1-2 gadu laikā, novērotas arvien retāk.

Trūcīgais piedāvājums un Euribor likmes iespaidā stingrāk kļuvušie kreditēšanas nosacījumi pērn būtiski samazinājuši kopējo darījumu skaitu ar privātmājām, kas ir bijis zemākais pēdējo septiņu gadu laikā. Vairāk nekā puse darījumu 2023. gadā notikuši ar nelielas platības privātmājām no 50 līdz 149 m², turklāt gandrīz 80% gadījumu iegādātās mājas ir celtas vairāk nekā pirms 20 gadiem. Augustā piedāvājums nokrita līdz sen nepieredzētam minimumam un sastāvēja pārsvarā no lielām un dārgām savrupmājām, ko savā labā centās izmantot pārdevēji, turot cenas nesamērīgi augstas. Pieprasījums pēc šādām mājām ir minimāls gan Rīgā un Pierīgā, gan arī reģionos, piemēram, Vidzemē un Zemgalē, pircējiem galvenokārt meklējot kvalitatīvas neliela izmēra privātmājas cenu amplitūdā no 100 000-150 000 EUR.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-70 m²  potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu februārī vienā no pieprasītākajām Rīgas apkaimēm.