Jaunumi Dzīvokļa īpašuma likumā: kas jāzina dzīvokļu īpašniekiem

No  šī gada 1. janvāra stājušies spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Tie Rīgas dzīvokļu īpašniekiem paredz vairākus jaunievedumus. "Rīgas namu pārvaldnieks" stāsta, kas jāzina rīdziniekiem, kas dzīvo daudzdzīvokļu mājās.

Nopērc dzīvokli - ziņo namu apsaimniekotājam

   Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums rakstveidā  informēt mājas pārvaldnieku par īpašuma tiesību maiņu (piemēram, ja dzīvoklis tiek  pārdots, dāvināts, mantots u.tml.) un jaunajam dzīvokļa īpašniekam pārvaldniekam ir jāiesniedz īpašuma tiesības apliecinošs dokuments.

Tas nozīme, ka uzreiz pēc dzīvokļa iegādes, īpašniekam jāvēršas pie sava nama apsaimniekotāja un jānoslēdz apsaimniekošanas līgums. Ar šādu risinājumu plānots novērst gadījumus, kad jaunais dzīvokļa īpašnieks nereģistrē iegādāto dzīvokli zemesgrāmatā un visus maksājumus par dzīvokli ir spiests maksāt bijušais īpašnieks.

Šādu gadījumu praksē ir daudz, kad pārvaldniekam/apsaimniekotājam netiek savlaicīgi paziņots par īpašuma atsavināšanu, tāpēc rēķini tiek izrakstīti un nosūtīti apmaksai pēdējam pārvaldniekam zināmajam dzīvokļa īpašniekam, kurš ierakstīts Zemesgrāmatā vai ar kuru noslēgts dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums.

Likumā nav paredzētās sankcijas, gadījumā,  ja īpašnieks nepaziņo par atsavināšanas faktu vai par izmaiņām īpašuma tiesībās attiecībā uz dzīvokli.

Dzīvoklis no izsoles: bijušā saimnieka parādus maksāt nevajag

 -  Dzīvokļa īpašniekam ir  pienākums, atsavinot dzīvokļa īpašumu (piemēram, pārdodot), informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju (piemēram, pircēju) par savām kā dzīvokļa īpašnieka neizpildītajām saistībām, kuras attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Piemēram, par komunālo maksājumu parādiem vai nesamaksātu nekustamā īpašuma nodokli.

 -  Tāpat likumprojekts paredz pienākumu īpašniekam, kurš dzīvokli iegādājies izsolē, par dzīvokļa pārvaldīšanas pakalpojumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu un zemes nomas maksu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes, norēķināties ar dienu, kad stājies spēkā tiesas lēmums par izsoles akta apstiprināšanu.

Tas nozīmē, ka iegādājoties nekustamo (dzīvokļa) īpašumu izsolē par pārvaldīšanas pakalpojumiem būs jāsāk norēķināties no dienas, kad ir stājies likumīgā spēkā tiesas nolēmums par izsoles akta apstiprināšanu, parāda saistības, ja tāds ir bijušas līdz dienai, kad tiesa apstiprinājusi izsoles aktu, neattiecas uz jauno dzīvokļa īpašuma ieguvēju, bet paliek iepriekšējam īpašniekam. Pārējiem dzīvokļu īpašniekiem nebūs jāmaksā sveši parādi.

Stāvvieta vai rotaļu laukums pagalmā - pietiek ar 75% dzīvokļu īpašnieku balsu

 -  Lai pieņemtu lēmumu par mājas kopīpašumā esošās daļas, t.sk. mājas teritorijas,  lietošanas kārtību vai ierobežojumiem (piemēram, automašīnu novietošana tikai ar atļaujām), nepieciešams, lai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē par lēmuma pieņemšanu balsotu ¾ dzīvokļu īpašnieku  (iepriekš  bija jānobalso 100% visiem dzīvokļu īpašniekiem).

Likuma redakcijā, kas bija spēkā līdz 31.12.2016., bija noteikts, ka lai pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā bija nepieciešams lai "par" nobalso visi dzīvokļu īpašnieki, savukārt aktuālajā likuma redakcijā ir noteikts, ka nepieciešams lai "par" nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz trīs ceturtdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem (100%/4x3=75%). Piemēram, ja iedzīvotāji vēlas aprīkot savu pagalmu ar autostāvvietu vai bērnu rotaļu laukumu, būs pietiekami, ja būs savākti 75% dzīvokļu īpašnieku balsu, lai lēmums tiktu pieņemts.

  -  Noteikts termiņš dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma iesniegšanai pārvaldniekam – lēmuma iesniegšana jāveic saprātīgā termiņā, bet ne vēlāk kā viena mēneša laikā no lēmuma pieņemšanas dienas.

Legālā frizētava pirmajā stāvā - iedzīvotājiem nav tiesību iejaukties

  -  Vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par  lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu (tai skaitā attiecībā uz ūdensapgādes, kanalizācijas, publisko elektronisko sakaru tīklu, siltumenerģijas, elektroenerģijas un gāzes apgādes iekārtu un ietaišu ierīkošanu, būvniecību vai pārvietošanu).

Iepriekš likumā bija tikai teikts, ka jāievēro dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi. Bet dzīvokļu īpašnieku kopība varēja pieņemt arī subjektīvus, nelikumīgus lēmumus. Piemēram, tagad kopība vairs nevar vienkārši principa pēc nolemt, ka pirmā stāva dzīvokļa īpašnieks sev piederošo platību nedrīkst pārveidot par biroju vai frizētavu. Ja projekts atbilst visām normatīvo aktu prasībām, to nedrīkst aizliegt. Tagad šis regulējums patiešām atbilst likuma 9. panta pirmajai daļai, kur noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks savu atsevišķo īpašumu var lietot pēc saviem ieskatiem, ja vien tas netraucē pārējiem."

Uzkrājumi remontiem tagad ir obligāti

   -  Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu segšanai dzīvokļa īpašnieks, atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram, veic uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos naudas maksājumus uzkrājumu fondā obligāti  un citu pārvaldīšanas darbību veikšanai, pārvaldnieka atlīdzībai, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Pieņemot minēto lēmumu, dzīvokļu īpašnieku kopība izvērtē dokumentus, kas pamato attiecīgo darbību veikšanu vai to izmaksu efektivitāti. Minēto naudas maksājumu veikšanas un izmantošanas kārtību nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība.

(Dzīvokļu īpašniekiem būs noteikts arī pienākums veikt naudas maksājumus uzkrājumu fondā dzīvojamās mājas uzlabošanai, kā arī mājas pārvaldniekam iesniegt īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu, savukārt dzīvokļa atsavināšanas gadījumā informēt īpašuma ieguvēju par neizpildītajām saistībām). – kā saīsināts variants

Iepriekš noteikumi par uzkrājumu veidošanu nākamajam periodam nepieciešamajiem remontiem attiecās tikai uz tām privatizētām  dzīvojamām mājām, kur dzīvokļu īpašnieki likumā noteiktajā kārtībā kopsapulcē nav pieņēmuši kopības lēmumu par dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas/apsaimniekošanas tiesību pārņemšanu vai nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotai personai.

Tāpat uzkrājumus remonta darbiem veidoja arī individuāli tās dzīvojamās mājas, uz kurām obligāti  neattiecās MK noteikumi Nr.1014., bet kur dzīvokļu īpašnieku kopība Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā bija pieņēmusi lēmumu par to, ka pārvaldīšanas/apsaimniekošanas darbības tiks veiktas ievērojot MK noteikumus Nr.1014. u.c., par ko arī parasti bija atruna pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā.

Bez šādas atrunas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā, dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopības  Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā pieņēma lēmumu par uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai remontu darbiem kā arī noteica kārtību, kas bija saistošs.

Norādāms, ka līdz grozījumiem, kas stājās spēkā 01.01.2017., Dzīvokļa īpašuma likumā, šis pienākums nebija obligāts, kaut gan sabiedrībā un pārvaldīšanas funkciju veicošajās organizācijā un Ekonomikas ministrijā par šādu izmaiņu nepieciešamību runāja jau sen.

riga.lv