Kā parūpēties par nekustamā īpašuma vērtības saglabāšanu un celšanu?

Nav noslēpums, ka vieni no laimīgākajiem brīžiem katra cilvēka dzīvē ir, nopērkot nekustamo īpašumu un to pārdodot, protams, it īpaši tad, ja īpašumu izdevies pārdot par augstāku cenu, nekā tas ir iegādāts. Taču kā parūpēties par to, lai īpašums gadu laikā nezaudētu savu vērtību? Kas jāņem vērā tiem, kuri vēlas veiksmīgi pārdot, un tiem, kas nopirkt? 

Atbildes uz šiem un citiem jautājumiem sniedz "Latvia Sotheby’s International Realty" pārdošanas konsultante Baiba Kalniņa.

Īpašuma atrašanās vieta

Foto: Freepik.com/ wirestock

Jebkurā vietā pasaulē ir konkrētas atrašanās vietas, kuru vērtība būs nemainīgi augsta. Tipiski tās ir vēsturiski izveidojušās vietas, piemēram, Rīgā tas ir klusais centrs, aktīvais jeb tuvais centrs, Mežaparks, “vecais” Āgenskalns vai “vecā” Mārupe - tās ir lokācijas, kur nekustamā īpašuma vērtība nemazināsies. Vērtību ietekmē gan rajona prestižs, gan arī  zemju un īpašumu pieejamības faktors, vērtībai pieaugot gadījumos, ja attiecīgajā rajonā vairs nav vietas jauniem objektiem. Pieprasījums pēc īpašumiem prestižās lokācijās vienmēr ir bijis liels, ņemot vērā, ka investīcijas īpašumos ar pieprasītu atrašanās vietu visbiežāk ir ilgtspējīgas un peļņu nesošas. Ja skatāmies, piemēram, uz Purvciemu, arī šis rajons būs pieprasīts konkrētu cilvēku vidū, kaut vai infrastruktūras dēļ, taču par īpašuma vērtības krasu celšanos šajā rajonā tuvāko gadu laikā nevaram runāt. Līdz ar to pirms zemes vai jau gatava īpašuma iegādes ir rūpīgi jāizsver, vai izvēlētā atrašanās vieta ir ne tikai piemērota katra personīgajām vajadzībām, bet arī ilgtspējīgs ieguldījums, kas potenciāli nākotnē var nest peļņu.

Pieprasījumā praktiskums un ilglaicīgums

Foto: Freepik.com/ vanitjan

Runājot par premium segmenta pircējiem, pēdējā laikā var novērot, ka priekšroka tiek dota kvalitātei, kas mijas ar ilglaicību un praktiskumu. Cilvēki arvien vairāk sāk domāt par dabas vērtībām, līdz ar to mainot savus paradumus par labu tām. Tiek pievērsta lielāka uzmanība tam, vai izmantotie materiāli ir dabai draudzīgi, lai to apliecinātu atbilstošie sertifikāti, citiem ir svarīgi, lai izmantotie materiāli ir vietējā ražotāja gatavoti. Kopumā priekšroka tiek dota klasiskām vērtībām un interjeram, kas nav pārsātināts. Kaut arī katrs varam iekārtot savu mājvietu pēc sirds patikas, jāņem vērā, ka neordinārs interjers nākotnē var apgrūtināt īpašuma pārdošanu.

Eksterjera loma īpašuma vērtības celšanā

Pirmo iespaidu par īpašumu 20-30% apmērā veido tieši īpašuma ārējais izskats, kā arī pagalms. Ļoti svarīga ir sakoptības sajūta un kārtīgums. Piebraucot pie dārga īpašuma, kura sētai ir nolupusi krāsa vai pie kura aug nezāles, tas ļoti ietekmē kopējo tēlu un līdz ar to arī īpašuma potenciālo vērtību. Tāpat krasi īpašuma vērtību var ietekmēt ļoti specifisks eksterjers. Piemēram, ja pagalms iekārtots teju kā botāniskais dārzs, piesātināts ar eksotiskiem augiem no dažādām pasaules valstīm, tad tā ir pievienotā vērtība, kas var celt īpašuma vērtību ļoti lielā mērā, taču vienmēr jāatceras, ka specifisks iekārtojums nebūs aktuāls lielākajai daļai pircēju. Vislabāk iekārtošanā ievērot balansu un izvēlēties klasiskas vērtības.

Kam pievērst uzmanību, pārdodot īpašumu?

Foto: Freepik.com/ prostooleh

Vispirms noteikti jāsāk ar regulāru pagalma kopšanu gan dzīvokļu, gan privātmāju īpašniekiem. Ja runājam par dzīvokļiem, noteikti uzmanība jāpievērš balkoniem, kuri bieži vien tiek izmantoti kā noliktavas un netiek uzturēti kārtībā, tāpat arī jāuztur kāpņu telpu tīrība. Noteikti jāpiemin, ka, ja ir vēlme pārdot īpašumu un ir veikti remontdarbi, jāpārliecinās, ka tie ir saskaņoti ar būvvaldi, pretējā gadījumā pārdošanas process var ievilkties.

Bieži vien arī nelielu defektu neapsekošana un palaišana pašplūsmā var izteikti ietekmēt potenciālā pircēja lēmumu par sliktu pirkumam, tāpēc periodiska fasādes atjaunošana, kosmētiskais remonts, svaigs sētas krāsojums un kopts pagalms var ar salīdzinoši nelielu ieguldījumu atmaksāties vairākkārt. Tāpat ne mazāk svarīgi ir pirms īpašuma izrādīšanas to sakārtot un iztīrīt, lai apkārt nemētātos, piemēram, drēbes, bērnu mantas, netīri trauki. Šo aspektu nepieciešams ievērot arī foto uzņemšanas laikā, gatavojot sludinājumu, jo attēli radīs pirmo iespaidu par konkrēto īpašumu, kuru pēc tam būs grūti mainīt.

Arī pircējiem nepieciešama sagatavošanās

Pirms īpašuma apskates katram potenciālajam pircējam vispirms ir nepieciešams sagatavot sarakstu ar sev svarīgajām lietām, kam šajā īpašumā ir vai tieši nav jābūt. Šādā veidā netiks aizmirsts pārbaudīt sev svarīgos faktorus vai noskaidrot atbildes uz interesējošiem jautājumiem. Noteikti ir vērts pievērst uzmanību, vai īpašumā nav klajas novirzes no normas, piemēram, nosēdušās durvis, šķības sienas vai grīdas u.c. Ja nav pārliecības par savām spējām objektīvi novērtēt īpašuma kvalitāti, var vērsties pie speciālista pēc šī pakalpojuma, un viņš kopā ar jums apskatīs īpašumu un identificēs iespējamos problēmjautājumus.

Ko nepieciešams pārbaudīt, apsverot iespēju pirkt īpašumu?

Īpašuma sastāvs, juridiskie riski

Pirms īpašuma iegādes noteikti jāveic zemesgrāmatas ierakstu pārbaude, īpašuma sastāva pārbaude un salīdzināšana ar faktisko situāciju, lietošanas kārtība, pārdevēja īpašuma tiesību pamats, īpašuma apgrūtinājumi, atzīmes, īres, nomas līgumu esamība vai neesamība, deklarētās personas. Tāpat jāpārliecinās par tādas dokumentācijas esamību kā zemesgrāmata, kadastrālās uzmērīšanas lieta, zemes robežu plāns.

Tehniskais stāvoklis

Noteikti jāpārbauda arī īpašuma tehniskais stāvoklis, tostarp ūdensapgāde, kanalizācija, apkures sistēma, elektroinstalācija, ventilācija. Ne mazāk svarīgi ir pārliecināties, vai nav pelējuma, paaugstināta mitruma, vai nav pieļautas atkāpes no projekta, piemēram, veiktas nelikumīgas pārbūves. Faktori, kuri var ietekmēt īpašuma vērtību un kuriem īpašuma apskates laikā jāpievērš uzmanība:

• mājas būvēšanas gads, renovācijas gads,
• elektrība, pieslēgumi un jauda,
• ventilācija,
• ugunsdrošība,
• pārsegumi,
• starpsienas,
• siltās grīdas,
• logi,
• apkures veids,
• centralizētas inženierkomunikācijas un to piegādātāji,
• vai esošais aprīkojums un mēbeles ir paliekošas,
• kamīns, krāsnis, regulāra gāzes apkures katlu pārbaude un tā apkopi apliecinoši akti,
• ūdens skaitītāju verifikācijas termiņi.

Īpašuma uzturēšanas izmaksas

Ja īpašuma tehniskais stāvoklis ir pircējam apmierinošs, ir būtiski noskaidrot, cik izmaksās īpašumu uzturēšana, cik lieli ir komunālie maksājumi, tostarp apkures izmaksas, nekustamā īpašuma nodokļa maksājumi, kadastrālā vērtība, zemes nomas maksa, ja zeme zem ēkas nav īpašumā. Tāpat jārēķinās, ka, ja īpašumam nepieciešami ieguldījumi, remonts, pārbūves, defektu novēršana, nenodoto objektu nodošana ekspluatācijā un nelikumīgu pārbūvju saskaņošana var prasīt daudz laika un līdzekļu. Tāpēc pirms pirkuma veikšanas ir svarīgi pārliecināties par pirkuma maksas atbilstību īpašuma reālajam stāvoklim.