Krāpšana un noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācija – nekustamo īpašumu nozares realitāte

Ir biznesa industrijas, kas ir vairāk ievainojamas nekā citas, un viena no tām ir nekustamo īpašumu nozare, kurā dažādu veidu krāpniecība tiek konstatēta pastāvīgi. Turklāt krāpšanas nekustamo īpašumu nozarē ir īpaši smagas tāpēc, ka nodarīto zaudējumu apmērs ir iespaidīgs.

Kā norāda zvērināta advokāte Ilze Znotiņa, organizācijas katru gadu krāpšanas rezultātā zaudē aptuveni 5% no ienākumiem. Vidēji tām tiek nodarīti zaudējumi 100 000 eiro apmērā. Turklāt krāpšana ir iemesls aptuveni 30% maksātnespējas gadījumu. "Komersanti un valsts (pašvaldības) pārvaldes institūcijas veido speciālas krāpšanas novēršanas struktūras, lai samazinātu ar krāpšanu saistītos zaudējumus. Tam nepieciešami finanšu līdzekļi. Tikmēr naudas sadalījums sāk mainīt proporciju uz pretējo – no 20% krāpšanas prevencijai un konstatēšanai uz 80% izmeklēšanai," uzsver Ilze Znotiņa.

Tipiskās problēmas, kas nekustamo īpašumu nozari pakļauj riskam, ir privātu dokumentu viltošana un īpašumu izkrāpšana, fiktīvu darījumu slēgšana, darījumu slēgšana ar atpakaļejošiem datumiem, fiktīvas summas norādīšana darījuma dokumentos, skaidras naudas darījumi, kopīpašnieku un pirmpirkuma tiesību nerespektēšana.

Tāpat riskus nekustamo īpašumu jomā rada fakts, ka pastāv iespēja īpašumtiesības nereģistrēt vai reģistrēt zemesgrāmatā novēloti. Pieredze Igaunijā un Lietuvā pierāda, ka sistēma, kurā digitāli to dara notārs tūlīt pēc darījuma noslēgšanas, ir ne tikai juridiski drošāka un efektīvāka, bet arī lētāka darījumu slēdzējiem un visiem nodokļu maksātājiem nekā Latvijā pašlaik pastāvošā.

Tomēr īpašumtiesību reģistrēšanas jautājumu sakārtošana nav vienīgais iemesls nepieciešamībai nekavējoties uzlabot likumdošanu. Cita ļoti būtiska joma ir noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršana. "Latvijā steidzami nepieciešams radīt tādu tiesisko drošību nekustamā īpašuma tirgū, lai ierobežotu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas risku un gūtu visaptverošu priekšstatu par darbībām, kas saistītas ar svarīgāko valsts resursu – zemi," uzskata Ilze Znotiņa.

Lietuvā un Igaunijā notāram ir centrālā loma nekustamo īpašumu darījumos, kuros pastāv augsts risks izmantot noziedzīgi iegūtus līdzekļus. Notārs, veicot darījuma satura juridisku analīzi, rūpīgi pārbauda identifikāciju, uzkrāj datus un efektīvi nodod tos atbildīgajām iestādēm, ziņo par neparastiem un aizdomīgiem darījumiem un nepieciešamības gadījumā atturas no darījuma apliecināšanas. Salīdzinājumam Latvijā notārs apliecina tikai parakstu uz nostiprinājuma lūguma, kas, tāpat kā darījums, ir privāts dokuments. Notārs neveic darījuma analīzi un apliecināšanu. Līdz ar to sistēmā ir būtiski robi un nekustamo īpašumu jomā ir vāji nodrošināta noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršana..

Latvija neizprotami maz izmanto notariātu iespējas risku novēršanai  aizdomīgos darījumos. To apliecina  arī statistika. Lietuvā un Igaunijā, kur spēkā ir obligātā forma, notāriem ir iespēja ziņot par neparastiem un aizdomīgiem darījumiem par 95% vairāk nekā Latvijā.

Latvijā patlaban neviena valsts amatpersona neuzrauga nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma tiesiskumu, līdz ar to arī Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas likuma prasības netiek piemērotas privātā kārtā taisītiem nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumiem. Ieviešot obligāto formu arī Latvijā, notārs pildīs būtisku uzdevumu saistībā ar noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanu – ziņos par neparastiem un aizdomīgiem darījumiem, identificēs un izpētīs klientus, pārbaudīs un glabās darījuma dokumentu oriģinālus, iespēju robežās pārbaudīs patiesā labuma guvēju, naudas līdzekļu izcelsmi, sankciju un teroristu sarakstus.

"Šī caurskatāmā, izsekojamā un preventīvi uzraugošā kārtība varētu palīdzēt risināt arī problēmas, kuras ir konstatētas maksātnespējas procesā saistībā ar darījumiem par nekustamo īpašumu," atzīst Ilze Znotiņa.

Populārākie apstrīdamie darījumi ir nekustamo īpašumu atsavināšana, un tipiskie riska faktori ir būtiski zemāka līgumcena par tirgū piedāvāto cenu tādām pašām vai pēc ekonomiskās būtības un satura līdzīgām precēm vai pakalpojumiem, fakts, ka darījuma partnerim ir liels kredītsaistību apmērs, viena vai visas darījuma puses ir jaunreģistrēta komercsabiedrība ar minimālu vai nesamērīgi mazu pamatkapitālu, darījuma partnerim nav sava biroja vai tirdzniecības vietas un vēl daudzi citi. Līdz ar obligātās formas reformu notāriem būs uzdevums pievērst uzmanību un analizēt šos un vēl citus riska faktorus, norādot tos notariālā akta paskaidrojuma daļā vai likumā noteiktajos gadījumos atsakot darījuma apliecināšanu.

Ilze Znotiņa uzsver: "Tas jau sen ir pierādīts, ka veiksmīgu rezultātu krāpšanu un noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanā var nodrošināt tikai zināšanas, prasmes un individualizēta pieeja."