Mājokļu pircēju pārliecības indekss: Ārzemēs dzīvojošie tautieši aktīvāk tirgo savus īpašumus

Vasara nav nesusi cerētos rezultātus nedz pārdevējiem, nedz pircējiem. Lai gan augusts bijis aktīvāks par iepriekšējiem mēnešiem, darījumu dinamika saglabājas stabila. Nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku monumentālā pārliecība iesakņojusies uzskatā, ka cenas kuru katru brīdi kritīs vai augs – atkarībā no puses vajadzības. 

Mājokļu segmentu pašlaik notur pircēji, kas gatavi iegādāties īpašumu par saviem līdzekļiem, darījuma summai vidēji svārstoties no 40 000 līdz 60 000 EUR. Reizē turpina augt piedāvājumā esošo dzīvokļu skaits. Aizvien lielāku īpatsvaru no tiem veido īpašumi, kas pieder ārzemēs strādājošiem un dzīvojošiem Latvijas iedzīvotājiem. Lai pārdotu mājokli par tirgus cenu, augustā bija nepieciešamas 87 dienas, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par augustu:

• 87 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (jūlijā – 86; jūnijā – 86; maijā - 83; aprīlī – 81; martā – 83; februārī – 85);
• 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (jūlijā – 9%, jūnijā  - 8%; maijā – 7%; aprīlī – 6% martā – 5%; februārī – 4%);
• 45% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (jūlijā – 46%, jūnijā – 48%; maijā – 50%; aprīlī – 49%; martā – 51%; februārī – 50%);
• 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (jūlijā – 1%; jūnijā – 1%; maijā – 1%; aprīlī – 2%; martā – 2%; februārī – 1%);
• 30% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (jūlijā – 30%; jūnijā – 32%; maijā – 33%; aprīlī – 33%; martā – 31%; februārī – 30%).

Mēneša laikā iegādei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā pieaudzis par 15%. Kopumā augustā pārdošanā bija 4710 dzīvokļi. Par 17% pieaudzis arī īres dzīvokļu skaits, kas tomēr ir teju uz pusi mazāks nekā pārdošanā esošo dzīvokļu skaits – augustā īrei bija pieejami 2400 dzīvokļi. Jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs augustā iegādei bija pieejami 1200 dzīvokļi – par 10% vairāk nekā jūlijā. Vidējā cena saglabājas nemainīga ne tikai pārdošanas sludinājumos (2770 EUR/ m²), bet arī faktiskajos darījumos, sastādot 2550 EUR/ m².

Mēneša laikā būtiskas izmaiņas nav novērotas arī darījumu summās jauno projektu otrreizējā tirgū. Augustā cena par mājokļa kvadrātmetru jaunajā projektā apkaimēs sasniedz  ap 1970 EUR/ m². Savukārt Rīgas centrā novērots neliels cenu pieaugums par 6% - no 2540 EUR/ m² jūlijā līdz 2700 EUR/ m² augustā.

Lielāko aktivitāti joprojām uztur sērijveida dzīvokļu tirgus. Pārdošanā esošo mājokļu skaits sērijveida ēkās augustā palielinājies par 12% - iegādei bija pieejami 2360 dzīvokļi. Vidējās cenas darījumos apkaimēs ir 1020 EUR/ m², bet centra rajonā 1310 EUR/ m². Īres dzīvokļu skaits sērijveida ēkās augustā bija 970, atgriežoties vasaras sākuma līmenī.

Kopumā mājokļu segmentā Rīgā vidēji tiek noslēgti 700 darījumu mēnesī ar dzīvokļu īpašumiem – tas ir aptuveni 20% kritums, salīdzinot ar vidējo darījumu skaitu mēnesī pēdējo gadu laikā. Lai gan darījumu skaits ir mazāks, izmaiņas uz iepriekšējo gadu straujā darījumu uzrāviena fona nebūt nav tik dramatiskas – pēc “Latio” ekspertu domām, pašreizējā situācija drīzāk nivelē mājokļu tirgus iepriekšējo attīstību.

Gluži pretēja situācija ar tirgus piedāvājumu izveidojusies privātmāju un apbūves zemju sektorā. Neskatoties uz to, ka augusts uz kopējā vasaras fona ir aktīvāks, pārdošanā esošo objektu skaits sarucis līdz sen nepieredzētam minimumam. “Latio” darījumu vadītāji novērojuši izteiktu piedāvājuma trūkumu, ko savukārt lielā pieprasījuma apstākļos cenšas izmantot pārdevēji – nereti privātmāju pārdošanas cenas ir krietni virs vidējā tirgus līmeņa. Īpašnieki nelabprāt apsver cenas samazinājumu, un ir gatavi gaidīt. Eksperti lēš, ka runāt par cenu izmaiņām īpašniekus, iespējams, mudinās aukstās sezonas iestāšanās, kā arī augošie kredītmaksājumi tiem, kuru īpašumi ir ieķīlāti. Tomēr precīzi prognozēt cenu izmaiņas šobrīd ir pāragri:

“Īpašniekiem jāņem vērā, ka par t.s. "kosmosa cenām" darījumi nenotiek. Šobrīd segmentā esošo stagnāciju var skaidrot ar inflāciju un neskaidro EURIBOR likteni. Veidojas tāds kā apburtais loks – īpašnieki nogaida ar pārdošanu, zinot, ka nebūs, ko nopirkt vietā, līdz ar to pircējiem trūkst izvēles iespēju, jo piedāvājumā ir maz atbilstošas klases objektu. Cenu līmenis ir lēni un stabili augošs, bet ne investīciju ieguldījumiem aicinošs. Vasarās gan ierasti notiek aktīvāka piepilsētas zemju apgūšana, veidojas jauni privātās apbūves sektori (ne ciemati) un rosās būvniecība. Daļa cilvēku, kas lemj par labu privātmājas iegādei, īpašumu pērk par saviem līdzekļiem bez bankas finansējuma. Šādu pircēju īpatsvars nav lielāks par 20%,” situāciju skaidro “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītājs Atis Skrastiņš.

Daļa pircēju gaida mirkli, kad īpašumu cenas sāks ievērojamāk kristies, tomēr tirgus demonstrē augstu noturību, ko savā ziņā palīdz saglabāt arī iedzīvotāju ieņēmumi un uzkrājumi. Gada laikā ir būtiski pieaudzis labāk atalgotu cilvēku īpatsvars (algu kategorijā 1500 EUR/bruto mēnesī pieaugums par ceturto daļu), kā arī kopš janvāra pakāpeniski samazinās bezdarbnieku skaits. Lai gan šī iedzīvotāju daļa veido galveno bāzi, kas notur pieprasījumu pēc jauniem mājokļiem, vienlaikus kredītprocentu likmes aug straujāk par iedzīvotāju ienākumiem, arvien radot situāciju, kurā potenciālais pircējs saņem atteikumu hipotekārā kredīta piešķiršanai vai kvalificējas zemākai aizdevuma summai nekā sākotnēji plānots. Pirmajā pusgadā, salīdzinot ar to pašu laika posmu pērn, mājokļu kredītu faktiskā atlikuma apjoms ir pieaudzis vien par 3%, bet noguldījumu faktiskā atlikuma apjoms ir palicis gandrīz nemainīgs. Tas norāda ne vien uz tikai lēnāku hipotekāro kredītu aizņemšanās tempu, bet arī pircēju tendenci pirmajai iemaksai atvēlēt krietni lielākas summas – nereti ar Altum progammas, personīgo uzkrājumu, mantojumos gūto un no radiniekiem piesaistītā finansējuma palīdzību. Daļa pircēju vairs nelolo cerības par cenu kritumu, un iegādājas to, ko šobrīd var atļauties, samazinot budžetu pat par 50%, tostarp izskatot arī zemākas kvalitātes mājokļus novecojušās ēkās.

Pēdējo mēnešu laikā mājokļu tirgū nostabilizējusies vēl viena tendence, proti, arvien aktīvāk  savus īpašumus pārdošanā izliek ārzemēs dzīvojošie Latvijas iedzīvotāji. Daļa šādu īpašumu, kas iepriekš veidoja īres tirgu, nonākuši pārdošanas sludinājumos. Ja iepriekš mājoklis Latvijā tika saglabāts kā “rezerves variants” brīdim, kad īpašnieks lems par labu reemigrācijai, pašlaik ārzemēs dzīvojošie tautieši nosliecas uz īpašuma pārdošanu, jo pieņēmuši lēmumu pilnībā pārcelties citur. Šādu situāciju var novērot ne vien Rīgā, bet arī reģionos. Vienlaikus arī šeit vērojama īpašnieku vēlme pārdošanas cenas saglabāt augstā līmenī, sevišķi sērijveida dzīvokļiem. Pārdevēji ir gatavi gaidīt īsto pircēju, nevis nolaist cenu, kā rezultātā sludinājumu skaits aug.

Pārdošanas un īres tirgus šobrīd atrodas savdabīgā saspēlē. Īpašnieki, kas savu objektu tirgū izlikuši pirms laba laika un nav spējuši atrast īsto pircēju, vienlaikus redzot lielo pieprasījumu pēc īres īpašumiem, atsauc pārdošanu un tā vietā mājokli “ielaiž” īres tirgū. “Ir situācijas, kad īpašniekam pārdošanas cena jāpazemina tik ļoti, ka pašam kļūst žēl objektu par attiecīgo summu pārdot. Tomēr uzturēt vēl vienu mājokli ir apgrūtinoši, tādēļ īpašums nokļūst īres apritē ar domu to laist tirgošanā nākamgad,” stāsta “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāja Sandra Rauza.

Līdzīgas tendences novērotas arī Vidzemes un Zemgales reģionos. Pieprasījums pēc mājokļiem ir liels un arī teorētiski ir arī piedāvājums, tomēr lēmumi tiek pieņemti lēni, sevišķi, ja īpašums netiek iegādāts par saviem līdzekļiem. Vidzemē vairums potenciālo pircēju īpašumus iegādājas ar bankas aizdevumu – varianti tiek izskatīti, rūpīgi rēķinot iespējamās ikmēneša izmaksas un modelējot scenārijus dažādām tirgus situācijām. Darījumi notiek tikai ar īpašumiem, kuru pārdošanas cena atbilst vērtējumam un vidējai tirgus vērtībai, savukārt lauku īpašumos objekti tiek iegādāti kā investīciju objekti. Tā īpašnieku daļa, kuru objekti jau vairākus mēnešus nav spējuši piesaistīt pircēju, ir gatavi samazināt pārdošanas cenu ne vairāk par 15-20%. Salīdzinoši aktīvs mājokļu tirgus ir tuvāk Rīgai. Zemgales reģionā darījumu vadītāji galvenokārt novēro interesi par dzīvošanai gataviem īpašumiem ar labu tehnisko, turklāt vairums gatavi tos iegādāties par saviem līdzekļiem, kamēr kredītņēmēji nejūtas tik droši un ilgi pārdomā plānoto pirkumu.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot piecus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī. Par nekustamā īpašuma tendencēm 2023. gada 1. pusgadā var lasīt “Latio” mājokļu tirgus pārskatā.