Mājokļu pircēju pārliecības indekss: Vai iespēja noslēgt partnerību ietekmēs potenciālo mājokļu pircēju kreditēšanu?

Lai gan Eiropas Centrālās bankas lēmums jūnija sākumā pazemināt EURIBOR par 0,25 procentpunktiem nav radījis nozīmīgu mājokļu tirgus uzrāvienu, segmentā kustība turpinās. Par to liecina gan potenciālo pircēju vēlme apsvērt lielākas kredītsaistības, gan pārdevēju aktīvāka reaģēšana uz tirgus procesiem, atbilstošāk koriģējot īpašumu cenas robežās līdz 15% un izliekot pārdošanā objektus, kuru tirgošana uz laiku bija atlikta. 

Kā novērojuši “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāji, diskusijas mājokļu iegādes kontekstā rosina arī nule pieņemtie grozījumi Notariāta likumā, ieviešot partnerības institūtu – raisot jautājumus, vai un kā šāda līguma noslēgšana ietekmēs kreditēšanas nosacījumus. Vasaras pirmā mēneša aktualitātes mājokļu tirgū apkopotas jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par jūniju:

• 70 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (75 – maijā; 75 – aprīlī; 76 – martā; 76 – februārī; 78 – janvārī; 80 – decembrī);
• 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (9% - maijā; 9% - aprīlī; 9% - martā; 9% - februārī; janvārī – 9%; decembrī – 8%);
• 17% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (maijā – 18%; aprīlī – 19%; martā – 21%; februārī - 22%; janvārī – 22%; decembrī – 22%);
• 52% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (maijā – 55%; aprīlī - 53%; martā – 50%; februārī – 46%; janvārī – 45%; decembrī – 42%);
• 4%** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (maijā – 11%; aprīlī – 11%; martā – 18%; februārī – 14%; janvārī – 14%; decembrī – 11%);
• 24% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunajos projektos (aprīlī – 26%; martā – 26%; februārī – 30%).

Jūnijā iegādei Rīgā kopumā bija pieejami 4655 dzīvokļi, mēneša laikā piedāvājumam sarūkot par 15%. Nedaudz samazinājies arī īrei pieejamo mājokļu skaits – 2280 dzīvokļi (~18%), no kuriem 35% veidoja dzīvokļu piedāvājums sērijveida namos Rīgas apkaimēs. Salīdzinot ar mēnesi iepriekš, pārdošanas sludinājumu skaits dzīvokļiem Rīgas sērijveida ēkās samazinājies par 10%.

Iekštelpu platību vidējā cena darījumos nav būtiski mainījusies, sarūkot par nepilnu procentu – no 1020 EUR/ m² maijā līdz 1010 EUR/ m² jūnijā. Turpretī vidējās cenas pieaugums sērijveida namos novērots Rīgas centrā, kvadrātmetra cenai darījumos palielinoties līdz 1530 EUR. Mēneša griezumā vidējā cena iekštelpu platībai kāpusi par 10%, tomēr saukt to par tendenci nevar. “Cenas pieaugumu sērijām galvaspilsētas centrā jāvērtē piesardzīgi, paturot prātā, ka lielo atšķirību var radīt vien daži dārgāki darījumi, cenu “pavelkot” uz augšu. Piemēram, vairāki  dzīvokļi pārdoti ļoti labās un pieprasītās lokācijās, kur prestižās atrašanās vietas dēļ cena mājokļiem arī zemākas kvalitātes vecākās ēkās teju vienmēr būs augstāka. Tāpat cenu papildus ietekmējošs faktors būs tas, vai dzīvoklis ir kvalitatīvi atjaunots un mūsdienīgi mēbelēts,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Rūta Roze.

Iegādei jauno projektu pirmreizējā tirgū pārdošanā jūnijā bija pieejami 1560 dzīvokļu jeb par 50 mājokļiem vairāk nekā mēnesi iepriekš. Vidējās cenas iekštelpu platībām mazliet kāpušas gan pārdošanas sludinājumos, gan noslēgtajos darījumos. Kvadrātmetra vidējā cena sludinājumos  sasniedza 2795 EUR/ m², bet faktiskajos darījumos – 2675 EUR/ m². Izmaiņas fiksētas arī īres pret iegādes izdevīguma attiecībā: ja vēl maijā divistabu dzīvokli jaunajā projektā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs bija izdevīgāk īrēt nekā iegādāties ar hipotekāro kredītu uz 25 gadiem, jūnijā svaru kausi nosvērušies par labu mājokļa pirkšanai. Jūnijā mājokļu piedāvājumu papildināja vairāki jaunie projekti, kur dzīvokļu cenas ir salīdzinoši zemākas, tostarp kvadrātmetrai cenai nepārsniedzot 2000 EUR un nedaudz paplašinot to potenciālo pircēju loku, kas varētu atļauties šādu mājokļu iegādi. Turpretī īres mājokļu piedāvājumā jaunajos projektos pagājušajā mēnesī nav novērotas izteiktas izmaiņas – mājokļi saglabājuši samērā augstu iekštelpu platību cenu.

Jauno projektu otrreizējā tirgū Rīgas apkaimēs mājokļu cenas saglabājušās nemainīgas, proti, 1990 EUR/ m². Turpretī Centrā vidējā cena darījumos turpina nedaudz samazināties, jūnijā sarūkot par 4% - kvadrātmetrs jaunajā projektā, kas tiek pārdots otrreizēji, vidēji maksāja 2430 EUR.

Reģionos tirgus aktivitāte saglabājas stabila. Kā novērojusi “Latio” darījumu vadītāja Vidzemē Daiga Blumberga, vasarā manāms intereses pieaugums no jaunajām ģimenēm: “Apskates notiek ļoti aktīvi, neskatoties uz to, ka ir vasara un ierasti šajā periodā nekustamo īpašumu segments nedaudz pieklust. Pircēju noskaņojums arvien ir nogaidošs, jūtama vēlme nesteidzināt uz lēmumu pieņemšanu  - aktīvi tiek sekots līdzi banku lēmumiem un gaidīts iespējamais cenas samazinājums. Piedāvājumā parādās daudz lauku māju dažādās cenu kategorijās – no labi koptiem un uzturētiem īpašumiem līdz būvēm, kurām nepieciešami salīdzinoši lieli ieguldījumi to atjaunošanā. ”

Savukārt Jelgavā un tās apkārtnē darījumu vadītāja Inese Štorha pārdošanas sludinājumos novērojusi augošu privātmāju piedāvājumu – gan attīstītāju būvētas, gan privāto īpašnieku celtas ēkas cenu robežās no 200 000 līdz 300 000 EUR. Vairumā gadījumu darījumi ar savrupmājām gan notiek par zemākām summām, nepārsniedzot 200 000 EUR, bet darījumos ar dzīvokļiem vidējā summa ir līdz 50 000 EUR. Iegādei aktīvi tiek piesaistīts patēriņa jeb t.s. Mazais mājokļu kredīts.

Dienaskārtībā nonācis arī jautājums par jūlijā spēkā stājušos partnerības institūtu, kas turpmāk dos iespēju likumiski reģistrēt attiecību statusu un iegūt sociālo, juridisko un ekonomisko aizsardzību personām, kas citā veidā partnerību likumiski noslēgt nevar vai to nevēlas. Grozījumi veikti astoņos likumos, primāri Notariāta likumā, nosakot, ka divas pilngadīgas fiziskās personās zvērināta notāra klātbūtnē var apliecināt savu personisko attiecību statusu un kopīgo saimniecību ar nolūku rūpēties, gādāt un atbalstīt vienai otru. Lai gan pēc partnerības grozījumu stāšanās spēkā medijos uzsvars tika likts uz iespēju reģistrēt partnerību viendzimuma pāru starpā, izmaiņas aptver daudz plašāku sabiedrības daļu, tostarp skarot arī nekustamā īpašuma jautājumus.

“Partnerības institūta ieviešana ir būtisks solis uz priekšu dažādu sociālo grupu aizsardzībā – jāuzsver, kas tas neattiecas tikai uz viena dzimuma pāriem un nekādā ziņā nav pielīdzināms laulībai. Partnerība savā būtībā balstās uz pušu ekonomisko un sociālo labumu, nevis uz ģimenisko aspektu.  Piemēram, partnerattiecības var reģistrēt divi bez dzīvesbiedriem palikuši pensionāri vai citas personas, kas nav tuvi radinieki, bet kuri vēlas būt droši par likumisku atbalstu noteiktās situācijās, teiksim, tiesībām iegūt informāciju no medicīnas iestādes, ja partneris nonācis slimnīcā, vai pieņemt lēmumu par ārstniecību. Runājot par praktiskiem, tajā skaitā nekustamā īpašuma jautājumiem, partnerība ļaus saņemt jebkādu dāvinājumu no personas, ar kuru ir noslēgts partnerattiecību līgums, nemaksājot IIN, nemaksāt kapitāla pieauguma nodokli, ja nekustamais īpašums tiek atsavināts likuma par IIN noteiktajos gadījumos, mantojot to no personas, ar kuru ir noslēgts partnerattiecību līgums, kā arī testamentārās mantošanas gadījumā piemērot mantojuma nodevu samazinātā apmērā (0,125%) no mantotā nekustamā īpašuma vērtības,” skaidro “Latio” Juridiskās daļas vadītāja Mārīte Lipša.

Vēl viens aspekts, caur kuru analizējams jaunais partnerības institūts, ir mājokļu kreditēšana. Lai gan vispārīgie banku finansēšanas nosacījumi paliek nemainīgi, kā tas bija pirms partnerības ieviešanas, ļaujot uzņemties saistības kā aizņēmējam un līdzaizņēmējam vienas mājsaimniecības ietvaros, dažas jaunā regulējuma nianses kreditēšanas procesu tomēr atvieglos: “Galvenā atšķirība ir tajā, ka nav nepieciešama partnera piekrišana nekustamā īpašuma ieķīlāšanai, kā arī kopīgu saistību uzņemšanās nerada kopīgu mantu, kā tas būtu laulāto likumisko attiecību gadījumā.” Savukārt situācijās, kad partnerības laikā tiek paņemts hipotekārais kredīts, īpašuma tiesību un mantas dalīšanas jautājumi būs risināmi vairākos veidos. “Būtiski atzīmēt, ka partnerība nav pielīdzināma laulībai, līdz ar to mantas dalīšana nevar notikt atbilstoši Civillikuma normām attiecībā uz laulāto mantisko attiecību regulējumu. Ņemot vērā minēto, kā arī atkarībā no strīda esamības vai neesamības starp partneriem, risinājumi var būt dažādi – piemēram, viens no partneriem labprātīgi atlīdzina otram viņa veikto ieguldījumu nekustamā īpašuma iegādē. Vai gadījumos, kad pusēm nav izdevies panākt kompromisu, partneri strīdu, iespējams, risinās tiesas ceļā, bet jau saistību tiesību ietvaros, ja hipotekārā kredīta saistības uzņēmušies kā solidāri aizņēmēji. Partnerības institūts mantiskās attiecības šobrīd neregulē, bet tas nebūt nenozīmē, ka tiesu prakse šajā jautājumā  nevarētu attīstīties ar citu tiesību nozaru (apakšnozaru) palīdzību,” stāsta “Swedbank” Hipotekārās kreditēšanas atbalsta daļas Sadarbības partneru vadītājs Kaspars Krūmiņš.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-60 m²  potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu jūnijā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs.

***Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem maijā.