Mājokļu tirgus apskats: Ekonomiskā klase notur nekustamā īpašuma tirgu
Aprīlī mājokļu tirgus radars reģistrējis optimisma pazīmes - pircēji sākuši pieņemt atliktos lēmumus par mājokļu iegādi, bet pārdevēji biežāk akceptē piedāvājumus samazināt cenas. Darījumu un vispārējo tirgus sajūtu buķeti papildina lielāks to pircēju īpatsvars, kas vēlas īrēt īpašumu ar izpirkuma tiesībām, tomēr attīstītāju, kas šādu iespēju piedāvā, nav daudz.
Gausā tirgus iespaidā redzama īpašnieku interese esošo mājokli mainīt pret lielāku vai mazāku, savukārt Pierīgā aug pieprasījums pēc apbūves zemēm. Kamēr pastiprinātā aktivitāte vēl nav atspoguļojusies darījumu statistikā, aprīļa novērojumi apkopti “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par aprīli
- 75 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (76 – martā; 76 – februārī; 78 – janvārī; 80 – decembrī; 84 – novembrī; 85 – oktobrī);
- 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (9% - martā; 9% - februārī; janvārī – 9%; decembrī – 8%; novembrī – 6%; oktobrī – 7%);
- 19% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (martā – 21%; februārī - 22%; janvārī – 22%; decembrī – 22%; novembrī – 23%; oktobrī – 24%);
- 0% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (martā – 0%; februārī – 0%; janvārī – 0%; decembrī – 0%; novembrī – 0%; oktobrī – 0%);
- 53% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (martā – 50%; februārī – 46%; janvārī – 45%; decembrī – 42%; novembrī – 40%; oktobrī – 30%);
- 11% ** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (martā – 18%; februārī – 14%; janvārī – 14%; decembrī – 11%; novembrī – 9%; oktobrī – 9%).
Aprīlī iegādei Rīgā bija pieejami nepilni 4400 dzīvokļu, pārdošanas sludinājumu skaitam mēneša laikā palielinoties par 2%. Iegādei jauno projektu pirmreizējā tirgū bija pieejami 1430 dzīvokļi, piedāvājumam, salīdzinot ar martu, samazinoties par 5%. Vidējās cenas iekštelpu platībām sludinājumos sasniedza 2780 EUR/ m², savukārt faktiskajos darījumos palikušas nemainīgas, turoties ap 2580 EUR/ m².
Jauno projektu otrreizējā tirgū vidējā cena darījumos ar iekštelpu platībām Rīgas apkaimēs nav mainījusies – aprīlī kvadrātmetrs vidēji maksāja 1930 EUR. Arī Centrā vidējā cena mēneša laikā saglabājusies stabila, svārstoties 2630 EUR/ m².
Izteiktākā pircēju interese mājokļu segmentā Rīgā vērojama par sērijveida dzīvokļiem, tostarp īpašumiem ar vidēju un zemāku tehnisko stāvokli. Iegādei pieejamo mājokļu piedāvājums sērijveida namos galvaspilsētas apkaimēs pieaudzis par 3% (1910 dzīvokļi). Cenu ziņā novērotas nebūtiskas izmaiņas 1,5-2% robežās, iekštelpu platību vidējai cenai darījumos pieaugot līdz 1020 EUR/ m². Turpretim reģistrētie darījumi ar sērijveida mājokļiem Rīgas centrā norāda uz 2% kritumu - no 1455 EUR/ m² martā līdz 1425 EUR/ m² aprīlī. Salīdzinoši lielu daļu sērijveida mājokļu piedāvājuma veido mantotie dzīvokļi. Ja pārdevējs piekrīt saprātīgai, tirgum adekvātai cenai, īstais pircējs tiek atrasts ātri.
Aprīlī darījumu vadītāju redzeslokā biežāk parādījušies maiņas darījumu piedāvājumi, īpašniekiem izskatot gan mazāku, gan lielāku mājokļu piedāvājumu. Joprojām saglabājas tendence īpašumu īrēt ar izpirkšanas tiesībām, kas sevišķi raksturīgi mājokļiem ar cenu līdz 50 000 EUR. Pārdevēji, kuru īpašumi pārdošanā atrodas jau vairāk nekā pusgadu, elastīgāk raugās uz cenu samazinājumu atbilstoši tirgus vidējam līmenim. Lēnā, bet noteiktā EURIBOR likmes krišanās mājokļu tirgu pamazām modina no bezgalīgās murkšķa dienas – to darījumu vadītāji novērojuši gan pircēju, gan pārdevēju pusē. “Pārdevēji, ar kuriem šobrīd norit sarunas par iespējamo īpašuma pārdošanu, ātrāk spēj pieņemt lēmumus un pielāgot cenu tirgum, tādā veidā palielinot kopējo piedāvājumu. Savukārt otrā pusē ir pircēji, kas tik ilgi bija atlikuši mājokļa iegādi, ka vairs necer uz brīnumu un nolemj rīkoties tagad – dzīvē to redzam īpašumu apskatēs, uz kurām interesenti dodas nevis kā ekskursijā, bet ar vēlmi patiešām kaut ko nopirkt,” stāsta “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāja Janeta Linkuna.
Analizējot īres segmentu mēneša griezumā, īrei pieejamo mājokļu piedāvājums krities par 6%, aprīlī sastādot aptuveni 2780 īpašumus. 38% jeb 1080 no kopējā īres dzīvokļu piedāvājuma veidoja mājokļi sērijveida ēkās Rīgas apkaimēs. “Īres tirgus dalībnieki kļūst prasīgāki un konkrētāki savās vēlmēs. Īpašnieki labprāt apsver mājokļa izīrēšanu ārzemniekiem lielākas maksātspējas dēļ. Kas ir savdabīgi – labi atalgoti ārzemnieki īpašnieku acīs vieš lielāku uzticību nekā vietējie īrnieki ar stabiliem un līdzvērtīgiem ienākumiem. Taču arī otrā pusē tiek izskatīti īpašumi, kas atbilst noteiktam standartam. Īrnieks vairs nav gatavs maksāt 300 EUR par mājokli ar vairāk nekā 30 gadus senu remontu – par šādu mēneša īres maksu dzīvoklim jābūt kvalitatīvi atjaunotam pat tad, ja īpašums ir ļoti kompakts. Drīzāk īrnieks būs gatavs piemaksāt un dzīvot augstākas kvalitātes mājoklī,“ īres tirgu raksturo “Latio” darījumu vadītāja Laura Bergmane.
Īrēt divu istabu mājokli jaunajā projektā Rīgas pieprasītākajās apkaimēs bieži vien joprojām ir izdevīgāk – taču ne visos gadījumos. Ņemot vērā pašreizējos tirgus apstākļus, arvien biežāk pārdošanas cenā ir iekļauti dažādi bonusi, un faktiskā nekustamā īpašuma vērtība nereti ir relatīvi zemāka par sludinājumos redzamo. Šādos gadījumos potenciālajam pircējam jāpatur prātā, ka attīstītāja noteiktā cena neatspoguļo pilnu ainu; tajā var būt paslēptas priekšrocības, ko īpašnieks pats reizēm nesaskata vai nenovērtē, un kas interesentam tiek atklātas tikai sarunas laikā. Tajā pašā laikā vidējā īres mēneša maksa nav piedzīvojusi proporcionālu samazinājumu, tādējādi saglabājot paaugstinātu vidējo rādītāju. Analizējot īres mājokļu pieejamību, īres cenas un noslēgtos līgumus, var secināt: mēneša maksai pārsniedzot 600 EUR par īpašumu jaunajā projektā, kura iegādes vērtība ir aptuveni 115 000 EUR, ar nelielu, tomēr dažu procentu starpību iegādāties šo īpašumu būs izdevīgāk nekā īrēt. Vienlaikus jāatceras, ka īres un hipotekārā kredīta mēneša maksājumu attiecību var ietekmēt vien dažu desmitu eiro atšķirība, vispārējos svaru kausus noliecot kausus īres izdevīguma virzienā.
Reģionos mājokļu tirgus ir sevišķi aktīvs, par ko liecina arī augošais īpašumu piedāvājums lielākajās pilsētās. Piemēram, Vidzemē, salīdzinot ar pērnā gada aprīli, kopējais sludinājumu skaits dzīvokļiem un privātmājām pieaudzis trīs reizes. Vienlaikus par cenu samazinājumu pārdevēji runā nelabprāt, cerot uz potenciālo pircēju intereses pieaugumu vasarā. Turpinās tendence izlikt pārdošanā īpašumus, kas pieder ārzemēs dzīvojošajiem Latvijas pilsoņiem. Līdzīgi kā citviet reģionos, arī Vidzemē novērota pastiprināta interese par lauku īpašumiem – privātmājām ar zemi – cenu kategorijā līdz 200 000 EUR. Tomēr vairums privātmāju darījumu notiek par summu līdz 120 000 EUR. Pieprasījums pēc labas kvalitātes privātmājām novērots arī Latgalē, kur cenas šādiem objektiem nedaudz pieaug.
Savukārt Zemgalē rosīgāks kļuvis apbūves zemju segments, ģimenēm meklējot zemes gabalus privātmāju būvniecībai Jelgavas un tuvāko reģionu robežās. Vairumā gadījumu pircēju interese primāri tiek fokusēta uz mērķi būvēt nelielas karkasa mājas ar platību līdz 100 m².
Par apbūves zemju pieprasījumu liecina arī pārdoto zemes gabalu statistika Pierīgas jaunajos privātmāju ciematos, kur īsā laikā ir pārdoti salīdzinoši daudz apbūves īpašumu. Piemēram, Grēnes ciemā pie Olaines pircēju interese vairākus gadus bijusi augsta, atspoguļojoties arī darījumos - pusotra gada laikā Grēnē pārdoti 28 zemes gabali privātai apbūvei. Šā gada pirmajā ceturksnī aktīvāka pircēju interese fiksēta par apbūves zemēm Daugavas kreisajā krastā – jau pieminētajās Grēnēs Olainē un Vētru ciemā Mārupē. Tāpat daudz zemes gabalu privātmāju apbūvei pārdoti Salaspilī un Rāmavā. Pircēju pieprasītāko teritoriju augšgalā turpina būt arī Ķekava, Mežāres, Baloži un Piņķi.
Reģionos saglabājas tendence īpašumu iegādei piesaistīt mazo mājokļa kredītu līdz 20 000 EUR, atlikušo nepieciešamās summas daļu nosedzot no saviem līdzekļiem. Šādu stratēģiju izmanto gan ģimenes, gan mazie investori – privātpersonas, kuri plāno iegādāto īpašumu atjaunot un izīrēt vai pēc atjaunošanas pārdot par augstāku cenu. Tāpat palielinājusies interese par jaunajiem projektiem, piemēram, daudzdzīvokļu nams Ozolniekos, kas iegādei piedāvā 1-3 istabu mājokļus blakus ezeram, aprīlī piedzīvojis interesentu pieplūdumu – veidojas pircēju rinda, kas gaida, kad dzīvokļi būs sadalīti atsevišķos īpašumos un pieejami iegādei. Galvenokārt interesi sekmē pircējiem pievilcīga cena – mājokļa kvadrātmetrs maksā no 1400 līdz 1600 EUR, kas vidēji ir par 30% lētāk nekā jaunajos projektos galvaspilsētā.
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-60 m² potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu aprīlī vienā no pieprasītākajām Rīgas apkaimēm.