Mājokļu tirgus attīstības scenārijs ir atkarīgs no valsts politikas

Lai gan pēdējo gadu laikā Latvijā dzīvokļu tirgus ir līdzsvarojies vidējo tirgus vērtību ziņā un ir atsākušies darījumi gan ar dzīvokļiem sērijveida daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, gan ar dzīvokļiem jaunajos projektos, tomēr jauno projektu būvniecības tempi nav tik dinamiski, neskatoties uz Latvijas dzīvojamā sektora attīstības un vecuma struktūru.

Tāpēc turpmākais mājokļu tirgus attīstības scenārijs ir atkarīgs no valstī īstenotās politikas mājokļu jautājumos, kam būtu jāparedz stratēģisko plānošanas dokumentu izstrādi attīstības virzienos un tā lietderīguma novērtēšanai, lai lēmumu pieņemšanas process nekustamā īpašuma un būvniecības jomā tiktu sakārtots un būtu efektīvs.

Tas secināts apjomīgā pētījumā "Radošā destrukcija"* dzīvojamā sektora attīstības projektu sekmēšanai", ko veikuši RTU Būvuzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma ekonomikas institūta pētnieki sadarbībā ar Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociāciju LANĪDA.

Apjomīgs pētījums

Viens no nozīmīgākajiem nekustamā īpašuma (NI) tirgus segmentiem ir dzīvojamā apbūve, akcentē pētījuma veicēji. Izvērtējot tēmas aktualitāti un nepieciešamību izprast nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendences un pilnveidošanas iespējas dzīvojamajā sektorā, pētījumā tika izvirzīta pētījuma hipotēze – "radošā destrukcija" nekustamā īpašuma tirgus dzīvojamās apbūves segmentā ir iespējama un tā var sekmēt dzīvojamā sektora efektīvu pārvaldību un ilgtspējīgu attīstību.
Lai pārbaudītu hipotēzi, pētījumā tika noteikts mērķis izpētīt dzīvojamā sektora esošo stāvokli, analizēt nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendences dzīvojamās apbūves segmentā un novērtēt potenciālu un iespējas resursu sadalē, lai veidotu dzīvojamo apbūvi, īstenojot veiksmīgus attīstības projektus.

Pētījumā tika pētīta dzīvojamā platība un ar to saistīto zemes vienību tirgus darījumu dinamika un attīstības tendences (2002. - 2014.g.); identificētas dzīvojamām platībām nepieciešamās zemes vienības un to transformācijas ietekme uz dzīvojamā sektora attīstību; izvērtētas dzīvojamā sektora īpatnības noteiktās izpētes teritorijās un šī segmenta struktūra un nekustamā īpašuma darījumu intensitāte dzīvojamās apbūves tirgū; izskaidroti faktori, kuri ietekmē dzīvojamā sektora novecošanos un nekustamā īpašuma tirgus stagnējošo raksturu.
Pamatojoties uz veiktās izpētes rezultātiem un to interpretāciju, tika izdarīti nozīmīgi secinājumi un sniegti priekšlikumi dzīvojamā sektora attīstības projektu sekmēšanai.

Jāpaaugstina efektivitāte pārvaldībā

Pētījumā veiktās analīzes rezultāti norāda arī uz nepieciešamību un potenciālu, lai atrastu sabiedrībai pieņemamus konceptuālus risinājumus un paaugstinātu efektivitāti dzīvojamā sektora pārvaldībā. Veiktā pētījuma analīze pamato nepieciešamību turpināt nekustamā īpašuma tirgus attīstības iespēju izpēti vairākos virzienos, t.sk. kvalitatīvu mājokļu piedāvājuma radīšanā, paredzot tam piemērotākās zemes platības un veidojot atbilstošu maksātspējīgo pieprasījumu, kā arī izaicinājumu, efektu un risku novērtēšanu, piesaistot ārvalstu kapitālu un ārvalstnieku ieguldījumus nekustamā īpašuma attīstībā.
Autori uzsver: nepieciešams apvienot procesuālu un sistēmisku pieeju nekustamā īpašuma tirgus attīstības vadīšanai, - sistēmas pilnveidošanu, t.i., tās veidošanu saskaņā ar nekustamā īpašuma tirgus attīstības problēmu identifikācijas komplekso izvērtējumu un vadīšanas sistēmas izstrādāšanu.
Potenciālajos Latvijas mājokļu attīstības politikas jautājumos ir jāparedz nekustamā īpašuma tirgus attīstības ietekmējošo faktoru izvērtējums attiecībā pret tirgus funkcionēšanu, kas ļautu efektīvi izmantot resursus un paaugstināt investīciju pieaugumu nekustamā īpašuma un būvniecības nozarē, tādējādi ilgtermiņā nodrošinot valsts vai konkrētās teritoriāli administratīvās vienības stabilu, sociāli ekonomisko attīstību, piebilst pētnieki.

Dzīvojamais fonds: vecs un attīstās lēni

Pētījuma autori secinājuši, ka zemes sadalījumā (individuālo dzīvojamo māju un daudzdzīvokļu māju apbūves zemes) kopš 2010. gada vērojamas salīdzinoši nebūtiskas zemes vienību skaita un platību izmaiņas. Tādējādi pēc šīm pazīmēm vērojams dzīvojamā sektora attīstības nemainīgums.
Analizējot statistikas datus, secināts, ka lielākā daļa tagadējā Latvijas dzīvojamā fonda ir uzbūvēta laika posmā līdz 1990. gadam, kas veido apjoma ziņā nozīmīgāko dzīvojamo māju daļu – 86 %. Tikai 10 % dzīvojamās mājas ir uzbūvētas no 2000. līdz 2011.gadam, kas nozīmē, ka dzīvojamais fonds Latvijā mainās un attīstās salīdzinoši lēni. Savukārt saskaņā ar VZD datiem tikai 2164 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas jeb 6 % Latvijā ir būvētas no 1991. līdz 2014. gadam, kas salīdzinoši ir ļoti mazs skaits.
Pierīgas statistiskais reģions ir visaktīvākais jaunu dzīvokļu būvniecībā, veidojot 41.13 % īpatsvaru no kopējā uzbūvēto dzīvokļu skaita 2014. gadā. Rīgas pilsētas statistika īpaši neatpaliek jaunu dzīvokļu būvniecībā – 35.73 % no uzbūvēto dzīvokļu kopskaita Latvijā. Analizējot uzbūvēto dzīvokļu skaitu pēdējos 8 gados norādītajā laika posmā, Latvijā tas ir krasi samazinājies – 3.5 reizes, kas saistīts ar valsts sociāli ekonomisko un tiesiski politisko situāciju, rezultātā atstājot iespaidu uz nekustamā īpašuma tirgus attīstību kopumā.
Izdoto būvatļauju un ekspluatācijā pieņemto dzīvojamo māju skaits jaunbūvēs liecina, ka dzīvojamo māju būvniecības tempi ir būtiski samazinājušies pētījuma laika posma beigās, salīdzinot ar rādītājiem pirms 8 gadiem.
Mājokļu tirgus attīstības tendences no 2002. līdz 2014. gadam liek secināt, ka, neskatoties uz mājokļu sakārtošanas procesiem valsts līmenī, jauno projektu būvniecības temps pētījuma laika posma beigās ir būtiski samazinājies. Šis secinājums rosina valsts politikā rast iespējas pilnveidot un attīstīt mājokļu tirgu, jo īpaši - jauno projektu būvniecībā, daudzdzīvokļu dzīvojamo māju vecuma struktūras dēļ.
Autori norāda: publiski pieejamā informācija par Latvijas dzīvojamā sektora vecuma struktūru un tās īpatnībām viennozīmīgi ļauj spriest par to, ka Latvijas dzīvojamais fonds vēl joprojām attīstās lēnām un tā korektai uzskaitei un izvērtēšanai būtu nepieciešama vispārēja dzīvojamo māju indeksācija jeb identificēšana un apsekošana. Tādējādi būtu iespējams mājokļu pieejamības kvalitatīvs izvērtējums, to skaitā jaunajos projektos, kas ļautu noteikt aizņemtās un brīvās dzīvojamās platības, analizēt iemeslus, kādēļ iedzīvotāji izvēlas vienu vai otru piedāvājumu veidot savas mājsaimniecības.

Tipveida namiem tuvojas ekspluatācijas beigu termiņš

Valstī nav saglabāta un līdz ar to netiek uzturēta padomju laika datu bāze par Rīgas pilsētā dažādos laika posmos būvētām daudzdzīvokļu dzīvojamo māju sērijām, tādēļ katras sērijas māju skaitu var novērtēt tikai aptuveni. Turklāt arī dzīvojamo māju monitorings Latvijā netika veikts, kas nozīmē, ka gan sērijveida daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, gan arī citu veidu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju identificēšanas process ir sarežģīts un sadrumstalots. Šī ir būtiska problēma, jo, kā secinājuši pētījuma autori, no 2020. līdz 2050. gadam pētījumā analizētajām padomju gados celtajām sērijveida daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām Rīgā (3000 pēc skaita) ekspluatācijas periods būs beidzies. Savukārt to inženiertīklu vidējā kalpošanas ilguma termiņa beigas jau ir iestājušās. Tā kā pētījumā tika apzinātas 3000 padomju gados celtās sērijveida daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas Rīgas pilsētā, aktuāls ir jautājums par pārējo Latvijas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju un to inženiertīklu ekspluatācijas beigu termiņu apzināšanu.

Nepilnīgas datu bāzes

Autori akcentē problēmu: salīdzinoši nepilnīgas datu bāzes un nav pieejama aktuālā informācija, kas neļauj nedz analizēt, nedz izdarīt secinājumus par NI tirgu. Tāpēc autori iesaka, piemēram, Valsts Zemes dienestam aktualizēt datus par dzīvojamām mājām pēc skaita, platībām pa galvenajiem lietošanas veidiem un to izmaiņām, ekspluatācijas uzsākšanas gadiem Latvijā, Rīgā un nozīmīgajās reģiona centra pilsētās, bet vietējām pašvaldībām - pastāvīgi apkopot un uzkrāt datus par ikgadējām zemes transformācijām. Tas ļautu veikt precīzu mājokļu uzskaiti, kas apzinātu potenciālās iespējas mājokļu tirgus attīstībai, sniegtu ieskatu zemes platību pieejamībā un lietderīgā izmantošanā dzīvojamā sektora attīstībai, kā arī varētu analizēt un prognozēt labākos urbāno teritoriju izplešanās virzienus, ievērojot piepilsētu teritoriju attīstības tendences, kā arī veidot sabiedrībai pievilcīgas dzīvojamās apbūves teritorijas.
 
Autori piebilst, ka tāpat nav pieejama informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju atjaunošanu, t.sk. ar ES finansējumu. Valsts, pašvaldību atbildīgajām institūcijām būtu jāveic atjaunoto mājokļu fonda uzskaite, kurā būtu lietderīgi arī iedalīt pilnībā un daļēji veikto daudzdzīvokļu dzīvojamo māju atjaunošanu, veicot salīdzināšanu un atlasot veiktos būvdarbus, kā arī izvērtēt tāmes – mājas pilnīgas atjaunošanas izmaksas ar jaunas mājas būvniecības izmaksām.

Jāsakārto namu izmantošanas mērķi

Pētnieki norāda: Latvijas nekustamā īpašuma objektu tirgū nereti ir situācijas, kad ēkas galvenais lietošanas veids neatbilst tā patiesajam izmantošanas mērķim. Piemēram, Valsts kadastra informācijas sistēmā ēkas reģistrētais galvenais lietošanas veids ir nedzīvojamā ēka, bet patiesībā minētā ēka tiek izmantota dzīvošanai. Tāda situācija mājas iedzīvotājiem rada negatīvas finanšu sekas un arī iespējams risks pastāv potenciālajiem pircējiem. Tāpēc valsts, pašvaldību atbildīgajām institūcijām būtu jāapzina tās nedzīvojamās ēkas, kas patiesībā tiek izmantotas dzīvošanai, lai izskaustu šādus gadījumus un sakārtotu nekustamā īpašuma objektu tirgu. Būtu jāidentificē, jo īpaši tās nedzīvojamās ēkas, kas pēc teritorijas plānojuma atrodas "Publiskās apbūves teritorijā", "Tehniskās apbūves teritorijā" u.tml., lai nākotnē neapdraudētu iedzīvotāju drošību un saglabātu viņiem veselīgus dzīves apstākļus. Līdz ar to ir nepieciešams izstrādāt noteikumus, atbildības risinājumus un mehānismu, kas paredzētu lielāku kontroli īpašuma ierakstīšanā zemesgrāmatā ne tikai no juridiskā aspekta, bet arī no konkrētā īpašuma patiesā stāvokļa dabā.
* Pazīstamais austriešu ekonomists J. Šumpeters (Schumpeter) tiek uzskatīts par jēdziena "Radošā destrukcija" (economic innovation) radītāju. Šī jēdziena izpausme norāda uz situāciju, kurā savu laiku pārdzīvojuši tirgus dalībnieki tiek aizstāti, radot vietu jaunākiem, efektīvākiem un bagātākiem uzņēmumiem un precēm. Attīstot idejas par sistēmiska rakstura pretrunām kapitālismā, tika pētīta pilsētvides ietekme preču radīšanā un kapitāla teritoriālajā piesaistīšanā, lai pamatotu priekšstatu, ka periodisku krīžu pārvarēšanai nepieciešami ieguldījumi būvniecībā un infrastruktūras uzlabošanā, lai "mīkstinātu" krīzes iestāšanos, piemēram, nekustamā īpašuma "burbuļa sprādziena" gadījumā.

lanida.lv