Mājokļu tirgus pārskats: Pircēji skeptiski par jauno projektu cenām; sarūk interese par zemes iegādi

Atvaļinājumu ietekmē darījumu gaita augustā manāmi palēninājusies. Steigas nav arī pārdevēju pusē, īpašniekiem retāk papildinot tirgu ar jauniem sludinājumiem. Kā novērojuši “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāji, Euribor faktors mājokļu pircēju vidū spēlē arvien mazāku lomu. 

Adaptējoties tirgus situācijai, iedzīvotāji pieņēmuši arī īpašumu cenas un reālistiskāk apzinās sev pieejamos kreditēšanas nosacījumus – sevišķi summās līdz 100 000 EUR. Vienlaikus pircēji pirms lēmuma par īpašuma iegādi joprojām ietur dziļdomīgas pauzes – īpaši tie, kas apsver jauno projektu iegādi. Tradicionāli augusts iekustina arī īres tirgu, studentiem meklējot mitekļus jaunajam mācību gadam, un šis gads nav bijis izņēmums. Vasaras pēdējā mēneša tendences mājokļu tirgū apkopotas “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”, savukārt ar datiem par šā gada pirmo pusgadu iespējams iepazīties “Mājokļu tirgus pārskatā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par augustu

• 65 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (70 – jūlijā; 70 – jūnijā; 75 – maijā; 75 – aprīlī; 76 – martā; 76 – februārī);
• 12% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (8% - jūlijā; 9% - jūnijā; 9% - maijā; 9% - aprīlī; 9% - martā; 9% - februārī);
• 17% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (jūlijā – 15%; jūnijā – 17%; maijā – 18%; aprīlī – 19%; martā – 21%; februārī - 22%);
• 61% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (jūlijā  - 59%; jūnijā – 52%; maijā – 55%; aprīlī - 53%; martā – 50%; februārī – 46%);
• 15%** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (jūlijā -10%; jūnijā 4%; maijā 11%; aprīlī 11%; martā 18%; februārī 14%). Šobrīd izdevīgāk īrēt.
• 21% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunajos projektos (jūnijā – 26%; maijā – 24%; aprīlī – 26%; martā – 26%; februārī – 30%).

Augustā iegādei pieejamo dzīvokļu piedāvājums Rīgā palielinājies par aptuveni 13% - pārdošanā bija pieejami 5365 dzīvokļi. Vislielākā aktivitāte noris sērijveida mājokļu tirgū, kur notiek gan darījumi, gan aug sludinājumu skaits – augustā teju pusi jeb 2370 no kopējā iegādei pieejamo mājokļu skaita veidoja piedāvājums sērijveida ēkās galvaspilsētas apkaimēs. Par nepilniem 11% palielinājies īrei pieejamo mājokļu skaits Rīgā, pārsniedzot 2500 dzīvokļus. Balstoties uz “Latio” ekspertu aprēķiniem, augustā īrēt divistabu dzīvokli jaunajā projektā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs bijis par 15% izdevīgāk nekā to iegādāties ar hipotekāro kredītu uz 25 gadiem, tādējādi mājokļa īre atkal kļuvusi finansiāli labvēlīgāka. Vairāk nekā trešo daļu jeb 36% veidoja īres dzīvokļi sērijveida namos Rīgas apkaimēs. Iekštelpu platību vidējās cenas dzīvokļiem sērijveida ēkās kāpušas nebūtiski – apkaimēs vidējā cena par kvadrātmetru ir 1040 EUR (+2,5%), bet Centrā – 1520 EUR (+1%).

Piedāvājums jauno projektu pirmreizējā tirgū mēneša laikā samazinājies par pusotru procentu (1390 dzīvokļi). Mājokļi jaunajos projektos sastādīja 26% no kopējā Rīgas dzīvokļu piedāvājuma augustā. Vidējās cenas iekštelpu platībām nav mainījušās, saglabājoties 2800 EUR/ m² pārdošanas sludinājumos un 2720 EUR/ m² darījumos. Cenu kāpums fiksēts jauno projektu otrreizējā tirgū apkaimēs, kur kvadrātmetrs iekštelpu platības vidēji maksāja 2030 EUR (+2,5%), savukārt Rīgas centrā vidējā cena samazinājās par nepilniem 6% (2330 EUR/ m²). “Latio” eksperti secina - darījumi jauno projektu segmentā notiek tad, ja pircējam attīstītāja piedāvātā cena šķiet tirgum atbilstoša vai piedāvātie bonusi ir pietiekami pievilcīgi.

Salīdzinot ar citiem gadiem, šovasar ievērojami pieaudzis to pircēju īpatsvars, kas pērk mājokli par saviem līdzekļiem un kuriem bankas aizdevums nepieciešams vien daļējai pirkuma maksas segšanai. Lielākoties šādi darījumi notiek par summu līdz 60 000 EUR, iegādājoties mājokli sērijveida projektā. Ņemot vērā priekšrocību iegādāties īpašumu ar savu finansējumu, potenciālie pircēji aktīvi kaulējas un izskata dažādus variantus, nesteidzoties ar lēmumu pieņemšanu. Pircēju vēlamais cenas samazinājums nereti ir 20-30% robežās, tomēr vienoties ar īpašniekiem par tik procentuāli apjomīgu “atlaidi” izdodas reti. 

Reaģējot uz pieprasījumu pēc jauniem un moderniem mājokļiem arī ārpus Rīgas, Jelgavā un tās apkārtnē top vairāki jaunie projekti ar kvadrātmetra cenu no 1700 līdz 2000 EUR, iekļaujot pilnu apdari un santehniku. Šādā cenu kategorijā interese ir salīdzinoši liela – vienā no projektiem ar kopumā 34 dzīvokļiem jau pārdota vai rezervēta vairāk nekā trešdaļa. Jauno projektu piedāvājums ārpus Rīgas sašūpo interesi to pircēju vidū, kas mājokli meklē arī galvaspilsētā. Salīdzinot ar cenām Centrā, mājoklis jaunajā projektā Pierīgā vai pat tālāk no tās nereti ir finansiāli izdevīgāks pirkums, sevišķi, ja teritorijā ir labi attīstīta infrastruktūra, sabiedriskā transporta savienojumi uz Rīgu un pircējs nejūtas fiziski “atrauts” no ikdienas dzīves pilsētā.

Savukārt privātmāju segmentā novērots: potenciālie pircēji “ceļ uz augšu” sev nospraustos cenu griestus, jo sākotnēji vēlamā budžeta ietvaros īpašumu piedāvājums ir ļoti ierobežots. Lielākā daļa interesējas par gatavām privātmājām ar vismaz trim guļamistabām un platību līdz 130 m², kas tuvākajos gados neprasīs lielus ieguldījumus. Savrupmāju īpašnieki galvenokārt piekrīt runāt par cenas samazinājumu robežās no 5-8%. Tāpat augustā un vasarā kopumā bijusi netipiski zema interese par zemes gabaliem privātai apbūvei, sevišķi Pierīgā. Tā kā nav indikāciju, kas norādītu uz būvniecības izmaksu kritumu tuvākajā laikā, cilvēki labprātāk meklē jau gatavas privātmājas, taču sastopas ar ļoti zemu piedāvājumu. Tostarp potenciālo privātmāju pircēju skaitu papildina arī tie, kuri sākotnēji skatījās jaunu projektu virzienā. “Runājot ar potenciālajiem pircējiem, kas izskatījuši variantus iegādāties dzīvokli ģimenei ar vismaz trim istabām jaunajos projektos, iezīmējās tendence, ka cilvēki sāk apšaubīt jauno projektu cenu pamatotību. Ja kvadrātmetra cena projektā pārsniedz 2400 EUR, pircēji sāk pārskatīt savas iespējas un visbiežāk izvēlas  vai nu kvalitatīvi atjaunotu mājokli sērijveida projektā, vai pārorientējas uz privātmājas pirkšanu,“ novērojusi “Latio” darījumu vadītāja Janeta Linkuna.

Augustā karstāks kļuvis īres tirgus, ko ierasti aktivizē gan studenti, gan darbinieki, vasaras beigās atgriežoties Rīgā un meklējot mitekļus. Šāda tendence novērota arī citās studentu pilsētās, sevišķi Jelgavā, kur augustā bijis liels pieprasījums no ārzemju studentiem, turpretī īrei pieejamo īpašumu piedāvājums – ļoti mazs. Kvalitatīviem mājokļu, kuriem noteikta saprātīga, tirgum atbilstoša mēneša maksa, īpašniekiem bijusi iespēja izvēlēties sev tīkamāko īrnieku. 

Kopumā pirmais pusgads mājokļu segmentā aizvadīts bez ievērojamām izmaiņām, salīdzinot ar to pašu periodu pērn. Veikti darījumi par kopējo summu 537,5 milj. EUR, bet kopējais darījumu skaits pārsniedza 10 600.**** No janvāra līdz jūlijam Latvijā noslēgti vairāk nekā 9000 darījumu ar dzīvokļiem. No tiem gandrīz puse notikuši ar īpašumiem Rīgā, 12% Kurzemē un Pierīgā, 11% Latgalē, 10% Zemgalē un 6% Vidzemē. Visvairāk darījumu notikuši ar divu istabu (44%) un vienistabas dzīvokļiem (26%). Vairāk nekā 70% darījumu veikti ar mājokļiem ēkās, kas celtas no 1959.-1999.gadam, un tikai 13% jaunajos projektos, kas būvēti laika posmā no 2000.-2021. gadam. Rīgā lielākā daļa darījumu reģistrēti dzīvokļiem galvaspilsētas labā krasta apkaimēs – Purvciemā, Ķengaragā un Pļavniekos, vidējai cena esot 1010 EUR/m² (-4%, salīdzinot ar pērnā gada pirmo pusgadu).

Savukārt jauno projektu pirmreizējā tirgū šā gada pirmajos sešos mēnešos visvairāk pārdoti dzīvokļi projektā “Mārpagalmi” Āgenskalnā (61) par vidējo cenu 2760 EUR/ m², projektā “Moho Park” Mežaparkā (58) par 2980 EUR/m² un projektā “Pīlādžu mājas” Ziepniekkalnā (43) par vidējo cenu 2360 EUR/m². Kopumā jauno projektu segmentā 37% darījumu notikuši otrreizējā tirgū, 36% - pirmreizējā, bet gan renovēto projektu pirmreizējā, gan otrreizējā tirgū veikta nedaudz vairāk kā desmitā daļa darījumu.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-60 m²  potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu augustā pieprasītākajās Rīgas apkaimēs.

***Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem jūlijā.

**** Visi darījumi ar dzīvokļiem un privātmājām no 2024. gada janvāra līdz maijam (ieskaitot).