Nekustamā īpašuma iegāde uz nomaksu – riski un ieguvumi

 Cilvēku vēlmēm nav robežu. Īrnieki vēlas kļūt par īpašniekiem, bet īpašnieki grib iegūt sev lielāku mājokli. Nereti, lai šādas vēlmes piepildītu pašiem ar saviem līdzekļiem vien nepietiek un ir vajadzīgs aizņēmums bankā vai kādā uzņēmumā.

 Latvijā hipotekārais kredīts tāpat kā pārējā pasaulē ir populārākais veids, kā iegādēties nekustamo īpašumu uz nomaksu. Kreditori parasti ir gatavi aizdot līdz 70%, retāk līdz 90% no īpašuma vērtības. Iespēja saņemt kredītu pilnā apmērā dzīvokļa vai mājas iegādei mūsdienās tiek reti praktizēta. Izņēmums varētu būt bankām pastarpināti piederošie īpašnieki, kurus kredītiestādes ir gatavas reizēm finansēt pat 100% apmērā, lai norakstītu no savas bilances. Tā kā katrs no šādiem darījumiem ir saistīts ar risku, ir svarīgi pirms aizņemšanās izvērtēt savas finansiālās iespējas atmaksāt aizdevumu.

Kas jāņem vērā pirms īpašuma iegādes ?

1. Ekonomikas attīstības tendences

Ilgtermiņa aizdevumiem, t.sk. hipotekārajam kredītam termiņš var sasniegt 20 un pat 40 gadus. Prognozēt savu ienākumu attīstību šādā perspektīvā nevar neviens. Izvēloties parāda atmaksāt ilgākā laika posmā, ir jārēķinās, ka par īpašumu samaksāsiet divas vai vairāk reizes vairāk nekā pērkot to uzreiz vienā maksājumā. Procentu maksājumi, lai arī salīdzinoši mazāki kā citiem aizdevumu veidiem hipotekārajam aizdevumam ilgtermiņā rada augstas izmaksas. Tas nav patīkami, taču labvēlīgas ekonomiskās situācijas apstākļos īpašumu cenām ir tendence pieaugt. Rezultātā 40 gadu laikā arī īpašuma cenai būtu jābūt vismaz divas reizes lielākai. No otras puses, mēs redzam, ka ekonomikas attīstībai ir ciklisks raksturs un pastāv iespēja, ka brīdī, kad vēlēsieties īpašumu pārdot, tā cena būs zemāka nekā varētu vēlēties. Spilgs piemērs šai sakarībai ir Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstība. Līdz ar iestāšanos ES un banku pretimnkāšanu īpašumu cenas pieauga divas līdz piecas reizes. Kreditēšanas tempiem samazinoties, samazinājās arī īpašumu cenas un tie, kas iegādājās mājokli uz nomaksu krīzes karstumā vēlāk varēja vainot tikai paši sevi.

2. Īpašuma atrašanās vieta

Pērkot māju vai dzīvokli dzīvošanai ir jārēķinās ar vietas attīstības perspektīvām. Ir skaidrs, ka pārdot īpašumu Rīgā vienmēr būs vieglāk nekā 200 km ārpus galvaspilsētas. Tāpat varam prognozēt, ka Rīga turpinās attīstīties, ko diemžēl nevar teikt par pārējo Latviju, jo resursu un cilvēku koncentrācija galvaspilsētā tikai pieaug. Papildus jāņem vērā pilsētas vai novada attīstības plāns, kurā norādīts apkārtējo teritoriju izmantošanas mērķis un nākotnes perspektīvas.

3. Stratēģiskie satricinājumi

Paskatoties jebkuras prognozes par valsts vai alianses attīsību ilgākā perspektīvā, mēs redzam, ka visi pētnieki un prognozētāji ir kļūdījušies. Neviens neparedzēja pēkšņu PSRS sabrukumu vai Krievijas iebrukumu Ukrainā. Tāpat arī vēl pirms 25 gadiem reti, kurš varēja iedomāties to, kādu lomu mūsu dzīvē spēlēs datori. Pārmaiņas ir dzīves dabīga sastāvdaļa un no tām nevajag baidīties. Jāsaprot, ka visu paredzēt nebūs iespējams un pat izdomāt nākotni kopējās vadlīnijās nav iespējams.

4. Lokālie faktori

Dzīvoklis vai māja var būt skaista un jauka, bet, ja blakus dzīvo dzērāji vai agresīvi, rupji cilvēki, dzīvosāna nebūs patīkama. Jāvērtē arī dažādi apkārtējās vides riski – applūšana pavasarī, kukaiņi vasarā, ūdens kvalitāte, ceļu un komunikāciju kvalitāte. Vienlaikus jāvērtē arī tas, cik tālu īpašums atrodas no darbavietas. Ceļā pavadītais laiks ilgtermiņā var likt uzkrāties stresam un viss pozitīvais, ko redzējāt īpašumā var sākt šķist kā pilnīgi nesvarīgs. Ja Jums ir vai tiek plānoti bērni, jāatceras arī par viņiem, jo skolas un ārpusskolas aktivitāšu apmeklēšana (izvadāšana) prasa lielu pacietību. Ir labi, ja bērns pats var aiziet uz saviem pulciņiem un atnākt no skolas mājās.

5. Apdrošināšana

Mēs nevaram paredzēt visu, taču varam darīt daudz, lai riskus ierobežotus. Mājokļa apdrošināšana ir veids kā pasargāt sevi no nepatīkamiem pārsteigumiem. Piedāvājumu klāsts Latvijā ir plašs un ļauj katram izvēlēties piemērotu risinājumu. Pirms noslēgt apdrošināšanas līgumu, izlasiet atsauksmes internetā un pievērsiet uzmanību visiem līguma punktiem. Ir svarīgi saprast pret kādiem riskiem īpašums tiek apdrošināts. Katram apdrošinātājam ir savi nosacījumi, tādēļ ir vērts pievērst nopietnu uzmanību šim aspektam.

Īpašums kā investīcija

Apstākļos, kad sakrīt visi Par un Pret un īpašums tiek iegādāts veiksmīgi varam runāt par īpašumu kā investīciju objektu. Pat, ja neplānojat to pārdot pārskatāmā nākotnē, ir labi, ja īpašums ir likvīds. Ja vajadzīgs mājokļa remonts vai aizdevums lielākiem mērķiem, kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu var izlīdzēt. Jāņem gan vērā, ka bankas parasti kreditē tikai tos īpašumus, kas atrodas Rīgā, Rīgas rajonā, pierīgā un Latvijas lielākajās pilsētās. Visiem pārējiem, kas vēlas aizņemties bankā vai ārpus tās var nākties piedzīvot vilšanos, jo pat par vislabākajiem nekustamajiem īpašumiem kreditors var nevēlēties aizdot naudu.

Tie, cilvēki, kas iegādājas īpašumu tuvu jūrai vai tūristiem pievilcīgiem apskates objektiem var cerēt, ka vajadzības gadījumā spēs to izīrēt īstermiņā vai ilgtermiņā. Papildus ienākumi vienmēr ir patīkami, taču jārēķinās arī, ka ne vienmēr viss notiek kā ieplānots. Paaugstināta konkurence, zema maksātspēja u.c. faktori var izjaukt šādus plānus kā ziepju burbuļus. No otras puses, māju, zemi vai dzīvokli var iegādāties ar mērķi to nākotnē pārdot par dārgāku cenu. Šādi rīkojas investīciju fondi un arī cilvēki, kas ir pārliecināti par savām prognozēšanas spējām.

Latvijas iezīvotāju īpatnības un globālās tendences

Latvijā līdzīgi kā pārējā postpadomju Eiropā iedzīvotāji vēlas kļūt par īpašniekiem un ir gatavi uzņemties ilgtermiņa saistības. Rietumeiropā un arī ASV cilvēki ir mobilāki. Darbs ir pirmā prioritāte un dzīves vieta tiek izvēlēta pēc iespējas tuvāk darba vietai. Rezultātā tiek dota priekšroka īstermiņa un ilgtermiņa īrei, bet papildus veidoti naudas uzkrājumi. Latvijā ne īres tirgus, ne sabiedrības ienākumu līmenis nav atbilstošs šāda scenārija attīstībai. Neveidojot uzkrājumus, krediti online tiek izmantoti kā plāksteris neparedzētām situācijām. Kurš no variantiem ir izdevīgāks, katram ir jāvērtē pašam, taču mēs redzam, ka daļa kredītņēmēju, kas aizņēmās "treknajos gados" vēlāk bija spiesti emigrēt, lai atmaksātu bankām parādus. Ja viņi būtu iepriekš izvēlējušies īrēt, nevis pirkt, liela daļa būtu varējuši turpināt dzīvot tepat Latvijā.

Pasaules mērogā aizvien vairāk kapitāls un ražošanas līdzekļi tiek koncentrēti atsevišķu cilvēku vai cilvēku grupu rokās. Šī tendence turpināsies arī nākotnē, jo nauda rada naudu. Nekustamo īpašumu tirgus ārzemēs ir sadalīts un iegādāties, piemēram, zemi tur ir ļoti dārgi un arī grūti. Latvijā vēl ir iespējas to izdarīt. Tiesa, ne visi vēlas būt īpašnieki, jo tas uzliek papildus saistības pret īpašumu. Katram jādomā pašam, jāvērtē riski, plusi un mīnusi.