Nekustamā īpašuma vērtējums: Kāpēc nepieciešams un kad to veikt?

Lai iegādātos nekustamo īpašumu saņemot aizdevumu, ir jāizdara virkne dažādu lietu, tajā skaitā jāveic nekustamā īpašuma vērtējums. "Luminor" bankas mājokļu kreditēšanas eksperts Kaspars Sausais skaidro, kāpēc vērtējumam ir būtiska nozīme nekustamā īpašuma darījuma norisē – tas kalpo kā īpašuma vērtības orientieris ne tikai īpašuma pārdevējam un pircējam, bet arī kredītiestādei, kas piešķir finansējumu.

Nosaka aizdevuma apmēru

Nekustamā īpašuma tirgus vērība ir aprēķināta summa, par kādu konkrētajā dienā šo īpašumu varētu pārdot pircējam, izvērtējot īpašuma stāvokli, atrašanās vietu un citus kritērijus. Tas nozīmē, ka, piemēram, dzīvokļa, mājas vai zemes vērtējums ir būtisks, lai īpašnieks varētu noteikt īpašuma cenu, pircējs izvērtētu, cik noteiktā cena ir atbilstoša īpašuma tirgus vērtībai, savukārt kredītiestāde novērtētu, cik lielu aizdevumu piešķirt, lai kredītņēmējs neuzņemtos pārlieku lielas saistības pret ķīlas vērtību, nepieciešamības gadījumā to varētu pārdot un atgriezt piešķirto aizdevumu.

“Tiesiskais regulējums nosaka, ka bankas drīkst izsniegt finansējumu, kā atskaites punktu ņemot ķīlas vērtības jeb neatkarīga nekustamā īpašuma vērtējumu. Līdz ar to pircējs nevarēs saņemt lielāku aizdevuma summu par nekustamā īpašuma vērtējumu, pat ja pārdevējs vēlas pārdot īpašumu par augstāku cenu nekā noteiktā tirgus vērtība. Tomēr pircējam vērtējuma veikšana ir būtiska ne tikai, ja tiek ņemts aizdevums, bet arī tad, ja darījumu plānots finansēt no saviem uzkrājumiem, jo tas kalpos kā drošības garants, ka par darījumu nepārmaksāsi,” rekomendē eksperts.

Ja tomēr noskatītais īpašums ir iepaticies, lielāku aizdevuma summu ir iespējams iegūt, ieķīlājot vēl kādu citu nekustamo īpašumu, tomēr eksperts aicina būt uzmanīgiem un rūpīgi iedziļināties iemeslos, kādēļ cenas atšķiras un kādas ir līdzīgu īpašumu cenas.

Īpašuma vērtējums ir arī kā drošības garants, ka ar īpašuma dokumentāciju viss ir kārtībā, un, piemēram, telpas patiešām ir domātas dzīvošanai un nav reģistrētas kā administratīvās telpas vai nav citi juridiskie vai praktiskas dabas šķēršļi u.tml. 

Kad vērtēt?

Lai iesniegtu pieteikumu kredītam, nekustamā īpašuma vērtējums nav obligāts, tomēr ir ļoti vēlams, jo tādā gadījumā būs iespējams precīzāk noskaidrot iespējamo kredīta apjomu, plānotā maksājuma lielumu un iegūt skaidrākas atbildes uz interesējošiem jautājumiem. Ja vērtējums vēl nebūs veikts, aizdevuma aprēķini tiks veikti, pieņemot, ka īpašuma pārdošanas summa atbilst tirgus vērtībai. Ja vēlāk izrādīsies, ka vērtējums neatbilst pārdošanas cenai, kredīta piedāvājumu atbilstoši koriģēs un starpība būs jāsedz pircējam. Jārēķinās, ka nekustamā īpašuma veikšana parasti aizņem vidēji trīs līdz piecas dienas.

“Ja nekustamā īpašuma tirgus ir stabils un īpašuma pārdevējs ir noteicis tirgus situācijai adekvātu īpašuma cenu, tad tirgus vērtība parasti sakrīt vai ir ļoti tuva pārdošanas cenai. Lēmuma pieņemšanā par piešķirtā kredīta apjomu banka izmanto mazāko summu. Tomēr jārēķinās, ka pārdevējs mēģinās pārdot īpašumu par iespējami augstāku cenu, savukārt pircējs gribēs nopirkt īpašumu par iespējami zemāku cenu,” skaidro kreditēšanas eksperts.

Vērtējuma kritēriji

Izvērtējot īpašumu, vērtētājs ņem vērā daudz dažādus faktorus, kuri potenciālajam pircējam varētu būt svarīgi, izvēloties īpašumu. Galvenie īpašuma vērtību veidojošie parametri mājoklim ir tā atrašanās vieta, ēkas tehniskais stāvoklis un energoefektivitāte, ēkas arhitektūra, telpu platība, komunikāciju esamība un stāvoklis, kāpņu telpas un iekštelpu apdares stāvoklis. Tāpat ļoti svarīga ir apkārtējā teritorija – blakus apbūve, skats pa logu, teritorijas un apkārtnes labiekārtojums, infrastruktūras tuvums, dabas pieejamība un dažādas atpūtas iespējas, auto novietošanas iespējas, bērnudārza un skolas tuvums un viss, kas potenciālajam pircējam varētu likties svarīgi un nosaka kopējo pieprasījumu.

Vērtētāja izvēle

Kredītiestādēm ir pienākums uzraudzīt nekustamo īpašumu vērtētāju darba kvalitāti, kompetenci, objektivitāti un neieinteresētību darījumā, tāpēc katra iestāde ir izveidojusi akceptēto vērtētāju sarakstu. Ja konsultācijas par aizdevumu plānots veikt vairākās finanšu iestādēs, vēlams izvēlēties tādu vērtētāju, kurš ir visu potenciālo finansētāju sarakstos.

“Aizdevuma saņēmējs var izvēlēties vērtētāju pēc savas izvēles. Atsevišķos gadījumos banka nodrošina nekustamā īpašuma vērtējumu speciāla piedāvājuma ietvaros, un parasti vērtējums šādos gadījumos būs par brīvu. Citkārt pircējam to nāksies segt no saviem līdzekļiem, ja vien nav īpaša vienošanās ar pārdevēju par izdevumu apmaksāšanu no viņa puses,” skaidro eksperts.