Oktobrī nozīmīgākā tendence mājokļu tirgū – noteicošā loma pircējiem
Pēdējā gada laikā mājokļu tirgus ir piedzīvojis straujas izmaiņas – no pārdevēju diktētiem nosacījumiem gada sākumā līdz izšķirošās lomas pārņemšanai pircēju rokās patlaban. “Latio” ik mēnesi “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā” apkopo piecus rādītājus, kas visizteiksmīgāk raksturo situāciju tirgū aizvadītajā mēnesī. Oktobra nozīmīgākie jaunumi – lielā piedāvājuma dēļ gan sērijveida dzīvokļu, gan jauno projektu segmentos pircēji šobrīd atrodas unikālā pozīcijā un var noslēgt izdevīgus darījumus ar tālejošiem nākotnes ieguvumiem.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par oktobri:
- 45 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (septembrī – 36; augustā – 32; jūlijā – 28 dienas);
- 8% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (septembrī – 12%; augustā – 14%; jūlijā – 16%);
- 55% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (septembrī – 58%; augustā – 63%; jūlijā – 60%);
- 2% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu, nekā norādīts sludinājumā (septembrī – 2%; augustā – 4%; jūlijā – 7%);
- 26% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (septembrī – 26%; augustā – 26%; jūlijā – 24%).
Analizējot tirgus tendences oktobrī, secināms, ka darījumu tempi mājokļu tirgū kļuvuši mērenāki. Palielinājies vidējais dienu skaits, kurā mājokļi tiek realizēti, kā arī samazinājies to darījumu īpatsvars, kuros īpašumi realizēti par tirgum neatbilstošām cenām. Vienlaikus, neraugoties uz nestabilo ekonomisko situāciju, nekustamo īpašumu tirgus nav apstājies, un darījumi notiek. Novērojams gan, ka pircējiem šobrīd ir dominējošā loma darījumu norisē. Mājokļu tirgū vairs nav piespiedu vairāksolīšanas apstākļi, kas aizvien saglabājas lauksaimniecības zemju un meža īpašumu segmentos.
Piesātinātā piedāvājuma apstākļos pircējiem vairs nav jāsteidzas ar nepārdomāta un sasteigta lēmuma pieņemšanu. Savukārt pārdevējiem zudušas “monopola” iespējas, stāstot, ka uz īpašumu gaida vēl vairāki pircēji, tādējādi mākslīgi paaugstinot īpašuma vērtību. Turklāt, ja vēl pirms pusgada cilvēki bija spiesti pirkt arī to, kas pilnībā neatbilda viņu ekspektācijām, tad šobrīd piedāvājumā parādās arī augstvērtīgi un kvalitatīvi īpašumi par atbilstošām tirgus cenām. Vienlaikus, tā kā šie nav pateicīgi apstākļi spekulatīviem vai impulsīviem darījumiem, pircēji kļūst arī prasmīgāki, izvērtējot īpašumu potenciālo ienesīgumu.
“Draudīgie virsraksti medijos šobrīd dara cilvēkus piesardzīgus, plānojot mājokļa iegādi. Tāpēc saviem klientiem pirms gala lēmuma pieņemšanas patlaban stingri rekomendējam pašiem veikt aprēķinus vai izmantot mūsu ekspertu zināšanas, lai noteiktu, cik riskanti ir iegādāties konkrēto īpašumu. Vai ienākumu samazināšanās gadījumā būs iespējams turpināt atmaksāt aizdevumu? Tāpēc piedāvājam apskatīt iecerēto pirkumu arī kā ieguldījumu, kas potenciāli var dot ienesīgumu no iespējamās īres vai nomas. Princips ir gaužām vienkāršs:
- ikmēneša kredīta maksa < potenciālā īres maksa,
- mājokļa kredīta likme < izīrēšanas ienesīguma likme.
Tādējādi, ja atrasts iecerētais mājoklis, kam banka ir gatava izsniegt kredītu, turklāt objekta ienesīguma likme no varbūtējās izīrēšanas pārsniedz kredīta procentu gada likmi, pircējs var būt gana drošs par savu finansiālo stabilitāti jebkuros apstākļos un nelaist garām labu darījumu,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva, piebilstot, ka jau tuvākajā nākotnē uzņēmums pie sludinājumiem plāno norādīt arī ienesīguma likmi un varbūtējo īres maksu, aprēķinus balstot aktuālajos datos.
Trešajā ceturksnī saglabājies ievērojami augsts sērijveida dzīvokļu piedāvājums – 55% kāpums salīdzinājumā ar šī gada pirmo ceturksni. Tas sekmējis šī segmenta nelielu cenu lejupslīdi, Rīgas apkaimēs cenai noslīdot vidēji par 2%. Tendence gan neattiecas uz vienistabas dzīvokļu piedāvājumu. Gluži pretēji – augstā pieprasījuma dēļ šo īpašumu cenas šī gada pirmajā ceturksni piedzīvojušas 1,3% pieaugumu, bet trešajā ceturksnī kāpušas jau vidēji par 2,6%.
Apkopojot datus par jauno projektu mājokļu piedāvājumu pirmreizējā tirgū, redzams, ka gada laikā šī segmenta īpašumu cenas augušas vidēji par 16%. Ja pirmajā ceturksnī vidējā cena šādam mājoklim darījumos bija 2120 EUR/m2, tad šobrīd tā sasniedz jau 2470 EUR/m2, bet sludinājumos pat 2990 EUR/m2, kas liecina, ka iespējamu cenu lejupslīdi šajā segmentā pašlaik nav pamata prognozēt. Vienlaikus oktobrī piedzīvots arī lielākais jauno projektu īpašumu piedāvājuma kāpums – oktobra beigās piedāvājumā pieejami bijuši jau 1 121 dzīvokļi. Tādējādi trešajā ceturksnī, salīdzinot ar otro, piedāvājums šajā segmentā pieaudzis par 38%.
Lai gan nozares ekspertu viedokļi šobrīd nav viennozīmīgi attiecībā uz jautājumu – vai ir labākais laiks jauna īpašuma iegādei –, jāatceras, ka mājoklis tomēr ir ilgtermiņa ieguldījums. Pat, ja tuvāko mēnešu laikā piedzīvosim īpašumu cenu lejupslīdi, 10-20 gadu griezumā tās tomēr ir nebūtiski, jo ilgākā perspektīvā šādas inflācijas apstākļos pircēji, kas īpašumus iegādājušies ātrāk, visticamāk, būs ieguvēji.
*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.