Pētījums: Īpašumu pārpircēji cenu mēģina nokaulēt vairāk nekā uz pusi; pārdevējus aicina būt apdomīgiem

Janvāris nekustamā īpašuma mājokļu segmentā iesācies netipiski aktīvi, pircējiem meklējot potenciālos īpašumus iegādei gan dzīvokļu, gan māju piedāvājumā. Lai gan Eiropas Centrālā banka lēmusi nepaaugstināt EURIBOR likmi, nav arī skaidru indikāciju par tās krišanos. Aizvien liela daļa pircēju atturas no lēmuma par hipotekāro kredītu – janvārī 45% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes. Vairumā gadījumu darījumi ar mājokļiem Rīgā notiek par summu līdz 100 000 EUR. Pieaugusi interese arī par iespēju īrēt privātmājas, savukārt īpašnieki saņem piedāvājumus iegādāties īpašumu par cenu, kas ir pat divas reizes zemāka nekā objekta tirgus vērtība, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par janvāri

• 78 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (80 – decembrī; 84 – novembrī; 85 – oktobrī; 85 – septembrī; augustā – 87; jūlijā – 86);
• 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (decembrī – 8%; novembrī – 6%; oktobrī – 7%; septembrī – 8%; augustā – 9%; jūlijā – 9%);
• 22% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (decembrī – 22%; novembrī – 23%; oktobrī – 24%; septembrī – 25%; augustā – 45%; jūlijā – 46%);
• 0% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (decembrī – 0%; novembrī – 0%; oktobrī – 0%; septembrī – 0%; augustā – 1%; jūlijā – 1%);
• 45% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (decembrī – 42%; novembrī – 40%; oktobrī – 30%; septembrī – 31%; augustā – 30%; jūlijā – 30%);
• 14% ** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (decembrī – 11%; novembrī – 9%; oktobrī – 9%; septembrī – 8%).

Lai gan nedaudz palielinājusies interese par īpašumiem ar lielāku platību un cenām virs 150 000 EUR, tomēr kopējā tendence saglabājusies nemainīga – lielākoties pircēji iegādājas īpašumus līdz 100 000 EUR, maksimāli izvairoties no bankas finansējuma.  

Jauno projektu pirmreizējā tirgū iegādei bija pieejami 1374 dzīvokļi, piedāvājumam mēneša laikā palielinoties par 3%. Cenu kritums nav novērots - vidējās cenas iekštelpu platībām mājokļu jauno projektu mājokļu sludinājumos svārstās ap 2770 EUR par kvadrātmetru, savukārt faktiskajos darījumos sasniedz 2510 EUR/m². Būtiskas izmaiņas nav skārušas arī jauno projektu otrreizējo tirgu, kur vidējā cena par mājokļa kvadrātmetru ir aptuveni 2000 EUR, savukārt Rīgas centra projektos kopš decembra pieaugusi vien par 2%, sasniedzot 2580 EUR/ m².

 “Runājot par cenām, šķiet, ka jauno projektu tirgus ir sasniedzis jauno normālo cenu līmeni, kas, neskatoties uz iepriekšējā gada darījuma skaita samazināšanos, turpina būt stabils. Kā novērojām pērn, jauno projektu pirmreizējā tirgū cenas saglabājās teju nemainīgas, bet procentuāli nelielu kritumu cenu ziņā redzējām mājokļiem sērijveida ēkās. Pašlaik runāt par mājokļu cenu kritumu 2024. gada kontekstā ir pāragri - šobrīd pie apvāršņa nav redzami iemesli, kas to varētu veicināt,” skaidro “Latio” darījumu vadītāja Elīna Dūce.

Sērijveida ēkās vidējās cenas darījumos pieaugušas par nebūtisku pusprocentu – janvārī mājokļiem apkaimēs vidējā kvadrātmetra cena darījumos bija 1015 EUR, savukārt dzīvokļi Centra apkaimē tika pārdoti vidēji par 1410 EUR/ m². Mājokļu īpašnieki iespēju robežās gatavi runāt par cenu samazinājumu. Kā novēro darījumu vadītāji, pieprasītākie ir dzīvokļi 103., 104. un 119. sēriju ēkās. Visbiežāk pircēji Rīgā iegādājas divistabu dzīvokļus, nedaudz retāk – mājokļu ar vienu vai trim istabām, pievēršot uzmanību atrašanās vietai un ēkas tehniskajam stāvoklim.

Pastiprināta kustība vērojama no privāto uzņēmēju, tostarp kaimiņvalstu pārstāvju puses, izsakot piedāvājumus iegādāties īpašumu ne vien par 70% no sākotnējās pārdošanas cenas, bet mēģinot cenu nokaulēt pat par 50%. Tik būtisku atšķirību starp pārdevēja noteikto un potenciālā pircēja piedāvāto cenu nekustamā īpašuma eksperti skaidro ar dažu tirgus dalībnieku šogad gaidīto cenu kāpumu, tomēr konkrētu pamatojumu šādam viedoklim eksperti nesaredz.

“Piedāvājumi iegādāties mājokļus par cenu, kas ir zemāka par īpašuma tirgus vērtību, nav jaunums, taču tieši pēdējā mēneša laikā pārpircēju, kuru mērķis ir nopirkt īpašumu lētāk un pēc atjaunošanas to pārdot dārgāk, interese ir būtiski pieaugusi. Ja apstākļi īpašnieku spiež iespējami ātrāk pārdot mājokli, piemēram, nav iespējas uzturēt tukšo dzīvokli un samaksāt komunālos maksājumus, sarunas par tik krasu cenas samazinājumu pārdevēja pusē var rezultēties ar nepārdomātu darījumu – tas ir iemesls, kādēļ ir svarīgi noteikt pareizu, tirgum atbilstošu īpašuma sākotnējo cenu un iespēju robežās pie tās turēties, uzklausot arī perspektīva pircēja vēlmes,“ komentē “Latio” Mājokļu nodaļas vadītāja Evija Dzenīte. Sevišķi viņa aicina pievērst uzmanību un brīdināt vecāka gada gājuma paziņas un radiniekus - mājokļu īpašniekus, kuri riskam pārdot īpašumu nepamatoti lēti ir pakļauti biežāk.

Lielie ārzemju investori uz iespēju ieguldīt Latvijas nekustamā īpašuma tirgū gan raugās piesardzīgi, paturot prātā gan ģeopolitisko situāciju, gan sarežģītos likumdošanas jautājumus. Izņēmums ir lietuviešu un igauņu uzņēmēji, kas, tuvāk pazīstot Baltijas valstu specifiku, joprojām apsver investēšanu Rīgā, tostarp – jaunu īres namu būvniecību.

Mēneša otrajā pusē rosīgāks kļuvis īres tirgus. Iemesls – vietējo un ārvalstu studentu aktivitāte, uzsākot mācības ziemas semestrī un meklējot dzīvošanai piemērotu mājokli. Aktīvākā īrnieku interese raksturīga par 1-2 istabu dzīvokļiem. Tāpat gada pirmais mēnesis nekustamo īpašumu tirgū iezīmējis vēl vienu tendenci, proti, augusi iedzīvotāju interese par privātmāju īres iespējām.

Reģionos pircēji aktīvi meklē mājokļus Zemgales pusē, sevišķi Jelgavā un Ozolniekos. Pieprasīti ir gan dzīvokļi, gan privātmājas – lielākoties tie ir vienas vai divu istabu dzīvokļi līdz 50 000 EUR, kas tiek iegādāti par saviem līdzekļiem, un nelielas privātmājas ar cenu līdz 150 000 EUR. Liels pieprasījums ir pēc dzīvokļiem renovētās ēkās un jauno projektu otrreizējā tirgū mājām, kas celtas laikā no 2007. līdz 2022. gadam, tomēr šajā kategorijā trūkst piedāvājuma. Tirgū parādās tieši pārdošanai celtas privātmājas, taču šo īpašumu cenas ir salīdzinoši augstas. Tas savukārt aktivizē īres tirgu – arvien pieprasītākas kļūst privātmājas īrei. Reaģējot uz pieprasījumu, aug arī piedāvājums – namu īpašnieki par kvalitatīvu privātmāju labā stāvoklī vēlas saņemt mēneša īres maksu no 750-1200 EUR mēnesī.

Vidzemē pieprasījums pēc mājokļiem saglabājies nemainīgi augsts Valmierā un Cēsīs, taču pārdošanā esošie īpašumi padomju laika ēkās cenu kategorijā līdz par 150 000 EUR potenciālajiem pircējiem nav saistoši. Ņemot vērā, ka banku likmes nav mazinājušās, pircēju aktivitāte janvārī bijusi salīdzinoši liela arī par dzīvokļiem ārpus lielajām pilsētām, kur cenas atšķiras pat trīs reizes.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-70 m²  potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu janvārī vienā no pieprasītākajām Rīgas apkaimēm.