Pētījums: Jauno projektu attīstītāji sacenšas labumu piedāvāšanā potenciālajiem pircējiem
Lai gan marta otrajā pusē bija vērojama lielāka aktivitāte gan no pircēju, gan pārdevēju puses, dienu skaits, kas nepieciešams mājokļa pārdošanai par tirgus cenu, nav mainījies – vidēji tās ir 76 dienas. Par spīti tirgus stagnācijai, īpašnieki arvien piedāvā pārdošanai mājokļus par summām, kas būtiski pārsniedz tirgus cenas.
Lai gan marta otrajā pusē bija vērojama lielāka aktivitāte gan no pircēju, gan pārdevēju puses, dienu skaits, kas nepieciešams mājokļa pārdošanai par tirgus cenu, nav mainījies – vidēji tās ir 76 dienas. Par spīti tirgus stagnācijai, īpašnieki arvien piedāvā pārdošanai mājokļus par summām, kas būtiski pārsniedz tirgus cenas. Ģeopolitiskais fons ir pamatfaktors atliktiem lēmumiem par nekustamā īpašuma iegādi, sevišķi skarot objektus ar lielāku nepieciešamo investīciju apjomu, jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā” secinājuši “Latio” darījumu vadītāji. Jauno projektu pirmreizējo tirgu piesātina attīstītāju īpašie piedāvājumi, nereti pat sarežģījot lēmuma pieņemšanu pircējam, savukārt otrreizējo mājokļu segmentā potenciālie pircēji vēlas iegādāties īpašumus par cenām, kas ir pat par 30% zemākas kā pārdevēja noteiktās.
“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par martu:
- 76 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (76 – februārī; 78 – janvārī; 80 – decembrī; 84 – novembrī; 85 – oktobrī; 85 – septembrī);
- 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (9% - februārī; janvārī – 9%; decembrī – 8%; novembrī – 6%; oktobrī – 7%; septembrī – 8%);
- 21% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (februārī - 22%; janvārī – 22%; decembrī – 22%; novembrī – 23%; oktobrī – 24%; septembrī – 25%);
- 0% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (februārī – 0%; janvārī – 0%; decembrī – 0%; novembrī – 0%; oktobrī – 0%; septembrī – 0%);
- 50% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (februārī – 46%; janvārī – 45%; decembrī – 42%; novembrī – 40%; oktobrī – 30%; septembrī – 31%);
- 18% ** - par tik izdevīgāk šobrīd mājokli ir īrēt nekā pirkt (februārī – 14%; janvārī – 14%; decembrī – 11%; novembrī – 9%; oktobrī – 9%; septembrī – 8%).
Martā kopumā iegādei Rīgā bija pieejami aptuveni 4300 dzīvokļu. No tiem vairāk nekā trešo daļu jeb 1505 mājokļus sastādīja piedāvājums jauno projektu pirmreizējā tirgū, kas mēneša laikā pieaudzis par nepilniem 10%. Piedāvājumu papildināja vairāk nekā 100 dzīvokļu Teikas jaunajā projektā “Gatves lofti”, 56 dzīvokļi projektā “Grīziņa nams”, kā arī 20 dzīvokļi projektā “Dārzciema liepas”. Vidējās cenas iekštelpu platībām sludinājumos pieaugušas par pusprocentu, sasniedzot 2275 EUR/ m². Fiksētajos darījumos cenas palielinājušās par 5%, pieaugot līdz 2590 EUR/ m². Potenciālo pircēju piesaistei attīstītāji izmanto dažādus bonusus, piedāvājot speciālās atlaides, iebūvētās virtuves, apmaksātus dizainera pakalpojumus un cenā iekļautas stāvvietas. Nereti šādi mārketinga triki mudina ātrāk pieņemt lēmumu, aiztaupot pircēja laiku un naudu – piemēram, pasūtīt virtuves iekārtu pie attīstītāja, kuram pieejamas vairumtirdzniecības cenas, rezultātā sanāk finansiāli izdevīgāk.
“Īpašo piedāvājumu īpatsvars sludinājumu portālos aug, taču attīstītāju reakcija uz tirgu ir dažāda. Jāsaka, ka lielākā daļa attīstītāju skeptiski attiecas pret iespējamo cenu samazinājumu, tā vietā nākot pretī ar citiem “burkāniem”, kas nav tiešā veidā saistīti ar atlaidi pārdošanas cenai. Ņemot vērā tik daudzos un atšķirīgos īpašos piedāvājumus, tirgū savā ziņā veidojas haoss un sākas matemātikas olimpiāde – pircējam nākas izskaitļot, kurš tad būs finansiāli izdevīgākais un reizē prasībām atbilstošākais. Turklāt pircējam pašam jāmēģina atšifrēt, kura jaunā projekta cenas ir ne tikai samērīgas ar tā kvalitāti, bet arī attīstītāja piedāvātā “medus karote” ir pamatots un vērtīgs bonuss,” situāciju jauno projektu pirmreizējā tirgū raksturo “Latio” tirgus analītiķe Rūta Roze.
Izmaiņas vērojamas arī Rīgas jauno projektu otrreizējā tirgus cenās. Martā vidējā cena darījumos ar iekštelpu platībām pieaugusi par 7%. Balstoties uz datiem par reģistrētajiem darījumiem, jauno projektu otrreizējā tirgū Rīgas apkaimēs kvadrātmetrs vidēji maksā 1920 EUR. Turpretī Centrā vidējā cena mēneša laikā samazinājusies par 6%, iekštelpu platības kvadrātmetram vidēji maksājot 2620 EUR.
43% piedāvājuma Rīgā veidoja mājokļi sērijveida ēkās – martā iegādei bija pieejami 1850 dzīvokļi. Salīdzinot ar gada sākumu, iegādei pieejamo mājokļu skaits sērijveida namos audzis par vairāk nekā 20%. Rīgas apkaimēs cenas saglabājušās stabilas, darījumos sasniedzot vidēji 1040 EUR/ m², bet Centrā kāpušas par nepilniem 3%, pieaugot līdz 1455 EUR par kvadrātmetru. Lielāko interesi potenciālie pircēji joprojām izrāda par divu istabu mājokļiem.
Ievērojamākā aktivitāte manāma īres segmentā. Pagājušajā mēnesī Rīgā īrei bija pieejami aptuveni 1140 dzīvokļu sērijveida ēkās, kas ir teju 39% no kopējā martā publicēto īres dzīvokļu sludinājumu skaita (nepilni 3000). Pārējo daļu sastādīja dzīvokļi jaunajos projektos, kā arī pirmskara ēkās. “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītāji novērojuši pastiprinātu interesi par labas kvalitātes divistabu un trīs istabu īres mitekļiem. Ja īres cena pārsniedz 500 EUR mēnesī, tiek izskatīti tikai kvalitatīvi atjaunoti dzīvokļi ar salīdzinoši jaunām, pēdējo gadu laikā iegādātām mēbelēm. Par četriem procentpunktiem pieaudzis arī īres indekss – martā īrēt divistabu dzīvokli jaunajā projektā Rīgas pieprasītākajās apkaimēs vidēji bija par 18% izdevīgāk nekā to iegādāties ar hipotēku uz 25 gadiem.
Zemgalē pavasara pirmajā mēnesī pieaugusi aktivitāte apbūves zemju segmentā. Pārdevēji ir sarosījušies, izliekot piedāvājumā sev piederošos zemes gabalus, savukārt pircēju interese par apbūves zemēm ir nemainīgi augsta. Lai gan ir skaidrs, ka cenu visticamāk nāksies samazināt, pārdevēji sākotnēji ir noskaņoti optimistiski. Darījumu vadītāji piefiksējuši: apbūves zemju īpašnieki bieži vien lolo realizēt darījumus par summu, kas vairākas reizes pārsniedz īpašuma tirgus vērtību. Piekāpties pircēja vēlamajai cenai īpašnieki nesteidz, piekrītot samazināt cenu vien tad, ja īpašums nav atradis pircēju ilgāk nekā pusgadu. Līdzīgi kā gada sākumā, arī šobrīd tirgū vērojams liels pieprasījums pēc privātmājām uz īri.
Arī Vidzemes pusē krass īpašuma cenu samazinājums nav novērots – liela daļa īpašumu joprojām nonāk pārdošanā par cenām, kas ir virs tirgus vērtības, paildzinot īstā pircēja atrašanu. Potenciālo pircēju aktivitāte ir liela, tomēr gala lēmums bieži vien tā arī netiek pieņemts, gaidot izdevīgāku piedāvājumu parādīšanos tirgū. Savus īpašumus steidz pārdot īpašnieki, kas pastāvīgi dzīvo ārzemēs. Nereti šādiem pārdevējiem pieder vairāk nekā viens īpašums, tādējādi jārēķinās ar kapitāla pieauguma nodokli un ilgāku nepieciešamo laiku īpašuma pārdošanai. Vairumā gadījumu darījumi reģionos notiek par summu līdz 80 000 EUR, nereti iegādājoties īpašumu bez bankas finansējuma. Retāk darījumu summa sasniedz 100 000 līdz 150 000 EUR.
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
**Indekss rēķināts, salīdzinot divu istabu dzīvokļu jaunajos projektos ar platību no 40-60 m² potenciālo vidējo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumu ar aizdevuma termiņu uz 25 gadiem ar sludinājumos norādīto vidējo īres cenu martā vienā no pieprasītākajām Rīgas apkaimēm.