Pētījums: Mājokļu pieejamība samazinājusies, bet cenu kāpums pagaidām neattur no mājokļa iegādes

Otrais ceturksnis bija mājokļu pircējiem nelabvēlīgs - mājokļu pieejamība samazinājās visā Baltijā. Tallinā Mājokļu pieejamības indeksa (MPI) vērtība būtiski samazinājās un ir zemākā Baltijā. Rīgā un Viļņā mājokļu pieejamība arī samazinājās, bet vēl noturējās tuvu pirms-pandēmijas līmeņiem.

"Swedbank" Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.

Otrajā ceturksnī mājokļu pieejamību nomāca dzīvokļu cenu pieaugums, kas visās Baltijas galvaspilsētās otrajā ceturksnī bija krietni straujāks par algu kāpumu. Jauno dzīvokļu tirgū cenas augušas, pateicoties būvniecības izmaksu kāpumam un ierobežotam dzīvokļu piedāvājumam, tai skaitā pandēmijas ietekmē. Tikmēr spēcīgais pieprasījums pēc mājokļiem ir pārcēlies arī uz otrreizējo tirgu, kur pieauga arī dzīvokļu cenas. Neskatoties uz straujo cenu kāpumu, pie šī brīža tirgus apstākļiem un indeksa metodoloģijas pieņēmumiem, Baltijas galvaspilsētās vidējā mājsaimniecība joprojām var atļauties iegādāties mājokli.

Mājokļu pieejamības indeksa vērtība Rīgā bija 191.2. Šāda indeksa vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 91.2% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem. Rīgā mājokļu pieejamība saglabājas augstāka nekā Viļņā un Tallinā. Līdzīgi kā kaimiņos, arī pie mums dzīvokļu cenas auga straujāk nekā algas. Algu kāpums gada laikā rīdziniekiem fiksēts pie 7.5%. Vidējās dzīvokļu cenas izaugsme paātrinājās un pārsniedza 12% gadā. Lai gan cenu pieaugums sasniedza divciparu skaitli, gan cenu līmenis, gan pieauguma tempi joprojām atpaliek no pārējo Baltijas valstu galvaspilsētām.

Cenu kāpums gada laikā fiksēts visos dzīvokļu tirgus segmentos. Cenas dzīvokļiem mājās, kas uzceltas vai renovētas pēc 2000. gada un atrodas ārpus pilsētas centra, pieauga par 9.7%. Šis segments ietver gan tikko uzceltus un pirmoreiz tirgotos dzīvokļus, gan sekundāro tirgu. Kopā tie ir apmēram 20% no visiem darījumiem. Reģistrētais cenu pieaugums kaut gan straujāks nekā iepriekš, tomēr līdz galam neatspoguļo aktuālo cenu kāpumu. Liela daļa jauno mājokļu tiek rezervēti vēl, kamēr māja tiek būvēta, un tajā brīdī tiek piefiksēta cena. Savukārt darījums noslēdzas un parādās statistikā pēc ilgāka laika posma, kad mājoklis tiek nodots ekspluatācijā. Tādējādi veidojas situācija, ka šī brīža statistika atspoguļo pat gadu vecu rezervāciju cenas. Šobrīd tirgū tiek novērots, ka jauno rezervāciju cenas pēdējā 1-1.5 gada laikā ir augušas par aptuveni 30%, un vairumā gadījumu cenas jau ir pārsniegušas EUR 2000 par kvadrātmetru. Straujo cenu kāpumu galvenokārt ietekmēja augstākas būvmateriālu un darbaspēka izmaksas. Jauno rezervāciju cenas tiks atspoguļotas datos ar laika nobīdi. Bet jau tagad var droši teikt, ka augsto rezervācijas cenu dēļ mājokļu pieejamība jaunajiem projektiem ir būtiski samazinājusies. Jauno projektu augstās cenas mudina pircējus izvērtēt dzīvokļa, kas celts vai renovēts pēc 2000. gada, iegādi otrreizējā tirgū. Šajā segmentā pieprasījums ir audzis, ceļot augstāk arī cenas.

Otrajā ceturksnī darījumi ar vecākiem dzīvokļiem ārpus Rīgas centra, kas pārsvarā atrodas Padomju laikā būvētās un nerenovētās ēkās, veidoja gandrīz 60% no visiem darījumiem otrajā ceturksnī. Šo dzīvokļu vidējā cena gada laikā pieauga par aptuveni 16.5% un pārsniedza EUR 1000 eiro par kvadrātmetru. Lai gan šie dzīvokļi vēl joprojām ir lētākais un cenas ziņā pieejamākais mājoklis Rīgā, tos iegādājoties, jārēķinās ar papildu izmaksām. Pirmkārt, augstāki jau tā dārgās apkures rēķini šo māju zemās energoefektivitātes dēļ. Otrkārt, šo māju uzturēšanas izmaksas parasti ir lielākas un agrāk vai vēlāk būs jāiegulda šo mājokļu renovācijā un siltināšanā.

Neskatoties uz cenu pieaugumu, aktivitāte mājokļu tirgū otrajā ceturksnī saglabājās salīdzinoši spēcīga un nedaudz augstāka nekā gadu iepriekš. Cenu kāpums pagaidām būtiski neietekmēja cilvēku gatavību iegādāties mājokli. Arī dzīvokļu rezervāciju skaits jaunajos projektos ir teju rekord-augstumos. Tomēr kopējais darījumu skaits salīdzinājumā ar gada sākumu ir samazinājies. Daļēji to var skaidrot ar būvniecības kavēšanos, kā ietekmē kavējas jauno mājokļu nodošana ekspluatācijā un reģistrēšana statistikā. Tomēr izskatās, ka arī augošā dzīves dārdzība un pirktspējas kritums sāk ierobežot pieprasījumu, piemēram, pēc Padomju laiku sērijveida dzīvokļiem.

Mājokļu pieejamība šobrīd joprojām ir gana augsta. Taču arī gada otrajā pusē tā turpinās samazināties. Cenu kāpums, visticamāk, turpināsies, un to virzīs jaunuzcelto dzīvokļu ienākšana statistikā. Tomēr daži segmenti var piedzīvot cenu korekciju. Mājokļu pieejamību mazinās arī gaidāmais procentu likmju kāpums. Ar mērķi ierobežot inflāciju Eiropas Centrālā banka šogad jau divas reizes paaugstināja savu bāzes procentu likmi, un plāno to darīt arī turpmāk. Tas ietekmē arī EURIBOR likmes. Sešu mēnešu EURIBOR likme šī gada 22. septembrī sasniedza 1.76%. Cenu kāpums kopā ar procentu likmju pieaugumu negatīvi ietekmēs mājokļu pieejamību. Tas, savukārt, var mazināt interesi par mājokļa iegādi un aktivitāti tirgū.

Raksta autore: Laimdota Komare, "Swedbank" ekonomiste